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  #1  
Antiguo 20-abr-2007, 17:21
Aqui_No_Hay_Quien_Viva Aqui_No_Hay_Quien_Viva está desconectado
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Por atención a mi tierra, he comprobado la evolución del precio de la vivienda en Ourense según los datos publicados en enero por el ministerio de la vivienda. Y tengo que decir que no, que no puede ser, no hay lógica en su evolución. Me explico:
2Tº 2006 , Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad: 1664 €/m2
3Tº 2006, Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad: 1249,8 €/m2
Es decir, en un trimestre hemos asistido a un aterrizaje de emergencia ( aproximadamente un 25% de bajada, la peor de las pesadillas de cualquier nuncabajista).
Sin embargo:
4Tº 2006, Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad:1382,8 €/m2
Sube del 3º al 4º sobre un 10-11%, aunque en el conjunto de los trimestres baja cerca de un 17%.
Cómo es posible esto?? es decir, primero baja en un contexto de incrementos de r, y luego, con el mismo comportamiento pero con mayores incrementos y en un período como el 4ºT donde se incrementa el paro y donde hay menos renta disponible que en el tercer trimestre ( en el verano suele aumentar la contratación) sube el precio.
No sé, que alguién me lo explique.


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  #2  
Antiguo 20-abr-2007, 17:38
merkerk merkerk está desconectado
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Yo te lo explico, tasan 2 pisos por ciudad, y un mes van al barrio mas pobre y el siguiente al mas rico...


Es verdad, yo tampoco le encuentro explicación...


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  #3  
Antiguo 20-abr-2007, 17:44
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Aqui_No_Hay_Quien_Viva
Por atención a mi tierra, he comprobado la evolución del precio de la vivienda en Ourense según los datos publicados en enero por el ministerio de la vivienda. Y tengo que decir que no, que no puede ser, no hay lógica en su evolución. Me explico:
2Tº 2006 , Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad: 1664 €/m2
3Tº 2006, Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad: 1249,8 €/m2
Es decir, en un trimestre hemos asistido a un aterrizaje de emergencia ( aproximadamente un 25% de bajada, la peor de las pesadillas de cualquier nuncabajista).
Sin embargo:
4Tº 2006, Precio de la vivienda libre hasta 2 años de antigüedad:1382,8 €/m2
Sube del 3º al 4º sobre un 10-11%, aunque en el conjunto de los trimestres baja cerca de un 17%.
Cómo es posible esto?? es decir, primero baja en un contexto de incrementos de r, y luego, con el mismo comportamiento pero con mayores incrementos y en un período como el 4ºT donde se incrementa el paro y donde hay menos renta disponible que en el tercer trimestre ( en el verano suele aumentar la contratación) sube el precio.
No sé, que alguién me lo explique.

En ciudades pequeñas puede haber fuertes fluctuaciones en los precios registrados por el M d M que pueden explicarse si se considera que trimestre a trimestre puede haber cambios grandes en la localización de las ventas: concentración en barrios caros o baratos según el trimestre. Esto puede dar lugar a variaciones muy grandes (ver el caso de Granada). Para estas ciudades es mejor comparar precios en periodos más largos. En algunas ciudades habrá variaciones más grandes por barrios que en otras.

Aparte, están las variaciones estacionales que mencionas.


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  #4  
Antiguo 20-abr-2007, 21:27
Aqui_No_Hay_Quien_Viva Aqui_No_Hay_Quien_Viva está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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Iniciado por Marai
En ciudades pequeñas puede haber fuertes fluctuaciones en los precios registrados por el M d M que pueden explicarse si se considera que trimestre a trimestre puede haber cambios grandes en la localización de las ventas: concentración en barrios caros o baratos según el trimestre. Esto puede dar lugar a variaciones muy grandes (ver el caso de Granada). Para estas ciudades es mejor comparar precios en periodos más largos. En algunas ciudades habrá variaciones más grandes por barrios que en otras.

Aparte, están las variaciones estacionales que mencionas.

Gracias a los dos.Es posible que comparar 2 trimestres consecutivos de lugar a resultados aleatorios. Sin embargo entiendo que además de las variables del tipo de interés y el período de venta que logicamente a mayor sea el mismo, menor es el precio ofertado y se supone que de un trimestre a otro se incrementan ambas variables, tampoco entiendo la causa referida a la localización de ventas ya que entiendo que según transcurra el tiempo, la localización será peor, es decir, el suelo urbanizable se licitará hacia las afueras no hacia la ciudad.


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  #5  
Antiguo 20-abr-2007, 21:40
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Aqui_No_Hay_Quien_Viva
Gracias a los dos.Es posible que comparar 2 trimestres consecutivos de lugar a resultados aleatorios. Sin embargo entiendo que además de las variables del tipo de interés y el período de venta que logicamente a mayor sea el mismo, menor es el precio ofertado y se supone que de un trimestre a otro se incrementan ambas variables, tampoco entiendo la causa referida a la localización de ventas ya que entiendo que según transcurra el tiempo, la localización será peor, es decir, el suelo urbanizable se licitará hacia las afueras no hacia la ciudad.

Imagina que un trimestre, por casualidad, el 80% de las, pongamos 15, ventas se registra en el barrio más pijo de Orense (con el metro cuadrado digamos que a 4000€/m2) y que en el siguiente més sólo el 20% de 98 ventas corresponden a esa zona y el resto se localizan en zonas a 2.500€/m2. El efecto sobre la media será considerable y la oscilación intertrimestral pasmosa.


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  #6  
Antiguo 20-abr-2007, 22:55
CinquèGat CinquèGat está desconectado
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Los datos del ministerio son una basura... deberían de ser muchísimo más completos.
Estudios de oferta y demanda también constantes, y los datos de subidas, bien diversificados por topologías.

Estadísticas por un tubo y bien informatizaditas, no un excel cutre ahí picado a mano, que da grima.

Y análisis del alquileeeeer... que también es vivienda y también debería de importarle algo al ministerio.. pero es que ni lo comentan, como si no existiese. Ministerio cutre...


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  #7  
Antiguo 21-abr-2007, 01:12
Esporculator Esporculator está desconectado
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De acuerdo con lo expuesto.
Es imposible sacar una tendencia clara en ciudades con poco movimiento pues puede ser no representativo estadísticamente.
La cosa se complica aún más si uno quiere analizar exclusivamente la vivienda nueva, pues va a depender de si en un determinado periodo salen promociones nuevas de mayor o menor calidad... e incluso el tamaño de la vivienda. Ya sabemos que las de menor superficie tienen el m2 más caro, y la tendencia es precisamente a hacer cada vez más pisos más pequeños. Por lo que sospecho que incluso algunos "encarecimientos" observados pueden ser no debidos a que la vivienda sea más cara, sino que haya habido más tasaciones de viviendas de menor superficie.


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