Burbuja.info - Foro de economía > > > Los constructores no estan preocupados en absoluto por esta situacion
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  #21  
Antiguo 10-may-2007, 23:09
fauno fauno está desconectado
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Duda : todo el mundo sabe que existe una burbuja
Pánico : todo el mundo sabe que todo el mundo sabe que existe una burbuja

Artículo en Seopan


Fuente: Expansión.com/José Luis Marcos. Consejero delegado de Roan

La situación actual del sector inmobiliario

Llevamos los inmobiliarios demasiado tiempo en boca de todos y no necesariamente para bien nuestro.

Esto, además de injusto, se traduce en una serie de convenciones que, además de no ser buenas para el sector, son falsas.

Decía el doctor Goebbels, director de márketing del III Reich, que la mentira, cuanto más grande, más fácil es de creer. Por eso, especies como la burbuja inmobiliaria culebrean por el sector desde hace un lustro. Ya en 2004 el sesudo The Economist nos regaló una separata encartada en su publicación donde daba como inminente el estallido de una burbuja inmobiliaria que iba a hacer tabla rasa del sector. Han pasado tres años y nada de esto ha ocurrido.
El relevo de la británica revista lo toma el no menos sesudo Financial Times, quien sigue, erre que erre, predicando toda suerte de desgracias inmediatas para nuestro sector, algo que no va a ocurrir porque, en los últimos años, los compradores de vivienda que no son usuarios finales no son más del 15% y dentro de este porcentaje se incluye un mix que va desde el que compra un inmueble para explotarlo vía alquiler hasta el que compra inmuebles con la sana y santa intención de transmitírselos a su camada, lo que no quita que haya un pequeño porcentaje de compradores especulativos que son minoría. Si éstos fueran el 40% del mercado, sí podría hablarse con propiedad de una potencial burbuja en el inmobiliario español.
Una burbuja, en cualquier producto, se produce cuando muchos confluyen en comprar algo (acciones, inmuebles, etcétera), generalmente pagando por ello más de lo que vale y con la sana intención de venderlo para ganar dinero. Y esto, de momento, no ha ocurrido en nuestro sector.

Precio de la vivienda, ¿a la baja?
Otra especie que pulula y que se airea mediáticamente y que ha calado hondo en el inconsciente colectivo es la de que los precios de los pisos van a bajar, y no lo van a hacer por varias razones. Primero, el volumen de pisos en oferta y no vendidos no pasa de las 300.000 unidades. Además, el sector viene de años muy buenos, luego prácticamente todas las empresas promotoras tienen recursos sobrados para soportar colas de promoción que se irán vendiendo en los próximos meses.
Además, el sector es consciente de que las cosas están cambiando y se está autorregulando. Son legión los promotores, sobre todo en costa, que con el suelo comprado, el proyecto realizado y la licencia pagada, se abstienen de salir al mercado esperando tiempos mejores porque el suelo no pide pan pero la obra en curso cada mes exige una certificación de obra que drena los recursos de los promotores sin tener la seguridad de ingresos por vía ventas. Con lo cual, y desde hace meses, la oferta en costa va a bajar considerablemente por este mecanismo de autorregulación puesto en marcha por los promotores desde hace ya tiempo.

Progresiva reducción de la demanda
Así las cosas, de burbuja y de bajadas de precio, creo que nada de nada. Otra cosa es que los tiempos están cambiando en la línea de que la demanda va a ir bajando en los próximos siete años hasta alcanzar una velocidad de crucero en un entorno de 400.000 viviendas año, que es la producción que admite una composición demográfica como la española.
Se han acabado las subidas vertiginosas de precio que al único que han beneficiado es al afortunado propietario de suelo y a los ayuntamientos y entidades estatales y paraestatales que venden suelo al mejor postor para financiar el gasto y la inversión pública.
Éstas son buenas noticias para el sector, sector del que están desapareciendo a marchas forzadas la caterva de promotores oportunistas que se habían introducido en un sector cuyos blindajes no existen y que, en momentos como los actuales, van a desaparecer sin mayores aspavientos.
La situación en primera residencia es bastante diferente porque sigue habiendo tensión en la demanda, sigue habiendo demanda embalsada. En el momento en que finiquite el período electoral abierto, con todas las inseguridades que conlleva, en el momento en el que se tenga la certeza de que los pisos no bajan, el común de los hispanos volverá a comprar vivienda libre si no tiene la fortuna de que le toque alguna vivienda de algún régimen de protección que actualmente se sortean entre miles de familias interesadas.
Concluyendo, un sector que afortunadamente sale de unos años locos en cuanto a precios del suelo y construcción y emprende el camino de la cordura, que será bueno para los profesionales y también para el consumidor.



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  #22  
Antiguo 10-may-2007, 23:10
BUMBUM BUMBUM está desconectado
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Iniciado por edd_zgz
Me presento en este foro:

Soy un comercial del mundo inmobiliario, trabajo actualmente en una de las inmobiliarias 'punteras' de la segunda mano en este santo pais y ya tengo experiencia en el sector... Lo único que no me animaba mucho a participar era el que se me tomara como 'enemigo' o algo parecido.

Encontré este foro de casualidad y, ya que me interesa bastante este tema empecé a leerlo a fondo. Realmente hay bastante conocimiento y nivel dentro. No podría decir lo mismo dentro de la sociedad española, donde hay un desconocimiento casi total tanto en el segmento ya propietario de una vivienda como en el segmento de 'futuros propietarios'.

Realmente es divertido ver los casos que contais de 'pepitos' etc etc... Os garantizo que es la realidad cotidiana que tenemos que vivir en este trabajo día si día también. Podría estar horas contandoos casos para mear y no echar gota.

En cuanto al tema bancario la aceptación de crédito hipotecario ha sufrido un recorte como no os podeis imaginar. Lo que antes entrañaba una ligera dificultad, ahora es hacer encaje de bolillos para que un banco diga 'SI'. Tanto a nivel de aceptación de la operación hipotecaria como el paso de la tasación bancaria (que es el auténtico talón de Aquiles en la actualidad).

Tanto bancos como cajas estan empezando a tener un volumen de impagos suficiente como para 'cerrar el grifo' de una manera notable.

El caso de los constructores solo diré que hasta hace un año ninguno se dignaba a entrar por nuestra puerta... A fecha de hoy en lo que va de año 4 pequeñas promotoras nos han pedido 'ayuda' o asesoría de precios para poder vender ALGO (no habían vendido nada en UN AÑO completo). En cuanto a grandes promotoras mis conocimientos son mucho mas reducidos.

Sin mas, espero que acepteis mi compañía.

Un saludo para todos y todas!!

¿Qué tal edd?

Ten cuidado, que diciendo esas cosas y diciendo que eres comercial inmobiliario te pueden tachar de troll...

Yo creo que de todos los que se dedican al tema, eres el 1º que coincides más o menos con las realidades que se suelen contar por aquí...

Como dices, ya has visto unos cuantos casos de empepitados contados por aquí, ¿lo puedes superar? La verdad es que es acojonante lo que se ha permitido...


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  #23  
Antiguo 10-may-2007, 23:20
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por edd_zgz
Me presento en este foro:

Soy un comercial del mundo inmobiliario, trabajo actualmente en una de las inmobiliarias 'punteras' de la segunda mano en este santo pais y ya tengo experiencia en el sector... Lo único que no me animaba mucho a participar era el que se me tomara como 'enemigo' o algo parecido.

Encontré este foro de casualidad y, ya que me interesa bastante este tema empecé a leerlo a fondo. Realmente hay bastante conocimiento y nivel dentro. No podría decir lo mismo dentro de la sociedad española, donde hay un desconocimiento casi total tanto en el segmento ya propietario de una vivienda como en el segmento de 'futuros propietarios'.

Realmente es divertido ver los casos que contais de 'pepitos' etc etc... Os garantizo que es la realidad cotidiana que tenemos que vivir en este trabajo día si día también. Podría estar horas contandoos casos para mear y no echar gota.

En cuanto al tema bancario la aceptación de crédito hipotecario ha sufrido un recorte como no os podeis imaginar. Lo que antes entrañaba una ligera dificultad, ahora es hacer encaje de bolillos para que un banco diga 'SI'. Tanto a nivel de aceptación de la operación hipotecaria como el paso de la tasación bancaria (que es el auténtico talón de Aquiles en la actualidad).

Tanto bancos como cajas estan empezando a tener un volumen de impagos suficiente como para 'cerrar el grifo' de una manera notable.

El caso de los constructores solo diré que hasta hace un año ninguno se dignaba a entrar por nuestra puerta... A fecha de hoy en lo que va de año 4 pequeñas promotoras nos han pedido 'ayuda' o asesoría de precios para poder vender ALGO (no habían vendido nada en UN AÑO completo). En cuanto a grandes promotoras mis conocimientos son mucho mas reducidos.

Sin mas, espero que acepteis mi compañía.

Un saludo para todos y todas!!

Eeeeeeepa! casi sin querer me salto este post, pero gracias a BUMBUM lo he leído. Las evidencias anecdóticas tienen gran interés aunque no se puedan corroborar. Este verano se posteó mucho sobre un cambio de actitud de los bancos para los préstamos hipotecarios pero la realidad del momento parecía contradecir las evidencias anecdóticas que se acumulaban en el foro. ¿Puedes informarnos desde cuando has notado tú ese cambio de actitud en los bancos?


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  #24  
Antiguo 10-may-2007, 23:24
edd_zgz edd_zgz está desconectado
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¿Porque una persona que esta 8 horas y media trabajando para vender un producto no va a poder opinar de una forma 'parecida' a lo que se expone en este foro?

Poca gente como 'nosotros' sabemos como esta fluctuando el precio de la vivienda a dia de hoy... Yo particularmente desde junio del año pasado no he subido las valoraciones en los pisos que voy a coger a la venta (con la consiguiente llevada de manos a la cabeza del dueño en cuestion) y hay informes de oficinas que estan vendiendo desde este año MAS BARATO que el año pasado.

¿Que ventajas tengo yo personalmente al dispararse el precio de la vivienda a niveles estratosféricos?

Ninguno, te lo aseguro, a mayor precio --> mayor deuda --> mas gastos --> mas trabajo --> menos operaciones--> y lo mas importante, MENOS sueldo para un servidor.

Aquí somos meros intermediarios... y señoras y señores, este es un periodo de total SUPERVIVENCIA en el sector. Solo los mas profesionales y los que demos un servicio acojonantemente bueno saldremos adelante.

Lo de los pepitos esta bien pero os voy a contar uno de los platos 'fuertes' que esta empezando a reventar... y no es nada comparado con los famosos 'pepitos'. Os veo en el siguiente mensaje.


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  #25  
Antiguo 10-may-2007, 23:33
Miss Marple Miss Marple está desconectado
más allá de la burbuja
 
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Iniciado por fauno
La situación en primera residencia es bastante diferente porque sigue habiendo tensión en la demanda, sigue habiendo demanda embalsada. En el momento en que finiquite el período electoral abierto, con todas las inseguridades que conlleva, en el momento en el que se tenga la certeza de que los pisos no bajan, el común de los hispanos volverá a comprar vivienda libre si no tiene la fortuna de que le toque alguna vivienda de algún régimen de protección que actualmente se sortean entre miles de familias interesadas.
Concluyendo, un sector que afortunadamente sale de unos años locos en cuanto a precios del suelo y construcción y emprende el camino de la cordura, que será bueno para los profesionales y también para el consumidor.

Traducción: "que alguien haga callar a estos de la burbuja, cabrones, que nos alborotan los becerros. Tranquilo, becerro, tranquilo, que los-pisos-nunca-bajan."
El común de los hispanos al que se refiere debe ser ese que se queda en paro cuando los promotores realizan esa autoregulación tan bien descrita, ¿no? En fin, es bueno que los promotores se tomen con tanto optimismo las excelentes noticias de que el sector emprende el camino de la cordura, y esperemos que sigan igual de felices cuando esas noticias continuen y la cordura se restablezca de verdad.


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  #26  
Antiguo 10-may-2007, 23:33
edd_zgz edd_zgz está desconectado
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El citado 'plato fuerte' es el de la compra de vivienda por parte de la inmigración.

Multitud de operaciones se han cerrado con gente proveniente de otros paises pero la situación bancaria no les permitía acceder a una hipoteca. Un amigo/conocido ponia su nombre en escritura de compraventa o de hipoteca unicamente (con deuda pero sin propiedad, que locura eh?), concedían el prestamo y se firmaba.

Al paso de un año o año y medio se sacaba de las escrituras al amigo y continuaba el proceso... esto ha 'funcionado' hasta la subida de tipos. Los primeros impagos en saltar han sido estos: Una única persona con ingresos de unos 1200/1300 € haciendo frente a 900/1000 € (de inicio unos 'comodos' 700€)

La cadena de 'sacar al amigo' de la hipoteca también se ha roto... los bancos no sueltan 'las presas' nada facil.

Lo de los pepitos esta bien para ver a gente que ha optado mas de lo que pueda abarcar pero este realmente va a ser, auguro yo, un problema realmente serio de cara a los bancos.

En cuanto a la persona que pregunta por el cambio de actitud de los bancos... echale 7-8 meses. La congelacion en tasaciones bancarias un poco antes... nos iriamos a hace un año aproximadamente.


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  #27  
Antiguo 10-may-2007, 23:39
El_Presi El_Presi está desconectado
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Iniciado por edd_zgz
El citado 'plato fuerte' es el de la compra de vivienda por parte de la inmigración.

Multitud de operaciones se han cerrado con gente proveniente de otros paises pero la situación bancaria no les permitía acceder a una hipoteca. Un amigo/conocido ponia su nombre en escritura de compraventa o de hipoteca unicamente (con deuda pero sin propiedad, que locura eh?), concedían el prestamo y se firmaba.

Al paso de un año o año y medio se sacaba de las escrituras al amigo y continuaba el proceso... esto ha 'funcionado' hasta la subida de tipos. Los primeros impagos en saltar han sido estos: Una única persona con ingresos de unos 1200/1300 € haciendo frente a 900/1000 € (de inicio unos 'comodos' 700€)

La cadena de 'sacar al amigo' de la hipoteca también se ha roto... los bancos no sueltan 'las presas' nada facil.

Lo de los pepitos esta bien para ver a gente que ha optado mas de lo que pueda abarcar pero este realmente va a ser, auguro yo, un problema realmente serio de cara a los bancos.

En cuanto a la persona que pregunta por el cambio de actitud de los bancos... echale 7-8 meses. La congelacion en tasaciones bancarias un poco antes... nos iriamos a hace un año aproximadamente.

gran aporte. Ésto me aclara varias dudas sobre la adquisición de vivienda por parte de cierto colectivo de inmigrantes.


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  #28  
Antiguo 10-may-2007, 23:42
Mendrugo Mendrugo está desconectado
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Que preparen toneladas de patatas para la despreocupación.




Ja ja ja ja.


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  #29  
Antiguo 10-may-2007, 23:42
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por edd_zgz
El citado 'plato fuerte' es el de la compra de vivienda por parte de la inmigración.

Multitud de operaciones se han cerrado con gente proveniente de otros paises pero la situación bancaria no les permitía acceder a una hipoteca. Un amigo/conocido ponia su nombre en escritura de compraventa o de hipoteca unicamente (con deuda pero sin propiedad, que locura eh?), concedían el prestamo y se firmaba.

Al paso de un año o año y medio se sacaba de las escrituras al amigo y continuaba el proceso... esto ha 'funcionado' hasta la subida de tipos. Los primeros impagos en saltar han sido estos: Una única persona con ingresos de unos 1200/1300 € haciendo frente a 900/1000 € (de inicio unos 'comodos' 700€)

La cadena de 'sacar al amigo' de la hipoteca también se ha roto... los bancos no sueltan 'las presas' nada facil.

Lo de los pepitos esta bien para ver a gente que ha optado mas de lo que pueda abarcar pero este realmente va a ser, auguro yo, un problema realmente serio de cara a los bancos.

En cuanto a la persona que pregunta por el cambio de actitud de los bancos... echale 7-8 meses. La congelacion en tasaciones bancarias un poco antes... nos iriamos a hace un año aproximadamente.

Eso coincide con lo que se comentó entónces en el foro (hablamos de Julio y Agosto y con algunas informaciones de "casi" primera mano que tú corroboras.

Esto me hace pensar que los datos de hipotecas y transacciones son mucho más atrasados todavía de lo que pensaba.

Lo que comentas de los inmigrantes no es sorprendente. Como comentas, ese es el verdadero filón de hipotecas subnormales (subprime) de España. Y todavía hay expertos que afirman que la demanda de los inmigrantes salvará el mercado inmobiliario.


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  #30  
Antiguo 10-may-2007, 23:46
edd_zgz edd_zgz está desconectado
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Creo sinceramente que todas las estadísticas tanto de subidas de precios como de transacciones hipotecarias van con retraso como tu muy bien dices...

En cuanto a los inmigrantes, la bajada de demanda por su parte ha sido considerable pero incluso llegan a juntarse 2-3 familias para hipotecarse hasta las cejas... son realmente kamikazes en algunos casos.


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