Burbuja.info - Foro de economía > > > __Decálogo de los errores que arruinan la compra de una casa__
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  #1  
Antiguo 13-abr-2007, 10:52
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Burbujista obsesivo
 
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http://ataja.es/errorescompravivienda

Lo que no se debe hacer antes de firmar una escritura de propiedad.
MIRIAM CALAVIA
Anuncios de compraventa de viviendas en el escaparate de una inmobiliaria de Bilbao. / PABLO VIÑAS
Anuncios de compraventa de viviendas en el escaparate de una inmobiliaria de Bilbao. / PABLO VIÑAS

La magnitud de la operación y la emoción del momento llevan al comprador de vivienda a cometer errores comunes que más tarde pueden pasar factura. Lo que nunca hay que hacer a la hora de adquirir una casa se resume en el siguiente decálogo.

1. Precipitarse. Si no se planifica con tiempo cuáles son las necesidades y posibilidades, es probable que no se llegue a buen puerto. Con frecuencia se visitan pocas viviendas y rápido y se pasa por alto su entorno, lo que puede acarrear incomodidades y gastos futuros, como mayores desplazamientos para llevar a los hijos al colegio o simplemente para hacer la compra.

2. No preguntar. La falta de experiencia y de información puede jugar malas pasadas, por eso los expertos aconsejan asesorarse las veces que haga falta. En ocasiones la vergüenza o la sensación de quedar como un ignorante frenan al comprador a la hora de preguntar sobre aspectos básicos de su futura vivienda tales como la superficie útil, construida y computable, los servicios comunes o el ambiente vecinal. «Conviene visitar varias veces y en distintos momentos las viviendas de segunda mano porque probablemente se oculten defectos», afirma Mariló Molina Álvarez, abogada de la Federación de Consumidores en Acción (Facua).

3. Hacer mal los cálculos. No sirve calcular presupuestos aproximados, porque se corre el riesgo de no poder hacer frente a la hipoteca. Los bancos suelen financiar el 80% del valor de tasación del piso, por lo que hay que contar con el 20% restante y un 10% adicional para los gastos e impuestos ligados a la compraventa. Además, cada mes llega una cuota fija que puede variar en función de los tipos de interés. En caso de no satisfacer los pagos, la entidad financiera puede embargar la casa y «sacarla a subasta para cobrarse el importe prestado», asegura la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

4. No aprovechar las ventajas fiscales. Si la que se adquiere va a ser la vivienda habitual, aunque se disponga de dinero para pagar al contado es más rentable solicitar un préstamo hipotecario. «Ese dinero se ahorrará a largo plazo porque la rentabilidad que se obtendrá y las deducciones fiscales compensarán los intereses del préstamo», explica la OCU.

5. Fiarse sin comprobar. No verificar la situación de la casa que se va a comprar es un error capital. Se pueden cometer equivocaciones importantes como no acudir al Registro de la Propiedad a solicitar una nota simple con la titularidad real de la vivienda y si existen cargas o arrendamientos. También es común no comprobar si la casa cumple con el plan urbanístico en vigor o si se ha satisfecho el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

6. Pagar sin garantías. Dar una señal o arras en la compra de una casa sobre plano sin pedir un aval puede salir caro. Es probable que se pierda todo el dinero adelantado en caso de que la obra no se finalice o no se cumplan los plazos. Hay que exigir una garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

7. No leer detenidamente el contrato. Firmar sin haber leído con atención las cláusulas y la 'letra pequeña' es peligroso, porque se pueden aceptar disposiciones abusivas en las que se imponen una serie de condiciones que no han sido negociadas previamente, como la subrogación obligatoria a la hipoteca del promotor o plazos inferiores a los legales para reclamar defectos.

8. Contratar cualquier intermediario. Para evitar fraudes, no hay que dejar en manos de cualquier intermediario el proceso de compra de un inmueble.

9. Comprar para ampliar. A veces los compradores tienen la intención de hacer obras de ampliación una vez que les han entregado las llaves, pero es preciso informarse sobre si la construcción original ha agotado o no la edificabilidad permitida, advierte la OCU. Cuando el piso tiene una terraza, tampoco hay que dar por hecho que se pueda cerrar o construir: hay que pedir autorización.

10. No reclamar. Quedarse de brazos cruzados cuando se aprecian incumplimientos del contrato, irregularidades o defectos sólo beneficia a los vendedores. El consumidor tiene seis meses para reclamar desde la fecha de la entrega de la vivienda. Todo está recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
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Aunque sea tarde para muchos, les puede servir a otros para ver las orejas al lobo.
Vamos que sería interesante colgarlo en otros foros tipo Facilisimo.com y forocoches.


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  #2  
Antiguo 13-abr-2007, 10:59
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Muy interesante. El problema es que todavía no hay precio para poder acceder a la compra de una vivienda y por tanto aún no podemos aplicar estas prevenciones.


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  #3  
Antiguo 21-may-2007, 04:56
>> 47 << >> 47 << está desconectado
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Iniciado por Newclo
[6. Pagar sin garantías. Dar una señal o arras en la compra de una casa sobre plano sin pedir un aval puede salir caro. Es probable que se pierda todo el dinero adelantado en caso de que la obra no se finalice o no se cumplan los plazos. Hay que exigir una garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

http://www.elpais.com/articulo/socie...lpepisoc_4/Tes
¡Qué duro es comprar piso!
Los expertos aconsejan poner toda la atención antes de decidirse, en medio de un aumento de las quejas y las consultas
SEBASTIÁN TOBARRA - Barcelona - 21/05/2007

La vivienda no sólo está por las nubes. También hay que informarse y saber elegir. De lo contrario, comprar puede ser una odisea y, si sale mal, una fuente de reclamaciones.

Las quejas y consultas de los compradores aumentaron un 26% en 2005 y han crecido un 60% en un quinquenio, según el Instituto Nacional del Consumo (INC). Este aumento se produce con el sector en pleno auge.

El año pasado se vendieron en España 975.000 viviendas nuevas y usadas.


A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR
Plazos, anticipos y datos sobre calidades centran los problemas, según la OCU
No es posible separar las consultas de las reclamaciones. El INC dice que son datos que le llegan procedentes de las organizaciones de consumidores. Algunas de estas organizaciones consultadas tampoco separan qué son reclamaciones y qué consultas.

La mayor patronal del sector, la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) cuestiona el desmesurado aumento de reclamaciones y consultas que arroja la estadística oficial. "No digo que no pueda haber un aumento de las reclamaciones porque existen unos niveles de ventas altos, pero no de la magnitud que dicen las cifras que envían las organizaciones de consumidores al Instituto Nacional del Consumo", afirma Manuel Martí, secretario general de esta patronal de promotores, que agrupa a 4.500 empresas. "Les he pedido varias veces que las desglosen y no son capaces", asegura el portavoz de la patronal.

Tanto la patronal APCE, como las organizaciones de consumidores aconsejan informarse bien antes de comprar y revisar los contratos.

A José Antonio Folgoso su vivienda le ha traído problemas serios. Compró una casa de una planta hace 15 años. Hace seis la amplió y ahí empezaron sus problemas. "Primero salieron algunas rajas pero no hice demasiado caso. Luego se extendieron y ya las tengo en las vigas", asegura Folgoso. "Me entra agua en el comedor. La tela asfáltica no se colocó bien. Al principio, era poca cosa y no hice caso", dice este comprador que adquirió su casa en la localidad barcelonesa de Castellbisbal. "Los constructores eran dos socios que han trabajado en otras casas de la zona. Cuando fui a quejarme, uno de ellos me dijo que la empresa había desaparecido", relata.

"Desde hace más de un mes tengo un abogado. El letrado, Jonathan Sánchez, de la Unión de Consumidores de Cataluña, dice que estudian actuar contra los constructores y el arquitecto.

La ley de Ordenación de la Edificación de 1999 fija un plazo de 10 años para responder por defectos estructurales en la edificación.

Durante tres años, los vendedores deben responder de los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones y durante un año de los daños por defectos de acabado de las obras, según la ley.

Debe haber también un seguro de daños materiales o de caución que garantice, por 10 años, el resarcimiento de daños debidos a vicios o defectos que tengan su origen en la cimentación, los soportes, las vigas y otros elementos de la obra.

Desde la patronal APCE, su secretario general dice que casos como éste pueden darse. Pero recalca: "Nuestros asociados cumplen la normativa, aunque hay personas y empresas que entran en el sector para hacer beneficios rápidos y pasado un tiempo lo abandonan. Por eso, pedimos que funcionen las inspecciones porque todos nos beneficiaremos

. El portavoz de la patronal agrega que para los agremiados de la APCE existe un contrato-tipo desde 2001 para dar garantías a comprador y vendedor.

Un caso distinto es el de José Miguel Montañés. "Hace un año quisimos comprar una planta baja de 60 metros y otros 40 de terraza. Eran dos bloques con 24 viviendas. Hice una reserva por 3.000 euros y a los pocos meses un contrato de arras por otros 13.000 euros.

En diciembre, el promotor lo rescindió al ver que el precio de la casa iba subiendo y había compradores dispuestos a pagar más", afirma Montañés, que quiso comprar esta segunda residencia en la localidad gerundense de Palafrugell.

"Las cláusulas no me parecieron bien, pero me dormí en los laureles. He recibido varios burofaxes de la empresa indicándome que rescindían el contrato. He acudido a la Unión de Consumidores y Usuarios de Cataluña para actuar por la vía legal", explica Montañés.

Este comprador admite que el contrato de arras que firmó contemplaba que tanto comprador como vendedor podían desistir de la compra. La empresa le ha ofrecido pagarle un 50% más de lo que anticipó para cancelar la operación. "Estaba en el contrato pero no lo acepto. No he cogido el dinero, pero ya han empezado a vender los pisos. La agencia me dice que la vivienda sobre la que hice la reserva ya está vendida, aunque yo no he firmado nada", explica.

Las normas publicadas por los colegios de notarios indican que tanto el comprador como el vendedor pueden desistir de la compraventa. Pero recalcan que el vendedor debe devolver "el doble de la cantidad recibida".

La empresa afectada rechazó entrar a comentar este extremo y señaló que "todo está en el contrato".

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha detectado tres bloques de reclamaciones habituales en la compra de piso.

En la fase de preventa, cuando el cliente va a la oficina, faltan memorias de calidades e información sobre los plazos de entrega", dice el portavoz de la entidad, Antonio Joya.
"A veces, en las memorias de calidades que se dan al cliente, consta el nombre de una marca conocida o similar.
Lo de similar no vale. Hay que concretar la marca", afirma Joya.

Otra fuente de conflictos son los anticipos.
"Deben tener la garantía, a través de un seguro, de que al cliente le devolverán el dinero si no se lleva a cabo la obra", recalca el representante de la OCU.

Un segundo bloque de quejas son los plazos de entrega.
Según la OCU, "si alguien ha firmado un contrato privado de compraventa y los plazos no se cumplen hay derecho a indemnización porque hay sentencias que lo dicen", asegura Joya.

Otro aspecto a tener en cuenta son los gastos de subrogación de la hipoteca.
Cuando un promotor traspasa la hipoteca de un piso a un cliente se producen unos gastos de subrogación, que no debe pagar el cliente.

Pero "si la subrogación no se produjera por causa imputable al comprador correrán por cuenta de éste los gastos de cancelación de la parte de préstamo y garantías correspondientes", dice la norma.


Planos de situación de la vivienda y de sus aprovisionamientos

Hacer constar los materiales empleados en la construcción, incluidos los aislamientos

Descripción de la superficie útil y de las zonas comunes

No debe pasarse por alto que los gastos de comunidad o los recibos de contribución que existan deberán ser abonados por el comprador


A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR
Nombre y domicilio del promotor y del arquitecto

Seguro de daños para garantizar por 10 años problemas de cimentación u otros de estructura

Comprobar fecha de entrega de la vivienda y fase en que se encuentra la construcción

Si hay cantidades a cuenta, deben constar las garantías y la cuenta donde deben pagarse

Precio y forma de pago



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  #4  
Antiguo 21-may-2007, 09:47
legion47 legion47 esta en línea ahora
Super Mario
 
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8. Contratar cualquier intermediario. Para evitar fraudes, no hay que dejar en manos de cualquier intermediario el proceso de compra de un inmueble.

Hombre! Que hay intermediarios que además asesoramos y guiamos al cliente-comprador! No estoy de acuerdo con este punto! En muchas ocasiones un intermediario permite que la venta se haga (expectativas desorbitadas del vendedor, problemas de herencias, asesoramiento frente a problemas legales que puedan existir, transparencia en los contratos y garantía economica frente a las partes). No estoy de acuerdo con eso.

Ahora, que se debería de regular el trabajo de Agente Inmobiliario para tener unos mínimos,... eso si.


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  #5  
Antiguo 21-may-2007, 09:57
Demostenes Demostenes está desconectado
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Dice que no a cualquiera, no que no a ninguno.


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  #6  
Antiguo 21-may-2007, 10:13
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Agarrao a las kalandrakas
 
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Supongo que se refiere que hay que contratar uno de confianza y no dejar en manos de cualquier intermediario (uno contratado por la promotora por ejemplo) la gestión.


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  #7  
Antiguo 21-may-2007, 10:41
estalviador estalviador está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por Newclo
http://ataja.es/errorescompravivienda

4. No aprovechar las ventajas fiscales. Si la que se adquiere va a ser la vivienda habitual, aunque se disponga de dinero para pagar al contado es más rentable solicitar un préstamo hipotecario. «Ese dinero se ahorrará a largo plazo porque la rentabilidad que se obtendrá y las deducciones fiscales compensarán los intereses del préstamo», explica la OCU.

¿Alguien puesto en economia me puede explicar este punto? Siempre he pensado que lo mejor era comprar y pagar a tocateja y ahorrarte pagar intereses a los bancos.


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  #8  
Antiguo 21-may-2007, 11:42
Eduard Eduard está desconectado
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[4. No aprovechar las ventajas fiscales. Si la que se adquiere va a ser la vivienda habitual, aunque se disponga de dinero para pagar al contado es más rentable solicitar un préstamo hipotecario. «Ese dinero se ahorrará a largo plazo porque la rentabilidad que se obtendrá y las deducciones fiscales compensarán los intereses del préstamo», explica la OCU.]



¿Podría alguien confirmar este punto?. Yo pensaba que la prioridad era no hipotecarse o por lo menos hipotecarse lo menos posible y de forma racional en el tiempo, no mas de 15 años para no triplicar el precio con los intereses generados. Supongo que lo aconsejable sería un 50% o un 75% del precio de la vivienda, ¿no?.

¿Pago el piso una vez o pido una hipoteca a 40 años y lo pago tres veces?

Gracias.


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  #9  
Antiguo 21-may-2007, 11:44
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Iniciado por estalviador
¿Alguien puesto en economia me puede explicar este punto? Siempre he pensado que lo mejor era comprar y pagar a tocateja y ahorrarte pagar intereses a los bancos.


Hemos posteado al mismo tiempo.


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  #10  
Antiguo 21-may-2007, 12:13
arrhenius arrhenius está desconectado
Burbujista abducido
 
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Iniciado por estalviador
¿Alguien puesto en economia me puede explicar este punto? Siempre he pensado que lo mejor era comprar y pagar a tocateja y ahorrarte pagar intereses a los bancos.

Para mi ese punto no es muy etico, pero tiene su base, los intereses de un pestamo son del 5% y la desgravacion de hacienda es un 15%, puede salirte rentable la jugada bajo ciertos supuestos, eso si, vas a ahorrarte x€ a costa de que todos los españoles paguen a un banco Y€ (siendo Y>X).

La idea es pagar de hipoteca el maximo que se permite desgravar (ni un euro mas ni uno menos, si puede ser), el maximo anual es 9015 (por persona) voy a hacer un calculo de ejemplo :

Opcion 1: pagar 90.000€ a tocateja
Opcion 2: pedir 90.000€ al banco
condiciones de la hipoteca : 4,4% +0,5% diferencial 14 años
pago hipoteca =8892 *14 = 124488€
desgravacion anual=1333€ *14 = 18662€
Intereses generados por tus 90.000€ los 14 años(4%)= 20037€

Como veras entre los 18662€ que te dara hacienda y los 20000€ de intereses que podrian generar los 90.000 sales ganando (he contado que vas gastandolo en pagar hipoteca),sales ganado unos 4000€, mas la ventaja de haber dispuesto de liquido por si hubiera habido necesidad, obviamente estoy simplificando mucho los calculos, y para que esto fuera correcto tendrian que mantenerse los tipos y la ley del irpf, pero a dia de hoy son mas o menos validos.

Cuando los tipos estaban al 2% y la desgravacion estaba (como ahora) al 15% era aun mas rentable, y podria salir aun mejor si en vez de 1 persona es una pareja, la desgravacion es doble.

PD: con mis calculos te ahorras 4000€ a costa de que el contribuyente pague 18662€, no le veo la logica, el que se embolsa la diferencia, ademas, es una empresa privada!


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