Iniciado por ruben.600rr

Es decir, la mitad que en los años noventa.

Entre 20k€ y 50k€ para viviendas obreras. (60m2 - 120m2 en zonas obreras).

Entre 100k€ y 300k€ para viviendas de clase media (200m2 - 500m2 en buenas zonas).

:-)

Iniciado por ruben.600rr

Es decir, la mitad que en los años noventa.

Iniciado por rixi

edito: y que nadie dude que en cuanto se habra el grifo de crédito miles de pepitos acudirán en masa casi a cualquier precio.

Iniciado por rixi

A nadie se le ocurre cuestionar que su opinión no sea del todo desinteresada??

Soy burbujista como el que nadie pero parece que se cuestionan todas las informaciones de los massmierda relativas a la burbuja (como debe ser), y se dan por sentadas las que "interesan".

edito: y que nadie dude que en cuanto se habra el grifo de crédito miles de pepitos acudirán en masa casi a cualquier precio.

Iniciado por ruben.600rr

Es decir, la mitad que en los años noventa.

Entre 20k€ y 50k€ para viviendas obreras. (60m2 - 120m2 en zonas obreras).

Entre 100k€ y 300k€ para viviendas de clase media (200m2 - 500m2 en buenas zonas).

:-)

Ayer se publicaron dos artículos que tienen mucho que ver entre sí. Uno de ellos -el que ha alcanzado más relevancia mediática- corresponde a Wolfgang Münchau, columnista estrella del Financial Times, y se titula “There is no Spanish siesta for the eurozone”.

Mientras tanto, Aristóbulo de Juan, ex director general del Banco de España y uno de los economistas más reputados del país, escribía en Expansión “El penúltimo saneamiento”.
Se atribuye a De Juan el éxito de la restructuración de la banca española en los ochenta, por lo que sus opiniones son siempre muy tenidas en cuenta. El título del artículo no deja lugar a dudas acerca de su opinión sobre el RDL de 3 de febrero para la Reforma Financiera: no es el definitivo, es decir, es insuficiente. Yo mismo he escrito que esta reforma no es más que el mayor saneamiento que el sistema es capaz de acometer sin que crujan los cimientos. Creo que todos lo tenemos claro en este sentido. Pero, en todo caso, es muchísimo mejor que el juego de trampas al solitario al que MAFO y Salgado nos tenían acostumbrados.

Recomiendo vivamente leer los cinco puntos en que De Juan resume las carencias del Real Decreto, quizá el mejor análisis que he leído hasta la fecha. Hay hasta algo de recochineo cuando dice, ya al final del texto, que “esta reforma es el fruto meritorio de apenas un mes largo de trabajo”. Probablemente en la Gran Bretaña una afrenta de este tenor haría inevitable un duelo al alba. Aquí, apenas algún economista observador se ha hecho eco en twitter.

Y termina diciendo: “Hay medidas que pueden “repugnar” a algunos, pero “repugnan” menos que sus alternativas.” Se está refiriendo sin duda a la ostentosa oposición que De Guindos ha manifestado a que el rescate del sistema financiero corra a cargo del contribuyente. Si leen este artículo del economista Juan Laborda, comprobarán que a Aristóbulo de Juan lo que le parece justo, o práctico, o útil, o eficaz, o todo a la vez, es que la factura de los errores de cajeros y banqueros las paguemos a medias -a pachas, que solíamos decir de jóvenes- entre la entidad financiera y nosotros.

A Aristóbulo de Juan hay que atribuirle el mérito de desnudar al rey, de decir la verdad sobre la enésima reforma financiera sin tapujos, pero eso no dignifica ni concede más valor a la alternativa que él propone. La única alternativa decente, justa, eficaz, viable, creíble y “no repugnante” se llama capitalización de deuda. En este y en este post lo explico. Capitalización de deuda.



Mientras tanto, Münchau ha escrito un artículo en el que pretende convencer a sus lectores de que el problema español es de deuda privada y que, dado que los privados necesitan desapalancarse en los próximos años, debe ser el gasto público el que tire de la economía (How can the Spanish economy rebound if the private and the public sectors are deleveraging at the same time, and are likely to do so for many years?)

Dice textualmente que España tiene que rebajar su deficit público un “increíble” 5,5% en dos años. Hombre, a mí lo que me parece increíble es que el déficit aumentara del 3,8% en 2008 al 11,4% en 2009. Casi 8 puntos porcentuales en un solo ejercicio. Un incremento del 200%. Record en Occidente –quizá el único que merezca aparecer en el currículum de Zapatero-. El problema de España radica en que, al calor de la burbuja crediticia, dimensionó una Administración Pública paquidérmica asumiendo como estructurales unos ingresos que tan sólo eran coyunturales. El debate no se centra en reducir el tamaño de la Administración porque sí, o por un arrebato de liberalismo extremo: tan sólo se trata de adecuarla a la dimensión que esta sociedad, sin dopaje, es capaz de mantener. Sólo eso.

Pero Münchau también se ha dado cuenta –y he aquí la conexión con el artículo de De Juan- de que los 50.000 millones de la Reforma Financiera no son suficientes. Sin embargo, yerra en la explicación. Según dice el alemán, el problema de la banca es que la vivienda tiene que bajar mucho más de lo que lo ha hecho hasta ahora y por eso las pérdidas ocultas de la banca son muy superiores. Francamente, lo que me resulta “increíble” es que alguien con tantísima influencia y credibilidad como Münchau opine con tanta ligereza sobre el particular. Si por un casual me llega Ud. a leer, señor Münchau, le recomendaría, de entrada, leerse el artículo de De Juan que acabo de reseñar. Y, en segundo lugar, lo que voy a comentar a continuación:

Münchau toma como base los datos de precios facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, que reflejan una caída del 21,7% desde máximos.
No tiene en cuenta –tanto en apariencia como por lo que se deduce del texto- el criterio de valoración de los activos inmobiliarios seguido por el Ministerio de Economía para la aplicación de las nuevas provisiones.
Según “sus propias estimaciones” (sería interesante que el señor Münchau las hiciera públicas) el precio debe caer hasta algún lugar de la segunda mitad de los años noventa.

A estas alturas de la película no hay ningún español que tome como ciertas las estadísticas de precio del INE. Están totalmente alejadas de la realidad. No hay ninguna capital de España donde el precio sólo haya bajado un 21,7%. Y, por supuesto, en las periferias metropolitanas y en la costa los descensos son muchísimo más acusados. Baste como ejemplo lo que dijo un banquero prudente, sensato y solvente -Isidre Fainé- hace un par de meses: que la vivienda debe valorarse con un descuento del 40-50%.

En segundo lugar, si la reforma de De Guindos hace bien algo es el aumento de coberturas para los activos inmobiliarios: 80% para suelo, 65% para obras en curso, 35% para vivienda terminada. La reforma se queda corta en otras muchas cosas, como bien señala De Juan en su artículo, pero no precisamente en esta. Por tanto, Münchau se columpia cuando piensa que es la caída de la vivienda por venir lo que hace insuficientes las provisiones de la reforma. No se la ha leído. (En relación con la reforma y con sus efectos perversos, recomiendo también la lectura de otro estupendo artículo que colgó ayer El Economista: “La banca tapa sus agujeros con refinanciaciones”).

En tercer lugar, soltar, desde su privilegiado púlpito en el FT, que el precio de la vivienda debe caer hasta algún punto de la segunda mitad de los noventa es, cuando menos, una imprudencia. Descarto que quiera hacerse famoso –pues ya lo es- pero, en fin, quizá no lo sea tanto en España. De lo que no cabe duda es de que desde ayer ya tendrá por nuestros lares un par de club de fans.

Si a Münchau le preocupa que España pueda correr el mismo destino que Grecia, Portugal o Irlanda, lo primero que debe hacer es tratar a este país con el respeto que se merece. Ese opinar condescendiente y hasta cierto punto soberbio que muchas veces tenemos para con los países que consideramos inferiores es el que ha usado el columnista alemán hacia nuestro mercado inmobiliario. Ningún analista serio puede decir que en España había burbuja de crédito/inmobiliaria hasta finales de 2001, cuando coincidieron en el tiempo dos acontecimientos monetarios de los que he tratado ampliamente: la brutal bajada de tipos de interés de Greenspan, y la puesta en circulación del Euro.

El punto de equilibrio del mercado inmobiliario español es muy difícil de establecer, pues depende de innumerables factores que escapan a un análisis que pretenda ser serio: el precio del dinero, el plazo de amortización, el loan to value, el salario medio, la dación en pago, la oferta y demanda que hay en cada momento, la salud del sistema financiero, etc. Pero de lo que no cabe duda es de que una cobertura del 35% para vivienda terminada, más la inflación acumulada desde mediados de 2007, es un descuento medio más que notable y que permite que, cuando la financiación funciona, los pisos se despachen, como ya está sucediendo muchas de las promociones que pertenecen a los bancos.

Por supuesto que la Reforma Financiera es insuficiente, y que queda mucho tiempo para que volvamos a ver un mercado inmobiliario normalizado, pero eso es una cosa y opinar alegremente, sin prudencia ni criterio, otra muy distinta.