Burbuja.info - Foro de economía > > > Escenario para un aterrizaje suave o abrupto
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  #1  
Antiguo 07-may-2007, 23:03
Marai Marai está desconectado
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En el mercado inmobiliario, lo único claro es que no todo el pescado está vendido. Sin embargo, es imposible predecir el calibre del batacazo del sector de la construcción con los datos de que se dispone.

Se sabe, eso sí, que en 2006 hubo un excedente de viviendas construídas que no se vendieron. Se alargaron los plazos de venta o aumentaron las existencias de viviendas nuevas en venta. Lo que no se sabe a ciencia cierta es cuantas. Según creo las viviendas nuevas que recibieron el Certificado de Finalización de Obra fueron alrededor de 760.000 y que el ministerio contabilizó 410.000 viviendas nuevas vendidas. Ahora bien, no se sabe exactamente cuantas de las viviendas fueron compradas -principalmente por extranjeros- sin ser registradas en las estadísticas del ministerio. Tampoco se sabe cuantas de esas viviendas se destinaron a alquiler. Según algunos expertos la demanda de 2006 fué de unas 600.000 viviendas y las existencias aumentaron en unas 100.000-160.000 viviendas (unos 3-5 meses de ventas).

Como en 2006 se iniciaron aún más viviendas que en 2005 es de esperar que la cifra de viviendas que reciban su CFO en 2007 será parecido o mayor que el de 2006. Este año tendremos otro excedente, con el agravante de que los datos del ministerio auguran una bajada considerable de las transacciones. La cuestión es saber si ese descenso se debe exclusivamente a la retirada de especuladores o, además, a una verdadera caída de la demanda real. Sea lo que sea, si las existencias de viviendas en venta vuelven a aumentar en otros 3-5 meses, muchas promotoras pueden verse obligadas a rebajar sus precios. Como consecuencia, podría ocurrir que las ventas de vivienda nueva aumentaran respecto a las de segunda mano -como ya ha ocurrido en 2006- y pudiera ser que el stock de viviendas nuevas en venta fuera aligerándose o no creciera tanto como sería previsible.

Otra clave está en los bancos. Bancos y cajas han prestado con alegría durante los años en que los precios subían. Es de esperar que ahora se lo piensen más por el hecho de que ya no cuentan con el "aval" de las subidas de dos dígitos. Según algunos gestores inmobiliarios (el jefe de Don Piso) los bancos ya no serían tan proclives a prestar por el 100% del valor de tasación porque no esperan que lel valor de la vivienda aumente de un año para otro y eso retirará a mucha gente del mercado.

Así que según como sea la política de precios de las promotoras y la política de préstamos de los bancos la cosa puede tirar por el aterrizaje suave o una caída brusca. El pescado todavía no está vendido y este año iremos viendo. Será un año interesante, más interesante que 2006, para ver como evolucionan las cosas.

Olvídense de las promesas electorales: nada cambiará mucho tras las elecciones gane quien gane.


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  #2  
Antiguo 07-may-2007, 23:21
paseoaleatorio paseoaleatorio está desconectado
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Iniciado por Marai
La cuestión es saber si ese descenso se debe exclusivamente a la retirada de especuladores o, además, a una verdadera caída de la demanda real.

Yo estoy convencido de que el verdadero detonante de la caída del número de transacciones desde el verano de 2006 han sido las subidas del euríbor. Luego, como dices, ha venido la rigidez de la política creditica, y por último aparecerá el cambio de expectativas.


Iniciado por Marai
Otra clave está en los bancos. Bancos y cajas han prestado con alegría durante los años en que los precios subían. Es de esperar que ahora se lo piensen más por el hecho de que ya no cuentan con el "aval" de las subidas de dos dígitos. Según algunos gestores inmobiliarios (el jefe de Don Piso) los bancos ya no serían tan proclives a prestar por el 100% del valor de tasación porque no esperan que lel valor de la vivienda aumente de un año para otro y eso retirará a mucha gente del mercado.

Comienza el credit crunch puro y duro.

No sólo no te van a prestar el ni el 130% ni el 110% ni el 100%, sino que si consigues que te den el 80%, ten por seguro que el valor de tasación va a ser más que conservador. Y cuando se retiren los prestamistas extranjeros, aquí nos vamos a reír un rato.


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  #3  
Antiguo 07-may-2007, 23:33
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por paseoaleatorio
Yo estoy convencido de que el verdadero detonante de la caída del número de transacciones desde el verano de 2006 han sido las subidas del euríbor. Luego, como dices, ha venido la rigidez de la política creditica, y por último aparecerá el cambio de expectativas.

Sin duda ese es el detonante de la situación.

Comienza el credit crunch puro y duro.

No sólo no te van a prestar el ni el 130% ni el 110% ni el 100%, sino que si consigues que te den el 80%, ten por seguro que el valor de tasación va a ser más que conservador. Y cuando se retiren los prestamistas extranjeros, aquí nos vamos a reír un rato.

No se verá una verdadera contracción del crédito hasta que la morosidad no repunte a niveles muy altos. Por internet todavía se ven muchas ofertas de hipotecas exóticas.


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  #4  
Antiguo 07-may-2007, 23:52
paseoaleatorio paseoaleatorio está desconectado
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Iniciado por Marai
No se verá una verdadera contracción del crédito hasta que la morosidad no repunte a niveles muy altos. Por internet todavía se ven muchas ofertas de hipotecas exóticas.

Desde luego, pero intuyo que comienzan a ser muy restrictivos. En mi sondeo particular, llevo meses oyendo de boca de promotores que les están 'tumbando' hipotecas a compradores potenciales; cosa que hasta hace poco, parece que no pasaba.

Pero no solo afectará la subida de la morosidad, sino que la mera caída de los precios agravará la situación.

Un ejemplo ficticio:

Antes:

Piso tasado en 100 kilos.
Hipoteca LTV 110%: 110 kilos

Ahora. Los precios bajan un 10%:

Mismo piso, tasado en 90 kilos
Hipoteca LTV 80%: 72 kilos

El comprador tiene que encontrar 38 kilos. ¿Consecuencia? Nueva bajada de precios, nueva bajada de las tasaciones, menos crédito, etc.


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  #5  
Antiguo 07-may-2007, 23:59
Estampita Estampita está desconectado
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El sentido común (que pese a su nombre es el menos común de los sentidos) nos dice que los precios van a bajar mucho y rápido. Pero a mí hay una cosa que me preocupa mucho y es que el suelo en este país no es libre (aquí hay libre mercado cuando y como conviene) y utilizan los ayuntamientos para financiarse y derrochar a manos llenas, me temo que sin una bajada del suelo la cosa no acabara de desplomarse y puede que al final la bajada de precios no sea tanta.


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  #6  
Antiguo 08-may-2007, 00:19
paseoaleatorio paseoaleatorio está desconectado
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Estampita, yo soy de los que cree que el precio del suelo, en el fondo, lo marca el precio de las viviendas. Y no al revés, como lleva pregonando ad nauseam Enric Reyna.

Y si en nuestro caso la demanda a) no tiene crédito y b) tiene expectativas pesimistas, los precios de la vivienda caerán, independientemente de lo que haga el precio del suelo.


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