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Bancos y constructoras temen posibles efectos colaterales
M. L.
MADRID. Las grandes constructoras españolas se han visto indirectamente afectadas por el varapalo bursátil al sector inmobiliario, a pesar de que hace tiempo que soltaron lastre en este sector y que, con carácter general, la exposición de sus cuentas de resultados al ciclo de la vivienda es mínima.
«Si estuviéramos hablando de una perspectiva negativa en lo que se refiere a obra pública sí sería para que las constructoras se preocuparan, pero hace ya mucho tiempo que la edificación residencial tiene una presencia residual en la cartera de obra de los grupos constructores españoles», señalan fuentes del mercado.
No obstante, existe una excepción a la regla, la que constituye el grupo Sacyr-Vallehermoso, ya que éste es la suma de una constructora diversificada hacia los servicios y de una inmobiliaria de ámbito nacional sólidamente asentada.
«Vallehermoso es, con todo, la inmobiliaria que menos debe resentirse por el cambio de ciclo. Lleva muchos años sobre el terreno y muchos de sus activos están comprados hace años, a precios mucho más razonables», explicaron a ABC expertos inmobiliarios que, además, recordaron la fuerte presencia de la inmobiliaria en la actividad patrimonialista a través de Testa. «Con mucho, es la menos expuesta a los ciclos», añaden estas fuentes.
No obstante, cabe recordar que Sacyr está inmersa en problemas propios, como es el asalto a la francesa Eiffage, por lo que los expertos no se atreven a diseccionar qué parte de la caída se debe a la crisis inmobiliaria y qué parte a la propia situación de la crisis de Eiffage.
Y también indirectamente, la crisis inmobiliaria puede terminar por afectar a FCC, cuya participada Realia tiene prevista la salida a Bolsa en los próximos meses. «La debacle puede llevar a FCC y a Caja Madrid a hacer una nueva lectura de la salida a Bolsa de Realia, retrasándola, aunque el perfil de Realia es más patrimonialista que promotora pura. Si la opción se seguir adelante con la salida a Bolsa, los rangos de precios pueden verse rebajados respecto a las primeras estimaciones», explican fuentes bursátiles.
De reojo, también los bancos siguen con gran atención la crisis del sector inmobiliario. Ya no son actores del mismo como lo eran hace años, pero tienen aún exposición a la crisis derivada de su propio negocio, el préstamo.
Según datos del Banco de España, a finales del pasado ejercicio, los bancos y cajas tenían prestados a promotores inmobiliarios 249.000 millones de euros, cifra que contrasta enormemente con los poco menos de 20.000 millones que la actividad promotora adeudaba a las entidades financieras en el año 1998.
De momento, los bancos están absolutamente tranquilos respecto a la morosidad de los promotores inmobiliarios, que es infinitesimal, pero en el mercado de valores se recuerda que la crisis de 1993 terminó como las entidades no deseaban, ya que tuvieron que quedarse con activos en pago de deudas que, encima, estaban sobrevalorados.



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¿Piso compartido? El negocio del siglo

RAQUEL G. REDONDO
BARCELONA. Mustapha pasa a cobrar el alquiler por uno de sus cinco pisos. Hoy toca el de las cuatro habitaciones del Eixample. Un piso de 85 metros cuadrados, que él tiene hipotecado y subalquila las habitaciones. En la cocina, el único espacio común de la casa, le esperan las seis personas que viven en él. Dos sentados, el resto de pie: ni siquiera hay sillas para todos.
Los que están acomodados son una pareja en la cincuentena, él trabaja en un restaurante y ella busca empleo. Llegaron hace poco a Barcelona, huyendo de un fracaso económico que les dejó en una situación que apenas les permite pagar el cuarto de 600 euros que les ofreció Mustapha cuando llegaron aquí.
«Tiene un baño privado dentro, y eso es vital para una pareja, dificil de encontrar», reconoce ella. Lo que no saben es que el diminuto baño del interior de su habitación no estuvo ahí siempre. Los anteriores inquilinos de su cuarto, una pareja colombiana, se lo pidieron a Mustapha. Y este lo construyó. «Es que se lo sacó de la manga» explica Rafael, que es uno de los inquilinos veteranos, un universitario que vive en este piso desde que Mustapha lo rediseñó para alquilar sus habitaciones.
Obras fugaces
Rafael observó cómo en menos de una semana apareció un pequeño baño con ducha, servicio y lavamanos en la habitación de sus compañeros. «Claro, estaba encima de los obreros continuamente y trabajaban hasta el domingo...¡ como para no acabar rápido!», recuerda.
Desconocen si los vecinos saben de la existencia de esta «nueva» salida al desagüe de la comunidad, pero sospechan que las propinas al portero son frecuentes. «Sabe ganarse a la gente, sin duda», destacan los inquilinos. «Como cuando un domingo a las nueve de la mañana una vecina tocó la puerta para quejarse de que era ilegal hacer obras ...Vino enfadadisima, normal, pero después de hablar con Mustapha, se fue de lo más tranquila. No sabemos qué le diría, pero el martilleo de la obra continuó todo el resto del día y no hubo más quejas de la comunidad», recuerdan.
Mustapha no es sino un ejemplo más de los pillos que recorren Barcelona aprovechándose de la situación inmobiliaria. La demanda de pisos compartidos ha dejado de ser un campo exclusivo de estudiantes y dado el precio de la vivienda, ésta se ha convertido en la salida de muchas personas sin tantos recursos.
Inmigrantes, parejas jóvenes, o divorciados son algunos de los nuevos perfiles que desde hace pocos años buscan alojamiento en vivienda compartida. Algunas de estas personas caen en los pisos de Mustapha u otros como él. Los casos son casi incontables, con todas las variables posibles: desde caseros que acaban haciéndose propietarios de edificios enteros hasta los que se dedican a subalquilar inmubles por habitaciones que a su vez, alguien les alquila a ellos. El ambiente de resignación en la casa del Eixample es palpable. «No está mal, comparado con lo que se ve por ahí, esto de que todas las habitaciones tengan baño propio y sean tan amplias, es un lujo, pero es que a este señor le estamos pagando la hipoteca», apuntan los sufridos inquilinos.
Desde luego que no le debe ir anda mal el «negocio» porque cada dos años Mustapha abre uno de estos pisos. Bien ubicados, con todas las comodidades, internet, agua y luz, todo incluido, buenos acabados , habitaciones dobles...
«Al principio, cuando yo entré, las alquilaba más baratas para una sola persona», explica Sara, otra de las veteranas. Añade que «pero cuando se dió cuenta del negocio de meter parejas, solo hemos visto pasar matrimonios, novios, amigos...de dos en dos».
El anuncio
Los portales web inmobilarios están llenos de anuncios de propietarios que alquilan una habitacion del propio piso donde viven. «Abstenerse parejas», suele ser la frase más repetida en ese caso.
Sin embargo, Mustapha es el casero, no vive alli, por lo que sus anuncios son un oasis para las parejas en busca de alojamiento. «Habitacion-suite céntrica para para parejas, piso completamente reformado, acabados de lujo, todo incluído, 600 euros». Así que candidatos a ser extorsionados, no faltan.
Rafael y Sara se mantienen ocupando cada uno una habitacion que sin duda su casero está deseando aprovechar con dos personas. Han mirado otros pisos, pero no se deciden a irse. Aquí están pagando mucho, pero les atrapan las comodidades: internet de banda ancha, una señora de la limpieza dos veces a la semana, «y tan céntrico, todo exterior...» reconocen. Olvidan todo el resto de incomidades, incluso la falta de salón.
El arrendatario recoge los cuatro sobres y se los mete al bolsillo. Charla brevemente con ellos: «¿Todo bien, chicos?»se interesa. «Sí, todo bien» le resopnden. «Me alegro.De acuerdo, entonces hasta la próxima». Desaparece cerrando la puerta suavemente, sin facturas ni recibos delatores, y cada inquilino regresa a su habitación. «Es una suerte,-piensan- tener este piso tal y como está Barcelona». Mustapha piensa casi lo mismo cuando ya está en la calle, solo que en su bolsillo, lleva 2.250 euros. Mañana toca el de Les Corts, apunta mentalmente. Y hasta el próximo mes



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Del cielo al infierno inmobiliario

SANDRA SANTIAGO
BARCELONA. Pese a que el mercado inmobiliario se ha visto obligado a revisar precios presionado por el incremento progresivo de los tipos de interés, comprar una vivienda en Cataluña sigue siendo «misión imposible» para la mayoría de ciudadanos de a pie.
El abanico de posibilidades y precios que ofrece el mercado es amplio, desde los 4.250.000 euros de un lujoso dúplex de 640 metros cuadrados situado en el centro de Barcelona hasta los 198.000 euros de un estudio de 35 metros cuadrados en el casco antiguo, aunque en la mayoría de los casos se escapan de las posibilidades de los compradores, especialmente si se trata de jóvenes mileuristas. ABC ha dedicido conocer de primera mano la realidad que dicta el mercado.
Para un joven de veinte años, con un sueldo inferior a 1.000 euros, independizarse y encontrar un piso barato es un auténtico desafío. Consciente de sus limitaciones presupuestarias y pese a estar dispuesto a contratar una hipoteca a 50 años (que heredarán sus hijos), el mileurista contacta con varias agencias immobiliarias solicitando información sobre los pisos más baratos que tengan en cartera, destinados a la venta, en la ciudad de Barcelona. Algunas immobiliarias, cuando conocen su presupuesto límite (190.000 euros), se limitan a informarle de que «no hay ningun piso que se ajuste a su solicitud».
Los pisos que le atraen, en relación superfície-precio, se encuentran en el barrio de Horta-Guinardó. El primero es un «loft» (pequeño piso, sin muros ni puertas, en el que la cocina se solapa con el baño) de 50 metros cuadrados, con vistas a Barcelona, aunque su precio es de 207.000 euros. Su segunda alternativa, no mucho más halagüeña, un piso de 40 metros cuadrados, con una habitación y cocina americana, valorado en 202.500 euros. Ambos se escapan de su presupuesto. El joven, que compagina estudios y trabajo, está convencido de que Barcelona puede ofrecerle pisos más baratos y sigue la aventura. Su búsqueda le conduce a los barrios de Poble Sec y el Raval. En estas zonas, encuentra diversos locales, sin cédula de habitabilidad, convertidos en viviendas. Según el artículo 13 de la Ley 24/1991, de 29 de noviembre sobre vivienda, la cédula de habitabilidad «acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez que están fijados por reglamento y tiene aptitud para estar destinada a residencia humana». Este artículo concluye dicendo que «para poder ocupar una vivienda, es necesario haber obtenido previamente la cédula».
Sin cédula, más baratos Entre las viviendas que le atraen del Poble Sec, destaca una planta baja, de 27 metros cuadrados que cuesta 146.000 euros. En el Raval, encuentra el inmueble más pequeño y más barato: un estudio de tan sólo 11 metros cuadrados. Su precio es considerablemente inferior a la media: 82.000 euros. El comprador, preocupado por poder vivir en un lugar no destinado a usarse, lícitamente, como vivienda, se lo manifiesta a los vendedores y, el argumento que esgrime uno de ellos es que «sin cédula, más metros por menos precio». Muchos de los vendedores le comentan que si el hecho de no disponer de la cédula de habitabilidad es un impedimento para comprar el inmueble, «se podría conseguir fácilmente».
La tramitación para obtener el citado documento se realiza ante los servicios territoriales de le Dirección General de la Vivienda. La puede iniciar el propietario, el administrador o el representante autorizado del inmueble antes de venderlo o alquilarlo, y se concede sólo a la vivienda que cumpla con la totalidad del correspondiente nivel de habitabilidad aplicable, según el Decreto 259/2003, de 21 de octubre, y tenga la consideración legal necesaria; que esté escriturada y registrada como tal y/o disponga de la correspondiente licencia municipal de obras que autoricen la construcción o adecuación. Tras días de infructuosa búsqueda, el joven tiene claro que seguirá viviendo bajo el techo familiar.
Aviso a navegantes: encontrar un piso digno con menos de 250.000 euros de presupuesto es una auténtica «hazaña». Si eres mileurista y tienes 190.000 euros de tope es prácticamente «imposible»
YOLANDA CARDO
El céntrico Paseo de Gràcia, la arteria central de la ciudad, concentra las viviendas más lujosas de la capital catalana, de precios desorbitados



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¿Pincha la burbuja?
La última burbuja financiera para recordar y aprender fue la tecnológica, la de los «.com». No fue específicamente local, fue global, y aquí tuvo su ejemplo más elocuente en Terra, aquella estrella fugaz que nunca repartió dividendo, que nunca ganó dinero, pero que vendía futuro e indujo esa codicia que acompaña los milagros y las rifas. La amenaza de una nueva burbuja acompaña ahora algo tan viejo como la humanidad: la vivienda, que suele ocupar el segundo lugar en las prioridades de los seres humanos, detrás de la alimentación.
Sobre la vivienda hay textos interesantes desde el imperio romano, desde Confucio, y en todos los clásicos de la economía. Más reciente, Jovellanos escribió textos luminosos para ahora mismo, referidos al ensanche de Madrid y al buen uso de su suelo urbanizable o urbanizado. Las euforias inmobiliarias, como las bursátiles, son fenómenos de sobra conocidos y estudiados. Y tras cada euforia el corolario de un derrumbe con efectos de estancamiento o incluso recesión y hasta depresión económica inmediatos. Detrás de la Gran Depresión de los años treinta había, entre otros factores, varios factores, el derrumbe inmobiliario que acompañó el espectacular crecimiento de la década anterior, la de los felices veinte. Pero de entonces acá los economistas han aprendido algo, también los políticos y los ciudadanos en general.
La última recesión inmobiliaria en España tuvo lugar a principios de los 90, durante varios años las viviendas perdieron valor en términos reales, se estrechó el mercado y se produjo el efecto de realimentación entre recesión económica y crisis inmobiliaria. Tipos de interés altos y desempleo creciente acompañaron aquel fenómeno. Luego se produjo el recorrido inverso, bajos tipos y empleo creciente que animan una gran demanda inmobiliaria que induce crecimiento espectacular de los precios.
No ha sido un fenómeno meramente español; EE.UU., Irlanda, Gran Bretaña, Australia... han conocido procesos semejantes en lo que va de siglo. Y en todos los casos andan ahora en la fase de enfriamiento, en un aterrizaje de la demanda y de los precios, que no cursa con recesión, ni siquiera con estancamiento económico. Ni en el mercado inmobiliario, ni tampoco en el bursátil. Astroc no es representativa, ni siquiera indicativa, ni del sector inmobiliario, ni del bursátil. Es una anécdota, ni siquiera nota a pie de página. Pudiera ocurrir un estallido inmobiliario en España, peor no es ni siquiera probable. Ni el endeudamiento familiar, ni el precio del dinero, ni las tendencias demográficas y de empleo, avalan esa hipótesis. Los datos fundamentales del mercado inmobiliario, la deuda familiar o el riesgo de los acreedores presentan magnitudes manejables, que se pueden gestionar si se confirma un drástico cambio de tendencia. El sector soporta estancamiento de precios e incluso un ajuste a la baja que corrija esa sobrevaloración de entre el 20 y el 30% que estiman algunos expertos. La crisis no está servida, no es inevitable.



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Antiguo 29-abr-2007, 11:54
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Ladrillazo a la Bolsa

MIGUEL LARRAÑAGA/MADRID.
El sector inmobiliario ha metido el miedo en el cuerpo al mercado bursátil español, que no levanta cabeza y ha entrado en una fase de temor como no se había producido en los últimos años. En estas condiciones, la semana que siguió al máximo histórico se ha saldado con la pérdida de más de 600 puntos en el Ibex, el 4,49% en cinco sesiones.
Desde que el pasado martes las cotizaciones de las inmobiliarias se derrumbaron en cadena y arrastraron primero a las constructoras y luego al resto del mercado, inversores y analistas se han esforzado por encontrar explicaciones a la debacle y aunque las caídas se han moderado, nadie descarta que se pueda vivir un segundo asalto.
El «efecto Astroc»
La primera explicación que encontraron los expertos fue que el sector quedó contagiado por el «efecto Astroc». La inmobiliaria valenciana había protagonizado tres espectaculares derrumbes en Bolsa desde que marcara máximos a finales del pasado mes de febrero. En este periodo ha pasado de cotizar a 72,6 euros por título a hacerlo a menos de 15.
Desde su salida a Bolsa, en junio de 2006, Astroc llegó a multiplicar por doce su precio. El valor se puso de moda e importantes y respetados inversores entraron en su capital: Nozar, Rayet, Carmen Godia y, sobre todo, Amancio Ortega pusieron en órbita al valor. Bastó una auditoría sin salvedades pero que abría algunos interrogantes para que las acciones se precipitaran a un pozo del que les va a costar salir. «Los precios de estos valores estaban reflejando expectativas que, ahora, el mercado considera que no van a cumplirse, ya que la demanda, que estuvo disparada en los últimos años, se ha frenado», subrayan los analistas.
Frenazo de la demanda
Esta sería la segunda explicación a la caída. Se ha trasladado a la cotización de las acciones lo que lleva meses ocurriendo en el mercado. Cada vez cuesta más vender una promoción (hay algún promotor que ha llegado a poner el señuelo de regalar un coche para vender los pisos) y los precios se han estancado.
Los expertos del mercado de vivienda llevan ya algún tiempo advirtiendo que «sigue existiendo demanda no satisfecha, pero no a cualquier precio. A determinados precios, los promotores van a encontrar dificultades para vender».
Ahí estaría el tercer factor y buena parte de la explicación de por qué unas empresas han caído en Bolsa más que otras. Quien tiene suelo comprado a precios de hace algunos años tiene flexibilidad para ajustarse al precio en el que existe demanda, pero quien ha comprado suelo en el momento álgido del ciclo sólo puede vender las promociones a precios en los que la demanda flaquea. Y si se trata de vender el suelo, también se está produciendo un ajuste en el precio.
Como complemento a este tercer factor, algunas de las fuentes consultadas subrayan que «la aparición de caras nuevas en el sector ha traído algunas incógnitas al mercado». Efectivamente, si por algo se ha caracterizado el sector es por el auge de los «nuevos inmobiliarios».
Caras nuevas, dudas nuevas
Así, ha desaparecido del sector La Caixa y ha vendido Colonial a Luis Portillo, que ha construido un imperio en pocos meses en torno a Inmocaral y que también incluye a Riofisa. Manuel Jove también ha hecho mutis y su empresa, Fadesa, ha sido comprada por Fernando Martín. Una inmobiliaria histórica, Urbis, ha sido adquirida por Reyal, a cuyo frente se encuentra Rafael Santamaría, otra «cara nueva» en el sector. Parquesol también ha cambiado de manos y Constructora San José se ha hecho con la mayoría, colocando a Jacinto Rey al frente de la inmobiliaria. El propio Enrique Bañuelos, presidente de Astroc, es un «recién llegado» para el ambiente bursátil por mucho que lleve años desarrollando su negocio.
«Todos estos cambios han generado expectativas en dos sentidos —explican algunas de las fuentes consultadas—. Primero se genera un movimiento bursátil al alza al calor de la operación corporativa y, luego, con más reposo, comienzan las preguntas. ¿Qué va a cambiar en esta empresa con los nuevos dueños?
Todas y cada una de las empresas que han cambiado de manos tenían un modelo de negocio que el mercado conocía. Sin embargo, hará falta algún tiempo para conocer cómo se desenvuelve un proyecto tan personal como era Fadesa en manos de Fernando Martín, o cómo Luis Portillo, un promotor, lleva las riendas de Colonial, fundamentalmente dedicada a los arrendamientos.
Sobrevaloración
Las dudas, evidentemente, existían, pero quedaban ocultas tras las enormes revalorizaciones de estas empresas. Sin embargo, cuando uno de los valores de moda, Astroc, entra en barrena, las incógnitas vuelven al primer plano. «Los inversores se han palpado los bolsillos, han decidido hacer caja en estos valores hasta que las cosas se clarifiquen y han ganado dinero, porque en casi todos los casos había existido una euforia que había llevado a la sobrevaloración», indican los analistas.
Alguna casa de Bolsa ha puesto cifras a esa sobrevaloración y la ha situado en torno a un 20% con carácter general, pero esto no debería ser una sorpresa para quienes siguen el día a día de la Bolsa y del sector inmobiliario, ya que existe un precedente absolutamente definitivo de lo que los propios propietarios de una inmobiliarias piensan acerca de la cotización de su empresa.
¡Con 40 euros de rebaja!
Corría el 19 de febrero cuando los dos bandos enfrentados en el accionariado de Metrovacesa llegaron a un acuerdo para la segregación de activos de la empresa. Cada uno de los bandos se quedaría con una parte. La familia Sanahuja, a grandes rasgos, con la parte española, es decir, Metrovacesa, y Joaquín Rivero y Bautista Soler con la parte francesa, es decir Gecina.
Lo «sorprendente» del pacto fue el precio al que se valoran las acciones de Metrovacesa. Los accionistas mayoritarios de la empresa acordaron que teniendo en cuenta el fondo de comercio y el valor neto de los activos de la empresa, cada acción valía 75,67 euros. La cotización de Metrovacesa en la sesión inmediatamente anterior a este acuerdo era de 117,85 euros y en las semanas previas había llegado a los 133 euros.
Los accionistas de referencia valoraban la empresa a efectos de su segregación más de 40 euros por acción por debajo del precio de mercado. «El mercado debió reflexionar en ese mismo momento qué estaba pasando. Los propietarios de Metrovacesa no tiraban piedras contra su tejado, simplemente ajustaban el precio de la transacción a valores reales, no a los de mercado. Valoraron realidades, no expectativas», explicaron a ABC algunas fuentes consultadas.
Exactamente eso es lo parece que está haciendo el mercado ahora. Con casi dos meses de retraso respecto a la operación de segregación de Metrovacesa y con casi un año de demora respecto al ciclo real del mercado inmobiliario, el mercado parece haber caído en la cuenta de que la vivienda asiste a un cambio de ciclo.
Aterrizaje suave
Aunque todos los actores del sector, comenzando por el Ministerio de Vivienda y terminando por el último vendedor de cualquier inmobiliaria del último recóndito rincón, coinciden que «la evolución del mercado es positiva y el aterrizaje de precios se está produciendo de forma suave, por lo que no habrá problemas para asimilarlo por parte de las empresas», lo cierto es que el parón de la demanda ha comenzado a preocupar. Con los tipos de interés al alza, ha desaparecido la «alegría» con la que los clientes se lanzaban a comprar una casa. Aquella máxima de «me cuesta lo mismo comprar que alquilar» ya no es cierta.
Y el otro perfil de cliente, el que consideraba la vivienda una inversión, se bate en retirada ante la convicción de que a estos precios y con este nuevo ciclo de demanda a la baja, el margen de beneficio es escaso y el riesgo demasiado grande. De hecho, grandes bancos de inversión han puesto la inversión inmobiliaria en España en cuarentena y algunos, como Credit Suisse, desaconsejan a sus clientes la inversión en viviendas en nuestro país.
¿Influirá el desplome bursátil sobre el mercado real? Aquí hay unanimidad. Tanto los expertos en Bolsa como los del mercado inmobiliario son radicales en sus respuestas y consideran que, bien al contrario, esla Bolsa la que se está adaptando al mercado real.
Para los analistas bursátiles, las operaciones corporativas y la propia efervescencia del Ibex, en máximos históricos, ha retrasado un ajuste que debería haberse visto venir. Para los expertos inmobiliarios, incluso se puede ir un paso más allá. «Es el momento del cliente», asegura más de uno basándose en que al no venderse fácilmente las casas, los clientes pueden exigir, mientras que antes, quien exigía era rechazado ante la presión de la demanda. «Hace unos años, si un cliente no compraba, otro lo hacía al día siguiente. Ahora, un cliente interesado es un potosí», explican.
En definitiva, el mercado real lleva meses de ajuste, con la demanda en retracción y la Bolsa lo ha hecho en una semana. Y, claro, ha recuperado el tiempo perdido, lo que en Bolsa se traduce en un desplome.



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