Burbuja.info - Foro de economía > > > Inmobiliaria: La evolución de la formación del precio de los pisos desde el estallido de la «burbuja»
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #1  
Antiguo 07-mar-2012, 14:25
Corruptos Corruptos está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 21-septiembre-2009
Ubicación: Zona Cero Corrupistán
Mensajes: 6.052
Gracias: 373
6.006 Agradecimientos de 2.058 mensajes
La correción del mercado inmobiliario culminará en 2015-2016, hasta entonces, es mejor optar por el alquiler Alquilar es tirar el dinero



Érase una vez una «burbuja inmobiliaria» en España. Este ere el proceso de formación de los precios de los pisos. A finales de 2006, un vendedor sacó su piso a la venta a 105 euros (precio simulado) porque su vecina lo había vendido ese mismo año a 100 y claro, «los precios de los pisos nunca bajan».

En aquel momento rechazó la oferta de 97 euros que hacía el mercado, porque, vender por debajo del precio de su vecino hubiera sido «malvender». En ese momento los alquileres eran de 100 euros al mes.

Hasta mediados de 2007, el número de pisos a la venta aumentó ostensiblemente porque los mismos se acumulaban y los vendedores esperaban a que un «mirlo de oro» les hiciera una oferta por lo ellos creían que valía su piso..

A la vez, la demanda de alquiler de pisos aumentaba al no tener capacidad de compra los potenciales compradores, los bancos al haber cortado el crédito y esperar algunos potenciales compradores de casas a bajadas de precios.

Como la demanda de pisos aumentaba mucho más que la oferta (los propietarios querían vender sus pisos y no alquilarlos), los precios de los alquileres subían.
Hasta principios de 2009

Desde mediados de 2007 a principios de 2009, la mejor oferta que los compradores hacían era ya de 90 euros, mientras que los propietarios querían vender aún a 105 euros. Por esta razon, y mientras que esperaban a que el «mercado regresara» y reconociera que su «piso es único», los vendedores sacaban sus casas al alquiler. De esta forma, esperaban sacar un rendimiento a su piso de alguien que fuera «tan tonto» de querer alquilar: ya sabemos que alquilar es «tirar el dinero». De esta forma, pensaba el vendedor, amortizaba su casa hasta que pudiera vender a «su valor real» (105 euros).

Durante esta época, y como la salida de pisos al mercado de alquiler aumentaba muy fuertemente, bajaron los precios de los alquileres. A la vez aumentaba el número de pisos que salían, no solo ya al mercado de alquiler, sino también al de venta.

Entonces pasó lo siguiente. Los propietarios de pisos nuevos sacaban a la venta sus casas o bien las destinaban al alquiler según iban finalizando su construcción.

Por otro lado, ante el aumento del paro, y como la gente tenía necesidad de líquidez, destinaba a la venta o al alquiler sus segundos pisos vacíos. Además, los pisos que los bancos se iban adjudicando, y que procedían de constructoras quebradas, engrosaban las listas de pisos en venta, y a veces, de alquiler.

Por entonces, los vendedores empezaron a captar la imposibilidad de vender sus pisos a 105 y los bajaron a 90, pero el mercado solo ofrecía 80 euros y los alquileres habían bajado de 100 euros a 80 euros al mes.
En la actualidad

El ritmo al que las entidades financieras se adjudicaban viviendas aumentaba ante la quiebra de constructoras. En caso de que bancos y cajas hubieran reconocido el valor real de sus activos, habría significado que constataban su insolvencia.

Por esta razón, el Banco de España permitía la ocultación de las grandes pérdidas y la Comisión Nacional del Mercado de Valores la emisión de bonos convertibles, acciones o cuotas participativas en evidente y clamoroso abuso. De esta forma se crean dos mercados: el de primera mano y el de segunda.

En el de primera mano, los precios están controlados por los bancos y cajas. Si dejan caer más los precios hasta acercarse al mercado libre, supondría reconocer sus insolvencia.

En el de segunda mano, los bancos no conceden créditos y se forman de forma natural. Compro a 100 euros casas de bancos, que al día siguiente puedo vender a 75 en el de segunda mano.

Nuestro vendedor ha bajado el precio de su piso a 75, pero el mercado ya sólo ofrece 62. El vendedor no quiere bajar aún más su precio porque sigue creyendo que «a la larga los precios de los pisos siempre suben» y «el ladrillo es la mejor inversión». Paralelamente, y como lo notaba como una pérdida menor, sí que está dispuesto a rebajar el precio del alquiler hasta los 58 euros

Como la tasa de paro aumenta, los sueldos bajan (y la gente pierde su empleo), la población es mucho más consciente de que lo mejor es no comprar piso y esperar.

Además, los bancos no conceden créditos y la ciudadanía no compra, sino que alquila. Como la oferta de pisos aumenta mucho más que la demanda, su precio de venta y el del alquiler baja aún más.

El futuro

Como consecuencia de los anterior, los precios de compra-venta efectiva de los pisos bajarán en 2012 alrededor del 15-20% respecto a los precios a 31 de diciembre de 2011 y los precios de los alquileres lo harán otro tanto.

Por lo tanto, el vendedor inteligente es el que vende su piso lo antes posible sin esperar a que los precios vuelvan a subir. Por contra, el comprador espabilado es aquel que no compra, espera a que baje el coste de las casas y alquila o renegocia la renta.

Quien piense que los precios de los pisos o de alquiler se estancarán o pueden subir durante los próximos años, no entiende la profundidad de la corrección del mercado inmobiliario español. Para los compradores, no es conveniente lanzarse al mercado hasta dentro de unos años: 2015-2016.

*Borja Mateo es autor del libro «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos)

La evolucin de la formacin del precio de los pisos desde el estallido de la burbuja - ABC.es


Responder Citando
Estos 5 usuarios dan las gracias a Corruptos por su mensaje:
  #2  
Antiguo 07-mar-2012, 15:08
eloy_85 eloy_85 está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 18-agosto-2011
Mensajes: 10.504
Gracias: 14.663
9.436 Agradecimientos de 4.054 mensajes
dentro de unos años se contara esta fábula junto con la de la cigarra & hormiga, etc.


Responder Citando
  #3  
Antiguo 07-mar-2012, 16:19
lisasimpson lisasimpson está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 21-junio-2007
Mensajes: 1.409
Gracias: 397
2.306 Agradecimientos de 590 mensajes
O en 2020... con este ritmo de caida del precio de los pisos a cámara lenta quizás en 2020 todavía no hayan tocado fondo.


Responder Citando
  #4  
Antiguo 07-mar-2012, 16:26
jelou jelou está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 19-noviembre-2008
Mensajes: 9.836
Gracias: 6.106
11.694 Agradecimientos de 3.771 mensajes
Iniciado por lisasimpson Ver Mensaje
O en 2020... con este ritmo de caida del precio de los pisos a cámara lenta quizás en 2020 todavía no hayan tocado fondo.

A partir de este año va a bajar mas rápido, en cuanto lleguemos a los 6 millones de parados, esto va a ir cuesta abajo y sin frenos.
Quien será el valiente que querrá hipotecarse ante tal panorama?


Responder Citando
  #5  
Antiguo 07-mar-2012, 17:11
Mike Hammer Mike Hammer está desconectado
Idealisto
 
Fecha de Ingreso: 30-junio-2009
Mensajes: 751
Gracias: 81
1.670 Agradecimientos de 398 mensajes
Iniciado por jelou Ver Mensaje
A partir de este año va a bajar mas rápido, en cuanto lleguemos a los 6 millones de parados, esto va a ir cuesta abajo y sin frenos.
Quien será el valiente que querrá hipotecarse ante tal panorama?

Lo malo no será que poca gente se va a hipotecar.

Lo malo será la cantidad de gente a la que le quitarán la hipoteca a la fuerza, junto con la casa y los ahorros FUTUROS de lustros o décadas.


Responder Citando
  #6  
Antiguo 07-mar-2012, 18:38
Comunero de Castilla Comunero de Castilla está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 21-octubre-2010
Ubicación: En el hermoso páramo castellano
Mensajes: 3.301
Gracias: 1.453
7.176 Agradecimientos de 2.024 mensajes
Ostras, burbujismo a tope en el ABC

¿Está también en la edición en papel?

Los matasanos del foro ¿Habéis notado un aumento de viejunos en urgencias con ansiedad, arritmias o paros cardiacos varios?


Responder Citando
  #7  
Antiguo 08-mar-2012, 16:23
calopez calopez esta en línea ahora
Querido Líder
 
Fecha de Ingreso: 22-noviembre-2004
Mensajes: 9.382
Gracias: 438
22.951 Agradecimientos de 4.222 mensajes
Subo el hilo que pasó un poco inadvertido y el artículo está escrito por nuestro compi Borja Mateo


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado



La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 21:07.