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Antiguo 17-abr-2007, 00:35
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Iniciado por adrlana
hola, debido a una discursion (de las que tengo todos los dias con estos grandes "inverzoreh") tengo una duda:
¿sabe alguien que tanto por ciento del precio de la vivienda final es del terreno?
Es decir, que por ejemplo el piso se vende por 4000€ el m2, la parte de terreno que se venderia cuanto seria? la mitad?no se si me esplico, alguien sabe? es que me habian dicho como que si por ejemplo el terreno es urbano (osea tiene accesos hechos, canalizaciones, agua, luz.....) la parte proporcional del terreno respecto al precio final era de una 65-70% (segun zona) y si era urbanizable de un 50% ¿es esto cierto?

jajajaja. Mi tema favorito. Eso es cierto ó no, todo depende, de lo que queramos profundizar. Yo solo voy a limitarme a soltar ideas, tu reflexionas sobre ellas y sacas tus conclusiones.
Nociones básicas:

1- Estamos hablando un mercado tremendamente oscuro, opaco e intervenido
2- Estamos hablando del sector que más corrupción política genera
3- Estamos hablando de la mayor fuente de dinero negro y fraude fiscal, con diferencia, de las que puede haber en España, y créeme, hay muchas.

Pues con lo anterior tu pretendes saber cual es la estructura de costes real de los pisos ... Si llegas a preguntar por la cuadratura del círculo igual era mas fácil.

Veamos la "versión oficial".

- Las promotoras son empresas como cualquier otra, que producen pisos y para ello requieren de ciertas materias primas: suelo, materiales y mano de obra. Las materias primas tienen un coste determinado que se intenta minimizar al máximo (me cuesta escribir esto sin reirme ) y puesto que estamos en un mercado en "competencia perfecta" (aquí sí que ya me descojono) el precio final del bien producido es el resultado de aplicar sobre los costes el beneficio industrial mínimo que hace la inversión interesante. Según la "versión" oficial ¿ cual es el beneficio que "hace de la promoción inmobiliaria" un "negocio interesante" ?. Pues veamos ... la promoción inmobiliaria es un negocio extensivo en capital, con una prima de riesgo elevada ya que los problemas que puede surgir son múltiples desde técnicos (poca consistencia del suelo que obliga a cimentaciones mas caras), meteorológicos (año de lluvias que retrasa las obras varios meses), legales (problemas con las licencias, con medioambiente, con la confederación hidrográfica, con la compañía del agua, de la electricidad, del gas ...) problemas financieros (subida del euribor), e incluso riesgos "arqueológicos" (al excavar salen ruinas fenicias y la liamos) además es un negocio con un ciclo temporal de no menos de 3 años (a veces bastante más). Bien teniendo en cuenta que la renta fija nos da un 4% sin riesgo alguno, que la bolsa en los últimos años ha dado rentabilidades de dos dígitos y que la propia inversión en ladrillos (para especular, no para hacer pisos) está ofreciendo rentabilidades del 17 % con muchísimos menos esfuerzos y quebraderos de cabeza que gestionar una promoción inmobiliaria ... Nuestro negocio para ser interesante no puede ofrecer menos de un 20% TAE de rentabilidad. Eso quiere decir que
en tres años con el capital inicial financiado al 4 % Por cada 100 euros invirtamos el negocio debe generar unos ingresos finales de 184.5 euros.
Dentro de esos 100 euros está el suelo y el coste de la construcción. Y los 184.5 euros es lo que obtenemos por la venta de los pisos de ese dinero debemos pagar al banco 12 euros de intereses.
Si el precio del suelo es el 75% del precio de los pisos y la construcción un 10% entonces por cada 184.5 euros que ingresemos tendríamos que haber invertido 157.08 euros 3 años antes, el coste de financiación (siempre suponiendo un 4 %) será de 18.84 euros y el beneficio sería de 184.5-157.08-18.84 = 8.87 --> 2.95 % TAE ¡¡ Menos que ING Direct !!
El límite para alcanzar la rentabilidad del 20% TAE que consideramos mínima para hacer interesante la inversión en promoción inmobiliaria es que los costes
totales no superen el 60 %.


¿Cuál es la TIR real de las promociones inmobiliarias? No lo sabemos pero si sabemos que es mayor que 2,95 %. También sabemos que España en los últimos años ha batido records mundiales en edificación, que el número de promotoras se ha disparado eso implica que la TIR de las promociones inmobiliarias debe ser muy muy apetecible... Un 20 % TAE al fin y al cabo tampoco es gran cosa, si esa es la TIR, teniendo en cuenta que los pisos han subido a razón de entre el 22 y el 17 % entre 2000 y 2006 hubiera sido mucho más interesante acaparar pisos que construirlos, de esa forma además los pisos hubieran escaseado mucho más y aún hubieran subido más los precios, también hubiera sido interesante construir pisos y no venderlos sobre plano sino esperar 2 ó 3 años a que estén construidos y venderlos entonces ya que subían al 17% anual . Ahí están los pasapiseros ¿ Es creíble que los pasapiseros hayan obtenido en estos últimos años mucha más rentabilidad que las promotoras inmobiliarias ? podría ser, pero la evolución natural es de pasapisero a pequeño promotor y nunca de promotor a pasapisero ... a mí hay algo que no me encaja ...

Si has seguido el rollo del razonamiento hasta aquí, ya estás preparado para lo siguiente:
"Las verdades no oficiales".

- Las grandes promotoras compraron suelo rústico a precio de suelo rústico allá por los finales de los 90 (a 500.000 pts la hectárea) en lugares que ellas sabian que eran zonas de expansión de las ciudades y si no lo eran pues corrompen al concejal de turno y ya lo son. Esas ingentes cantidades de suelo
han sido recalificadas como urbanizables y sobre ellos se han construido cientos de miles de pisos vendiéndose a los precios que todos sabemos. De esta forma el beneficio real de esas grandes promotoras puede llegar a ser hasta el 90 % del valor del piso ¡¡ yummm !! esto si justifica que se construyan mas pisos que en Alemania, Francia e Italia juntas y eso si explica que las promotoras toleren que los pasapiseros hagan dinero con "las migajas" de su negocio. Pero claro esos beneficios escandalosos tienen dos problemas

1- Hacienda.
2- Están socialmente muy mal vistos.

Solución, aquí empieza la "ingeniería financiera y contable" en la que en España somos punteros a nivel mundial. El precio del suelo se infla una promotora A con una parcela de 100.000 m2 que compró de saldo vende 75.000 m2 a una promotora B a un precio desorbitado, B a su vez vende a A 75.000 m2 en otra zona de España por un precio igualmente alto. Evidentemente las compra-venta se hacen a través de una enredada red de empresas filiales, financieras, tapaderas, inmobiliarias, los ayuntamientos y administraciones también entran al juego, con frecuencia los ayuntamientos "liberan" ciertos terrenos en algún sitio a cambio de que una promotora ceda sus derechos sobre otro solar, donde supuestamente se va a hacer un parque
que nunca llega a hacerse. A las pequeñas promotoras advenedizas que intentan jugar con las grandes se les hace "tragar" con solares a precios desorbitados y éstas se ven obligadas a vender carísimo, pero como todo se vende las pequeñas promotoras aceptan su pequeña parte en espera de que "les salga una buena mano" en forma de recalificación para dar ellas su pelotazo. ¿ Y el gobierno por qué lo tolera ? por algunas de las siguientes razones ó todas ellas...

1 - Porque los partidos y los propios políticos viven de las comisiones del sector inmobiliario
2- Porque es el "Milagro Español" que nos ha catapultado a ser la "7ª Potencia Mundial"
3- Porque son unos inútiles y unos ineptos incapaces de comprender lo que realmente pasa.


Bueno disculpa por el Rollazo. Pero ahora no sé si estarás mejor informado, pero si estarás más inmunizado frente a la desinformación.


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  #12  
Antiguo 17-abr-2007, 00:47
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Iniciado por epsilon
Caso cercano: Unidad de actuación en la cual hay 4 casas unifamiliares a derribar. El pago es de la siguiente manera: Se tasa la casa a derribar y se paga esa cantidad más un % de la edificabilidad en ese terreno. En este caso en concreto, una casa de 3 plantas (Bajo, 1ª planta y desván de 80 metros + garaje a parte de unos 25 metros) de unos 100 años, la tasaron en 27 millones.

El % de la edificabilidad en este caso era el 24%, esto es, si una persona tuviese todo el terreno (En este caso son 4 personas) el 24% de los pisos, lonjas, etc... que se construyesen serían para esa persona.

Es decir, si se construyen 50 pisos en esa unidad de actuación 12 pisos serían para el dueño del suelo, más luego el valor de las viviendas a derribar. En principio siempre se negocia, yo solo comento este caso.



Magnífico ejemplo para ilustrar mi pedorata anterior. En resumidas cuentas
el suelo y los pisos actúan como una "moneda paralela" los que tienen suelo lo venden a cambio de suelo ó pisos y viceversa, para ellos el valor en euro del suelo no importa pero para el que quiere comprarse un piso sí. El euro está infinitamente devaluado frente al m2 y al ladrillo Español.


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  #13  
Antiguo 17-abr-2007, 00:59
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¿ Es creíble que los pasapiseros hayan obtenido en estos últimos años mucha más rentabilidad que las promotoras inmobiliarias ? podría ser, pero la evolución natural es de pasapisero a pequeño promotor y nunca de promotor a pasapisero ... a mí hay algo que no me encaja ...

Para una promotora pequeña/mediana sin acceso a crédito NO hipotecario, y en un mercado burbujeante, la rentabilidad sobre el dinero dado en señal sobre suelo a desarrollar puede ser altísima (>1000%).

Por tanto, si la promotora está acabando una promoción puede interesarle hacer hoy caja de 100 antes que dentro de un año hacer caja de 125 (aquí entran los pasapiseros).

O dicho de otra forma, si aparece un negocio seguro que te permite multiplicar tu inversión, y necesitas dinero para meterte (por ejemplo, vendiendo tu casa), no es probable que te pongas a vender tu casa con toda la tranquilidad del mundo. Incluso malvendiéndola te sale rentable, si la alternativa es esperar.


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  #14  
Antiguo 17-abr-2007, 01:08
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Iniciado por Eddy
Para una promotora pequeña/mediana sin acceso a crédito NO hipotecario, y en un mercado burbujeante, la rentabilidad sobre el dinero dado en señal sobre suelo a desarrollar puede ser altísima (>1000%).

Por tanto, si la promotora está acabando una promoción puede interesarle hacer hoy caja de 100 antes que dentro de un año hacer caja de 125 (aquí entran los pasapiseros).

O dicho de otra forma, si aparece un negocio seguro que te permite multiplicar tu inversión, y necesitas dinero para meterte (por ejemplo, vendiendo tu casa), no es probable que te pongas a vender tu casa con toda la tranquilidad del mundo. Incluso malvendiéndola te sale rentable, si la alternativa es esperar.

En efecto, es lo que quería decir, aunque no sé si he logrado ser claro. Los pasapiseros son tolerados e incluso deseados si con la "pequeña liquidez" que generan (solo pagan la señal y algunas letras) la promotora es capaz de generar enormes plusvalías. Si la promotora lo único que se ahorra es el coste de financiar el dinero adelantado por los pasapiseros, entonces mucho más interesante sería no vender y esperar las revalorizaciones mientras que dure la obra. Si nos creemos que los costes de la edificación de viviendas
superan el 60% del precio final de venta (y el primer forista refiere costes de hasta el 90 % ) entonces, es mucho mas cómodo no vender hoy por 100 y vender el año que viene por 125 que vender por 100 y meterse en una nueva promoción con los riesgos que conlleva para al final sacarle un 20 - 25 % anual como mucho.


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  #15  
Antiguo 17-abr-2007, 01:15
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Yo creo que el tope de repercusion del suelo doble el precio de venta no supera casi nunca el 50% sobre el precio de venta en terrenos para edificar alturas y dudo que mas del 30% para unifamiliares.

Que los promotores no son tontos y no compran si el suelo esta caro, que esto es como la lonja.


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  #16  
Antiguo 17-abr-2007, 01:18
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Y al igual que están los pasapiseros están los que se apalancan señalando solares los "pasasoleros" (acepto alternativas al nombre) el mecanismo es el exactamente el mismo con una salvedad, que el cliente final no es un "pepito mileurista" sino una promotora que puede pagarle con "su misma moneda" es decir con otro pedazo de suelo ó con algunos de los pisos que construya sobre el solar que le compra. De esta forma los que están dentro del "ajo" sortean los elevados precios de sus "materias primas" y endonsan los "precios oficiales" a los compradores finales de vivienda.

Es como si se pudiera pagar la hipoteca cediendole al banco una habitación, el pasillo, ó un rincón del salón. Si tu piso se revaloriza como hasta la fecha en pocos años con un par de baldosas cancelas la hipoteca.

Es suelo es caro porque se paga con mas suelo ó con pisos. Pero las hipotecas se pagan en euros.


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