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Antiguo 25-abr-2007, 07:16
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El ladrillo, una amenaza para el sistema financiero: las inmobiliarias deben 250.000 millones a la banca

La crisis de las inmobiliarias cotizadas en Bolsa amenaza ahora con arrastrar al sistema financiero. Los últimos datos del Banco de España indican que los promotores inmobiliarios adeudan a bancos y cajas de ahorros -datos del cuarto trimestre de 2006- nada menos que 249.058 millones de euros. O, lo que es lo mismo, prácticamente el 25% del Producto Interior Bruto (PIB).

Lo más espectacular, con todo, es el ritmo de crecimiento de la deuda de las empresas inmobiliarias -sin tener en cuenta lo que deben los hogares-, toda vez que hace menos de una década el sector adeudaba únicamente 19.700 millones de euros. Quiere decir esto que desde 1998 la deuda de las inmobiliarias se ha multiplicado por 12,5 veces. Un crecimiento verdaderamente exponencial que supera, incluso, lo que ha aumentado el endeudamiento de las familias para la adquisición y rehabilitación de viviendas, que se ha multiplicado por 4,5 veces, hasta los 544.000 millones de euros.

Pero es que si se incluyen los préstamos suscritos por las constructoras con el sistema financiero en los últimos años, habría que incorporar otros 134.314 millones de euros. En total, y según el banco central, constructoras e inmobiliarias deben algo más de 383.300 millones de euros, prácticamente por igual a bancos y cajas de ahorros, que en los últimos años se han volcado al negocio del ladrillo, no solamente prestando dinero a los hogares sino también a las empresas.

Comprar a cualquier precio

El fuerte aumento de las deudas de las inmobiliarias -sobre todo en el caso de las cotizadas- tiene mucho que ver con su crecimiento orgánico vía fusiones y adquisiciones, lo que explica que la caída de ayer arrastrara a la banca. Pagando en algunos casos cantidades que hoy se considerarían estratosféricas.

El riesgo para el sistema financiero, sin embargo, no solamente hay que vincularlo a su elevada exposición al riesgo derivado de la industria del ladrillo, sino, además, por el efecto indirecto que puede tener en su cuenta de resultados una caída del valor de los activos inmobiliarios en la morosidad.

Ayer mismo, y tras conocer el varapalo bursátil, Ahorro Corporación Financiera publicó un informe en el que estima que el equilibrio entre oferta y demanda de viviendas se encuentra en unos 400.000-450.000 pisos anuales. Esta horquilla supone recortar en un 30% la producción de viviendas, lo que supondría la destrucción de unos 200.000 puestos de trabajo. El presidente de la patronal Seopan, Enrique Aldama, ya realizó unas estimaciones similares hace poco más de un mes al presentar el balance del año pasado del sector de la construcción.

Según Ahorro Corporación, el caso de Astroc –que llegó a cotizar a un máximo de 3,8 veces el valor neto de sus activos- ha podido ser “la disculpa buscada” por los inversores para realizar una seria corrección bursátil. En su opinión, durante el año 2007 los precios se irán desacelerando hasta el entorno del 5%, “pero no será hasta finales del 2008-2009 cuando se observe una menor producción”, en coherencia con las caídas que se produjeron el año pasado en ventas de suelo. Nada menos que un 30%. Lógicamente, el grado de exposición de las compañías constructoras estará en función de la potencia de sus divisiones inmobiliarias.

En el caso de Acciona, el negocio inmobiliario supone un 7% de los ingresos totales. ACS, por su parte, vendió el año pasado Urbis a Reyal y no cuenta en estos momentos con división inmobiliaria, mientras que FCC está afectada por el 49% que controla de Realia, en compañía con Caja Madrid. Ferrovial, igualmente, vendió en 2006 su división inmobiliaria. Sacyr, por el contrario, cuanta con una significativa división de venta de pisos a través de Vallehermoso, mientras que, al mismo tiempo, su cuenta de resultados también está muy afectada por el negocio patrimonial de Testa.

Prima respecto al valor neto de sus activos

Para la Banca March, por su parte, el desplome del sector inmobiliario, que califica como “muy brusco” es explicable por la fuerte sobrevaloración previa, sobre todo en el “peculiar” caso de Astroc. Los analistas de los March recuerdan en su informe que tras el descalabro de ayer varias inmobiliarias cotizan ya por debajo del precio de referencia marcado en opas recientes. Y cita los casos de las ofertas que lanzaron Fernando Martín sobre Fadesa, o Colonial (Luis Portillo) sobre Colonial y Riofisa. Aun así, estima que “la mayoría sigue cotizando a prima respecto del valor neto de sus activos”.

La Banca March recuerda, en cualquier caso, que la corrección del sector bancario tiene que ver con el temor a un contagio de la desaceleración inmobiliaria. Fundamentalmente a través de dos vías. Por un lado, por el previsible aumento de la morosidad y, por otro, por el hecho de que la financiación de muchas operaciones inmobiliarias se ha realizado tomando como garantía las acciones pignoradas, cuyo valor se está reduciendo en estos momentos de forma abrupta. Por ejemplo, el Banco Sabadell financió de esta forma la compra de su inmobiliaria Landscape por parte, precisamente, de Astroc.

http://www.cotizalia.com/cache/2007/..._millones.html


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Antiguo 25-abr-2007, 07:32
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Y de regalo, una del Financial Times:

Spanish real estate

Published: April 24 2007 20:54 |

How timely it is to be reminded that dangerously inflated markets do not last forever. In the past few days, Spanish real estate has exhibited all the signs of a bursting bubble. While unfortunate for the owners of Spanish homes and property stocks, a popping sound should focus the minds of all investors in risky assets.

The speed of such corrections is always humbling. A week ago, developer Astroc Mediterraneo was the darling of the sector, trading at €45 per share. On Tuesday, following financing concerns, its share price is just €16. Amazingly, this still equates to a forward price/earnings multiple of 20 times. The sell-off in real estate has now spread into the local construction and banking sectors too. It will be interesting to watch whether investor panic travels to other pockets of property irrationality across Europe and beyond.

The Spanish real estate boom has left others in the shade. Average prices have doubled since 2000, spurring housing starts to record levels. An already heady love of property has been boosted by rising incomes, immigration and demographics as well as low interest rates. Spanish banks have also been willing lenders: in the past three years, banking credit to property developers has grown more than 40 per cent per year. Today, 24 per cent of total loans by deposit institutions are to construction and property development firms despite the fact that they contribute only 11 per cent of output. In the UK – no stranger itself to real estate excess – such loans come to just 13 per cent.

As a consequence, Spanish household debt is now about 120 per cent of gross domestic product. Supply is outpacing demand and foreign investment is declining. Interest rates are also beginning to bite. There is, therefore, little chance of the bubble reflating should European rates rise futher from here.

Copyright The Financial Times Limited 2007


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  #3  
Antiguo 25-abr-2007, 07:58
nonick nonick está desconectado
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Vamos a ir viendo estos días la posición de los bancos: ¿dirán que no pasa nada o empezarán a moverse obligando a toda esta banda (los Portillo y demás) a ir presentando planes de reducción de deuda? Y en este último caso ¿cómo? Dado que son empresas que mantienen estructuras bastante reducidas no pueden presentar planes de reducción de costes (¿piensan construir con calidades aún más baratas?); la única forma es aumentando ventas y dada la situación de los tipos ya no podrán ser los precios de antes; al final, las rebajas vendrán por la obra nueva y las viviendas en stock en manos de las promotoras.


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  #4  
Antiguo 25-abr-2007, 07:58
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Más del Financial Times de Dave Shellock :
http://www.ft.com/cms/s/8107c6de-f24...b5df10621.html
Spanish property groups on rocky ground

Otra de Leslie Crawford también de ayer:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria...&postcount=252
Spanish property boom ends

Y esto solo es el principio.


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  #5  
Antiguo 25-abr-2007, 08:07
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249.058 millones de euros. O, lo que es lo mismo, prácticamente el 25% del Producto Interior Bruto (PIB).
http://www.cotizalia.com/cache/2007/..._millones.html

Acongojante.

El titulo en pesetillas asustaría mucho más.
249.058.000.000 x 166'386 = 41.439.764.388.000

41'4 millones de millones de pelas.

Como para caerse los ...ones.

41'4 billones con b de burros.


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  #6  
Antiguo 25-abr-2007, 08:09
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Me está dando la impresión de que van a cumplirse los peores pronósticos.


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  #7  
Antiguo 25-abr-2007, 08:14
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Iniciado por najmah
Me está dando la impresión de que van a cumplirse los peores pronósticos.

Porque? Si como dicen en un comentario a la noticia de cotizalia "Ah!! y los pisos no van a bajar, sino que se van a corregir a la baja los precios claramente inflados"



Todavia me estoy descojonando.


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  #8  
Antiguo 25-abr-2007, 10:19
>> 47 << >> 47 << está desconectado
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nada menos que 249.058 millones de euros. O, lo que es lo mismo, prácticamente el 25% del Producto Interior Bruto (PIB).
http://www.cotizalia.com/cache/2007/..._millones.html

Spanish household debt is now about 120 per cent of gross domestic product
la deuda de los hogares españoles representa actualmente el 120% del PIB
http://www.expansion.com/edicion/exp...lo/967738.html

Dato interesante:

Si sumamos la deuda de las inmobiliarias a los bancos respecto al PIB (25%)
a la deuda de las familias a los bancos respecto al PIB (120 %)

Tendremos un 145% sobre un PIB burbujeado por el valor artificial y transitorio del ladrillo, pero con un deuda en valores absolutos nada burbujeada sino real a los bancos.

Sin contar con la deudas industriales y empresariales sin relación con el tocho cuando nuestra dependencia energetica y balanza comercial es escandalosamente deficitaria, y con el turismo buscando destinos menos hipercementados y asequibles.

Si en el post anterior vimos que el 25% del PIB son 41'4 billones de pesetas de las inmobiliarias adeudadas a los bancos, si sumanos la deuda familiar, por la misma regla de tres...

Si para el 25 % PIB ===> 41'439 billones
para el 145% PIB ===> x

O sea que entre inmobiliarias y familias deben a los bancos: 240'346 billones de pesetas. Si me he equivocado, que alguien me corrija porfa.

Os imaginais en este contexto ¿qué pasaría si todos los que no pueden emanciparse retirasen simultaneamente sus ahorros de esos bancos acaparadores para burbujear precios y megaendeudadores de familias con el dinero de los propios ahorristas inemancipados? Bestial.

Última edición por >> 47 <<; 25-abr-2007 a las 10:22


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  #9  
Antiguo 25-abr-2007, 10:26
najmah najmah está desconectado
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Porque? Si como dicen en un comentario a la noticia de cotizalia "Ah!! y los pisos no van a bajar, sino que se van a corregir a la baja los precios claramente inflados"



Todavia me estoy descojonando.

Se puede decir de muchas maneras, pero la realidad sólo va a ser una.


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  #10  
Antiguo 25-abr-2007, 10:55
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Ya está. TODO el mundo habla del tema. El katakrak ha llegado y vamos a ver que consecuencias tiene. Desde luego, el digital "El confidencial" da miedo leerlo...de lo realista que puede llegar a ser.


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