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¿Momento de comprar o de vender?
El agotamiento del mercado, la deuda y la crisis bursátil anima a las imobiliarias a liquidar
ANDREA ARABIA - Madrid - 11/05/2007

Es la hora de tomar una decisión: vender y hacer caja o comprar para crecer. Los signos de agotamiento del mercado inmobiliario y el desplome de las principales firmas cotizadas en bolsa han encendido el piloto de alarma en el sector. Algunas empresas prefieren liquidar a buen precio su negocio. Otras optan por mover ficha para conseguir un buen trozo del pastel. El fenómeno Astroc genera vértigo y ha desempolvado las hipótesis del excesivo endeudamiento de algunas compañías, así como la sobrevaloración y la escasa liquidez de sus activos. Para los analistas, en este nuevo escenario, las fuertes revalorizaciones del suelo forman parte del pasado, y está por ver qué sucede con otros elementos del patrimonio de las inmobiliarias.

Para el responsable de inversiones de Morgan Stanley Real Estate, Alfonso Munk, casos como la salida a bolsa de Realia y la purga que deberá hacer el nuevo grupo Reyal Urbis para sanear su balance exigirán un proceso de venta de activos cuyo precio será vigilado muy de cerca por el mercado.

"A este panorama hay que añadir el efecto de la restricción crediticia que se avecina por parte de bancos y cajas", advierte Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea: "La aplicación de las recomendaciones de Basilea II (norma internacional de supervisión bancaria) se concretará en un índice de solvencia de las promotoras y en limitar el acceso a financiación".

Las dificultades no desaniman al sector, donde conviven grupos con músculo y recursos para seguir creciendo y empresas con ganas de abandonar el negocio. Los grandes bancos han dado un paso atrás, pero lo siguen de cerca, como es el caso de la financiación por parte de Banesto de la compra de la inmobiliaria Agofer por el Grupo Sando por 220 millones de euros. Pero lo cierto es que varios analistas del sector coinciden en que, antes de final de año, al menos cinco sociedades de las 20 primeras del ranking español colgarán el cartel de se vende. Siguiendo los pasos del Banco Sabadell, Caja Sur ha confirmado su interés por desprenderse de Arenal Sur 21, y Acciona e Iberdrola podrían hacer lo propio con sus filiales inmobiliarias para financiar sus operaciones corporativas.

Se trata de una depuración natural del sector. Tras el desplome en bolsa de Astroc, que llegó a reducir su capitalización en casi 6.000 millones de euros desde que tocó techo, hace tres meses, los ojos se centraron en su principal activo: sus 10,4 millones de metros cuadrados de suelo.

Para Juan Barba, director del área inmobiliaria de la firma de capital riesgo Doughty Hanson, "el suelo es uno de los activos con menos liquidez en este momento, y no hay que olvidar las fuertes deudas que han contraído las inmobiliarias". El ratio de endeudamiento de Astroc, por ejemplo, es del 76% (su deuda neta pasó de seis millones de euros a 1.760 millones entre 2005 y 2006).

Las dudas del suelo

En la misma tesitura se encuentra Martinsa, la promotora del ex presidente del Real Madrid Fernando Martín, tras adquirir Fadesa. Por su parte, Rafael Santamaría, presidente de Reyal, destacó durante la junta de accionista que dio luz verde a su fusión con Urbis que el principal objetivo de la nueva compañía es la reducción de la deuda de más de 5.000 millones de euros a la que se enfrenta, para lo que no descarta realizar desinversiones.

Pero los analistas advierten que el suelo ya no vale lo que hace unos meses, se ha depreciado como medio de pago. Su pérdida de atractivo se explica porque los ritmos de venta no acompañan. "Los precios están acercándose a los del mercado, hoy se encuentran tan sólo un punto porcentual por encima, mientras que hace unos meses estaban cerca del 20%", explica Barba.

Y esta situación ha llevado a colgar el cartel de "se vende" a pequeñas promotoras de las zonas de costa que no pueden hacer frente al cambio de ciclo. "Ya no se producen plusvalías como antes, así que el que tiene vocación se queda, y el que no, deberá cerrar", afirma Ignacio Iturriaga, socio director de Irea.

En general, explica, se trata de sociedades que han agotado su ciclo y valoran la liquidación porque el futuro se adivina complicado. "Los oportunistas, es decir, los que entraron en el negocio para aprovecharse del momento, serán los primeros en hacer caja. Los que tradicionalmente se han dedicado a él saben que es cíclico y aguantarán el tirón", añade.

Los tiempos en que había abundancia de suelo con márgenes elevados y financiación por casi el 100% del proyecto por el crecimiento del precio de las viviendas son cosa del pasado. El presente apunta a una madurez del mercado con el producto en manos de inmobiliarias, así que las oportunidades se plantean de forma distinta. Antes se compraba suelo finalista, ahora hay que comprar una sociedad. Para Alberto Prieto, socio de la consultora Knigth Frank, "sale más rentable vender ahora que dentro de un año"

más claro no se puede decir...


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  #2  
Antiguo 11-may-2007, 10:48
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He aquí una de las madres del cordero: los "problemas" causados por la absurda sobrevaloración del suelo. Las grandes inmobiliarias hiperapalancadas tienen como principal garantía de sus deudas millones y millones de m2 de suelo rústico a la espera de ser recalificado y "revalorizado". Como ya es muy difícil (y a partir del 1 de julio con la nueva ley del suelo será un poquito más difícil todavía) que se produzca esa "revalorización por recalificación" a la que tanto se han acostumbrado (y de la que tanto se han beneficiado) los especuladores hispanos del suelo, nos quedan grandes extensiones de suelo rústico improductivo como una de las principales garantías de miles de millones de € de deudas. Igualito que el pepito con su piso de segunda mano de 50 m2 como garantía de un préstamo de 250.000 €.

La principal diferencia es que, mientras que el pepito tiene asumidas unas responsabilidades personales que permiten realizar ejecuciones dinerarias en el caso de que la subasta del bien que garantiza el préstamo no dé para saldar la deuda, las inmobiliarias son sociedades anónimas o limitadas en las que la responsabilidad de sus propietarios se limita al capital aportado y al patrimonio de la sociedad (recordemos, fundamentalmente millones y millones de m2 de suelo rústico). Por ahí si que pueden llegar a recibir ostias y ostias bancos y cajas de ahorro.


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  #3  
Antiguo 11-may-2007, 11:03
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Reptiliano
 
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Ya lo comentaba en el hilo que había repetido (sorry Presi). En contra de lo que opinan muuuuuuuchos de nuestros expertos, la caída en bolsa sí que afecta a la inmobiliarias. Su valoración en bolsa y su stock de suelo están perdiendo valor a pasos agigantados a la vez que su deuda es cada vez mayor, supongo que a ellos también les afectan los tipos crecientes. Los bancos cierran el grifo a promotores porque es evidente que no es un valor seguro y que sus activos son cada vez menores (lo dice claramente el artículo: el suelo vale cada vez menos). Solución: vender activos antes de que sea tarde.

Es evidente que cualquier operación fraudulenta será vigilada en la bolsa. No vale vender suelo y edificios enteros a sociedades de los primos, hermanos o cuñaos a precios desorbitados. Los beneficios pueden ser astronómicos pero si la venta finalista no lo refleja, malo malo. Me da a mí que lo de Astroc no va a ser lo único, ni lo más sonado.

Por ejemplo Metrovacesa: Se resume en: aumentamos beneficios al triple por la revalorisasioh de nuestros activos, porque entregamos lo que vendimos sobre plano hace un año y pico, pero ahora no vendemos una m*****a.

http://www.netknow.es/inmobiliaria/s...65&postcount=1

Bolsacinco :: 11/05/2007 :: 009 h.

Metrovacesa obtuvo un beneficio neto atribuible de 448,5 millones de euros en el primer trimestre del año, lo que supone triplicar (+208,6%) el del mismo periodo de 2006. Los ingresos crecieron un 83,2% entre enero y marzo, hasta sumar 511,5 millones de euros, mientras que el beneficio bruto de explotación (Ebitda), tras incluir la revalorización de sus activos, se multiplicó casi por tres (+191,4%) y alcanzó los 726,2 millones.

bla bla bla

La venta de activos y el crecimiento de ingresos por entrega de viviendas vendidas constituyeron los motores que impulsaron el resultado trimestral de la inmobiliaria, que no obstante revela una reducción del 49% en sus preventas.

bla bla bla

Desaceleración patente

En cuanto a la rama de promoción residencial, multiplicó por 2,5 veces (+158,8%) su facturación, hasta 150,5 millones, gracias a las viviendas entregadas en el periodo, momento en que se pueden contabilizar. No obstante, Metrovacesa reveló que las preventas cerradas hasta marzo cayeron un 49,2% respecto a las del mismo periodo de 2006 por "la menor disponibilidad de producto a la venta", pero también por la "desaceleración de la demanda, especialmente en el segmento de la segunda vivienda en la costa".


bla bla bla



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  #4  
Antiguo 11-may-2007, 15:04
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lo que me llama la atención del artículo es que antes se decía que cada vez el suelo era más caro por su escasez, ergo, la vivienda no podía bajar. Y aquí ya se habla del suelo como un lastre para los activos de la empresa


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  #5  
Antiguo 11-may-2007, 15:33
>> 47 << >> 47 << está desconectado
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Iniciado por El_Presi
lo que me llama la atención del artículo es que antes se decía que cada vez el suelo era más caro por su escasez, ergo, la vivienda no podía bajar. Y aquí ya se habla del suelo como un lastre para los activos de la empresa

Veremos lo que dicen tras las elecciones. Menudos son.

En mi opinión, si han estado meses negando la burbuja y a 4 semanas el ministerio de la propaganda anuncia bajadas en no sé cuantas ciudades sin hacer nada salvo regalar kelifainders, y todos los medios que censuraban la palabra burbuja, inundaron portadas que ya habia pinchado tras la caida de un chicharro bursatil... yo no me acabaría de creer la maniobra pre-electoral cuando el objetivo primordial es renovar poltrona, y que la gente cabreada no le dé por votar minorías, o votar paradojicamente o abstenerse. En mi opinión quieren que nos relajemos en triunfalismos para evitar el voto de castigo, y para evitar un redoble de empujoncitos y apoyos a los candidatos más comprometidos.

Veremos. La ciencias de la comunicación saben un porrón sobre psicologia de masas, estadística y conducta colectiva inducida, y administración dosificada de generadores de opinion portaditas y tempos.

Lo prioritario es que nadie defienda con vehemencia la necesidad de impedir la generación de nuevas burbujas de precios futuribles estableciendo las normas fiscales pertinentes para hacer efectivo el derecho a vivienda digna impidiendo la especulación.

Lo prioritario es la anestesia, la mansedumbre entre las mayorías más humildes, que los jóvenes se traguen las noticias de las ultimas semanas para que caigan en el whisfulzinking para seguir mamando 4 años en la poltrona y nada cambie.

Lo peligroso sería hacer mitings en todos los consistorios y se les colase gente civicamente indignada de sus propios partidos exigiendo abiertamente y con convicción más impuestos sobre la vivienda que no se acredite como primera vivienda ni alquiladas para impedir la generación de nuevas burbujas con derechos constitucionalmente no especulables.

Ni el precio de venta ni de alquiler de los zulos más asquerosamente pequeños ha bajado un euro.

Todo son maniobras mediaticas preelectoralistas que se olvidan una vez renovados los carguitos.

Esto es lo que decía el Times en agosto:
Housing bubble is finally at bursting point

Esto es lo que dice hoy:
House prices continue double-digit climb
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...&postcount=283

Segun la Constitución:
Los poderes publicos establecerán las condiciones necesarias y las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a vivienda digna de todos los españoles, impidiendo la especulación.

¿Qué poderes públicos?

Los autonomicos y los municipales

¿Qué condiciones han establecido y qué normas han elaborado para hacer efectivo este derecho?

Ninguna. Nin-gu-na.

¿Cuando tenemos oportunidad de cambiarlos?

Ahora.

Esta clarisimo que ahora durante este mes los medios de los millonarios dicen lo que quiere oir el populacho docil, al contrario de lo que han estado diciendo durante todo su mandato. Para evitar que ganen otras opciones comprometidas a establecer las condiciones necesarias y las normas pertinentes para hacer efectivo un derecho constitucional con que no se ha poder acaparar especulativamente, para evitar el rehinchado artificial de nuevas burbujas. No cuela.

Acaparar es demasiado barato.
No pueden pagar los mismos impuestos las segundas residencias, que las viviendas que se acrediten alquiladas.

Los que no están megaendeudados, ni temen por su empleo no tienen por qué vender ni alquilar ni suelo ni techos, mientras no haya unos impuestos de lujo que los estimule a alquilar o vender con más ganas.

Es mi opinión.

Última edición por >> 47 <<; 11-may-2007 a las 15:36


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