(Casi) toda la verdad sobre Seseña

(Casi) toda la verdad sobre Seseña – José Luis Ruiz Bartolomé

El Quiñón de Seseña es el mejor ejemplo para entender que en España no hay ni ha habido liberalización de suelo, sino un sistema cuasifeudal de 8.000 monopolios del suelo que coinciden con otros tantos municipios. Si de verdad hubiera habido liberalización del suelo el propio mercado habría descartado un desarrollo de semejante magnitud en este municipio tan alejado de Madrid sin antes haber agotado todo el suelo disponible en los municipios mejor ubicados y dotados (colegios, comercio, sanidad, comunicaciones, etc.) como son Ciempozuelos, Valdemoro, San Martín de la Vega, Parla, Pinto, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco, etc. Así pues, el intervencionismo de ayuntamientos y de comunidades en la clasificación y la gestión de suelo favorece la especulación de aquellos islotes que, como el Quiñón, cuentan con todas sus bendiciones. Y ¿cómo se consiguen esas “bendiciones”? Pues en una escala de 0 a (caja) 507, se encuentra uno de todo, como en botica.

¿Por qué se inflaron, por lo tanto, los precios? Los precios respondieron con normalidad al resultado de dos factores: la intervención en la oferta de suelo disponible (como describo en el párrafo anterior), que provocó que deviniera en un bien escaso – es decir, poca oferta para una enorme demanda-, y la fenomenal burbuja de crédito –provocada por los tipos de interés reales negativos y los perversos incentivos del Banco de España- que llevó a muchos a invertir en vivienda con fines especulativos.

Como consecuencia de ello, los precios de los inmuebles tendieron a igualarse al alza, desdibujando las diferencias que tradicionalmente la ubicación -el location anglosajón-, la antigüedad, y otros atributos (comunicaciones, transporte, dotaciones, comercio, etc.) han definido este mercado.



La semana pasada el Banco Santander, a través de Altamira, anunció una nueva bajada de precio que ha gozado de un gran eco mediático. Normal: el descuento sobre máximos es de un 65%. 65.000 euros para un piso de 94 metros cuadrados. Un precio que apenas cubriría el coste de construcción de la vivienda y que, por supuesto, deja en cero el valor del suelo: toda la inversión realizada por el promotor en la compra del suelo y su urbanización se habría volatilizado. Estamos hablando por tanto de un precio que jamás hubiera incentivado a un promotor a lanzarse al desarrollo del suelo. Los números no salen… salvo que se produzca el cúmulo de circunstancias ya expuestas en los primeros párrafos.

¿Y qué ocurrió el pasado fin de semana? Pues que los pisos no se vendieron, se despacharon. Se formaron enormes colas de jóvenes parejas –ojo, no inversores sino usuarios finales- atraídos por un precio difícilmente batible. Seguramente cuando estén leyendo estas líneas el stock del Santander se haya liquidado por completo, pues esas eran las previsiones del equipo comercial para este fin de semana que acabamos de dejar. Así pues, está claro que en un mercado sin dopaje financiero ni incentivos perversos las cosas vuelven a su ser. ¿O no?

Los jóvenes que han comprado piso en Seseña no tienen 65.000 euros más gastos ahorrados. Necesitan de financiación. Y el Banco Santander se la ha proporcionado. Lamentablemente, repitiendo errores del pasado. ¿Por qué? Porque los incentivos perversos siguen existiendo y desde el supervisor se sigue haciendo la vista gorda.

Estas son las condiciones financieras bajo las que se están vendiendo los pisos: plazo de amortización a 40 años, 100% del precio, y tipo variable de euribor más 1,25. Lo cual representa una cuota mensual de trescientos y pico euros. Si bien es cierto que el precio de la vivienda es muy bajo y es difícil que caiga mucho más aunque se recrudezca la crisis, también lo es que algunos de los compradores pueden tener problemas para pagar la hipoteca si, cosa no descartable, acaban en el paro.



Las financiaciones tienen que tener previstos botes salvavidas por si ocurre lo peor. Y esta del Santander no lo tiene. Por ejemplo, si el tipo inicial es fijo, pasarlo a variable (con lo que la cuota se abarata); o si el plazo inicial son 25 años, ampliarlo a 35 años (con lo que cuota se abarata). O, llegado el caso de la ejecución de la vivienda, tener la ocasión de salir del embrollo sin tener que seguir debiendo al banco. Eso se consigue sólo si la financiación es inferior al precio pagado, pues en la subasta, en un mercado bajista, siempre se va a vender el piso por menos del precio pagado inicialmente.

¿Por qué opta pues el Santander por una financiación tan agresiva? Pues para reducir la cuota mensual y hacer más atractiva la compra del piso. Eso sí, a cambio de pagar muchas más mensualidades. En fin, creo que con una hipoteca más sensata la mensualidad no supondría más de 100 euros más al mes y todos respirarían más tranquilos. Además de que al comprador le costaría mucho menos en intereses.

Me preguntaba el otro día un periodista si esa bajada tan agresiva del precio por parte de los bancos se podría considerar competencia desleal, a lo que respondí que no, que “la deslealtad de la banca no viene dada por el precio, sino por las condiciones hipotecarias, que suelen ser mucho más livianas cuando se trata de sus propios pisos que cuando financian activos de terceros”. A ver si alguien toma nota.

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No es país para treintañeros: la reforma que apuntilla a los inmobiliarios

No es país para treintañeros: la reforma que apuntilla a los inmobiliarios – José Luis Ruiz Bartolomé

Coincidiendo con la aprobación de la Reforma Laboral, El País publicaba el domingo un estremecedor reportaje firmado por Carmen Pérez-Lanzac, “Atrapados en el norte”, que relata las penurias de los españoles que han salido a probar suerte fuera de nuestras fronteras. Programas como “Españoles en el Mundo” (o sus versiones autonómicas, como “Madrileños por el Mundo”) nos relatan todas las semanas las maravillas de esos paraísos perdidos, exóticos y lejanos. (Yo mismo, hace unos meses, me puse a buscar como loco en Internet cómo y con qué requisitos podía irse uno a trabajar a Nueva Zelanda, tras ver uno de esos programas).

Sabemos que la crisis está por todas partes, pero los índices de paro no tienen nada que ver con los nuestros… ni siquiera en la quebrada Grecia. Así, cuando vemos a nuestros compatriotas disfrutando de una vida feliz y próspera fuera de nuestras fronteras, en su particular Wisteria Lane, se nos hacen los ojos chirivitas. Y algunos salimos en busca de “El Dorado”. El reportaje de Pérez-Lanzac cuenta las desventuras de los que quedaron seducidos por la calidad de vida de la gélida ciudad noruega de Bergen.

El reportaje incluye algunos datos muy interesantes:

Se mencionan a siete españoles recién llegados.
Sus edades son 34, 35, 37, 44, 45, 47 y 55 años.
Su experiencia laboral está en los sectores de la construcción (albañiles) –la mayoría-, hostelería (camareros) y fábricas (operarios).
Un portavoz de la oficina de empleo local hace el retrato-robot de los españoles que andan por allí: “La mayoría tienen entre 25 y 40 años y no disponen de estudios elevados. Están preparados en la construcción o en hostelería, pero no hablan idiomas. Es difícil”.

Vayamos ahora con la Reforma Laboral recién aprobada. No seré yo quien mejor pueda explicar los detalles de la misma, pero si quieren profundizar les invito a visitar a mi vecino de blog, Angel Martín Oro, que ha publicado un post que compendia algunas de las mejores reflexiones al respecto, a la que añadiría este artículo del siempre interesante Jesús Cacho.

En términos generales, la Reforma me ha decepcionado por muchas y variadas razones. Es confusa e insuficiente, equidistante y apaciguadora, con los mismos perdedores –los parados y las pequeñas empresas-, y ganadores –sindicatos, ocupados, y grandes empresas- que de una reforma zapateril hubieran resultado. Pero en este post quiero llamar la atención sólo sobre un aspecto: los incentivos fiscales a la contratación. El Gobierno, absolutamente miope en este asunto –o tal vez influido por electoralismo de corto plazo, por miedo a los jóvenes “quinceemeros” o por presiones de váyase a saber quién- ha decidido subvencionar la contratación de todos excepto la de los que se sitúan en el tramo de edad comprendido entre los 30 y los 45. ¿Cómo es posible tamaño disparate?

Desde que empezó la crisis en España hay alrededor de tres millones y medio de nuevos parados. Según palabras de la exministra Salgado, el 70% de éstos provienen de la construcción y sectores relacionados. Unos dos millones y medio. La inmensa mayoría de estos parados –si no la totalidad- tienen entre 30 y 50 años. La inmensa mayoría de estos parados –si no la totalidad- tiene una hipoteca. La inmensa mayoría de estos parados –si no la totalidad- tiene familia a su cargo. La inmensa mayoría de estos parados –si no la totalidad- tiene baja cualificación profesional. La inmensa mayoría de los parados de larga duración –si no la totalidad- pertenecen a esta horquilla de edad. Pues bien, estas personas, las más afectadas por la crisis, no son merecedoras de incentivos a la contratación. De hecho han quedado arrinconadas por el paso adelante que supone el estímulo fiscal para la contratación del resto.

Muchos dirán que el paro juvenil es insostenible etc., etc., y es verdad. Pero, ¿tienen los jóvenes cargas familiares? No. ¿E hipotecas? Tampoco. ¿Y ataduras para buscarse la vida? Las de sus propios prejuicios y comodidades.

Los mayores de 50 años lo tienen muy crudo para encontrar trabajo, es cierto. Sin embargo, una amplia mayoría de ellos ya tiene los hijos criados, sus hipotecas pagadas y, en no pocas ocasiones, una amplia vida laboral cotizada.

El artículo de Pérez-Lanzac es revelador. Los más desesperados, los de treinta y cuarenta. Las víctimas de la burbuja de crédito y del boom inmobiliario.

Al igual que para los actores de cine mudo el mundo se acabó al llegar el sonoro –como retrata la fantástica “The Artist”-; al igual que para los cómicos ambulantes no había trabajo en el pujante cine –como ilustra la no menos genial y española “El viaje a ninguna parte”- los desheredados de la crisis inmobiliaria no contamos para nadie.

Haced las maletas, chicos: viajemos a ninguna parte.

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¿65000 leuros a 40 años? Definitivamente estamos locos
El pepito no muere, permanece latente, como los virus en el cuerpo, a la espera de la ocasión propicia para salir

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Perra con que los 65K dejan a cero el valor del suelo. ¿Qué otra forma hay de valorarlo?

¡Si le salió regalado! Plantó las máquinas por las bravas en un terreno agrícola y fue condenado a compensar a los dueños con la enorme suma de 2,4 €/m2, que a saber si habrá satisfecho.

¡Pelotazo! Los terrenos de 'El Pocero' sólo valen un millón de euros - elEconomista.es


¿Están intentando decir que se vendieron a 230K de media porque la repercusión del terreno era de 165K por piso? ¿1700 €/m2?

A TPC ya .

se quejan por haber llegado tarde al chollo.La CAM está empezando ahora con las rebajas del stock de Pocerolandia.
Como sabéis el Pocero entregó , a modo de pago de sus deudas, 2400 pisos a repartir entre SAN, CAM , Caixanova y Cajaduero. El primero en soltar lastre ha sido el SAN , que es el de los pisos a 65K.
La CAM entra ahora con precios más altos que los finales del SAN, aunque como golosina ofrece alquileres con opción a compra, algo que el SAN no ha hecho .
85K los de dos dormitorios (rebajados desde 141K), y alquiler con opción a compra de 400 €/mes. Asegura haber cerrado ya 150 operaciones.

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ja, ja, ja buenísimo

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Y tanto que estamos locos...

Típica noticia de "meloquitandelasmanos"...por lo tanto, otro nuevo fracaso de comercialización...

No olvidemos que todavía los prepepitos (porque endeudarse a 40 años por 65.000 es de pepito, 144.000 pavos si Yuri se congela) tendrán que pasar el filtro del área de riesgos de los banquitos...

[QUOTE=noinversor;5842810]Perra con que los 65K dejan a cero el valor del suelo. ¿Qué otra forma hay de valorarlo?

¡Si le salió regalado! Plantó las máquinas por las bravas en un terreno agrícola y fue condenado a compensar a los dueños con la enorme suma de 2,4 €/m2, que a saber si habrá satisfecho.

¡Pelotazo! Los terrenos de 'El Pocero' sólo valen un millón de euros - elEconomista.es


¿Están intentando decir que se vendieron a 230K de media porque la repercusión del terreno era de 165K por piso? ¿1700 €/m2?

A TPC ya .



Según me salen las cuentas:

Edificó sobre 720.000m2
Proyectó 13.500 viviendas.

Sobre cada vivienda repercuten 53 m2 de suelo de media, es decir aprox. la mitad de la superficie de la vivienda.