aprovecho la escalada de noticias de bajada de precios por las medidas de gargamelguindo para aportar consejos que me han parecido importantes a modo informativo, sobre todo en el campo de las hipotecas que los bancos estan concediendo actualmente. yo me alegro de que los massmierda empiecen a meter miedo. ahora todos parecen tener asesores como Broja Mateo... en fin.

Cinco motivos para no comprar una vivienda este año ? Construcción e inmobiliaria ? Noticias, última hora, vídeos y fotos de Construcción e inmobiliaria en lainformacion.com

La reforma financiera promete meter un duro ajuste a la vivienda. Pero éste tardará en llegar, lo que significa que, quienes estén interesados en adquirir una casa, deben tener paciencia para comprar a buen precio. Pero, además, existen otro motivos legales y laborales para esperar a que el horizonte se despeje.

Aquí tienes las cinco razones principales por las que conviene dejar pasar el tiempo:

1-. Caída de precios: la reforma financiera obliga a los bancos a provisionar con dureza sus activos inmobiliarios. Esto significa que deberán reconocer la caída de valor de estos activos -algo que llevan cuatro años intentando evitar- y, por tanto, estarán en posición para bajar drásticamente los precios.

El propio banco de España estima que el valor del suelo se desplomará un 87%; mientras que el importe de las viviendas que están actualmente en construcción caera otro 82%. Sin embargo, estos drásticos ajustes no se notarán en el corto plazo, sino que tardarán en llegar en torno a dos años.

Primero, porque durante este ejercicio las entidades centrarán sus esfuerzos en fusionarse y refozar capital. Y, segundo, porque esas viviendas en construcción todavía tardarán mucho meses en terminarse y salir a la venta. Eso sí, cuando lo hagan, será con importes inimagibles este año.

2-. Intereses disparados: los intereses que cobra la banca cuando concede una hipoteca, más conocidos como diferencial, viven momentos históricamente altos, debido al nivel mínimo en que están los tipos de interés.

Esto hace que, actualmente, no sea un buen momento para firmar una hipoteca. Por ejemplo, alguien que pida ahora un crédito de este tipo, lo hará pagando un interés medio del 4,3%. Pero, de esta cantidad, menos del 2% se puede achacar al euribor, el resto es responsabilidad de los intereses que cobra la banca.

Dicho de otro modo, la banca está cobrando más del 2% por las hipotecas, cantidad que se suma al euribor de cada momento, el cual es variable. Por eso, siempre debe intentarse firmar el crédito con el menor diferencial posible, justo lo que ahora no conceden las entidades.

Esto hará que, en cuanto empiece a despejarse la crisis y se eleven los tipos, se dispararán el coste de la hipoteca. Por ejemplo, bastará una subida de medio punto, hasta el 1,5%, para que el interés total se dispare hasta el 4,8% o el 5%, debido al elevado diferencial que se cobra ahora.

En cambio, si el potencial comprador espera a que el BCE eleve el precio del dinero y el euribor suba, verá como la banca bajará los diferenciales y, así, no tendrá que soportar este exceso de intereses durante todos los años de vida de su hipoteca.

3-. Reforma de la Ley Hipotecaria: Aunque el nuevo ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, se ha posicionado en contra de modificar la ley para aceptar la dación en pago, la actual normativa hipotecaria está bajo revisión, debido al grupo especial que creó el anterior Ejecutivo, y conviene esperar a ver cómo queda para adquirir una vivienda, porque hay muchos otros puntos de mejora, como las cédulas de suelo y techo, o la mayor transparencia,

4-. Incentivos y desincentivos a la compra: el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy ha introducido mejoras para la adquisición de una vivienda, al recuperar la desgravación y prorrogar el IVA reducido al 4%. Sin embargo, todavía puede haber más novedades.

Por una parte, las comunidades autónomas podrían eleminar las ayudas a las VPO, como ya ha hecho Castilla-La Mancha, lo que presionará los precios; y por otro, los presupuestos de marzo podrían dar alguna que otra sorpresa en políticas como la renta de emancipación joven y la sociedad pública de alquiler. Mejor esperar a ver qué pasa.

5- Mucho paro y exceso de oferta: los más de cinco millones de parados que tiene España son todo un lastre para el mercado inmobiliario, porque, aunque los bancos y el Gobierno pusieran todas las ventajas para vender, si la gente no tiene trabajo, desaparece cualquier posibilidad de comprar.

Por eso, mientras nuestro país siga generando desempleo y, sobre todo, mientras no consiga crear nuevos puestos de trabajo, la demanda de vivienda va a ser muy inferior a la oferta, lo que obliga, por la más pura lógica económica, a bajar precios para poder vender.

Y no parece que esta balanza vaya a revertirse en muchos años, ya que el stock de vivienda sigue estando cercano al millón de inmuebles.

Este punto cobra el doble de importancia cuando se recuerda que las cifras de desemplo son especialmente sangrantes entre los más jóvenes, con un 40% de los menores de 30 años en paro. Este colectivo es el principal cliente de la primera residencia, unas viviendas huérfanas de comprador, en gran parte, porque éste no tiene empleo.

La trampa de las hipotecas en 2012 ? Hipoteca ? Noticias, última hora, vídeos y fotos de Hipoteca en lainformacion.com

Pocas hipotecas y muy caras. Así empieza 2012 en cuanto a la financiación para comprar vivienda. Un año en el que los bancos darán prioridad casi exclusiva a los pisos de su cartera y a los clientes con muy buen perfil económico. Fuera de eso, solo queda conocer muy bien las condiciones del actual mercado antes de actuar.

¿Qué bancos conceden hipotecas en 2012? Los bancos que venden pisos de su cartera, siempre que compremos sus pisos. De hecho, los pisos de las entidades financieras son el último reducto de las hipotecas de pago flexible y financiación 100%. También están los bancos online, pero solo para perfiles prime. (Ver mejores hipotecas online).

¿Qué ha cambiado en las ofertas desde 2011?

El tipo de interés medio ha pasado de Euribor + 0,50% a una media que ronda el Euribor + 3%
La ‘cláusula suelo’ ha vuelto a aparecer en los contratos (hasta el 5%)
Los bancos exigen contratar más seguros y productos vinculados (de desempleo, por ejemplo)
Han desaparecido muchas de las hipotecas para jóvenes
La subrogación y la reunificación de deudas son muy difíciles de encontrar

Parece fácil que en los próximos años el mercado ofrezca mejores ofertas por lo que, si tenemos que firmar ahora, será necesario tener en cuenta los siguientes consejos:

1. Negociar una comisión de subrogación del 0%
Si en unos años encontramos una hipoteca mejor que la que firmamos este año, vamos a querer cambiar de banco para pagar menos intereses. Es lo que se conoce como subrogación. Pensando en este posible escenario, antes de firmar lo ideal es negociar una comisión de subrogación al 0%. En general, no resulta demasiado difícil de conseguir.

2. Conseguir una oferta con un interés fijo inicial corto
Muchas hipotecas, además de establecer un interés variable (Euribor + diferencial) establecen un interés fijo inicial que puede durar de 6 meses a 5 años. Hay que intentar no firmar un periodo fijo tan largo como 5 años ya que, si cuando queramos cambiar de banco aún estamos pagando ese interés fijo, al subrogarnos nos cobrarán una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés, que suele ser del 5% del capital pendiente, es decir, 5.000 de cada 100.000 euros.

3. No firmar un seguro de prima única que no permita devolución
Si para concedernos la hipoteca el banco nos obliga a contratar algunos seguros que cubren varios años y pagarlos de una sola vez (lo que se conoce como prima única), hemos de asegurarnos de que, si nos vamos a otro banco, podremos recuperar el dinero pagado por los años no usados. Por ejemplo, imaginemos que hemos pagado un seguro de hogar que cubre 5 años y nos vamos a otro banco durante el tercer año. Llegado el momento del cambio, querremos poder echar mano de una cláusula en la que diga que podemos recuperar el dinero de esos 2 años no usados. Si no viene en el contrato, podemos pedir al banco que la redacte.

4. Contratar una hipoteca con Euribor, no con IRPH
Es posible que en los próximos meses entre en juego un nuevo índice hipotecario: el IRS (Interest Rate Swap). Su aparición no alterará en absoluto las hipotecas referenciadas al Euribor, pero sí a las referenciadas a IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, alternativo al Euribor), que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés. Además, aunque esto no pasara, el Euribor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo. (El IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).

Así, la mejor hipoteca a la que podemos aspirar en 2012 tendría las siguientes características:

Euribor + 1%
Sin interés fijo inicial
Sin suelo
Vinculación: domiciliación de nómina, 2 o 3 recibos y seguro de vida y hogar (sin prima única que no permita devolución)
Con comisión de subrogación del 0%
Referenciada al Euribor

Para encontrarla, lo mejor es buscar en varios bancos a la vez (podemos usar un comparador de hipotecas online) para que, si uno nos rechaza, sigamos teniendo opciones.

Entre esos bancos, es muy recomendable incluir alguno online, que suelen tener las mejores hipotecas. No las conceden a todo el mundo pero no perdemos nada en el intento.

En definitiva, se trata de no perder de vista que en los próximos años el mercado puede abaratar y mejorar sus hipotecas, por lo que es recomendable dejarse las puertas abiertas a cambiar de banco en el futuro y empezar a pagar menos tan pronto como el mercado nos lo permita.

pd: ademas a todo esto hay que añadir que hoy hemos alcanzado un record historico en el indice idealista con un incremento muy importante en el stock desde el anuncio de las nuevas medidas del sector. Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

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Con 5 millones de parados cercandonos a los 6 creo que es el mejor motivo
para no comprar nada durante un tiempo.

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En resumen, el año es el 2014 como decía uno.

SuperBorja ya nos lo dijo...
Hasta 2014-15 los pisos.. ni mirarlos !!!

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Como dijo el hombre más sensato de Troya, temo a los Griegos incluso cuando traen regalos.

Está muy bien el artículo, en el otro hilo que lo has colgado ya pensé en sugerirte que abrieras hilo propio.

Se podrían recoger aquí consejos para gente que tiene una cierta intención de comprar pero no quiere caer en las mil y una trampas del sístema bancario más solvente del mundo.

Espero que no me malentendeis pero ninguno de vosotros lleva suficiente tiempo en este foro ni se ha leído bastante como para dar una opinión valida. Seguir las olas que ellos mismo crean (massmedia y sus dueños) es precisamente lo que quieren.
Mi opinión es que si uní tiene ahorrados unos 20k se puede meter en un buen piso SI lo necesita realmente. Haciendo cálculos con los precios reales de venta y el interés actual ( consiguiendo un interés fijo para la hipoteca) es un buen momento. Aunque pagues un 5-6% de interés al precio actual sale mas barato comprar que alquilar.
Lo expuesto arriba es valido si el escenario sigue su senda tradicional sin interferencias. Si aparecen otros factores como guerras, desintegración del euro o de la EU u otros factores las cosas se complican. Pero en este caso da igual si te has hipotecado o pulido la pasta en birras.
Yo desde este otoño pienso meterme en un piso.

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Lo que no habla el artículo es de la mora

¿Como va a hacer la banca para amortiguar la ola de impagos debido al 24-25% de paro que alcanzaremos este mismo año.?
Las prestaciones por desempleo menguan. los precios suben. la liquidez escasea y cada día mas gente tendrá que ir retrasando pagos de hipotecas, y ya no son los inmigrantes y de la construcción, ahora afectará a profesionales más cualificados incluso trabajadores públicos.

Veo que los desahucios y las ejecuciones hipotecarias ya no van a servir de mucho, porque:

A) La oferta de vivienda supera la demanda.
B) El dinero en efectivo escasea y quien lo tiene no es tan tonto como para pagar lo que le piden en un mercado bajista.

¿Y cuando lleguemos al 27 y 28% de paro?

El banco de españa no exagera ni un ápice cuando dice:

El propio banco de España estima que el valor del suelo se desplomará un 87%; mientras que el importe de las viviendas que están actualmente en construcción caera otro 82%

Lo dijo SNB hace años, quien tenga dinero en efectivo va poner los precios y (tristemente) va a ser así, no cabe ninguna duda.

Otra ristra de motivos más para posponer la compra hasta que vengan tiempos mejores.

Al fin y al cabo lo que dicen estos es que las condiciones , actualmente, son leoninas. En este foro no viene de nuevo, aunque se agradece el retrato de la situación actual.

El que no compre ahora se queda para vestir santos.

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