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  #1  
Antiguo 14-may-2007, 09:43
BLICHON BLICHON está desconectado
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Ajuste y cambio de tendencia

(02-05-2007)

La brusca caída del valor de las acciones de Astroc originó el desplome de las inmobiliarias españolas, que sufrieron la semana pasada un severo correctivo. El temor soterrado a que la burbuja inmobiliaria hubiese explotado levantó todo tipo de especulaciones. ¿Se hundiría el precio de la vivienda? ¿Arrastraría a nuestra economía hacia la recesión? ¿O se trataba tan sólo de un ajuste bursátil, tal y como defendió el Gobierno desde el primer momento? Tras la tempestad regresó, al menos hasta el momento, la calma, y ya podemos realizar algunas evoluciones de la situación.
Coincidimos con el análisis que realizó el Financial Times el pasado 27 de abril. Después de reflexionar acerca del posible estallido de la burbuja inmobiliaria española, concluyó: 'Se acabaron los tiempos de crecimiento de dos dígitos en el precio de las casas… pero es esperable que haya un suave aterrizaje del mercado inmobiliario; incluso es posible que siga creciendo, pero a una tasa más moderada'.
Nuestra apuesta: que los precios se estabilizarán a la baja, pero que la demanda de vivienda continuará sostenida. No existe, pues, grave crisis inmobiliaria a la vista, sino simplemente un ajuste de precio y un cambio de tendencia en el tipo de vivienda ofertado. La vivienda libre de lujo cederá el protagonismo a las viviendas sociales y de protección social.
Un sostenido crecimiento demográfico, unido al flujo inmigratorio y a los nuevos modelos sociales, mantendrán viva una demanda no satisfecha. Familias unifamiliares, personas divorciadas, el deseo de la clase media a acceder a una segunda vivienda, residentes extranjeros en busca de sol, confabulan para mantener vivo el mercado inmobiliario. Si los precios se ajustan, las viviendas ofertadas se venderán.
En los años ochenta nacieron en España algo más de 400.000 personas al año que, en estos momentos -por cuestión de edad- están buscando primera vivienda. Dado que algunos decidirán vivir en pareja y otros no, esta demanda rondará las 200.000 viviendas al año. En estos últimos años han llegado a España alrededor de 400.000 inmigrantes al año, que generan una demanda de 200.000 viviendas. Si a éstos sumamos una demanda añadida de 100.000 viviendas necesarias para satisfacer a quienes buscan segunda vivienda, o residencia para separados o para residentes europeos, comprenderemos que la demanda de vivienda rondará las 500.000 al año. Si los precios siguen altos, parte de esta demanda no se podría cubrir por imposibilidad económica. Si los precios se contienen o se deslizan a la baja, la demanda viva absorberá esos pisos.


Los datos disponibles apuntan hacia la moderación a la baja, lo que supone una buena noticia para todos. El tiempo medio de venta de un piso es de 30 meses frente a los 18 meses de hace tan sólo un año. Este pasado trimestre la vivienda creció un 7,2%, frente al 9,1% del trimestre anterior y al 18,4 % del año anterior. Según las estimaciones que hemos realizado, la demanda real de nueva vivienda rondaría las 500.000 al año frente a las 700.000 que hemos estado manteniendo estos años atrás. En ningún caso bajará de las 400.000.
Si la vivienda ha subido un 65% en los últimos cinco años, las inmobiliarias que cotizan en Bolsa lo han hecho 16 veces más en el mismo periodo. Una cosa es el precio de la vivienda y otra el de las acciones de las inmobiliarias. Oscilará mucho más el de las segundas que el de la primera.
Desde luego, los alegres tiempos de subidas estratosféricas de precios ha llegado a su fin. Entraremos en una etapa de precios contenidos, o ligeramente a la baja, pero en ningún caso ante una grave crisis inmobiliaria.
¿Por qué? Pues porque sigue existiendo una gran demanda no satisfecha por cuestión de precio de vivienda para jóvenes, inmigrantes y segundas residencias. Si los precios se ajustan -que ocurrirá- la demanda comprará esos activos más baratos. Las peores crisis son de las de demanda -esto es, cuando nadie quiere comprar los que ofreces-, porque las crisis de precios -esto es, cuando vendes más caro de lo que la gente que necesita tu producto puede pagar- se arreglan bajando ese precio sobrevalorado. Aquellas inmobiliarias y promotoras con suelo antiguo tienen mucho margen para ajustar precios. No así los últimos que llegaron, que compraron a precios altísimos. Esos serán los que se queden de pie con la escoba.

Manuel Pimentel


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  #2  
Antiguo 14-may-2007, 09:51
Inflaktor Inflaktor está desconectado
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Iniciado por BLICHON
Ajuste y cambio de tendencia

(02-05-2007)
En los años ochenta nacieron en España algo más de 400.000 personas al año que, en estos momentos -por cuestión de edad- están buscando primera vivienda. Dado que algunos decidirán vivir en pareja y otros no, esta demanda rondará las 200.000 viviendas al año. En estos últimos años han llegado a España alrededor de 400.000 inmigrantes al año, que generan una demanda de 200.000 viviendas. Si a éstos sumamos una demanda añadida de 100.000 viviendas necesarias para satisfacer a quienes buscan segunda vivienda, o residencia para separados o para residentes europeos, comprenderemos que la demanda de vivienda rondará las 500.000 al año. Si los precios siguen altos, parte de esta demanda no se podría cubrir por imposibilidad económica. Si los precios se contienen o se deslizan a la baja, la demanda viva absorberá esos pisos.
Los datos disponibles apuntan hacia la moderación a la baja, lo que supone una buena noticia para todos. El tiempo medio de venta de un piso es de 30 meses frente a los 18 meses de hace tan sólo un año. Este pasado trimestre la vivienda creció un 7,2%, frente al 9,1% del trimestre anterior y al 18,4 % del año anterior. Según las estimaciones que hemos realizado, la demanda real de nueva vivienda rondaría las 500.000 al año frente a las 700.000 que hemos estado manteniendo estos años atrás. En ningún caso bajará de las 400.000.

Que bien, en España ya no muere nadie!!!!

Esto es la cuenta de la vieja, pero a lo bestia


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  #3  
Antiguo 14-may-2007, 09:54
Refused Refused esta en línea ahora
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Entraremos en una etapa de precios contenidos, o ligeramente a la baja, pero en ningún caso ante una grave crisis inmobiliaria.
¿Por qué? Pues porque sigue existiendo una gran demanda no satisfecha por cuestión de precio de vivienda para jóvenes, inmigrantes y segundas residencias


Soy el unico que ve una contradiccion?

Osea que todavia existe una demanda no satisfecha por los altos precios, que seran los "aguanten" el mercado, pero bajar, no bajaran... jejeje.


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  #4  
Antiguo 14-may-2007, 09:56
pollo pollo está desconectado
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Sí, da la sensación de que hay un suministro contínuo e inacabable de personas y que además hay paralelamente otro suministro contínuo e inacabable de puestos de trabajo y dinero, para todos.

Hay que ser iluso, como poco.


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  #5  
Antiguo 14-may-2007, 10:08
Eddy Eddy está desconectado
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Si los precios se ajustan -que ocurrirá- la demanda comprará esos activos más baratos. Las peores crisis son de las de demanda -esto es, cuando nadie quiere comprar los que ofreces-, porque las crisis de precios -esto es, cuando vendes más caro de lo que la gente que necesita tu producto puede pagar- se arreglan bajando ese precio sobrevalorado.

Es decir, cuando la demanda tiraba muy fuerte, 96-2004, los efectos fueron tanto la subida de precios como el aumento de la actividad, que a su vez generó un mayor empleo y crecimiento económico.

Pero ahora nos encontramos con la economía perfectamente flexible del modelo clásico. Al parecer, cuando la demanda baje, los precios se ajustarán, y a otra cosa mariposa.

TODAS las crisis de demanda son crisis "a estos precios".
SIEMPRE hay precios que "vacían" el mercado.
SIEMPRE, incluso cuando un ejército enemigo está a las puertas de la ciudad, se realizan transacciones.

El problema es cómo se llega a esos precios, el periodo de ajuste, cuando los vendedores se niegan a rebajar sus precios, los compradores se niegan a comprar, los inventarios crecen desproporcionadamente, y los promotores rebajan drásticamente su producción. Y más aquí donde "la vivienda nunca baja" es artículo de fe.

Viendo el modelo yanqui, lo terrible va a ser que en los primeros estadios, el ajuste se va a realizar vía cantidades, no precios (mucha menor obra nueva), lo cual dada nuestra estructura productiva, no augura nada bueno. Esta menor obra nueva coincide en USA con hordas de pasapiseros tratando de librarse de inventario no deseado. Como consecuencia, los inventarios no se reducen.

Inventarios USA siguen subiendo

Indirectamente, el articulista tiene razón en una cosa. Cuanto más tarde los vendedores en ajustar sus precios, peor será la situación a la larga.(¿Y qué responsabilidad tendrán los periodistas nuncabajistas en ello?)


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  #6  
Antiguo 14-may-2007, 10:18
Archimandrita Archimandrita esta en línea ahora
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Iniciado por pollo
Sí, da la sensación de que hay un suministro contínuo e inacabable de personas y que además hay paralelamente otro suministro contínuo e inacabable de puestos de trabajo y dinero, para todos.

Hay que ser iluso, como poco.

200 africanos llegan al dia, cuantos sudamericanos entran por barajas?, cuanto por los pirineos? ponle un total de unos 5000 al dia...o me quedo corto..... y ninguno duerme bajo las estrellas todos buscan piso....yo creo que España ha creado un moustro economico-financiero que se retroalimente a base de emigrantes obreros-emigrantes compradores-alquiladores..tenemos que costruir cada año más....tenemos que traer cada año mas gente de fuera esto solo parará cuando todo el 3 mundo y parte del primero vengan a este país o empiecen a escasear recursos que no podamos comprar del exterior.

España es una aspiradora.


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  #7  
Antiguo 14-may-2007, 10:53
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
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Iniciado por Archimandrita
200 africanos llegan al dia, cuantos sudamericanos entran por barajas?, cuanto por los pirineos? ponle un total de unos 5000 al dia...o me quedo corto..... y ninguno duerme bajo las estrellas todos buscan piso....yo creo que España ha creado un moustro economico-financiero que se retroalimente a base de emigrantes obreros-emigrantes compradores-alquiladores..tenemos que costruir cada año más....tenemos que traer cada año mas gente de fuera esto solo parará cuando todo el 3 mundo y parte del primero vengan a este país o empiecen a escasear recursos que no podamos comprar del exterior.

España es una aspiradora.

.
En el artículo te lo explica: 400.000 al año son 1.100 diarios, no hace falta 5.000 diarios.


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  #8  
Antiguo 14-may-2007, 10:59
zulu zulu esta en línea ahora
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Iniciado por BLICHON
El tiempo medio de venta de un piso es de 30 meses frente a los 18 meses de hace tan sólo un año.

A mí que alguien me explique ¿cómo puede subir el tiempo medio de venta 12 meses en un año?

Es que me he vuelto un poco zote para las metemáticas


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  #9  
Antiguo 14-may-2007, 11:12
504GL 504GL está desconectado
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Creo que Don Inflaktor tiene mucha razon.

He googleado algunos datos del INE que dicen lo siguiente :

Numero de defunciones
2002 : 368 000
2003 : 384 000
2004 : 371 000
2005 : 387 000

si dividimos por 2 (al estilo del periodista) ya se pueden quitar 200 000 viviendas de las que se "necesitan" para caer en
300 000.

Última edición por 504GL; 14-may-2007 a las 11:17


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  #10  
Antiguo 14-may-2007, 11:36
lordloki lordloki está desconectado
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Iniciado por zulu
A mí que alguien me explique ¿cómo puede subir el tiempo medio de venta 12 meses en un año?

Es que me he vuelto un poco zote para las metemáticas

je, je. No venden nada desde hace un año


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