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  #11  
Antiguo 15-may-2007, 18:39
josemazgz josemazgz está desconectado
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Iniciado por OGULNIO
josemazgz: atensión pregunta:

Yo conocí la existencia de las hipotecas alemanas hace poco, que si no...

La pregunta es la siguiente, ¿como puede ser, si tengo una hipoteca a la francesa, que con la revisión, la parte de capital se reduzca unos 50 euros?
así que a simple vista el incremento de intereses es mucho mayor si comparas los recibos de la cuota anterior y posterior a la revisión.
Se lo pregunté al director del banco, no supo darme una explicación...yo no lo entiendo.
Yo tengo entendido que con el sistema francés la parte del capital siempre tiene incremento positivo.

Haz un excel y verás que, aunque es como dices, al final habrás pagado el capital q corresponde.

Será que al aumentar la cuota, a medida que baja la parte de intereses, amortizas más aunque en principio baje....o algo así.....


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  #12  
Antiguo 15-may-2007, 18:43
josemazgz josemazgz está desconectado
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Tras una revisión, has de olvidar todo lo anterior. Es como si te hicieran una hipoteca nueva, con el nuevo tipo de interés y el nuevo plazo. A partir de la "reducción" del capital, éste seguirá aumentando.


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  #13  
Antiguo 15-may-2007, 18:44
OGULNIO OGULNIO está desconectado
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Iniciado por josemazgz
Haz un excel y verás que, aunque es como dices, al final habrás pagado el capital q corresponde.

Será que al aumentar la cuota, a medida que baja la parte de intereses, amortizas más aunque en principio baje....o algo así.....


Se agradece respuesta. Jodo! casi me has dicho lo mismo que el director del banco.
Veamos, si ahora estoy amortizando cada mes unos 50 euritos menos de capital, me están cobrando un interés, que aunque fueran 2,5 euritos mensuales, no debería estar pagando. Y ESO ME CABREA.


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  #14  
Antiguo 15-may-2007, 18:47
josemazgz josemazgz está desconectado
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Iniciado por OGULNIO
Se agradece respuesta. Jodo! casi me has dicho lo mismo que el director del banco.
Veamos, si ahora estoy amortizando cada mes unos 50 euritos menos de capital, me están cobrando un interés, que aunque fueran 2,5 euritos mensuales, no debería estar pagando. Y ESO ME CABREA.

Consuélate. De la otra manera pagarías 50 € más de cuota.


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  #15  
Antiguo 15-may-2007, 18:50
OGULNIO OGULNIO está desconectado
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Iniciado por josemazgz
Tras una revisión, has de olvidar todo lo anterior. Es como si te hicieran una hipoteca nueva, con el nuevo tipo de interés y el nuevo plazo. A partir de la "reducción" del capital, éste seguirá aumentando.


Bien, entonces cada nueva revisión me dirán cual es la parte de capital que voy a amortizar mensualmente, lo entiendo, pero no lo comprendo.

Si yo les compro x dinero a x años y me lo liquidan en sistema francés a interés variable, porqué demonios modifican la amortización creciente del capital, independientemente del tipo de interés aplicable en el ejercicio?

Ale, pues me enfado!!
Estoy ofuscado y no le veo la lógica


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  #16  
Antiguo 15-may-2007, 18:52
otilio otilio está desconectado
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Iniciado por OGULNIO
Bien, entonces cada nueva revisión me dirán cual es la parte de capital que voy a amortizar mensualmente, lo entiendo, pero no lo comprendo.

Si yo les compro x dinero a x años y me lo liquidan en sistema francés a interés variable, porqué demonios modifican la amortización creciente del capital, independientemente del tipo de interés aplicable en el ejercicio?

Ale, pues me enfado!!
Estoy ofuscado y no le veo la lógica

No es logica, son matematicas


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  #17  
Antiguo 15-may-2007, 18:56
Sr_Lobo Sr_Lobo está desconectado
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La pregunta es la siguiente, ¿como puede ser, si tengo una hipoteca a la francesa, que con la revisión, la parte de capital se reduzca unos 50 euros?
así que a simple vista el incremento de intereses es mucho mayor si comparas los recibos de la cuota anterior y posterior a la revisión.
Se lo pregunté al director del banco, no supo darme una explicación...yo no lo entiendo.
Yo tengo entendido que con el sistema francés la parte del capital siempre tiene incremento positivo.

Supuesto de préstamo a 30 años 200.000 € y euribor + 0,4 Año pasado 3,25
simulación 5 primeros años

INTERESES 608,33 596,84 584,92 572,57 559,77 546,50 532,75
PRINCIPAL 314,97 326,46 338,38 350,73 363,53 376,80 390,55
CUOTA MENSUAL 923,30 923,30 923,30 923,30 923,30 923,30 923,30
ahora, con la revisión, al 4,25

INTERESES 775,00 762,62 749,66 736,09 721,90 707,05
PRINCIPAL 266,32 278,71 291,67 305,23 319,42 334,28
CUOTA MENSUAL 1.041,32 1.041,32 1.041,32 1.041,32 1.041,32 1.041,32

y ahora los 5 últimos años al 3,25
151,51 123,34 94,15 63,88 32,51
771,78 799,95 829,15 859,42 890,79
923,30 923,30 923,30 923,30 923,30

y al 4,25

211,68 173,11 132,73 90,48 46,27
829,64 868,22 908,59 950,84 995,05
1.041,32 1.041,32 1.041,32 1.041,32 1.041,32

Al pagar más de intereses, y el capital a devolver permanecer constante, como los últimos años casi todo es capital, el incremento de inteses mensual no implica cambio de cuota en la misma proporción. Como puede verse, inicialmente, en el año 1 los intereses se incrementan en 167 euros, pero la cuota solo en 118. Ese diferencial es absorvido en menos principal a devolver.

Espero no resultar muy liante


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  #18  
Antiguo 15-may-2007, 18:56
josemazgz josemazgz está desconectado
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Bien, entonces cada nueva revisión me dirán cual es la parte de capital que voy a amortizar mensualmente, lo entiendo, pero no lo comprendo.

Si yo les compro x dinero a x años y me lo liquidan en sistema francés a interés variable, porqué demonios modifican la amortización creciente del capital, independientemente del tipo de interés aplicable en el ejercicio?

Ale, pues me enfado!!
Estoy ofuscado y no le veo la lógica

Porque el prestamo francés se obtiene con una formulita, en la que aparece el tipo de interés. Si este se modifica, hay que recalcular todo. Si sube, baja la amortización. Y si baja, ésta sube. Mira, yo amortizo unos 200 € al mes. Si el tipo de interés bajara hasta el 0%, por narices ha de subir la parte que amortizo, porque si se quedara igual, acabaría de pagar en el 2.080.


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  #19  
Antiguo 15-may-2007, 19:42
OGULNIO OGULNIO está desconectado
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Tiés razón, y yo miré la formulita, y los n y n-1 y toda la mandanga, pero si el interés sube mucho, según esa misma lógica, si tienes previsto pagar en 20 años, como se lo montan?
Si me bajan la parte de capital, porque ellos deciden que no puedo abonar una cuota más alta, cuando pagaré estos 600 euritos de capital que dejo de pagar este año, y los que vayan acumulando si va subiendo el interés..... ya sé que es ponerse en lo peor, pero algún día tendré que pagarlo.... será que tienen la bola de cristal que todos deseariamos tener y ven el futuro a medio-largo plazo.

Voy a alemanizar mi hipoteca y cancelaré anualmente la cantidad de capital que me proponga. (al 0% hasta el 25% de capital pendiente)


Edito: Sr. Lobo, estoy descifrando su post. Entiendo la matemática, pero psicológicamente me duele no avanzar en la amortización de capital.

Última edición por OGULNIO; 15-may-2007 a las 19:45


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  #20  
Antiguo 15-may-2007, 23:10
burbufilia burbufilia está desconectado
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Iniciado por josemazgz
Por qué las publicitan tan poco? Cierto que el banco gana menos, pero es una manera de enganchar pepitos.

"1355,55 €/mes por 200.000€ al 4,8% en 30 años?"

"Sí, pero es un chollo, cada mes pagas 2,22 € menos!"

Enganchar pepitos? Si las cuotas de un alemán son brutales xDD. Si al primer año vas muy ahogado, 30 euros menos al siguiente año no te van a hacer ver la luz, es el chocolate del loro. Para un perfil de ahorrador es bonito porque cada mes vas pagando menos, pero pagas más cuanto más cuesta pagar, no tiene mucho sentido. El francés es más coherente, pagas más en términos nominales, pero en términos reales no hay demasiada diferencia.

Lo ideal es el préstamo que exija lo menos posible: antes un francés que un alemán, y antes 50 años que 30. Si puedes amortizar más, lo haces, pero que no te obligue el banco. Quiero decir, si puedes pagar 1355,55, págalos, pero siempre será mejor que el banco te exija "sólo" 900 al mes por si vienen vacas flacas o nuevos gastos importantes, o por acogerte a los beneficios fiscales durante más tiempo. Lo grave es el no poder: meterse a 50 años o a carencia porque sistemáticamente no puedes pagar más.

s2


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