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  #1  
Antiguo 16-abr-2007, 18:58
adrlana adrlana está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
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hola, debido a una discursion (de las que tengo todos los dias con estos grandes "inverzoreh") tengo una duda:
¿sabe alguien que tanto por ciento del precio de la vivienda final es del terreno?
Es decir, que por ejemplo el piso se vende por 4000€ el m2, la parte de terreno que se venderia cuanto seria? la mitad?no se si me esplico, alguien sabe? es que me habian dicho como que si por ejemplo el terreno es urbano (osea tiene accesos hechos, canalizaciones, agua, luz.....) la parte proporcional del terreno respecto al precio final era de una 65-70% (segun zona) y si era urbanizable de un 50% ¿es esto cierto?


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  #2  
Antiguo 16-abr-2007, 21:06
Marai Marai está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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Iniciado por adrlana
hola, debido a una discursion (de las que tengo todos los dias con estos grandes "inverzoreh") tengo una duda:
¿sabe alguien que tanto por ciento del precio de la vivienda final es del terreno?
Es decir, que por ejemplo el piso se vende por 4000€ el m2, la parte de terreno que se venderia cuanto seria? la mitad?no se si me esplico, alguien sabe? es que me habian dicho como que si por ejemplo el terreno es urbano (osea tiene accesos hechos, canalizaciones, agua, luz.....) la parte proporcional del terreno respecto al precio final era de una 65-70% (segun zona) y si era urbanizable de un 50% ¿es esto cierto?

Si, es bastante cierto.


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  #3  
Antiguo 16-abr-2007, 21:13
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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imagina que lo que se construye se vende por 400.000 euros y construirlo cuesta 80.000 el resto para suelo y algo de beneficio para el promotor.


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  #4  
Antiguo 16-abr-2007, 21:55
Crash Crash está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
imagina que lo que se construye se vende por 400.000 euros y construirlo cuesta 80.000 el resto para suelo y algo de beneficio para el promotor.

Concretando un poquito más con ese mismo ejemplo y los porcentajes que han comentado más arriba:

Construcción: 80.000
Suelo: 240.000
Algo de beneficio: 80.000

Total: 400.000


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  #5  
Antiguo 16-abr-2007, 23:03
adrlana adrlana está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la selecta élite de los gurús burbujistas
 
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Joder! osea que un terreno de unos 10mil metros en una zona tipo Sopelana en el que el m2 construido esta en unos 5000€-6000€ el suelo podria valer realmente 10millones de euros si dejasen edificar 4 plantas?????????????? es que yo le decia al tio que era imposible!! siempre hablando de terreno urbano bien posicionado (metro,bares,tiendas....)

Última edición por adrlana; 16-abr-2007 a las 23:07


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  #6  
Antiguo 16-abr-2007, 23:19
pepon26 pepon26 está desconectado
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El precio de la construcción es menor al 10% del precio total del piso. El otro 90% se suele repartir a partes iguales entre beneficio para el promotor y coste del suelo.


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  #7  
Antiguo 16-abr-2007, 23:44
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Polemico
 
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El pocero de Seseña no compró el terreno por 60 millones y va a hacer 1500 pisos?

A ese no le salen así las cuentas :P


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  #8  
Antiguo 16-abr-2007, 23:55
epsilon epsilon está desconectado
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Caso cercano: Unidad de actuación en la cual hay 4 casas unifamiliares a derribar. El pago es de la siguiente manera: Se tasa la casa a derribar y se paga esa cantidad más un % de la edificabilidad en ese terreno. En este caso en concreto, una casa de 3 plantas (Bajo, 1ª planta y desván de 80 metros + garaje a parte de unos 25 metros) de unos 100 años, la tasaron en 27 millones.

El % de la edificabilidad en este caso era el 24%, esto es, si una persona tuviese todo el terreno (En este caso son 4 personas) el 24% de los pisos, lonjas, etc... que se construyesen serían para esa persona.

Es decir, si se construyen 50 pisos en esa unidad de actuación 12 pisos serían para el dueño del suelo, más luego el valor de las viviendas a derribar. En principio siempre se negocia, yo solo comento este caso.


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  #9  
Antiguo 17-abr-2007, 00:03
McFioso McFioso está desconectado
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Hasta hace poco, en las tasaciones trucadas que se hacían para las hipotecas el valor del suelo era más o menos ésto:

Precio de Tasación - Valor de Reposición (volver a construit) = Valor estimado suelo

Que mas o menos cumple con la siguiente ecuación:

Valor estimado suelo = Valor real suelo + Sobreprecio_que_ni_dios_se_atr eve_a_estimar_por_muy_burbujis ta_que_sea


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  #10  
Antiguo 17-abr-2007, 00:33
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Iniciado por McFioso
Hasta hace poco, en las tasaciones trucadas que se hacían para las hipotecas el valor del suelo era más o menos ésto:

Precio de Tasación - Valor de Reposición (volver a construit) = Valor estimado suelo

Que mas o menos cumple con la siguiente ecuación:

Valor estimado suelo = Valor real suelo + Sobreprecio_que_ni_dios_se_atr eve_a_estimar_por_muy_burbujis ta_que_sea

el precio del suelo era aproximadamente el 20-25 % del valor total del inmueble ( llámase adosado o pisito en finca de 10 alturas ) .
Pero ahora está entre el 50-80 % . Ha habido también mucha especulación con el suelo, y eso que en España, hay suelo de sobra, con una densidad de 75 habitantes por km2, no como en Holanda, por ejemplo, donde la densidad supera los 400 hab/km2 y encima tienes que construir diques alrededor de la urbanización, no sea que se desborde el canal/río/lago más cercano, lo cual encarece el precio, que a la larga viene a ser más barato que en España, y todo ello pese a que allí también tienen una burbuja inmobiliaria ( afortunadamente están más preparados y diversificados económicamente para cuando estalle ) .

Ten en cuenta que el precio de materiales y mano de obra está en torno a los 300-500 euros por m2 construído . Si te piden a 1200 euros euros el m2, ya sabes cuánto es el suelo, el porcentaje de beneficio del constructor, del promotor, del concejal corrupto, y del propietario de lo que antes era un campo de naranjos, más la especulación del pasapisero, etc. .
Normalmente todo esto se incluye dentro del "precio del suelo" .

Si tienes alguna duda ...
haz el siguiente ejercicio práctico .
Trata de asegurar tu piso/adosado ( o el de un amigo o familiar, si no eres propietario ) en alguna entidad aseguradora de confianza, Mapfre, por ejemplo, pero pidiendo que te pongan como valor de lo que se llama "el continente", lo que costó el piso, o lo que creas que podría venderse en el mercado .
Resultado del ejercicio ... te lo asegurarán por la mitad como mucho, alegando dos cosas . La primera es que el suelo siempre va a permanecer, incluso si se estrella un avión contra el edificio, y por lo tanto no se asegura, se excluye . La segunda cosa que te dirán es que te aseguran "el valor de reconstrucción" de la vivienda en si, es decir, lo que valdría volverla a hacer entera y nueva sobre los planos originales .
Mi piso me costó 4 millones de ptas. en 1987 . Me lo tasaron por 30 kilos el año pasado . Han vendido en mi finca pisos parecidos por 40 kilos . Mapfre sólo me lo asegura por 15 kilos, y tras mucho insistir .
De hecho al hablar con mi agente de seguros le dije ... "Pero si esta finca se destruye, con 15 millones de ptas. no puedo comprar nada, ni tan siquiera de segunda mano, el valor del continente debería ser, como mínimo el doble, que es, lo que me lo tasa el banco" . Y este me respondió, aparte de lo ya comentado ... "Aseguramos el valor de reposición, de reconstrucción, no el valor de mercado, que puede subir, de forma alocada, como hasta ahora, o bajar" .

Saludos .


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