Raquel D. Guijarro - Madrid - 07/02/2012 - 07:00
A la hora de hablar de lo difícil o fácil que es comprar una vivienda hay distintas formas de medirlo. El Banco de España lo hace de dos maneras. Una es cuantificando qué porcentaje de renta destina un hogar español cada mes al pago de su hipoteca. Y en esa cifra tiene en cuenta también las deducciones fiscales, que desde enero pasado vuelven a ser por igual para todos los adquirentes de vivienda habitual, independientemente de su nivel de ingresos.
Los detractores de esta forma de calcular la llamada accesibilidad a la vivienda argumentan que no tiene en cuenta el porcentaje del coste de la casa que no se financia (entrada, o gastos fiscales entre otros). Sus defensores recuerdan que es la ratio que suelen tener en cuenta bancos y cajas a la hora de medir la solvencia de sus clientes (que en puridad no debería representar más de un tercio de los ingresos de la familia).
Nivel previo al boom
La otra forma de medir el nivel de esfuerzo de los hogares a la hora de adquirir su casa es comprobar cuántos años de salario íntegro deben destinar a su financiación. Esta segunda fórmula es la que, a tenor de muchos expertos consultados, refleja más fielmente si es o no complicado comprar vivienda en España, ya que incluye el coste total de los inmuebles, tengan hipoteca o no.
La serie histórica que elabora el Banco de España sobre esta última variable arranca en 1995 y constata los cambios que se han producido en los últimos doce años. Así, en aquellos momentos en los que el mercado inmobiliario estaba equilibrado porque no existía ninguna burbuja de precios ni de oferta, la proporción entre los años íntegros de renta que necesita un hogar para comprar casa y el precio de las viviendas se mantuvo bastante estable, entre los 3,6 y cuatro ejercicios de salario.
A partir de comienzos de los años 2000 comienza la escalada imparable hasta alcanzar un máximo de 7,7 años de renta en junio 2007. A partir de 2008 y con el estallido de la crisis financiera internacional, esta variable ha vuelto a moderarse, aunque de manera lenta, primero descendiendo por debajo de los siete años y ahora a punto de situarse por debajo de los seis. El último dato publicado por el supervisor, que data de diciembre de 2011, sitúa la ratio en 6,2 ejercicios, idéntico valor que en 2004, cuando se creó el ya extinto Ministerio de Vivienda y el Ejecutivo de entonces consideró como máxima prioridad frenar la escalada alcista de los precios de los pisos.
Obviamente, estos cálculos se efectúan tomando como base el hogar promedio y el precio de las casas tipo para España. Al analizar lo ocurrido en otros países que como España vivieron en el pasado un importante boom inmobiliario, parece que lo "razonable" es que esta proporción volviera a esos niveles previos a la burbuja de poco más de cuatro años de salario. Así ha pasado en el Reino Unido y Estados Unidos, donde el ajuste del precio de las casas fue más rápido que el acontecido en España.
Otros conocedores de cómo funciona el mercado advierten que "por mucho que baje el precio, la mayor accesibilidad solo se consigue si vuelve a haber crédito".