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  #1  
Antiguo 23-abr-2007, 16:17
pepeleches pepeleches está desconectado
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Wenas,

Tengo una duda que si alguien me solucionara me ayudaría bastante a pelear con los nuncabajistas como vengo haciendo desde hace demasiado tiempo, desde que me dí cuenta de la locura donde nos estábamos metiendo.

Es sobre uno de los axiomas del nuncabajismo, aquel que dice que el banco no pierde nunca porque si no se queda con el inmueble. No quiero juntarlo con el que dicta que, como nunca bajan, el banco encima saldrá ganando dinero.

Pues bien, la duda es sobre el proceso que sucederá (no creo que esté sucediendo todavía, aunque no lo veo lejano...) cuando un pepito agobiado por la última subida del euribor se convierte en moroso.

Lo primero es saber si la subasta es legalmente OBLIGATORIA, o el banco puede quedarse el piso en propiedad para darle salida de la forma que crea oportuna (igual se crea un interesante mercado de alquiler...)

Más que nada, porque me temo que como se generalicen las subastas, pues ya sabemos la diferencia de precio que puede haber entre lo que creen que valen y lo que pueden llegar a pagar por él.

Pero aún así, esto sería reconocer, que incluso en esas condiciones, un piso puede bajar. Y cuando alguna vez he comentado esa opción, el nuncabajista de turno te salta con que 'al final la subasta quedaría casi por el precio actual, quien dejaría pasar el chollo de comprar un piso por 5 u 8 millones menos de lo que vale. Al día siguiente lo pone en venta y se forra, y además el que lo compró a poco que haya amortizado o apenas que haga un año o dos que se lo compró, saldrá casi hasta ganado'.

Ante esa mentalidad, pues aunque por dentro te ríes, por fuera llega un momento que hasta evitas enfrentarte con alguien que pueda pensar así.

Pero me queda por saber qué pasa con los intereses, penalizaciones, etc. Me explico; cuando un banco te hace una hipoteca de las actuales, te presta 40 millones a 35 años y tú terminarás pagando 78 (si el euríbor no sube demasiado, claro). Pero hasta en el hipotético caso (en mi forma de ver muy improbable) de que con lo que se saque de la subasta se llegue a cubrir el préstamo, entrarían en vigor las cláusulas de penalización del banco? Se acepta en este caso como si tu hubieras amortizado de golpe o aún hay más trampas, en forma de gastos ocultos, que aprieten la soga al pepito?

(por cierto, sé que es un caso casi imposible. Ójala no se tengan que subastar muchos, pero me temo que aquel al que se le subaste va a tener un problema el resto de sus días. Una medio hipoteca...por nada)

Gracias


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  #2  
Antiguo 23-abr-2007, 17:31
sr chinarro sr chinarro está desconectado
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Intereses remuneratorios

Intereses de demora

Costas y gastos varios.

Todo esto es lo que tienes que juntar para poder saldar la deuda al Banco en el momento de la subasta. Es decir, el precio (para que tú te puedas quitar el muerto de encima y respirar, sin tener después de haberte quedado sin el piso,estar 8 0 10 años más pagando los gastos del proceso) tendrá que cubrir todo eso. Y teniendo en cuenta que los intereses de demora lo serán respecto del principal reclamado, y que este principal reclamado será con arreglo al capital prestado , y que el capital prestado lo habrá sido en consonancia con la necesidad de hinchar la tasación del piso, y etcetc, pues dile a tus amigos nuncabajistas que echen un cálculo a ver qué les parece.


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  #3  
Antiguo 23-abr-2007, 17:39
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
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Es decir, témete lo peor para el moroso y lo mejor para el banco.


En las hipotecas españolas el banco siempre tienen las de ganar, y se limite a saldar la deuda como sea. Subasta la vivienda, y si te falta por pagar, te sigues endeudando con el banco.

En EEUU esto es diferente. La ley otorga una cierta corresponsabilidad en la deuda, de manera que si una vivienda se subasta y el comprador no puede saldar la deuda, la cuantía no es estrictamente la resta entre el valor de la hipoteca y el precio de subasta, sino que el banco corre a cuenta con parte de esa deuda... ése uno de los motivos, entre otros, por los que los impagos son mucho más frecuentes en EEUU.

Pero en España no...


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  #4  
Antiguo 23-abr-2007, 19:49
Ziggy Ziggy está desconectado
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Iniciado por pepeleches
Wenas,

Pues bien, la duda es sobre el proceso que sucederá (no creo que esté sucediendo todavía, aunque no lo veo lejano...) cuando un pepito agobiado por la última subida del euribor se convierte en moroso.

Lo primero es saber si la subasta es legalmente OBLIGATORIA, o el banco puede quedarse el piso en propiedad para darle salida de la forma que crea oportuna (igual se crea un interesante mercado de alquiler...)


En teoría el banco siempre puede pactar con el hipotecado la recompra del piso y dedicarlo luego a lo que le de la gana, pero el negocio de un banco es prestar dinero, no alquilar pisos, así que no creo que se vayan a meter en ese lío por hacerle un favor al pepito arruinado, lo que dice la ley hipotecaria es que el banco tiene derecho a solicitar al juez la subasta del piso, y eso es lo que seguramente hará.

Por cierto, en el caso de impago de algunas cuotas, si tienes un préstamo hipotecario el banco solo puede reclamarte las cuotas impagadas, pero si lo que tienes es un crédito hipotecario (tan de moda ahora) el banco puede reclamarte el total de la deuda, también lo que queda por pagar. Así que ni siquiera puedes acudir a los usureros o al cofidís para salir del bache.


Iniciado por pepeleches
Pero aún así, esto sería reconocer, que incluso en esas condiciones, un piso puede bajar. Y cuando alguna vez he comentado esa opción, el nuncabajista de turno te salta con que 'al final la subasta quedaría casi por el precio actual, quien dejaría pasar el chollo de comprar un piso por 5 u 8 millones menos de lo que vale. Al día siguiente lo pone en venta y se forra, y además el que lo compró a poco que haya amortizado o apenas que haga un año o dos que se lo compró, saldrá casi hasta ganado'.


Si las subastas fuesen públicas posiblemente sería así, pero en un mundo dominado por subasteros que funcionan casi como auténticas mafias yo no esperaría ganar dinero a cuenta suya. Mas bien tienes todas las papeleteas para perder hasta la camisa.


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  #5  
Antiguo 23-abr-2007, 20:17
Diogenes Diogenes está desconectado
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Iniciado por Ziggy
pero el negocio de un banco es prestar dinero, no alquilar pisos, así que no creo que se vayan a meter en ese lío por hacerle un favor al pepito arruinado

Estoy de acuerdo contigo, pero depende de la situación, pueden tener que 'comerse' (por decirlo de algún modo) los pisos.

El ejemplo que conozco es La Caixa y Colonial.

Datos extraídos de la web de la inmobiliaria:

1991: La Caixa adquiere 63,85% de las acciones de La Colonial

1992: La Caixa lanza una OPA sobre La Colonial y la adquiere. A continuación, hace una aportación de capital en especie consistente en 2.816 locales y oficinas por valor de 57.000 millones de pesetas.
Por cierto, la aportación se hizo con una prima de emisión de unos 40.000 millones. Como no tengo ni idea de lo que significa eso, ¿he de suponer, que ni que sea contablemente, La Caixa se embolsó esos 40.000 millones?

Si os fijáis, coincide con la última crisis inmobiliaria. Según tengo entendido, La Caixa montó el negocio aportando la horda de pisos y locales con los que no le quedó más remedio que quedarse después de la crisis de los 90.

¿Alguien tiene más datos, o puede analizar esto con más conocimiento?


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  #6  
Antiguo 23-abr-2007, 20:17
Salva Nos Deus Salva Nos Deus está desconectado
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Si lees mucho mucho el foro puedes obtener toda esa información.

Te resumo lo que yo recuerdo:

0) Todo empieza cuando el banco denuncia al pepito por impago. Entoces comienza un proceso judicial. Esto suele ocurrir al cabo de tres o cuatro impagos encadenados. Previamente, el banco comunicará un par de advertencias. En cualquier caso, todo depende de la voluntad del banco.

1) El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Es decir, no solamente con el piso, también con la nómina, cuentas corrientes, depósitos y demás bienes muebles.

2) La deuda no se limita al dinero que debes, también te imputan intereses de demora (más altos, sobre el 10%) y los gastos ocasionados (abogados, procuradores,etc.).

3) Los bienes se embargan en un determinado orden según dicte el juez. Por defecto, la vivienda ocupa el quinto o sexto lugar. Lo que ocurre es que las partes pueden acordar qué se embarga primero. Suele ser la vivienda. Hay un hilo sobre esto.

4) No sé si la subasta es obligatoria, pero parece lo más conveniente para todas las partes. Se trata de lograr el mayor precio de venta posible. Si el pepito logra vender el piso antes de que le embarguen, cancela parte de la deuda y ya está. Creo que es legal (alguien que lo confirme). En cualquier caso, no depende de la voluntad del banco, sino del juez.

5) Otra cosa es lo que ocurre con las mafias de subasteros.

(creo que están respondidas todas tus dudas)


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  #7  
Antiguo 23-abr-2007, 20:20
Diogenes Diogenes está desconectado
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Iniciado por Salva Nos Deus
Si lees mucho mucho el foro puedes obtener toda esa información.

Te resumo lo que yo recuerdo:

0) Todo empieza cuando el banco denuncia al pepito por impago. Entoces comienza un proceso judicial. Esto suele ocurrir al cabo de tres o cuatro impagos encadenados. Previamente, el banco comunicará un par de advertencias. En cualquier caso, todo depende de la voluntad del banco.

1) El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Es decir, no solamente con el piso, también con la nómina, cuentas corrientes, depósitos y demás bienes muebles.

2) La deuda no se limita al dinero que debes, también te imputan intereses de demora (más altos, sobre el 10%) y los gastos ocasionados (abogados, procuradores,etc.).

3) Los bienes se embargan en un determinado orden según dicte el juez. Por defecto, la vivienda ocupa el quinto o sexto lugar. Lo que ocurre es que las partes pueden acordar qué se embarga primero. Suele ser la vivienda. Hay un hilo sobre esto.

4) No sé si la subasta es obligatoria, pero parece lo más conveniente para todas las partes. Se trata de lograr el mayor precio de venta posible. Si el pepito logra vender el piso antes de que le embarguen, cancela parte de la deuda y ya está. Creo que es legal (alguien que lo confirme). En cualquier caso, no depende de la voluntad del banco, sino del juez.

5) Otra cosa es lo que ocurre con las mafias de subasteros.

(creo que están respondidas todas tus dudas)

Una pregunta: ¿podría, previamente a iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca, llegar el banco y el hipotecado a un aucerdo para renegociar los términos de la hipoteca? Por ejemplo, ¿una hipoteca 'sólo intereses' por, digamos, 20 ó 30 años?


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  #8  
Antiguo 23-abr-2007, 20:43
erredea erredea está desconectado
Pequeño Padawan
 
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Iniciado por Diogenes
Una pregunta: ¿podría, previamente a iniciar el proceso de ejecución de la hipoteca, llegar el banco y el hipotecado a un aucerdo para renegociar los términos de la hipoteca? Por ejemplo, ¿una hipoteca 'sólo intereses' por, digamos, 20 ó 30 años?

A los del clan de los McLeod. A los mortales no creo.


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