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La banca británica repliega velas en la financiación de inmobiliarias españolas
M. J. PÉREZ, M. LARRAÑAGA
MADRID. La banca británica ha sido posiblemente la más activa, junto a la española, en las operaciones de financiación al sector inmobiliario español en los últimos años. Entidades como Royal Bank of Scotland, Halifax y HSBC han sido clásicos en la sindicación de grandes créditos a empresas inmobiliarias españolas, pero han cambiado de estrategia y no quieren ni oír hablar de operaciones en este sector en nuestro país.
Fuentes del mercado explicaron a ABC que esta actitud por parte de los bancos británicos «no debería sorprender mucho, después de saberse que entidades como Credit Suisse están desaconsejando a sus clientes la inversión inmobiliaria en nuestro país. En el fondo, las entidades financieras siguen la misma lógica para sus propias actuaciones y han observado un aumento del riesgo que aconseja echar el freno».
Se trata de las dos caras de la misma moneda. De un lado, como ya informó ABC, Credit Suisse y otros bancos de inversión estiman que la revalorización potencial de las inversiones inmobiliarias en España no es atractiva en relación con el riesgo que se corre de que la burbuja pueda terminar por pincharse.
El caso de Astroc
Esta desconfianza lleva a una caída acusada de una de las inmobiliarias de moda, la que más había crecido en el último año, tanto en tamaño como en precio de sus acciones, la valenciana Astroc, y se produce una reacción en cadena a la baja del resto de valores inmobiliarios que también arrastra a las constructoras.
Ante este hecho, los bancos financiadores hacen sus cuentas y concluyen que los riesgos han aumentado y que, además, la caída de las cotizaciones hace que las garantías sobre los créditos concedidos, las acciones pignoradas, también hayan bajado su valor. Y cuando los números empiezan a no cuadrar, los bancos paran la maquinaria de los créditos.
Fuentes del sector inmobiliario consultadas por ABC, aunque trataron de restar importancia a la reacción de la banca británica y la calificaron de «momentánea», reconocieron que algunas de las operaciones que en estos momentos están en el mercado buscando financiación atraviesan por problemas, aunque confiaron en que finalmente se superarán. No obstante, existe una incógnita, y es que «la postura de la banca británica es siempre una referencia para el resto de Europa, por lo que si no se recupera la confianza rápidamente, en poco tiempo podríamos ver un contagio en bancos de otros países».
Aunque nadie alude directamente al tipo de operaciones que estarían en este momento siendo objeto de una dura negociación para conseguir la sindicación de créditos, en el trasfondo de las explicaciones recibidas por ABC se apunta fundamentalmente a dos de las más recientes operaciones corporativas en el sector inmobiliario español: la compra de Fadesa por Martinsa y la creación de Inmocaral-Colonial.
En fuentes financieras se destaca que en el caso de la compra de Fadesa por Martinsa existe un tramo del crédito ya sindicado con varias cajas, pero se subraya que quedaría por sindicar parte del crédito concedido en su momento por Caja Madrid y La Caixa a Martinsa, que se elevó a 2.921 millones tras la liquidación de la opa.
En el caso de la creación en torno a Luis Portillo del grupo Inmocaral-Colonial, las mismas fuentes indicaron que, en su conjunto, las adquisiciones de Colonial, Riofisa y la francesa SFL por parte de Inmocaral movilizan en conjunto en torno a 7.000 millones de euros, una cantidad que el mercado estaría tardando en digerir.
Otras operaciones como la compra de Urbis por Reyal y la de Ferrovial Inmobiliaria por Hábitat se habrían salvado de las susceptibilidades de la banca británica por apenas unos días, según algunas fuentes.
En el sector inmobiliario, no obstante, se subraya que «en ningún caso están en peligro estas operaciones, sino que, en todo caso, las entidades que aportaron los créditos iniciales estarían encontrando dificultades para sindicar los créditos».
Soluciones
Las fuentes consultadas indicaron que una posibilidad a considerar para desbloquear la negativa de los bancos a «entrar» en la financiación sería rebajar las cantidades solicitadas. «Eso se podría hacer vendiendo activos, que en este caso serían terrenos o edificios, pero la indefinición del mercado tampoco ayuda en este momento».
La tercera opción es ampliar capital y destinarla a reducir deuda, lo que ya ha anunciado Colonial, que va a proponer a sus accionistas para financiar la opa sobre la promotora de centros comerciales y de ocio Riofisa.
Y, por último, también se pueden atender parcialmente los requerimientos de los bancos y hacer más atractiva la refinanciación. «Existe un mecanismo habitual en estas operaciones, conocido como «market flex», consistente en casar la oferta y la demanda, que se traduce en una elevación del tipo de interés del crédito hasta el nivel en el que el banco considera que la relación rentabilidad-riesgo es asumible».
En lo que coinciden tanto las fuentes del sector inmobiliario como las financieras consultadas es en que no se habrían ejecutado en ningún caso cláusulas de cambio de control que afectaran a créditos anteriores, lo que algunas fuentes califican como «un buen síntoma» que podría interpretarse como que la situación es transitoria y que puede volver a la normalidad. El problema es que los temores tienen una base absolutamente real. El valor de las inmobiliarias en Bolsa cayó en una semana en 7.500 millones (un 20%) y aunque algunos valores han recuperado algo, el pulso del sector no es el adecuado en el mercado de valores. No obstante, varias fuentes han coincidido en que «se ha culpado a Astroc y la verdad es que su caída bursátil ha hecho mucho daño, pero hay más factores que añaden intranquilidad».
Estupor por la crisis de la CNMV
Y es que, además del posible cambio de ciclo inmobiliario y de la caída de las cotizaciones bursátiles, en la «City» londinense está causando estupor la crisis institucional de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, no tanto por lo que afecta al supervisor bursátil, sino por las evidencias proporcionadas por su ya ex presidente, Manuel Conthe, de que existieron informes «teledirigidos» desde la propia Presidencia del Gobierno. «Los mercados financieros han seguido muy de cerca la evolución de las opas sobre Endesa y no ha gustado el intervencionismo del Gobierno, pero la evidencia de que el presidente de la CNMV se marcha porque le han presionado ha hecho más daño que la caída de Astroc, y no sólo al sector inmobiliario, sino a la credibilidad de la propia economía española».
De hecho, algunas empresas de sectores muy distintos al inmobiliario han sufrido en las últimas semanas en sus carnes cómo sus presentaciones a bancos extranjeros en busca de apoyo financiero a proyectos de futuro se convertían en sesiones de preguntas muy distintas de las esperadas, comenzando por «¿qué está pasando en España?».



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La inversión en España pierde peso
LAS compañías más reputadas de calificación de riesgos otorgan a España una AAA («triple A») que sólo está al alcance de los países más solventes, como es el caso de Alemania, Francia u Holanda, que no el de Italia, Portugal o Grecia, naciones del sur de Europa que años atrás fueron desdeñados por los orgullosos países del norte.España ganó por méritos propios esa «triple A» que tan eficaz y fértil ha resultado para obtener financiación exterior -en las mejores condiciones de cantidad y precio- con las que financiar el extraordinario y alarmante déficit de capitales, fruto de un comercio exterior muy desequilibrado. De esta manera, el insuficiente ahorro interno ha sido compensado con el aporte de la financiación externa, abundante para una economía tan pujante como la española, sin riesgo de tipo de cambio tras la implantación del euro. Este círculo virtuoso ha servido para sostener el crecimiento de la economía española durante trece años, siempre un punto más que el europeo, lo que ha permitido rozar el índice de convergencia con la media de la zona. Pero las lanzas pueden tornarse pronto cañas: la vitalidad de una economía pujante puede devenir en lo contrario si las oportunidades se convierten en riesgos.
La calidad del «riesgo España» ya no es la que era, especialmente en el sector inmobiliario, motor principal del crecimiento de estos años y que muestra ahora claros signos de agotamiento en varias fases del negocio. La nueva ley del Suelo puede generar, cuando entre en vigor, incertidumbres que afectarían a algunos proyectos ya financiados, pero todavía insuficientemente desarrollados, y también una menor demanda que ya se percibe en la fase final del complejo proceso inmobiliario: la venta al público, especialmente la que procede de inversores extranjeros. La crisis se agrava por efecto del encarecimiento de la financiación tras las sucesivas elevaciones de los tipos del interés que viene aplicando el Banco Central Europeo.
Si a todos esos factores añadimos incertidumbres institucionales -como las que ha sembrado la crisis de la CNMV y la azarosa opa sobre Endesa-, los argumentos para la desconfianza están servidos, por lo que no debe extrañar que algunos bancos europeos, suizos y británicos, analicen con lupa sus inversiones en España y fijen condiciones más duras para sus préstamos e incluso rechacen operaciones financieras. La confianza se logra paso a paso, con tiempo y buenos resultados, pero se pierde súbitamente, con estrépito, en cuanto se conocen tropiezos y se atisban dificultades.
En el sector inmobiliario español, asombro de Europa durante los últimos años, no es oro todo lo que reluce. Algunas compañías muestran debilidades que hacen dudar a sus financiadores, y esas manchas se extienden como el aceite derramado. La reputación es una materia demasiado frágil, sobre todo cuando hay créditos de por medio.



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