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Antiguo 18-abr-2007, 10:16
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La noticia es de hace unos días, así que es posible que ya se haya publicado. Con contenido ambigüo, pero avanzamos.

http://www.invertia.com/noticias/not...oticia=1729573

¿Empieza a cundir el pánico en la vivienda?

Fecha: 13/4/2007

Ramón Aragonés
Redactor jefe de contenidos de Invertia

Las últimas noticias sobre los precios del sector inmobiliario en nuestro país parecen dibujar un escenario muy oscuro, algo así como (ahora que está tan de moda este vocablo) un cambio climático en el sector. Los bancos españoles, ante los aires de crisis de las entidades hipotecarias de EE UU, comienzan a mirar de reojo la morosidad hipotecaria; el Euribor sigue su lenta pero firme incremento, tras escalar casi un punto y medio en el último año; las agencias y portales inmobiliarias hablan de bajadas de precios en sus carteras de inmuebles en muchos distritos y municipios de las grandes capitales. Y se observa un fuerte repunte en el regateo de precios, especialmente en la segunda mano.

"Me fío poco de la opinión de algunos expertos, que se empecinan en defender que el precio de las vivienda nunca ha bajado"
De fondo se escuchan las advertencias de los organismos nacionales e internacionales como el Banco de España, el FMI, la OCDE, etc, que nos recuerdan una y otra vez que vivimos un espejismo inmobiliario que no tardará en desvanecerse.

Pero ¿realmente el cambio de ciclo está provocando retroceso en los precios de algunas zonas de las grandes capitales? y ¿hay tanta ralentización como los datos parecen indicar y el Gobierno se empeña en resaltar?. Los expertos insisten en que no, que lo que se está produciendo es un ajuste entre las expectativas de los vendedores de viviendas –ya sean los promotores o las agencias y particulares en el caso de la segunda mano- y la realidad del mercado.

Para entendernos, que el modelo especulativo utilizado en los últimos años por el sector, basado en el aumento de las tasaciones de los inmuebles en una media de entre 25 y 30.000 euros anuales, ante la fuerte demanda y la alegría de las transacción, ya ha muerto.

Sin embargo, me fío poco de la opinión de algunos expertos, que se empecinan en su tesis de que el precio de las vivienda nunca han bajado en la reciente historia democrática española. Bueno, corrijo, creo haber leído algunos informes que admitían que, a mediados de la década de los noventa, en el peor momento de la crisis económica española, el sector se resintió. Y se quedaron cortos, porque la realidad fue mucho más peliaguda en aquella fecha, hasta el punto de que ante la avalancha de oferta no satisfecha en el mercado, los dueños interesados en desprenderse de su piso se vieron obligados a aplicarle un suculento descuento.

Los últimos informes de portales inmobiliarios apegados a la realidad diaria del sector, como Idealista, Expocasa o Fotocasa demuestran que los propietarios de viviendas de a pie están recurriendo al precio gancho para que su piso no se quede indefinidamente en los escaparates físicos o digitales de las inmobiliarias. Otras avispadas como Re/max que han visto las orejas al lobo y han puesto en marcha ofertas reconocen que ni siquiera esta marquetiniana fórmula alegra las ventas.

En resumen, que la vivienda sigue subiendo, aunque cada vez con más dificultad, porque la bonanza económica se prolonga y el empleo sigue estable. Pero también es cierto que la burbuja ha dejado fuera a numerosos potenciales compradores españoles y extranjeros y que cada mes que pasa los particulares y las promotoras tienen más dificultades para vender un piso. De ahí, que muchos propietarios hayan dado ya el primer aviso a navegantes de que o se vende al descuento o de lo contrario en uno o dos años el mercado puede verse inundado de inmuebles con precios todavía más ajustados.

Lo más irónico de la situación es saber que, como ha ocurrido en el pasado, las grandes estadísticas inmobiliarias del sector tardarán o quizá nunca reconocerán que bajan los precios, porque sería admitir, después de mucho renegar, que el ladrillo, por muy físico que sea, también sufre el mal de la burbuja.



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  #2  
Antiguo 18-abr-2007, 10:23
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Como se suele decir: quien no conoce su historia, está condenado a repetirla.
Así nos va.


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  #3  
Antiguo 18-abr-2007, 10:37
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.

Sobre esto:

Lo más irónico de la situación es saber que, como ha ocurrido en el pasado, las grandes estadísticas inmobiliarias del sector tardarán o quizá nunca reconocerán que bajan los precios, porque sería admitir, después de mucho renegar, que el ladrillo, por muy físico que sea, también sufre el mal de la burbuja

lo hemos dicho aqui muchas veces: no es que la vivienda nunca baje, es que nunca se reconoce, cosa muy distinta.

Ahora está bajando, pero ya nos cuidaremos mucho de que salga un papel dónde lo ponga.

La información que hay del sector es tan deficiente, tan incompleta, tan subjetiva (je, el rey es el valor de tasación, que ya sabemos de dónde sale), TAN MALA, que lo único cierto es que no se sabe que ocurre.

Y es tan importante mantener esta supuesta verdad: QUE LA VIVIENDA NUNCA BAJA, porque todo el tinglado se mantiene sobre esto.

La diferencia es que, esta vez, no va a haber forma de ocultarlo.

Ya no se vende nada, si se vende es con sustanciales rebajas, la actividad empieza a caer (-20% en Málaga, se dice pronto), no tardará en subir el paro, los tipos van a seguir subiendo (oyeron hablar del techo del euribor, pues tenemos uno nuevo), los bancos se han puesto el traje de antipáticos y ... ay, ay, ay, los pepitos no paran de llorar. Acabo de tomar café con una compañera del curro, le ha subido la hipoteca de 1.000 a 1.300 y me dice: como suba más no podemos pagar ...


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  #4  
Antiguo 18-abr-2007, 12:27
amadeus amadeus está desconectado
Himbersor
 
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Yo siempre he contemplado tres grandes factores que activarán el pinchazo de la burbuja: tipos, paro y financiación disponible

Los tipos ya públicamente se consideran "al alza". Nadie cree ya eso de que "no subirán más" y hasta los kioskos de la esquina hablan de "si se irá al 5% o no, ese euribor"

Los bancos llevan tiempo endureciendo sus condiciones crediticias, comienzan a declarar "imputualidad de pagos" etc.. y exigen más rigidez a sus tasaciones

Madrid y Zaragoza está terminando este año a marchas forzadas sus macroobras, y Valencia cierra también este año su "copa América". Estas tres ciudades por sí sólas pueden "inundar" el mercado español de "masa laboral del sector construcción" ociosa, es decir, tirar abajo los actuales extra-salarios (en "B") a nivel nacional y subir el índice de parados (recuerdo el 92 como "después de las Olimpiadas y la Expo de Sevilla")

Estos tres factores con complementarios entre sí, y cláramente suponen una reducción brutal en la demanda de viviendas (menor financiación disponible y menores perspectivas de ingresos, que desanimen la compra de vivienda "a cualquier precio").

La oferta de nueva vivienda sólo se resentirá hasta pasado un tiempo (deben terminarse las obras iniciadas).

Es fácil preveer una bajada de precios (incluso los foreros "interesados").

Así, aparte de declaraciones de portavoces bancarios, creo que debemos concentrarnos ahora en estudiar qué está ocurriendo con el paro (ojo que en año electoral aparecerán datos "maquillados")


Abrazo


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  #5  
Antiguo 18-abr-2007, 13:01
lorddelsith lorddelsith está desconectado
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De la secuencia final de la burbuja, descompuesta en los pasos clásicos:

a)Incremento del valor de los activos hasta dejar fuera del mercado a la base de la demanda.
b)Restricción crediticia.
c)Parada de la oferta
d)Incremento del desempleo
e)derrumbe de los precios.

Estamos al final de la b). Al Euribor a corto no le queda ya mucho recorrido dados los tipos a largo que se resisten a subir. Pero una subida suficiente para haber dejado al mercado sin demanda y afectar a la oferta. Ya empezamos a tener datos de c que confirman una tendencia al frenazo en la construcción. d) como bien dice Amadeus será la confirmación del fin de la fiesta.
La caida en le valor de los activos será una consecuencia inevitable.


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  #6  
Antiguo 18-abr-2007, 13:37
galleta galleta está desconectado
Idealisto
 
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Aquí os dejo un enlace, no sé si ya estará en el foro:



Saludos!


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  #7  
Antiguo 18-abr-2007, 16:16
Macabrón Macabrón está desconectado
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Unimierdadad de Jaén, 18-4-2007

Para entendernos, que el modelo especulativo utilizado en los últimos años por el sector, basado en el aumento de las tasaciones de los inmuebles en una media de entre 25 y 30.000 euros anuales, ante la fuerte demanda y la alegría de las transacción, ya ha muerto.


Lo más irónico de la situación es saber que, como ha ocurrido en el pasado, las grandes estadísticas inmobiliarias del sector tardarán o quizá nunca reconocerán que bajan los precios, porque sería admitir, después de mucho renegar, que el ladrillo, por muy físico que sea, también sufre el mal de la burbuja.
Pero intentáis embalsamarla.

Y un pequeño apunte que se le queda a ustedes, [email protected] [email protected]:
1 - El peso de la construcción en la estructura del mercado de trabajo: seguirán construyendo para que no se les dispare el paro. ¿solución? bajar los precios. Y punto. Más votos para el Gobierno. Y por otra parte, nadie pierde, menos los megahipotecados. Más sobreoferta. Presión de precios a la baja.
2 - Que puede condir el pánico de una crisis económica estructural que precipite los acontecimientos más rápido: la gente no comprará para esperar a que bajen. Desinflamiento de burbuja o burbuja inversa.
3 - Cambio de mentalidad de [email protected] al ver a quienes están [email protected], que "ya llevan 5 años sin vacaciones, están siempre asfixiados, no tienen vida, etc etc" y que NO PAGO POR UN LADRILLO LO QUE ME PIDEN.
4 - Dentro de unos años diremos "por aquellos pisos en aquella época pedían -burrada- y ahora mira lo que cuestan -una cantidad razonable-

Poco a poco los medios de comunicación reconocerán la cagada de estos años y en vez de seguir, como hacen hoy, antes de las elecciones, embalsamando y maquillando la realidad del estallido, certificarán la definitiva defunción de la mayor lacra social desde el fin de la Transición.

Nada más y muchas gracias por su paciencia.


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  #8  
Antiguo 18-abr-2007, 18:06
Ivan Cuenta-Viviente Ivan Cuenta-Viviente está desconectado
Cuñado ninja
 
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Iniciado por lorddelsith
De la secuencia final de la burbuja, descompuesta en los pasos clásicos:

a)Incremento del valor de los activos hasta dejar fuera del mercado a la base de la demanda.
b)Restricción crediticia.
c)Parada de la oferta
d)Incremento del desempleo
e)derrumbe de los precios.

Coincido con la secuencia (como con la mayoría de tus comentarios) de todas maneras yo soy de los que piensa que existe mucha demanda latente y más que "e)derrumbe de los precios" soy del parecer que sería un paso tipo "e)agónica bajada de los precios lenta y dolorosa"

De todas maneras ni tengo datos de la demanda latente real, ni se la capacidad de aguante que pueden tener las constructoras sin vender lo cual será un factor determinante. Así que de momento se queda en una preocupación que espero que no llegue a más.

Alguien se anima a argumentar/rebatir esta hipótesis?


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  #9  
Antiguo 18-abr-2007, 19:06
Salva Nos Deus Salva Nos Deus está desconectado
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El peso de la construcción en la estructura del mercado de trabajo: seguirán construyendo para que no se les dispare el paro. ¿solución? bajar los precios.

Estoy seguro que esto ya se ha debatido mil veces. A riesgo de repetinos diré que, en efecto, puede seguir el tirón de la construcción a través de la obra pública donde también tiene cabida la VPO. Esto añade mas leña al fuego. Por ejemplo, el ZPcandidato a la alcaldía de Madrid ya esta prometiendo no se cuántas VPO. Ya se que los políticos nunca cumplen sus promesas, pero esto no es una promesa, es una amenaza.


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