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  #1  
Antiguo 05-may-2007, 21:01
skeptik skeptik está desconectado
Querido forero
 
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Hola, gente!

Me presento en esta pequeña ventana al sentido común de la ciberescena española. Como muchos de vosotros, soy uno más que es mirado como bicho raro por sus amigos pepitos porque me niego a someterme a esta vil extorsión inmobiliaria.

Pese a que diferentes indicadores señalan el fin de la ascensión imparable de precios, muchos se niegan a creérselo. Muchos creen en un estancamiento o aterrizaje gradual y otros están convencidos de que esto va pegarse una hostia de magnitudes cósmicas.

Personalmente yo tengo bastante claro que el combustible ascensional se acabó, y veremos a dónde llega el reajuste en esta etapa del ciclo económico. Las particularidades del mercado español me hacen apostar por el hostiazo, pero no lo tengo tan claro.

Lo que sí tengo claro es que a todos en general y a los españoles en particular nos mueve el miedo. El miedo nuncabajista empuja a los pepitos a aceptar un chantaje económico completamente irracional. Eso provoca las ansias de comprar antes de que sea "demasiado tarde". De la misma manera, de haber hostiazo, será igualmente por miedo: Miedo a haberte hipotecado en algo que no puedes pagar y cuyo valor actual es una fracción de lo que firmaste en su día por miedo a que siguiera subiendo.

La cuantía del hostiazo será pues proporcional a la cuantía del miedo.

Yendo un paso más allá, a mí me gustaría poner cifras. ¿Está sobrevalorado el mercado inmobiliario español? Casi todo el mundo está de acuerdo en que sí. ¿Cómo podemos cuantificarlo? De momento tratando de fijar un contexto económico medio en nuestro país.

De acuerdo con esta noticia en 20minutos,

El salario medio en España se reducirá hasta los 1.541 euros en junio

Esto representa 18492 euros/año. Porque hablamos de salario bruto, ¿verdad?

Por alguna razón, ahora mismo no me funciona la calculadora Java de calculatusueldo, pero yo estimo que vienen a salir a unos 1200 euros/mes. Desde luego esto ya es superior a la media de ingresos de la gente de mi entorno que se plantean comprar una vivienda.

Ahora bien, siguiendo las recomendaciones de grupohouseservices, la hipoteca no debería representar más del 35% de los ingresos mensuales y el préstamo debería de amortizarse en 15 años:
Al solicitar un préstamo hipotecario, la cuota a pagar se calcula en función de los ingresos netos mensuales, siendo recomendación de los bancos que no exceda el 35% de dichos ingresos. [...] Desde el punto de vista del devengo de intereses, se recomienda un período de 15 años para amortizar el préstamo, siendo fundamental el poder hacer frente a los pagos en sus respectivos plazos.

Con estos datos en la mano, vamos a ver a qué vivienda real o ficticia podría aspirar el español medio en las condiciones de prudencia económica expuestas.

El 35% de 1200 son 420. Así pues, 420 euros será nuestra lletra mensual de hipoteca. ¿Qué piso nos podemos comprar con ésto?

Según el simulador de hipotecas de Ingdirect, 420 euros/mes en 15 años nos permite amortizar un préstamo de 55137.9 euros. Como Ingdirect concede hipotecas por hasta un 80% del valor del piso, éste piso debería de costar 68921 euros.

A estas alturas supongo que algunos se estarán tirando de los pelos, a otros les estará entrando la risa floja, pero todo el mundo estará de acuerdo (burbujistas o nuncabajistas) que la mayor parte de la gente se endeuda muy por encima de los parámetros recomendados por los mismos bancos que conceden estas hipotecas.

Pero hay algo más.

¿Cuánto está sobrevalorado el piso medio?

Vamos a tomar al español medio. 1200 euros netos al mes, se quiere independizar y busca una vivienda para sí mismo/a. Yo creo que 50 m^2 es un tamaño razonable para la vivienda de una persona sola. Así pues, un piso (apartamento, tal vez) de 50 m^2 debería costar de promedio 68921 euros. A lo que voy es al precio por metro cuadrado. Salen 1378.4 euros. Esto vale igual para una pareja de españoles medios que quiera formar un hogar común. En principio, es de suponer que buscarían un piso más grande, pongamos 100 m^2, porque aunque habrá algunas sinergias, puede que también quieran tener niños. El precio por metro cuadrado sería el mismo (doble de metros, doble de ingresos). Esto, y no otra cosa, es un precio sostenible, asumible por la gente.

Ahora que ya sabemos lo que deberían de costarnos los pisos, el mercado está ahí fuera. Creo que esto es lo que debemos exigir con criterio, y de ahí el título de este hilo. Todo piso "medio" con un precio superior a 1378 euros por metro cuadrado, está inflado en términos realistas. Si la burbuja se pincha, aquí tenemos un indicador de hasta dónde debería bajar. Y eso en mi pueblo se llama hostiazo, y de los gordos.

Veremos qué pasa. Un saludo.


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  #2  
Antiguo 08-may-2007, 17:12
Filicuchino Filicuchino está desconectado
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Los cálculos de capacidad de endeudamiento "racional" están bien. También haría falta la otra parte de la ecuación: Si a esos precios es viable para un constructor el ofrecer una vivienda. Por lo que he visto sí están dentro de lo económicamente viable, Ya que por muchas vías parece indicar que el coste de construcción es bastante menor a esos 1400 euros por metro cuadrado. Así que tanto por capacidad de endeudamiento como por coste de construcción el precio debería andar por ahí. Lo del suelo y demás inventos son acciones especulativas de constructores y de los politicuchos, para forzar alzas sin una base real.


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  #3  
Antiguo 08-may-2007, 17:41
estupido estupido está desconectado
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Creo que hay (al menos) otro factor a tener en cuenta:

No es solo que los pisos estén sobrevalorados (que lo están), es que los sueldos estan infravalorados (que lo están). El sueldo medio de alemanes, ingleses, franceses, holandeses o belgas, si no recuerdo mal, es aproximadamante el doble que el nuestro (algunos más, algunos menos). Y la "convergencia europea" digo yo que también habrá que aplicarla a los sueldos...

Además ni en mis sueños burbujistas más salvajes esperaría ver el m2 a 1378 eurales... así que supongo que los sueldos tendrán que subir para reducir el enorme desequilibrio actual.

Ahora bien, tenemos paises en la misma CEE, en el este, cuyo sueldo medio es menos de la mitad que el nuestro. Así que para ser competitivos con sueldos más caros, habría que producir algo que no produjeran en esos paises del este (o en China, la India, Taiwan, etc, etc). Y para eso hace falta investigar nuevos productos, y luego desarrollarlos (I+D), cosa en la que estamos pez... del total de patentes europeas, creo que sólo el 0.8% son españolas... patético!

A ver que hacemos para salir de este atolladero económico en el que estamos metidos. A ladrillazos no se si saldremos...


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  #4  
Antiguo 08-may-2007, 18:08
hannover hannover esta en línea ahora
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para que la economia espanhola no colapse el m2 tiene que ponerse muy por debajo de los mil euros.
Si no va a ser peor.
En cualquier caso una recesión de tres pares es segura,como la muerte.
En Alemania en ciudades grandes,el metro estás entre 1000€ y 1500€ el m2.Hablo de zonas céntricas.Si te vas 15 kms más payá bajan hasta 600€.La calidad es muchísimo mejor(materiales más caros),los albanhiles cobran más.Alemania es más pequenha que Espanha.Tiene el doble de habitantes.Espanha tiene más viviendas vacías que Francia,Alemania y Holanda juntas.Espanha ha construido en los ultimos anhos más que Italia,Francia y Alemania.
La construcción supone el 20% del PNB.
Los salarios son de risas y hay la mayor temporalidad de Europa.
No veo la más mínima posibilidad de que no haya recesión en Espanha.
Cuanto antes mejor.
Grúas a la chatarra!


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  #5  
Antiguo 08-may-2007, 18:54
Neu___ Neu___ está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Yo siempre me hago la pregunta de que si el Estado prohíbe las drogas para evitar que te hagas daño, por qué no esta prohibido que te endeudes hasta limites insoportables por norma, manteniendo ciertas excepciones previo estudio antes de su aceptación.

Curioso no?


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  #6  
Antiguo 08-may-2007, 19:20
skeptik skeptik está desconectado
Querido forero
 
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Iniciado por hannover
...La calidad es muchísimo mejor(materiales más caros),los albanhiles cobran más.Alemania es más pequenha que Espanha.Tiene el doble de habitantes...

...Y además no se construye en invierno (por el frío)


Iniciado por Neu___
...si el Estado prohíbe las drogas para evitar que te hagas daño, por qué no esta prohibido que te endeudes hasta limites insoportables

Es que las drogas no están prohibidas para que no te hagas daño, sino porque si fueran legales, serían muy baratas y dejarían de ser negocio.

¿Habrá alguien que se crea que los radares de tráfico son por nuestra seguridad?

El error es suponer que al Estado, gobierne el partido que gobierne, le importa una mierda el bienestar, la seguridad, o la vida de los ciudadanos.

Cuando asimilas que el Gran Hermano está a lo que está, de repente todo tiene sentido.


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  #7  
Antiguo 09-may-2007, 11:20
hannover hannover esta en línea ahora
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En Alemania está prohibido de facto que te endeudes como en Espanha y aunque puedas pagarlo eel banco no te da crédito por una propiedad que está sobrevalorada,de acuerdo a sus baremos.

Además el estado se responsabiliza de pagarte tus ahorros en caso de quiebras en los bancos,por lo que me imagino que los vigilan bien.

Al pobre le faltan muchas cosas,pero al avaro todas porque nunca se conforma.

Grúas a la chatarra!


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  #8  
Antiguo 09-may-2007, 11:47
Touareg Touareg está desconectado
Concuñado de Trichet
 
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El rango medio de precios de la vivienda que debería darse en nuestro país teniendo en cuenta la capacidad adquisitiva de los salarios estaría, a grandes rasgos, entre 60.000 y 100.000 € para primer comprador de vivienda de obra nueva. Esa es la cantidad que el españolito medio se puede permitir sin forzar el sistema financiero y sin que le timen, pues por esos precios y con una gestión del suelo que elimine elementos especulativos se puede construir perfectamente un piso en bloque plurifamiliar de calidades medianas de unos 70-80 m2 (evidentemente, a más alturas del bloque, menor repercusión del coste del suelo). El problema está, evidentemente, en el gigantesco castillo de naipes basado en los márgenes de beneficios que obtienen en la actualidad el pasapisero señalador (bueno, esté ya está prácticamente retirado del juego),el constructor, el especulador del suelo, el concejal del ayuntamiento mordida mediante y el banco sobretasando y sobreendeudando. Pero una expansión del crédito como la actual no puede mantenerse indefinidamente y a medida que vaya descendiendo el flujo del crédito hipotecario todo el castillo de naipes de los precios se vendrá abajo. Otra cosa serán las deudas contraídas.


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