Buenas,

[Edito para que el post inicial sea útil, la información que queda aqui ha sido aportada por todos los foreros y se agradece]

Al foro de los expertos me dirijo para ver si alguno se las sabe todas o en su defecto podemos sacar un buen hilo entre todos.

Se trata de, una vez tienes identificado un inmueble que te podría interesar ¿Cómo podrías analizar eficientemente dicho inmueble?

Se me ocurre por lo pronto:

- Consultar el registro para conocer su propietario, metros útiles y construidos, cargas, etc. ¿Cómo se haría esto?

Lo puedes hacer por internet, pidiendo la nota simple: Nota simple (cuesta algo menos de 10€) o bien pasarte por el registro tu mismo (en la misma página hay un localizador de oficinas). Suele estar en 5 minutos y son sobre 3€.

Al parecer ni la nota simple ni la extensa te aseguran nada. Se entregan a título informativo y el registrador no es responsable de los errores que contengan.

La de fiar es la certificación registral, que ahí sí tienen responsabilidad y se lo trabajan más: Por internet si tienes certificado, si no tendrás que ir al registro más cercano. Tarifas según lo que se pida certificar. Mínimo 12 €.

Certificaciones

- Trabajo de campo: Elaborar tu propio plano del inmueble usando herramientas de medición. Comparar lo que tu has medido con lo que te intentan vender y con el registro.

Hay empresas que lo hacen por ti, por ejemplo: Visita + delineación Arquitectos low cost, desde 35€

- Trabajo de campo: Revisar las calidades de los materiales, la construcción y los acabados.

Puedes contratar a un arquitecto o aparejador. Para los lonchafinistas, un poco de observación es muy útil. Mira en los suelos que el dibujo de las baldosas o tarima esté bien paralelo a las paredes. Pasa las manos por las paredes de cocinas y baños. Acerca la mano a los marcos de las ventanas, si notas entrar el aire también sintoma de mala construcción.

Contratar un aparejador o un arquitecto es como contratar un fontanero o un albañil, en las páginas amarillas o si no en el colegio profesional correspondiente:

Aparejadores de Madrid
Ventanilla Unica

En cuanto al coste: Los honorarios son libres, así que cada profesional cobrará lo que le interese. Con la crisis que hay no creo que te cobren más de 100€ por una visita de dos horas y un informe de cuatro páginas.

- Trabajo de campo: Sacarles información a los vecinos.

Sacar toda la información posible al presidente/a de la escalera.

- Vecinos (en general, morosidad, ruidos).
- Si se acaban de hacer grandes obras (fachada, cambio de ascensor, cambio eléctrico de toda la finca, bajantes, reparaciones en los balcones, desprendimientos)... Y CUALES SE ESPERA HACER EN BREVE O ESTÁN PENDIENTES (ahí la puedes cagar pero bien si vas alegremente a firmar al notario y al cabo de 3 días te presentan LA CRUJIDA TOTAL, hablo de cientos o MILES DE EUROS).
- El importe de la cuota mensual de la escalera (de ahí se puede sacar la posible morosidad, que ya sabemos QUIÉN PAGA CUANDO OTRO NO PAGA).
- Número de reuniones de escalera al año (es un peñazo si son amigos de las reuniones a las 20:00 en la entrada de la finca).
- Viviendas vacías, en alquiler (para saber si es una finca de propietarios, si está semi abandonada por ejecuciones hipotecarias o por otras razones que mejor haber conocido antes de firmar o haber hecho la mudanza por alquiler).

Bueno, y tratando con el presidente/a se podrá comprobar si parece buena gente o son del tipo "mejor darle de comer aparte", que también hay que valorar.


- Sobre la estructura del inmueble, ¿Se puede consultar el estado? ¿Alguien elabora informes al respecto de manera privada?

Puedes pedir una peritación a un aparejador. Para lonchafinistas, mirar en los sótanos el estado del hormigón. Una comprobación visual del acabado del mismo dá muchas pistas sobre la estructura. Si no tiene muchos desconchones es buena señal de que se construyó correctamente

- ¿Cuándo es la ITE obligatoria? ¿Cómo puede saberse si está pasada?

Puedes comprobar la fecha de construccion del inmueble en la oficina virtual del catastro, así como algunos otros datos, y es gratis.
Sede Electrónica del Catastro

Creemos que el momento y periodicidad de las ITES lo fija el Ayuntamiento/comunidad autónoma.-->

La I.T.E.” es la Inspección Técnica del Edificio... En Madrid es OBLIGATORIA para todos los edificios de más de 30 AÑOS… Se pasa cada 10 años

ITE MADRID .com - Inspección Técnica de Edificios en Madrid

Estos son una empresa así que habrá que mirarlos con ojo. En principio ofrecen el servicio de inspección ITE y tienen tarifas a partir de 65€ + IVA. ¿Más ejemplos?

- Reconocimiento del entorno

Visitar la zona varias veces en distintas franjas horarias, incluso en fin de semana. Hablar con los vecinos del edificio y de los colindantes. Hablar con el presidente de la comunidad. Huir de comunidades multiculturales o de españolitos canis.

Entrar en la web de tu ayuntamiento y te descargas el Plan Urbanístico, Plan de Ordenación Urbana o como lo quieran llamar, hay un apartado de telecomunicaciones y aparecen situadas todas las antenas de tu municipio, el propietario de la antena y sus coordenadas.

Habría que fijarse, si los tiene, los locales a pie de calle y preguntar al presidente de la escalera si tienen licencia para restaurante, supermercado, o negocio que genere ruidos, calor, olores.
Eso le interesa mucho al que vaya a vivir a un primer piso (ruidos, persianas a las 6 de la mañana, descarga de camiones a las 23:00, etc.) como el que viva en el ático, por el tema de extractores de humos.

Pasar por la comisaría local y probar suerte a ver si algún policía se anima a contarte como están las cosas por el barrio. Decirle abiertamente el inmueble que estás considerando a ver que cara se le queda.

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¿Más ideas?

RR.

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Podrás encontrar mucha información aquí:

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Creo que es un tanto difícil,lo primero,habría que hacer un complejo estudio de los cimientos,cosa por otro lado,un tanto compleja,dado que supondría meterse bajo la tierra,dode están las zapatas del edificio.
Sin conocimiento de ningún tipo,digo esto debido a que en muchísimas ocasiones,se ven las construcciones separadas de las aceras,y a su vez repisadas en el suelo,cosa que bastante dice de su construcción,pero en relación al resto de la construcción,creo que sería conveniente,hacer un informe ,por parte del constructor,sobre las calidades de edificación del inmueble,partes de probetas etc.
Y con este documento,forzar a una garantía por parte del constructor,vendedor o quién fuere.Ya aclaré que es una opinión,sin más,desde luego yo me lo tomaría en serio,viendo lo que sucede.

Un piso vale lo que el banco esté dispuesto a prestar porque siempre habrá alguien que esté dispuesto a empepitarse por él.

Ese es el mejor indicador del precio, lo demás es secundario.

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Lo puedes hacer por internet, pidiendo la nota simple

Nota simple

O acercarte al registro tu mismo (en la misma página hay un localizador de oficinas). Suele estar en 5 minutos y son sobre 3 euros.

Gracias por las aportaciones, iré actualizando el post que abre el hilo.

RR.

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No te olvides de algo muy importante: El entorno y tus futuros vecinos.....

Visitar la zona varias veces en distintas franjas horarias, incluso en fin de semana. Hablar con los vecinos del edificio y de los colindantes. Hablar con el presidente de la comunidad...... Huir de comunidades multiculturales o de españolitos canis........

Asi te ahorras llevarte muchos chascos....... esa es mi tactica....

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Puedes contratar a un arquitecto o aparejador. Para los lonchafinistas, un poco de observación es muy útil. Mira en los suelos que el dibujo de las baldosas o tarima esté bien paralelo a las paredes. Un edifico con las paredes desescuadradas es sintoma de construcción con dejadez y de baja calidad. Pasa las manos por las paredes de cocinas y baños, si notas muchos resaltos lo mismo, sintoma de construcción chapucera. Acerca la mano a los marcos de las ventanas, si notas entrar el aire también sintoma de mala construcción.

Puedes pedir una peritación a un aparejador. Para lonchafinistas, mirar en los sótanos el estado del hormigón. Una comprobación visual del acabado del mismo dá muchas pistas sobre la estructura. Si no tiene muchos desconchones es buena señal de que se construyó correctamente

Creo que es a los 50 años. Puedes comprobar la fecha de construccion del inmueble en la oficina virtual del catastro, así como algunos otros datos, y es gratis.
Sede Electrónica del Catastro

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