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Un artículo que no es burbujista, aparecido en el Expansión:
http://www.expansion.com/edicion/exp...lo/989324.html

Ralentización de las inmobiliariasPublicado el 05/05/2007, por J. A Fernández Hódar. Valencia

Durante los tres años que siguieron al pinchazo de las puntocom, los índices sectoriales de Construcción e Inmobiliarias se movieron de forma contundente al alza, mientras que el Ibex 35 perdía todo lo ganado desde el primer trimestre de 1997.



El dinero se refugió en el ladrillo como inversión y, sobre plano se vendía todo. Los pisos cambiaban de mano varias veces antes de la entrega y luego se seguía revendiendo sin llegar a estar habitados. Los promotores no dudaron en construir lo que el mercado demandaba porque estaba vendido hasta el último piso o apartamento antes de comenzar la obra.

El mercado inmobiliario ha entrado en una fase de moderación sin que se vislumbre la posibilidad de un frenazo brusco y, mucho menos, una crisis que arrastre a otros sectores de la economía. El escenario con el que trabajan las empresas del sector sería el de una moderación sin correcciones bruscas para ir ajustándose, en el plazo de 2 ó 3 años mediante la absorción gradual del desequilibrio hasta niveles compatibles con la demanda.

Estallido de la burbuja
Entre los años 2002 y 2003 ya se comenzó a hablar de una burbuja inmobiliaria que estaba a punto de estallar. Varias firmas de análisis aconsejaban infraponderar el sector “al que ya no veían potenciales de revalorización”. Desde el estrado de alguna Universidad se consideró aconsejable vender la vivienda propia y alquilar, ya que se podría comprar, pronto una mejor y más barata. Estamos en 2007 y The Economist vuelve a sacar un tema ya recurrente en sus páginas “La crisis inmobiliaria en España”.

Podemos prestar oídos a este prestigioso semanario, o ver lo que se decía a finales de mayo en NewsWeek, la segunda revista semanal con mayor difusión en EEUU en la que, con el titular “Crash? What crash?” (¿Crash? ¿Qué crash?), se afirmaba que “en las principales ciudades del mundo, el inmobiliario nunca había estado tan bien”.

Moderación
Los argumentos a favor y en contra, incluso obviando las posiciones más radicales, son irreconciliables. Pero en opinión de responsables de las principales empresas del sector, la situación actual corresponde a una moderación de ciclo en algunas áreas del mismo.

En la clausura de una sesión sobre “El sector inmobiliario ante el reto de la internacionalización” –Barcelona 19/04/07– Anna María Birulés, vicepresidenta de Renta Corporación destacó que, “después de unos años en los que parecía que el mercado lo aguantaba y lo permitía todo, se está volviendo a los fundamentales de la propiedad inmobiliaria” y apostilló “volver a los fundamentales en cualquier sector, son buenas noticias”. Se preguntó: “¿Estamos en el máximo del ciclo?” “Yo creo que no, todavía queda recorrido, pero el mercado inmobiliario debe asentarse y tener unos crecimientos más sostenibles, tiempos más tranquilos, tiempos más estables”, respondió.

En esta línea apuntan responsables de inmobiliarias cotizadas y no cotizadas en bolsa y rechazan de plano los argumentos más tremendistas. Ante los datos publicados sobre el hecho de que la deuda de los hogares haya escalado hasta el 85% del PIB español, superando por primera vez la barrera de los 800.000 millones de euros, contraponen el hecho de que la riqueza financiera de los hogares ha rebasado los 918.000 millones de euros, reduciendo el riesgo de morosidad, máxime, cuando el plazo para pagar la deuda se ha alargado de forma considerable. De hecho, mientras que en los años 1992 y 1993 el Boletín Oficial del Estado estaba plagado de subastas, hoy apenas hay ejecuciones hipotecarias.

Los resultados de las inmobiliarias van a seguir siendo buenos. Las ventas se contabilizan en el ejercicio en que se entregan. Las viviendas que se entreguen en 2007 fueron adquiridas hace año y medio. Todos los responsables consultados admiten una ralentización, sobre todo en vivienda residencial, en 2008 y 2009, pero no se muestran preocupados, ya que se ajustará, por zonas geográficas, la oferta a la retracción de la demanda.

La diversificación por actividades: alquileres, oficinas, centros comerciales, logística, aparcamientos, y por zonas con presencia en Francia, Alemania, Gran Bretaña o Marruecos les va a permitir seguir presentado unas cuentas de resultados que hagan atractiva la inversión en la empresas cotizadas.

Los niveles de endeudamiento han merecido una llamada de atención por parte del Banco de España, pero a la vez, esta institución ha hecho una llamada a la calma calificando las caídas bursátiles como una corrección, indicando que el sector “se desacelerará de una manera gradual y suave”, negando la existencia de una crisis.

Hay tranquilidad en el sector bancario ya que la prudencia en la concesión de préstamos, y los niveles de cobertura de riesgo, no permiten pensar que la situación actual corresponda a una crisis que se traslade a otros sectores. El consejero delegado del BBVA, José Ignacio Goiriglozarri calificó como “indiscriminado” el castigo en bolsa de las promotoras. El número dos del Santander, Alfredo Sáez, descartó la posibilidad de un “pinchazo” y aseguró que la concesión de hipotecas crecía a un ritmo “razonable”.

El PER para invertir
Se está hablando de sobrevaloración de las cotizadas y se compara su capitalización bursátil (acciones en circulación por precio) con el NAV (net asset value, o valor liquidativo de la empresa). En nuestra opinión, el NAV es un dato necesario si lo que se pretende es comprar la empresa. Para un inversor, el valor de los activos es como una red de seguridad para saber que no está comprando humo.

Contar unos activos valiosísimos, pero improductivos o con rendimientos muy bajos no invita a invertir en la sociedad propietaria de los mismos. Lo que realmente interesa al inversor es el rendimiento que se obtiene de los mismos y su liquidez; en otras palabras, el beneficio por acción que proporciona la actividad de la empresa.

Lo que importa es la relación entre el precio (cotización) y el beneficio por acción (BPA) o sea, el PER. Y en términos de PER, las inmobiliarias españolas no están caras y tienen potencial alcista, aunque los crecimientos no van a ser tan espectaculares como los del último ejercicio.

Los resultados de las constructoras en 2006 y primer trimestre de 2007 invitan a pensar que no existe lo que se ha venido a llamar un pinchazo del ladrillo; máxime, cuando la diversificación ha reducido en casi todas el peso de la contrucción en su cuenta de resultados.

Se impone mirar al sector con calma y pensar que bancos y promotores no son tan irresponsables para cometer locuras crediticias ni para construir más allá de lo que se puede vender. Un ajuste ordenado no es un crash.


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