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| | Herramientas | Desplegado |
03-feb-2012, 15:40
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| Buenas a todos, A falta de conocer la literalidad del RDL sobre la reforma del sistema financiero, que previsiblemente se publicará en el BOE mañana o el lunes, he hecho unos pequeños claculos sobre el ajuste real que deberen reconocerse las entidades por una vivienda adjudicada proviniente de una hipoteca media concedida al 80% del valor de tasación (LTV 80%). Valor tasación: 300.000 € Principal concedido: 240.000 € (80% VT) Importe pdte en el momento de la adjudicación: 230.000 € Provisión existente a esa fecha: 0 € (es para simplificar, a más importe provisionado peor para el Banco) Valor de adquisición para el banco en la adjudicación: 207.000 € (90% del menor entre el VT y el valor neto del prestamo, en este caso 230.000, criterio establecido en la circular 3/2010 del BdE) 35% sobre el valor de adquisición: -72.450 € (207.000 x 35%) Nuevo valor neto contable: 134.550 € (207.000-72.450) % ajuste sobre VT: 54,15 % ((134.550-300.000)/300.000) Es solo un ejemplo aunque contempla alguno de los "trucos" que actualmente utilizan los bancos, como por ejemplo mantener el VT original, o no tomar como valor de adquisición el correpondiente a la ejecución hipotecaria (normalmente el 50% del VT), si fuera así los ajustes serían superiores. Por contra a medida en el LTV es superior (100%, 110%) el ajuste se reduce, cosa que no tiene mucho sentido. El ajuste mínimo apar vivienda terminada, si se mantienen los términos que circulan por ahí, será del 45% sobre VT pero puede aumentar hasta el 70-75% en algunas circunstancias, veremos... sds Última edición por linsoles; 03-feb-2012 a las 15:50  |
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03-feb-2012, 15:51
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| ¿Y para el crédito promotor? Si se les ha prestado un 75%-80% del PVP inicial de la vivienda y se acepta la dación en pago (lo habitual con los promotores) sería 0,8*0,65=0,52=52% ¿correcto? |
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03-feb-2012, 16:01
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Iniciado por lyoko  ¿Y para el crédito promotor? Si se les ha prestado un 75%-80% del PVP inicial de la vivienda y se acepta la dación en pago (lo habitual con los promotores) sería 0,8*0,65=0,52=52% ¿correcto? No, ya que al 80% de LTV inicial hay que meterle un 10% de ajuste en el momento de adquisición, por lanto en base 100 seria: 100x0,8= 80 80*0,9= 72 72x0,65= 46,8 Lo que daria como resultado un ajuste porcentual del 53,2%. La clave será que el importe de ajuste deba aplicarse sobre el valor de adquisición determinado por la Circular 3/2010 de BdE, que es la que les obliga a reconocerse una pérdida del 10% en el momento inicial, pero que no computa como provisión y por tanto hay que añadirla al nuevo 35%. |
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03-feb-2012, 16:02
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| A comer ladrillo con patatitas.
__________________  "Si no puedes pagarlo, no puedes permitírtelo" Muchos de nosotros no somos más que los hijos del petróleo barato. Media España ha querido vivir de las deudas de la otra media. |
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03-feb-2012, 16:11
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| Yo por lo que veo que con esos ajustes siguen burbujeados todavia Así que les va a comprar un piso su puta madre
__________________ España en lo que a la política se refiere está corrompida hasta la cepa. No hay democracia. Hay cleptocracia y tiranía. Todo son normas, leyes, reglamentos, y además nadie los cumple. Liberticidas todos y, por lo general, parásitos. |
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03-feb-2012, 16:53
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Iniciado por linsoles Buenas a todos, Estos cálculos fallan, lo importante es la corrección de valor de mercado, si el banco les prestó 240.000 euros el valor de compra no superó los 216.000 euros si se financió el 100% con gastos, si se financió más es probable que el valor de compra no superase ni los 200.000.-euros, con lo que la bajada que propones no es tan elevada como parece, realmente sería un ajuste de un 33%. Por descontado tomar el valor de tasación para calcular el ajuste tal y cómo planteas es poco menos que una broma. Un ajuste aprox de un 33% si tenemos en cuenta los años que llevamos de crisis supone no más de un 10% de bajada anual, de risa. |
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03-feb-2012, 16:55
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| Otra cosa, si compras un piso con esos descuentos cuidado, el euribor está en mínimos históricos y los diferenciales que aplica la banca en máximos. Así que si no vas a pagar al contado mejor ni pensarlo. |
| Estos 2 usuarios dan las gracias a 7850126ZX por su mensaje: | ||
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03-feb-2012, 19:01
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Iniciado por 7850126ZX Estos cálculos fallan, lo importante es la corrección de valor de mercado, si el banco les prestó 240.000 euros el valor de compra no superó los 216.000 euros si se financió el 100% con gastos, si se financió más es probable que el valor de compra no superase ni los 200.000.-euros, con lo que la bajada que propones no es tan elevada como parece, realmente sería un ajuste de un 33%. Por descontado tomar el valor de tasación para calcular el ajuste tal y cómo planteas es poco menos que una broma. Efectivamente si el banco financió el 110% el ajuste será menor, pero la metodologia de cálculo no me la he inventado yo, el efecto es perverso pero parece que por ahí van a ir los tiros. El calcular el % de ajuste sobre el valor de tasación, es para tener una referencia de la provisión que tendrán que calcular sobre máximos, no es que crea que el valor de tasación en 2007 reflejara el valor real de los zulos.... |
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03-feb-2012, 19:06
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Iniciado por 7850126ZX Otra cosa, si compras un piso con esos descuentos cuidado, el euribor está en mínimos históricos y los diferenciales que aplica la banca en máximos. Así que si no vas a pagar al contado mejor ni pensarlo. Esa va a ser la clave, que muchos incautos caeran en la trampa y compraran barato financiandose caro, al banco una vez reconocida la famosa provisión le interesará convertir ese activo inmobiliario en un activo rentable si consigue colocarlo con una hipoteca al 4,5%. El problema es que hasta ahora nadie queria vender en pérdidas, ahora las pérdidas se las van a "reconocer" por imperativo legal (falta ver como queda redactado finalmente el tema), y una vez reconocidas ya no tendrá tantos problemas en buscar otras fuentes de rentabilidad para esos activos. |
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03-feb-2012, 19:09
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| Jajajajaja
__________________ Son parvo, non me fusiledes. |
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« ¿Bajarán los precios de los pisos los trinfadoreh al hacerlo la banca?
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El sobrino del alcalde,la prima de su mujer, la hija del de ugt, su hermana y su cuñado. Asuntos de familia. »
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