Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Cómo veis el futuro del alquiler?
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  #11  
Antiguo 27-abr-2007, 10:57
jdvgonza jdvgonza está desconectado
Bloguero del FT
 
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Hay que mirar la relacion que hay entre salarios/renta y salarios/compra y el problema de este puto pais es que hay una cantidad enorme de gente con salarios de mierda que estan esperando a entrar en el circo inmobiliario, pero con esos salarios lo tienen jodido. En Euskadi 1 de cada 5 personas es mileurista o menos, sobre todo gente joven y sin piso en propiedad, estos son los potenciales compradores/arrendadores. La compra queda descartada, no hay nada razonable por debajo de 200000 € (hipoteca de 10000 € solo de intereses al año, un salario mileurista entero). Encontrarias algo por debajo de ese precio en zonas degradadas, pero evidentemente nadie quiere vivir en un geto de delincuencia/prostitucion/inmigracion masiva y problematica. Si el alquiler es alto, buscando esa rentabilidad del 12%, significaria pagar mas de 20000 € al año de alquiler, con lo cual toda esa gente queda fuera del mercado, y el piso se queda sin alquilar. La solucion pasa por subir los salarios un minimo del 100% (estamos de broma) o rebajar nuestras expectivas de rendimiento por alquiler. La elecccion es clara.
Respecto al alquiler en otros paises habra que ver cuales son los gastos generados por una vivienda, tales como IBI, mantenimiento, comunidad etc, y despues ver como salen las cuentas. Me imagino que el IBI en otros paises debe de ser bestial porque lo que no es normal es que pagues mas por un coche en impuesto de circulacion que por un piso. De todas maneras lo que pasa en Euskadi/España con respecto al tema del alquiler no es que el alquiler sea barato sino que los pisos CUESTAN MUCHO MAS DE LO QUE REALMENTE VALEN y las rentabilidades que se obtienen via alquiler son ridiculas gracias a ese valor superinflado que tienen.


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  #12  
Antiguo 27-abr-2007, 11:06
jdvgonza jdvgonza está desconectado
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Y respondiendo a la pregunta del futuro del alquiler:
- a corto plazo van a subir y mucho, mucha gente ve las orejas al lobo y pisos que no pueden colocar al precio deseado, prefiere alquilar y esperar mejores tiempos. Ademas los compradores estan a la expectativa de ver como evoluciona el mercado y prefiere alquilar durante un tiempo a meterse en algo que puede bajar de precio bruscamente.
-a medio plazo, desplome de precios a valores de hace varios años. Si hay mucha oferta, y la demanda no llega porque no puede (recordemos, salarios de mierda), alguien tendra que ceder y seran los arrendadores, porque es mejor alquilar por 500 que pedir 1000 y quedarte con el piso vacio
-a largo plazo, si finalmente los precios de los pisos se desploman o se quedan estancados unos años, entonces se cumplira lo de la rentabilidad sobre el precio de compra.


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  #13  
Antiguo 27-abr-2007, 11:32
laduda laduda está desconectado
Reptiliano
 
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... creo que se te ha ido de las manos...

Comentas esto:


Esa es la típica tontería que se suele repetir mucho en este foro, y que parece ser en España, es una idea bastante difundida.

Precisamente lo normal es todo lo contrario, que el alquiler sea más caro que la hipoteca, o al menos que los intereses de la hipoteca, claro, que es lo que verdaderamente cuenta, porque lo que amortizas no es un gasto.

Excepto en España, que los precios han subido tanto que eso es practicamente imposible en la mayoría de los sitios.


La última frase no la entiendo porque contradice la primera. Si tomas el alquiler como un negocio. Estás dando por sentado que es un negocio en el que siempre se gana: Por tanto: que me piden 50M por un piso: no pasa nada como yo tengo que ganarme un 12% anual sobre mi "inversión" divido las cuotas que pago entre doce le sumo ese 12% y ese es el precio de alquiler. Por tanto el riesgo lo soporta SIEMPRE el que alquila. y si me suben la hipoteca. Subo el alquiler y ya está. Como todos necesitan un piso dónde vivir... Y si el año que viene el piso "vale" 60M. IGUAL. cojo mi calculadora aplico MI 12% y a ganar sin trabajar...

Sin riesgos. No sé porqué más gente no compra pisos a mansalva. 12% anual garantizado . Me huele a sellos...

Saludos.


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  #14  
Antiguo 27-abr-2007, 18:40
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Iniciado por Especulador_inmobiliario
Esa es la típica tontería que se suele repetir mucho en este foro, y que parece ser en España, es una idea bastante difundida.

Precisamente lo normal es todo lo contrario, que el alquiler sea más caro que la hipoteca, o al menos que los intereses de la hipoteca, claro, que es lo que verdaderamente cuenta, porque lo que amortizas no es un gasto.

Excepto en España, que los precios han subido tanto que eso es practicamente imposible en la mayoría de los sitios.

Fijaos que uno de los indicadores que amenudo se tienen en cuenta para demostrar la existencia de la burbuja, es la rentabilidad de los alquileres, y que en España es una rentabilidad muy muy pequeña, una de las mas bajas del mundo, paralalemente a que la burbuja que tenemos es de las más grandes también.

Sin embargo en otros países, como Alemania, donde no hay burbuja, las rentabilidades del alquiler rondan el 5%-10% ... con lo cual cualquiera que haga las cuentas se da cuenta que eso es más caro que una hipoteca.

En el UK, tradicionalmente las rentabilidades del alquiler tambien rondaban esas mismas cifras, aunque ahora con la subida de precios han bajado bastante aunque no llegan al nivel de España. Aún así es bastante normal que un alquiler siga siendo más caro que una hipoteca, como es normal. Hace unos años, un tio que se dedica a comprar para alquilar, escribio un libro, donde decia que habia que buscar pisos de rentabilidad minimo del 12% anual ... es decir ... si cuesta 100.000, pues que se pueda alquilar por 1000 al mes. Eso ahora es muy dificil, pero antes era facil encontrarlo. Yo mismo he estado recientemente comprando pisos para alquilar, y los buscaba de tal manera que el alquiler fuese más o menos el doble que la hipoteca, y vaya si los encontré.


Lo que algunos no parecen entender es que mucha gente que alquila no tiene la opción de comprar. Es decir, no se trata de decidir por "alquilo o compro", sino que mucha gente alquila porque necesita la vivienda temporalmente, o porque no le conceden una hipoteca, o porque no quiere atarse a una casa durante 40 años, o porque no tiene la entrada, o por muchas otras razones. Por tanto no se trata de ver si el alquiler sale más barato que comprar. Lo normal, como digo, es que salga más caro.

La razón de ser de esto, es que el alquiler debe ser un negocio de por sí, y para ello, debe producir una rentabilidad, que debe ser superior a lo que te darian, por ejemplo, por tener ese dinero metido en el banco (smiliar a lo que te cuesta una hipoteca). Si en un fondo normalito te dan el 3%o 4%, pues por un alquiler debe producir algo significativamente superior a eso, para que compense los riesgos, molestias, mantenimiento, etc que conlleva el negocio.

Lo que sucede es que ultimamente el que compra pisos mira mucho mas la revalorización, y la rentabilidad que da el alquiler se ha dejado en segundo plano, porque en un mercado con precios en ascenso, es ridicula en comparación con el pelotazo que se puede dar tras vender a los pocos años. Pero esto no ha sido siempre así. Antes, cuando los pisos no se revalorizaban, un alquiler tenia que ser rentable en sí mismo.


No sé si los alquileres bajaran de precio ... pero si lo hacen no será ni por asomo en la misma medida que las bajadas de precio de compra. Igual que tampoco suben en la misma proporción, tampoco bajan en la misma proporción. Los alquileres están mucho más influeciados por el salario de la gente que las compra-ventas.

En Alemania es mayor la rentabilidad ¿dondeeeeeeeeeeeee?, pero si los alquileres son menos de la mitad que en España.

Por otro lado, perdonad que os diga pero los britanicos són........................... !UNOS PEPITOS¡, algo menos que los Españoles, pero pepitos.

Luego otra cosa, si la gente alquila actualmente es porque es bastante más barato que comprar, si es más caro es una tonteria alquilar y más con la fiscalidad Ridícula que se aplica en España en la compraventa de vivienda.

Sobre el futuro de los precios del alquiler los veo al alza más que la inflacción.


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  #15  
Antiguo 27-abr-2007, 18:56
Jose Jose está desconectado
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Iniciado por bestia
Ante la imposibilidad de vender los pisos, muchos de ellos entrarán en el mercado de alquiler, y entendiendo que para entonces los precios ya deberían haber bajado bastante los alquileres deberían también ir a la baja.
Hay que tener en cuenta que nadie va a pagar más de alquiler de lo que pagaría por una hipoteca; en un piso de similares características claro.

Pués yo opino que a corto plazo subiran porque la potencial demanda de compra soló podrá alquilar y a mayor demanda mayor precio.
Además hay un montón de pisos comprados a precios astronómicos en los que el alquiler no supone una rentabilidad superior al 3%.
En cualquier banco te dan más y no tienes el problema de la liquidez. Tienen que tener una prima de riesgo ( ya de por sí alta , que bajen).

Otra cosa es a medio- largo plazo.

Si se produce una brusca caida del precio de los inmuebles , lógicamente la demanda de compra aparecerá de nuevo, bajando así tambien el precio del alquiler.

Una tercera opción es que se produzca un fuerte repunte del paro.

En esta situación bajarán tanto los de alquiler como los de compra ya que miles de ellos quedarían vacíos.


Saludos;


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  #16  
Antiguo 27-abr-2007, 19:03
bestia bestia está desconectado
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Esa es la típica tontería que se suele repetir mucho en este foro, y que parece ser en España, es una idea bastante difundida.

Precisamente lo normal es todo lo contrario, que el alquiler sea más caro que la hipoteca, o al menos que los intereses de la hipoteca, claro, que es lo que verdaderamente cuenta, porque lo que amortizas no es un gasto.

Me lo pintes como me lo pintes yo no voy a pagar, pongamos 1000€ de alquiler, si la hipoteca del mismo piso me sale por 950.


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  #17  
Antiguo 27-abr-2007, 19:05
bestia bestia está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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Una tercera opción es que se produzca un fuerte repunte del paro.

En esta situación bajarán tanto los de alquiler como los de compra ya que miles de ellos quedarían vacíos.

Ahí le has dao.


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  #18  
Antiguo 27-abr-2007, 19:13
mac1929 mac1929 está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por jens
Dando por hecho que realmente la burbuja se está ya pinchando y que pronto veremos caídas en los precios de compra/venta de viviendas, ¿cómo véis el futuro del mercado de alquiler? ¿Cómo creéis que van a evolucionar los precios?

Como se ha dicho mucho por aqui, no creo que nadie venda perdiendo pero esos miles de emprendedores que compraron en los PAUs madrileños y no van a poder librarse de su malograda inversión intentarán mitigar su impacto sacando dinero como sea de su vivienda y salvo que monten alli un casino o un club de alterne, no se me ocurren muchas más posibiliades que sacarlas a alquiler.

Por otro lado, el parón de la demanda de compra habrá subir la del alquiler.

En mi opinión el mercado de alquiler bajará pero menos el de la compra.


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  #19  
Antiguo 27-abr-2007, 23:48
LUCA_CADALORA LUCA_CADALORA está desconectado
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A ver si lo que va a ocurrir es que los bancos se van a convertir en inmobiliarias/subastadoras, y éstos ante la insolvencia de muchos, va a decidir alquilar los pisos en vez de subastarlos...

"domicilie su nómina y disfrute de 2 meses gratis de alquiler"

Puede que veamos esto señores...


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  #20  
Antiguo 28-abr-2007, 02:26
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
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Si no hubiese sido por este parrafo, hubiese estado perfecto.
Pero por 100K no encuentras en bilbao nada de nada, ni en los alrededores ni probablemente en el barrio de los gitanos chungos de Sestao (eso no lo se por que nadie compraria asi que no se anuncian).
Y despues alquilarlo por 1000. Ni de lejos, por que por menos de 1000 hay muchos pisos de tres habitaciones en el centro de Bilbao y en las mejores zonas de Bizkaia.
Asi que las cuentas no salen, loq ue tu dices.

Claro, es lo que te digo. Eso era un ejemplo hipotético, y en España la rentabilidad es tan baja que es imposible encontrar algo así.

La última frase no la entiendo porque contradice la primera. Si tomas el alquiler como un negocio. Estás dando por sentado que es un negocio en el que siempre se gana: Por tanto: que me piden 50M por un piso: no pasa nada como yo tengo que ganarme un 12% anual sobre mi "inversión" divido las cuotas que pago entre doce le sumo ese 12% y ese es el precio de alquiler. Por tanto el riesgo lo soporta SIEMPRE el que alquila. y si me suben la hipoteca. Subo el alquiler y ya está. Como todos necesitan un piso dónde vivir... Y si el año que viene el piso "vale" 60M. IGUAL. cojo mi calculadora aplico MI 12% y a ganar sin trabajar...

Sin riesgos. No sé porqué más gente no compra pisos a mansalva. 12% anual garantizado . Me huele a sellos...

Chico, veo que no has entendido nada de lo que expliqué. Lo del 12% anual garantizado lo has dicho tú, y es totalmente absurdo porque yo no he dicho nada parecido, pero bueno.


En Alemania es mayor la rentabilidad ¿dondeeeeeeeeeeeee?, pero si los alquileres son menos de la mitad que en España.

Los alquileres son menos de la mitad, pero el precio del piso es la cuarta parte, por tanto, la rentabilidad es mucho mayor.

Alemania -> Si yo compro por 100.000 y alquilo por 500, la rentabilidad 6%
España -> Si compro por 400.000 y alquilo por 1000, la rentabilidad es del 3%

¿lo ves ahora? Claro, son ejemplos hipotéticos, pero creo que sirve para explicarme. No hace falta ser ningun lince para ver a qué me refiero.

Precisamente el Alemania la mayoria de la gente vive de alquiler ... entonces ¿de quién coño son los pisos? Pues un dia le pregunte a un aleman. Muchos son pisos sociales, es decir, del ayuntamiento, etc ... y muchos otros son de empresas gigantescas que tienen miles de pisos y los alquilan. Y por supuesto, los alquilan porque les sacan una rentabilidad aceptable. Si solo le sacasen el 2% o 3% como en España, estarían haciendo el gilipollas.


Luego otra cosa, si la gente alquila actualmente es porque es bastante más barato que comprar, si es más caro es una tonteria alquilar y más con la fiscalidad Ridícula que se aplica en España en la compraventa de vivienda.

Todo lo tonteria que tu quieras, pero yo tengo pisos que pago de hipoteca 200-250 libras, y lo alquilo por 450-500 ... ¿mis inquilinos son gilipollas? ¿No te has parado a pensar que a lo mejor no tienen una entrada para comprar ese piso? ¿o quizas solo van a vivir en esa ciudad uno o dos años? ¿O quizás son extranjeros que acaban de llegar la país y aún no les conceden una hipoteca? ¿o quizás simplemente pasan de atarse a nada y prefieren tener la libertad de poder cambiarse de casa cuando les salga de los cojones?

¿Es esto tan dificil de entender?



Me lo pintes como me lo pintes yo no voy a pagar, pongamos 1000€ de alquiler, si la hipoteca del mismo piso me sale por 950.

Tu no lo harás porque podrías comprar y porque seguramente tienes idea de comprar para vivir un tiempo largo en la misma ciudad. Pero espero que entiendas que no todo el mundo está en esa situación.

Tu dices que no pagarías 1000 de alquiler si por comprar te saldría por 950 ... pero si mañana te vas a hacer un master de un año a EEUU...¿no lo harías? o si tu empresa te manda un año a vivir a otro lugar, ¿tampoco lo harías? ¿siempre se te pasaría por la cabeza comprar un piso? Joder tios ... no seais tan estrechos de mente, porque vuestra situación no tiene que ser la misma que la de los demás. A veces me da la impresión que algunos en España se piensan que todo el mundo está en la situación de "o me quedo con mis papis, o me compro un piso" ... coño ... eso no es así. El que necesita un techo, lo necesita, y no siempre está en situación de quedarse con sus papis, o comprar. Muchas veces la única alternativa práctica es el alquiler, y uno tiene que meterse donde le llegue el bolsillo, aunque salga más caro que comprar.


Además, es que como digo, lo normal es que salga más caro, porque si tu solo te comprometes a unos pocos meses o años, pues joder, es normal que te salga más caro que el que ha comprado el piso y se ha hipotecado 25 años. Como si te vas a un hotel y dices que solo te quieres quedar una noche, pues eso, hay que pagarlo. El que te alquila el piso te da un servicio, y tiene que tener un margen de beneficio, es de cajón, pero esto no se entiende en España ....


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