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Antiguo 29-abr-2007, 08:57
Fleximux Fleximux está desconectado
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Sin duda lo mejor son las cuatro preguntas/respuestas clave. La segunda sobre todo.


Las palabras burbuja y pinchazo deben de haber sido esta semana las más pronunciadas en las habituales conversaciones sobre precios de pisos e hipotecas. El desplome en la cotización de las principales inmobiliarias el pasado martes refleja la sobrevaloración de unas empresas que, en algunos casos, habían registrado crecimientos anuales de más del 1.000%. Pero esto no es todo. Factores como la desaceleración del precio de la vivienda, con un crecimiento de sólo el 7,2%, y la subida continuada durante los últimos 18 meses de los tipos de interés conducen a la misma pregunta: ¿ha terminado, por fin, el boom inmobiliario?



Todos los expertos coinciden en deslindar lo ocurrido el martes en la Bolsa -un pánico en cadena generado por el derrumbe de la valenciana Astroc, que en una semana perdió dos terceras partes de su valor- de la evolución del sector inmobiliario real. Lo primero representa la explosión de "la burbuja de la burbuja", según las palabras de un analista; lo segundo responde a un panorama en el que el ritmo imparable de construcción de viviendas, unas 750.000 anuales durante la última década, ha acabado por saturar un mercado que ya parece estancado. Y los primeros en abandonarlo son los que habían invertido para especular, que son un tercio de los compradores totales de los últimos años.

Los expertos no prevén una crisis inmediata. Para que ésta llegara, debería caer en picado el empleo, algo que no se vislumbra. "Es muy difícil una catástrofe en un sector en el que el 90% de los activos está en manos de los particulares", apunta un analista.

En lugar del temido derrumbe, estamos ante una desaceleración de los precios que podría convertirse en un año en un estancamiento en términos reales. Es lo que predice el economista Julio Rodríguez, que compara esta situación con la vivida hace un año en Estados Unidos. La subida de tipos decidida por la Reserva Federal hizo que las viviendas iniciadas cayeran un 30%. Algo que no vendría mal en un país como España, donde el año pasado se iniciaron 800.000 viviendas y se vendieron 400.000 de nueva construcción.El fin del 'boom' inmobiliario


CUATRO PREGUNTAS (Y RESPUESTAS) CLAVE

1. ¿Me va a afectar el desplome bursátil?

No, al menos por ahora. Eso, claro, suponiendo que usted no tenga acciones de las empresas que han caído. El derrumbe de Astroc, que venía de la semana anterior, arrastró el lunes a las inmobiliarias moderadamente, y el martes con una violencia que redujo el valor de la mayoría por encima del 10%. Entre las más afectadas, Colonial y Urbas, que cedieron más del 12,5%.

El miedo prendió y, con las inmobiliarias, también perdieron posiciones constructoras como Sacyr y FCC, y bancos como Bankinter y el Popular. Desde entonces, la foto del martes se ha mantenido fija en lo esencial.

Según los analistas de Inversis, el mercado extrapoló la situación de Astroc, entidad a la que califican de "opaca", por lo que el virus se extendió al resto del negocio inmobiliario, al financiero e incluso a valores sin relación con el sector. Pero todos los consultados aseguran que las veleidades bursátiles no afectarán a la parte más terrenal del sector.

El gestor de fondos Patrick Sumner califica de "necesaria corrección" lo ocurrido, y asegura que el pequeño inversor que se había sumado a la euforia inmobiliaria ahora la abandonará.

2. ¿Es buen momento para vender?

Sí, cuanto antes mejor. Y si usted está pensando en comprarse una vivienda, sería aconsejable que esperara una temporada. Según los expertos consultados, si sumamos a la progresiva desaceleración de los precios el cada vez mayor endeudamiento de las familias, tendremos un panorama en el que aparecerán buenas oportunidades de compra. Y es que desde 1999 los españoles han casi triplicado su deuda con las entidades de crédito, hasta llegar a los 832.000 millones de euros del año pasado. Más del 90% de estos números rojos responden a la compra de una vivienda.

El asesor inmobiliario José Barta da una respuesta muy clara. "Un amigo que quiere vender su piso me preguntó si debía aceptar un precio un 5% inferior al que pedía. Yo le he respondido sin dudar que lo haga. Los vendedores van a tener que ajustar su oferta porque se presentarán situaciones con propietarios que tengan la necesidad de vender para conseguir liquidez".

El mismo consejo, pero a los que están al otro lado de la chequera, lo da el profesor José Manuel Naredo: "No parece un buen momento para comprar; es mucho más interesante alquilar".

3. ¿Hasta dónde va a llegar mi hipoteca?

Una persona que en abril de 2006 pagara 600 euros de cuota por su hipoteca a 25 años se deja hoy cada mes 670. Un 15% más en 12 meses. Y desde Francfort siguen sonando cánticos para aumentar los tipos de interés un poco más. Todos los analistas están convencidos de que Jean Claude Trichet, el presidente del Banco Central Europeo (BCE), subirá en julio un cuarto de punto para dejar los tipos en el 4%. Y casi todos apuntan a que a finales de año lo hará una vez más. Ahí llegará hasta el 4,25%.

¿Afectarán estas subidas al Euríbor, el tipo de cambio al que casi todo el mundo tiene referenciado sus hipotecas, que ya ha alcanzado el 4,3%? No, porque las revisiones de los tipos de interés ya están descontadas en el Euríbor actual.

Este índice recoge

la expectativa de lo que va a hacer el BCE. Fernando Hernández, de Inversis Banco, es de los que creen que Trichet dejará el tipo a finales de año en el 4,25%, ya que la zona euro no tiene serios problemas de inflación y la economía europea continúa fuerte. Si tiene razón, el Euríbor podrá subir ligeramente; si no, incluso podría bajar algo. La duda queda sobre su comportamiento del año que viene.

4. ¿En qué se nota el fin del 'boom'?

El síntoma más evidente es que los carteles de se vende pasan cada vez más tiempo colgados sin que nadie los retire. "Hace poco, las nuevas promociones se vendían sobre los planos; ahora, las inmobiliarias hacen regalos mejores cada día para atraer compradores", asegura el profesor de la Politécnica de Barcelona José Manuel Naredo. Y es que las ventas desde el verano han caído un 25%.

Ésta es la señal más clara, pero hay otras que demuestran cómo la pasión por el ladrillo que en la última década triplicó el precio del metro cuadrado está de retirada. Como las hipotecas inmobiliarias, que han crecido menos del 11%, mientras que hace un año lo hicieron un 26%. O las nuevas operaciones formalizadas, que a partir de septiembre de 2006 cayeron un 4,5%; y en los dos primeros meses de este año lo han hecho un poco más.

Y un último apunte. Naredo también recuerda que los principales empresarios del sector, como Florentino Pérez, presidente de ACS, diversificaron el año pasado su actividad hacia otros sectores. "Salieron porque sabían que la coyuntura iba a cambiar de tendencia; y en su lugar entraron otros inversores menos advertidos".

http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_1/Tes

Última edición por Fleximux; 29-abr-2007 a las 10:18


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Antiguo 29-abr-2007, 09:56
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1. ¿Me va a afectar el desplome bursátil?

No, al menos por ahora.

2. ¿Es buen momento para vender?

Sí, cuanto antes mejor."

Demoledor.

Gracias por el aporte.


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  #3  
Antiguo 29-abr-2007, 10:05
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Joder, menuda noticia más burbujista

Esto hace unos meses era impensable. Y en primera plana de la edición digital.

Ahora ya no hay tapujos. No se entera el que no quiere.


Última edición por emfo; 29-abr-2007 a las 10:09


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  #4  
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http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_2/Tes

ENTREVISTA: El fin del 'boom' inmobiliario JOSÉ GARCÍA MONTALVO Catedrático de la Pompeu Fabra
"El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves"
ANDREA RIZZI - Madrid - 29/04/2007



José García Montalvo es catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y ha publicado numerosos estudios sobre el sector de la vivienda y la burbuja inmobiliaria. En una entrevista realizada en Madrid no se muestra convencido, como otros analistas, de que el mercado inmobiliario pueda aterrizar suavemente.

Pregunta. ¿Qué ha pasado en la Bolsa esta semana?

Respuesta. Una reacción tardía a señales que se venían acumulando desde hace tiempo. El mercado todavía no había descontado que las ventas de viviendas de segunda mano estaban cayendo un 15% en el cuarto trimestre de 2006. Los notarios han dicho recientemente que en marzo de 2007 las ventas habían caído un 30% frente a marzo de 2006. Seguiremos viendo un goteo de caídas en la valoración de inmobiliarias en los próximos meses.

P. Es decir, señales de agotamiento.

R. El comportamiento de los actores del mercado ya ofrecía indicaciones significativas: entidades financieras, por ejemplo la Caixa y el Sabadell, que vendían sus divisiones inmobiliarias; constructoras que diversificaban su negocio, entrando por ejemplo en el mercado energético; inmobiliarias que, ante la caída en el volumen de ventas, empezaban a ofrecer regalos sustanciosos a los compradores; y todo eso en un mercado en el que se inició el año pasado la construcción de más de 800.000 viviendas para una sociedad cuya demanda de consumo se encuentra en torno a 500.000. Hay un claro exceso de oferta.

P. ¿Qué pasa con el excedente?

R. Se compra y vende como inversión. La evidente caída de rentabilidad de la vivienda en España hace que los inversores se vayan a otros mercados. Yo creo que en próximos años se iniciarán menos de 500.000 viviendas anuales.

P. Ese nivel representaría un frenazo notable. ¿Cree usted que el aterrizaje será suave, como han manifestado en estos días representantes de instituciones y empresas?

R. A bancos, inmobiliarias e instituciones no les queda más remedio que lanzar ese mensaje. ¿Qué van a decir? Pero éste no es un sector de aterrizajes suaves. Oscila con una intensidad muy superior al conjunto de la economía. Durante los últimos 30 años, sólo se vivió una etapa de cierta estabilidad entre 1995 y 1997. Los representantes de SEOPAN ya han advertido que 100.000 viviendas menos al año supone perder 200.000 empleos. Si se calcula que para alcanzar el equilibrio habrá probablemente un recorte mayor que ése, el aterrizaje no será muy suave.

P. ¿Qué diferencia puede haber entre crisis anteriores y la situación actual?

R. Una muy importante. Si el mercado tuviera problemas ahora, ya no sería posible reaccionar actuando sobre el tipo de interés o el tipo de cambio.

P. Las entidades financieras ya están aplicando mayores restricciones a la concesión de créditos.

R. Eso contribuirá decisivamente a que se desinflen los precios. Esto es una señal más de que la fiesta inmobiliaria se ha acabado.


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  #5  
Antiguo 29-abr-2007, 11:01
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http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_3/Tes

ENTREVISTA: El fin del 'boom' inmobiliario JULIÁN CUBERO Economista jefe del Servicio de Estudios del BBVA
"Estamos en un proceso de ajuste gradual del mercado"
A. R. - Madrid - 29/04/2007


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Julián Cubero es economista jefe del Servicio de Estudios del BBVA. El sector inmobiliario español es una de las áreas de su competencia. En el último informe publicado por su equipo, en el pasado mes de enero, se preveía un enfriamiento de la demanda y un "ajuste muy gradual" del mercado.

La noticia en otros webs
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Pregunta. ¿La caída del valor bursátil de empresas del sector inmobiliario cambia la perspectiva o se mantiene la previsión de un ajuste gradual?

Respuesta. La información que hemos ido recibiendo en los últimos meses de la evolución de la economía en su conjunto, y del sector inmobiliario en particular, reafirma nuestra opinión de que estamos en un proceso de ajuste gradual. Gradual quiere decir que hay una combinación virtuosa de los factores principales, los precios, la demanda, y la actividad constructora. Los precios están decelerando. La demanda también se frena. La actividad parece estar empezando a frenarse.

P. ¿La caída en Bolsa puede ser el detonante de un frenazo más brusco del sector?

R. Creo que no. La caída de Bolsa no está originada por un cambio de las perspectivas económicas y no incide en los hogares. La gente invierte y gasta en función de su renta permanente, por lo que uno gana y espera ganar en el futuro. Hay un cierto componente de Bolsa en la riqueza de los hogares, pero es marginal. Economía y empleo van bien, y esto constituye un sólido soporte para la renta disponible.

P. ¿Y los inversores puros y duros?

R. Es cierto que hay demandantes de viviendas que pueden verse más afectados. Puede haber inversores que se planteen si entrar o no en España. Pero consideramos limitado su potencial impacto sobre el crecimiento español.

P. Se iniciaron unas 900.000 viviendas el último año. Ustedes creen que este año el mercado se situará en las 750.000. ¿Es ése el punto de equilibrio? ¿Cuál es la demanda real de la sociedad?

R. La evolución del sector ha sido espectacular en los últimos años, por razones estructurales y cíclicas. Las cíclicas, como los tipos de interés, están ahora frenando la demanda. Por otro lado, hay elementos estructurales muy relevantes que harán de soporte. Creemos que entre 2007 y 2011 se formarán unos 600.000-650.000 nuevos hogares cada año. Pero la formación de nuevos hogares no es sinónimo de demanda de vivienda. Uno se casa y compra un piso si tiene empleo. Entonces, 750.000 podría ser una cifra alta para lo que es el promedio de varios años.

P. ¿Qué consecuencias va a tener la desaceleración?

R. Sin duda se va a generar menos empleo. Ahora, eso no es una bolsa de parados que se quedan allí. Hay movilidad sectorial. Tenemos otros factores que pueden compensar.

P. ¿La inversión en infraestructuras?

R. Por supuesto. La situación de las finanzas públicas lo permite. Y no hay que olvidar que la buena dinámica de la zona euro es una sólida compensación.


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  #6  
Antiguo 29-abr-2007, 11:45
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Iniciado por Fleximux
Sin duda lo mejor son las cuatro preguntas/respuestas clave. La segunda sobre todo.



http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_1/Tes

Excelente aportación. Hoy creo que también compraré el diario el país. La segunda pregunta clave apunta a lo que ya dijo Tom Barrack ...que por su nombre recuerda al genial MA Barrakus:


http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_4/Tes

Me ha encantado este grafico. Agarraos bien especulataaaaaas:



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  #7  
Antiguo 29-abr-2007, 11:51
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"El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves"
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http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepieco_2/Tes

P. ¿Qué pasa con el excedente?

R. Se compra y vende como inversión. La evidente caída de rentabilidad de la vivienda en España hace que los inversores se vayan a otros mercados. Yo creo que en próximos años se iniciarán menos de 500.000 viviendas anuales.

P. Ese nivel representaría un frenazo notable. ¿Cree usted que el aterrizaje será suave, como han manifestado en estos días representantes de instituciones y empresas?

R. A bancos, inmobiliarias e instituciones no les queda más remedio que lanzar ese mensaje. ¿Qué van a decir? Pero éste no es un sector de aterrizajes suaves. Oscila con una intensidad muy superior al conjunto de la economía. Durante los últimos 30 años, sólo se vivió una etapa de cierta estabilidad entre 1995 y 1997. Los representantes de SEOPAN ya han advertido que 100.000 viviendas menos al año supone perder 200.000 empleos. Si se calcula que para alcanzar el equilibrio habrá probablemente un recorte mayor que ése, el aterrizaje no será muy suave.

P. ¿Qué diferencia puede haber entre crisis anteriores y la situación actual?

R. Una muy importante. Si el mercado tuviera problemas ahora, ya no sería posible reaccionar actuando sobre el tipo de interés o el tipo de cambio.

P. Las entidades financieras ya están aplicando mayores restricciones a la concesión de créditos.

R. Eso contribuirá decisivamente a que se desinflen los precios. Esto es una señal más de que la fiesta inmobiliaria se ha acabado.



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  #8  
Antiguo 29-abr-2007, 11:53
Albertini Albertini está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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Si lo pone en el Pais precisamente yo temblaria


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  #9  
Antiguo 29-abr-2007, 11:56
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Iniciado por Alatriste
2. ¿Es buen momento para vender?

Sí, cuanto antes mejor."

Demoledor.

Efectivamente, para los nuevos, que conste que esto ya se dice en este foro desde hace bastante tiempo:
Iniciado por EL FARAON
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=22470
VENDER LO ANTES POSIBLE
11-18-2006



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  #10  
Antiguo 29-abr-2007, 12:00
Alatriste Alatriste está desconectado
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Todavía le sigo dando vueltas al hecho de que El País recomiende vender. Vender cuanto antes, para ser concretos.

Me parece alucinante.

Esto va demasiado deprisa.


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