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Un artículo interesante. Las imobiliarias lo venden todo. Basilea II acecha. ¿Rebajas? ¿Reconocerá la bolsa que las acciones siguen hipervaloradas al igual que sus activos?

¿Momento de comprar o de vender?

El agotamiento del mercado, la deuda y la crisis bursátil anima a las imobiliarias a liquidar

ANDREA ARABIA - Madrid - 11/05/2007


Es la hora de tomar una decisión: vender y hacer caja o comprar para crecer. Los signos de agotamiento del mercado inmobiliario y el desplome de las principales firmas cotizadas en bolsa han encendido el piloto de alarma en el sector. Algunas empresas prefieren liquidar a buen precio su negocio. Otras optan por mover ficha para conseguir un buen trozo del pastel. El fenómeno Astroc genera vértigo y ha desempolvado las hipótesis del excesivo endeudamiento de algunas compañías, así como la sobrevaloración y la escasa liquidez de sus activos. Para los analistas, en este nuevo escenario, las fuertes revalorizaciones del suelo forman parte del pasado, y está por ver qué sucede con otros elementos del patrimonio de las inmobiliarias.

Para el responsable de inversiones de Morgan Stanley Real Estate, Alfonso Munk, casos como la salida a bolsa de Realia y la purga que deberá hacer el nuevo grupo Reyal Urbis para sanear su balance exigirán un proceso de venta de activos cuyo precio será vigilado muy de cerca por el mercado.

"A este panorama hay que añadir el efecto de la restricción crediticia que se avecina por parte de bancos y cajas", advierte Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea: "La aplicación de las recomendaciones de Basilea II (norma internacional de supervisión bancaria) se concretará en un índice de solvencia de las promotoras y en limitar el acceso a financiación".

Las dificultades no desaniman al sector, donde conviven grupos con músculo y recursos para seguir creciendo y empresas con ganas de abandonar el negocio. Los grandes bancos han dado un paso atrás, pero lo siguen de cerca, como es el caso de la financiación por parte de Banesto de la compra de la inmobiliaria Agofer por el Grupo Sando por 220 millones de euros. Pero lo cierto es que varios analistas del sector coinciden en que, antes de final de año, al menos cinco sociedades de las 20 primeras del ranking español colgarán el cartel de se vende. Siguiendo los pasos del Banco Sabadell, Caja Sur ha confirmado su interés por desprenderse de Arenal Sur 21, y Acciona e Iberdrola podrían hacer lo propio con sus filiales inmobiliarias para financiar sus operaciones corporativas.

Se trata de una depuración natural del sector. Tras el desplome en bolsa de Astroc, que llegó a reducir su capitalización en casi 6.000 millones de euros desde que tocó techo, hace tres meses, los ojos se centraron en su principal activo: sus 10,4 millones de metros cuadrados de suelo.

Para Juan Barba, director del área inmobiliaria de la firma de capital riesgo Doughty Hanson, "el suelo es uno de los activos con menos liquidez en este momento, y no hay que olvidar las fuertes deudas que han contraído las inmobiliarias". El ratio de endeudamiento de Astroc, por ejemplo, es del 76% (su deuda neta pasó de seis millones de euros a 1.760 millones entre 2005 y 2006).

Las dudas del suelo

En la misma tesitura se encuentra Martinsa, la promotora del ex presidente del Real Madrid Fernando Martín, tras adquirir Fadesa. Por su parte, Rafael Santamaría, presidente de Reyal, destacó durante la junta de accionista que dio luz verde a su fusión con Urbis que el principal objetivo de la nueva compañía es la reducción de la deuda de más de 5.000 millones de euros a la que se enfrenta, para lo que no descarta realizar desinversiones.

Pero los analistas advierten que el suelo ya no vale lo que hace unos meses, se ha depreciado como medio de pago. Su pérdida de atractivo se explica porque los ritmos de venta no acompañan. "Los precios están acercándose a los del mercado, hoy se encuentran tan sólo un punto porcentual por encima, mientras que hace unos meses estaban cerca del 20%", explica Barba.

Y esta situación ha llevado a colgar el cartel de "se vende" a pequeñas promotoras de las zonas de costa que no pueden hacer frente al cambio de ciclo. "Ya no se producen plusvalías como antes, así que el que tiene vocación se queda, y el que no, deberá cerrar", afirma Ignacio Iturriaga, socio director de Irea.

En general, explica, se trata de sociedades que han agotado su ciclo y valoran la liquidación porque el futuro se adivina complicado. "Los oportunistas, es decir, los que entraron en el negocio para aprovecharse del momento, serán los primeros en hacer caja. Los que tradicionalmente se han dedicado a él saben que es cíclico y aguantarán el tirón", añade.

Los tiempos en que había abundancia de suelo con márgenes elevados y financiación por casi el 100% del proyecto por el crecimiento del precio de las viviendas son cosa del pasado. El presente apunta a una madurez del mercado con el producto en manos de inmobiliarias, así que las oportunidades se plantean de forma distinta. Antes se compraba suelo finalista, ahora hay que comprar una sociedad. Para Alberto Prieto, socio de la consultora Knigth Frank, "sale más rentable vender ahora que dentro de un año"


Criterios para comprar una empresa

Alberto Prieto, socio de la consultora Knigth Frank, advierte que a la hora de acometer una adquisición hay que valorar activos como la transparencia de la cartera de suelo, además de otros componentes estratégicos como las rentas de alquiler, los vínculos con el sector de la construcción o la implantación fuera de España. Así mismo, la consultora Irea recomienda que para seguir creciendo las promotoras opten por una de estas dos opciones: incorporar nuevos socios o comprar sociedades. "Si no tengo dinero pero poseo suelo, la opción es incorporar un socio; pero en el caso de no tener suelo y sí dinero, lo mejor es buscar una sociedad para comprar", asegura.

El perfil del vendedor

P1. Las horquillas de sus activos a precios de mercado (NAV) se sitúa entre 100 y 300 millones de euros.

P2. Su ciclo de crecimiento operativo está agotado o ralentizado.

P3. Se enfrentan a un corte generacional sin relevo.

P4. Existe una rentabilidad de recogida pero con deseo de continuidad.

P5. Hay conflicto entre los principales accionistas.

FUENTE: IREA



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