Yo creo que los bancos se han estado equivocando durante años con el tema del ladrillo...... y siguen sin salir de sus errores

LOS EFECTOS PERVERSOS DE LA ESTRATEGIA BANCARIA

Para jolgorio de burbujistas aclaro que es perversa para LOS PROPIOS INTERESES DE LOS BANCOS y estupensa para los tapayoguristas con posibles , tienen muy poca vision de medio plazo y su estrategia de ganar tiempo haciendo trampas al solitario les/nos cuesta cada dia mas y mas millones

__________________

zuloman, desde el respeto,

Gracias por compartir tus artículos con nosotros. Pero si quieres hacerlo, no cuesta nada C&P el contenido com hacemos con todos los medios.

Sé que buscas visitas y que pasemos por el enlace porque el hosting no se paga sólo.

Pero es que siempre es lo mismo:

- Artículo que publicas con un link.
- Alma caritativa que pica, C&P el artículo y lo publica aquí.
- El resto del foro que le freímos a thanks.

Me parece altamente ineficiente, francamente.

__________________

Para los vagos y para que Fraguelrokero se ahorre el trabajo de coypastear :

Ya anunciamos en anteriores noticias inmobiliarias que los particulares que quisieran vender su piso deberian darse prisa en bajar el precio por la guerra de los bancos.

A dia de hoy es publico y notorio que la politica de concesion de hipotecas de los bancos para los pisos en venta de particulares no esta basada en criterios de solvencia de los compradores y pesa mas el intento desesperado de los bancos por vender sus propios pisos .

Una vez mas los bancos creen que el mercado inmobiliario es tan facilmente manipulable en tiempos de crisis inmobiliaria como lo fue de hecho durante la burbuja inmobiliaria, pero esta vez se equivocan en buena parte por que obvian las reacciones de un mercado que se mueve por criterios de pura necesidad y no por criterios de valor objetivo.

De hecho, negar financiacion a los que quieren comprar casa a los particulares para acto seguido ofrecerles pisos de bancos puede parecer a priori una estrategia adecuada, pero esta estrategia tiene efectos perversos para los propios bancos.

El principal efecto perverso para los bancos es que no tienen en cuenta que una buena parte de los particulares que intentan vender su vivienda no se mueven por criterios de valores objetivos sino por criterios de pura necesidad, de modo que ante la imposibilidad de vender por falta de financiacion se ven obligados a bajar sus precios de venta muy por debajo de los precios de las viviendas de bancos .

Es decir, como el banco tiene la sarten por el mango en el tema de la financiacion el mercado de particulares se tiene que defender necesariamente por el otro lado que les queda libre : El precio.

En esta guerra sin cuartel entre bancos y particulares por liberarse de sus viviendas en venta los particulares se estan llevando el gato al agua con el tipo de comprador que casi en exclusiva pulula por un mercado inmobiliario con todas las cartas a su favor, el comprador "tocatejista" es decir, esos pocos privilegiados que tienen ahorros y liquidez suficiente para poder prescindir de financiacion o que necesitan financiar una pequeña parte del precio de venta.

Dada la falta de liquidez de los bancos es el tipo de comprador que seria mas beneficioso para ellos, ya que no solo podrian liberarse del piso vendido sino que ademas obtendrian liquidez inmediata para provisionar lo que la ley les obliga en otros inmuebles de su propiedad .

Creen los bancos que pueden manejar el mercado inmobiliario solo con la financiacion sin modificar los precios de venta a la baja, y se equivocan por las siguientes razones :

1.- Por que el factor determinante sigue siendo el precio

2.- Por que en el mercado inmobiliario actual apenas hay compradores que puedan o quieran asumir hipotecas ninja del 100 % del precio de venta.

Estamos en un mercado en fase panico y la gente esta muy escarmentada de lo que significa comprar piso sin tener ahorros, una seguridad laboral que a dia de hoy muy pocos tienen y una ausencia de necesidad de comprar en un mercado claramente bajista.

3.- Por que un altisimo porcentaje de los compradores en la actualidad son inversores que no necesitan financiacion y que compran para alquilar y obtener una buena rentabilidad.

Asi que conocedores de su situacion de poder en el mercado pueden negociar grandes descuentos en los precios de los pisos de los particulares a cambio de la inmediatez de la venta.

Una vez mas se diria que los asesores inmobiliarios de los bancos desconocen el mercado inmobiliario por que siempre toman medidas tarde , me explico :

La estrategia de negar financiacion a los particulares y financiar sus propios inmuebles pudo ser efectiva hace un par de años, justo cuando no se vendia ni una escoba por que los precios aguantaban artificialmente en contra de toda logica de mercado.

Esa estrategia podria haber funcionado en teoria por que los particulares que intentaban vender sus viviendas eran los que habian comprado durante la burbuja inmobiliaria a precios astronomicos y con financiacion del 100 % en una buena parte de los casos, de modo que aunque quisieran bajar los precios no podian por que no tenian dinero para pagar la diferencia entre el valor real de su piso y lo que debian al banco.

Unos vendedores estrangulados por las deudas y unos bancos empecinados en intentar manipular un mercado inmobiliario que han demostrado no conocer se tradujo en un no mercado, osea en un mercado en el que la oferta y la demanda no tenian un punto donde encontrarse y el unico efecto posible de un no mercado es la ausencia absoluta de ventas que se produjo hasta bien entrado el 2011 .

Sin embargo, con el paso de los años va aumentando paulatinamente el numero de "vendedores liberados" , es decir, aquellos que no estan sentenciados a ser carne de embargo para los bancos.

Me refiero a los nuevos vendedores que estan entrando en el mercado y que no tienen hipotecados sus inmuebles o que tienen hipotecas antiguas que suponen una pequeña parte de su precio actual.

Por ejemplo los que compraron antes del año 2000 a precios preburbuja o los que heredan viviendas de sus padres libres de cargas.

Estos vendedores liberados pueden permitirse el lujo de poner precios de mercado realistas, sobre todo si tenemos en cuenta que muchos de ellos pretenden cambiar de vivienda, de modo que lo que hipoteticamente pierden al vender sus pisos baratos lo recuperan al comprar mas barato todavia si esperan un poco y tienen paciencia hasta encontrar a alguien con mas necesidad de vender que el ellos.

Tampoco surte efecto la negacion de creditos a los compradores solventes que tienen buenos ingresos y pequeños ahorros, ya que la consigna entre este tipo de potenciales compradores esta muy clara : Esperar en pisos en alquiler hasta que los precios bajen e ir ahorrando mas hasta que llegue el momento.

Asi que en el pecado ira la penitencia de la politica de manipulacion del mercado inmobiliario que intentan los bancos por que :

1.- Los compradores que tienen liquidez estan comprando pisos chollo a los particulares que aceptan sus ofertas .

2.- Los que necesitan un 80 % de financiacion deciden esperar en apartamentos de alquiler hasta que los precios y la financiacion les sean favorables.

Ya ha quedado demostrado que la tozudez de los bancos en asumir las perdidas de sus errores en el mercado inmobiliario se ha traducido en un brutal incremento de ladrillos en sus balances que cada vez valen menos y que les obligara mas temprano que tarde a asumir perdidas cada vez mayores.

Si a dia de hoy insisten en manipular el mercado inmobiliario via credito se siguen equivocando y volveran a pagar su error, solo que esta vez tienen encima la espada de Damocles del escaso tiempo que les queda para aumentar las provisiones derivadas de inmuebles sobrevalorados en sus balances.

BARCINO : Se me ha adelantado usted por los pelos , sinceramente creo que no es mucho pedir por el trabajo de escribir los articulos......mi tiempo me lleva...pero bueno ...todo sea por no oirles

ah, me he calentado y acabo de añadir unas frasecitas que haran las delicias de los burbujistas :

" el propio mercado tiene mas poder que los propios bancos cuya persistencia en el error no solo ha arruinado a millones de familias, aumentado el paro y endeudado al estado, sino que acabara devorando a sus propios padres y creadores de la burbuja inmobiliaria si no rectifican cuanto antes poniendo precios adaptados al mercado actual y no intentando vender sus pisos cada vez mas caros con el truco de bajarlos de precio y subir la financiacion con exagerados diferenciales con el euribor.

Esta demostrado que el esfuerzo de las familias para poder comprar vivienda es en 2011 mayor que en 2010 pese a la bajada de precios y la bajada del euribor.

¿ En serio piensan los directores de los departamentos inmobiliarios de los bancos que quedan analfabetos economicos con suficiente solvencia para colocar su stock inmobiliario ?
No se engañen, los que no han sido engañados por los cantos de sirena de la burbuja inmobiliaria son los que hoy en dia tienen capacidad de compra...... y no son precisamente compradores que no hagan numeros teniendo en cuenta todas las variables que afectan al precio de la vivienda."

Noticia original : el efecto perverso de denegar hipotecas al comprador de pisos particulares

__________________

Así es. Con gente realista como usted en este sector es como pueden funcionar las cosas.

Yo ya he comentado que busco un piso en otra ciudad de cara a un futuro traslado (que no depende de nosotros, porque somos funcionarios) y somo tocatejistas.

Lo que vemos es deprimente por precios o por ser viviendas tétricas a precios porqueyolovalguistas.

Sin embargo, en el sector de chalets (en todas sus tipologías: individuales, apareados y adobados) en las urbanizaciones más pijas de esa ciudad de provincias ya he visto importantes rebajas (del orden del 25%) sobre el precio de venta pero ¡la oferta ha aumentado! y la financiación no está así que el precio real en el caso que consigan vender será muy inferior.

De hecho la única operación importante la ha realizado el Santander colocando unos chalets (creo que 13) con un descuento del 60% (quedaron chalets de 300m2 a 150.000€, a menos de 10km de la ciudad).

En las zonas de expansión comienzan a entrar también en la fase de pánico y en el centro parece que no se han enterado, así que no solo no venden sino que esta actitud desanima a los potenciales compradores, que pueden emplear su dinero en otras opciones competidoras mucho más realiastas y económicas...

Yo no creo que estemos (todavía) en la fase de panico como dice el articulo.

Yo tengo liquidez y sin embargo soy incapaza de encontrar un vendedor que tenga lo que yo necesito y que quiera pasar por el aro.

Por último creo que habría que tener muy en cuenta que los pisos que tiene los bancos, en su mayoría, son pisos que ningún español de clase mendia quiere (casi ni regalados), con lo cual tienen muy dificil salida sea cual sea el precio. En mi barrio tienen muy pocos, y los que tienen son 5º sin ascensor que se caen a trozos, o zulos en sotano o planta baja con humedades.

Pues hombre, yo le doy un click. Estamos en crisis pero no tanto como para gastar una millonésima de caloria haciendo un click en un enlace. Es que a veces racaneais hasta en lo gratis.

el mercado inmobiliario está de facto intervenido por las entidades bancarias que miran de salvar el tema. No hay crédito para el mercado libre, punto. El dinero (ficticio) va de una ventanilla del banco a la otra (dinero tier 1), es un puto negocion redondo, nunca mejor dicho. Y por supuesto, los precios apuntalados, a ver como se explican la caida de precios actual con una demanda cercana a 0.

__________________

Es que tu buscas una cosa muy concreta, y desde ese punto de vista tienes razon

Pero entiende que tu no eres la tendencia del mercado

Cierto que DE MOMENTO los bancos estan sacando los pisos mierdas en mierda barrios , lo cual ya tiene el efecto que comenta el articulo a dia de hoy .

A modo de ejemplo, mira este zulo, SI, ya se que da verguenza, que esta para criar cerdos etc etc etc .........es para reforma total sin duda

Apartamento Madrid en venta en CARABANCHEL, ABRANTES Calle San Clemente 0

Son 60.000 lereles y si uno se curra la obra con oficiales, comprando los materiales etc etc etc , se puede dejar como nuevo por 20.000 lereles mas .

Yo no me lo compraria ni para vivir ( obviamente, vivo en un piso al lado del Bernabeu de 180 m2 y como que no me apeteceria cambiarme a ese ) ni para invertir ( por que descarto la zona sur ) , pero no deja de ser cierto que en la burbuja esos zulos se pagaban a precios del mas del doble y reformados hasta el triple ..... eso es un hecho.

Tambien es un hecho que una pareja de mileuristas pueden/deben endeudarse hasta ese maximo y que si necesitan un piso para vivir y ese les sirve no es un disparate por 80.000 lereles una vez reformado ......SI era un disparate pagar el triple como se pago en su dia

y ahora piensa ¿ por que los propietarios de estas zonas bajan mas que los bancos ? pues por lo que dice el articulo.

Sin embargo, para llegar aqui no fue de un dia para otro, sino que hubo un primer momento de no mercado por la negativa a " malvender" ( año 2006/7 ).... luego bajadas simbolicas acompañadas de escasas ventas.......luego no mercado...luego bull trap ( año 2010 ).......y asi hasta que estamos en fase panico total.....vete por la zona sur con pastuli en efectivo y prueba a pasar ofertas a todo quisque...te aseguro que mas de uno traga con lo que sea .

¿ y que esta pasando en las zonas medias y altas ? pues lo mismo pero con mas retraso y menos intensidad .

Osea, que SOLO se vende lo que baja mucho el precio, el resto NADA DE NADA , cierto que las bajadas no son de la mitad ni de la tercera parte de los maximos de la burbuja, pero si de entre un 30 y un 40 % de PRECIO REAL DE VENTA.

Y de momento a diferencia de las zonas bajas SI SE VENDE ( solo lo que he dicho antes ) por la sencilla razon de que los compradores tienen un nivel adquisitivo que les permite NO PEDIR HIPOTECA o pedir una pequeña parte.

Ya te comente en privado que no es lo mismo buscar en estas zonas con un criterio de comprar para alquilar que para vivir uno mismo.

En el primer caso el abanico de posibilidades es mucho mas amplio y por lo tanto es mucho mas facil dar con el comprador en fase panico.......si es para vivir se reducen mucho las posibilidades y logicamente es mas dificil...... a DIA DE HOY ( Por eso el articulo dice que muchos esperan pacientemente de alquiler , como es tu caso, a que la balanza se incline hacia su lado ) .

Yo lo veo clarisimo, el tocatejista se beneficia de la falta de credito para negociar con los particulares.......y eso como digo le hace un daño terrible a los bancos, por que no es lo mismo que yo le compre un piso al banco y no desembolse ni un duro que pague el piso a tocateja.

En el primer caso el banco libera un inmueble de su balance, en el segundo puede liberar uno y provisionar X mas , es de cajon

PD: Sea paciente amigo, ya se lo he dicho varias veces, no tenga prisa por soltar su dinero, el tiempo juega a su favor ¿ verdad que no ha visto ningun piso que haya subido de precio aunque diga que no bajan todo lo que usted quiere ? osea que en el peor de los casos le bajan a usted poco.....asi que repita usted conmigo la frasecita que decian los vendedores cuando el mercado era alcista :

NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA

repitalo 10 veces al levantarse todas las mañanas, luego mire los anuncios de los pisos que esta siguiendo, compruebe que ninguno ha subido, comp`ruebe que alguno ha bajado..... vera como tiene un dia estupendo

__________________

Muchas gracias por su escrito señor Zuloman. Estoy bastante de acuerdo en lo que ha escrito.

La verdad que ahora estoy ilusionado con el piso al que me voy de alquiler el 1 de Marzo. Mis ahorrillos seguirán conmigo, creciendo, despacito, pero creciendo, y sobre todo conmigo. Ahora me pudo tumbar con las palomitas durante los próximos 2 años a ver como evoluciona el mercado inmobiliario y controlando como va el crédito hipotecario de los bancos.

NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA, NO TENGO PRISA

Sr. Zulo, ud. sabe más de esto que yo pero .... no cree que el tocatejista puede encontrar chollos también en la cartera inmobiliaria de los bancos.
Según tengo yo entendido (por leido aqui) los bancos aceptan ofertas al 50% del precio "de catalogo" si es cash en mano.

Asi que no se engañe, ni a sus clientes-lectores, una cosa es lo que se pide en catalogo y otra lo que se acepta tras la negociación. Particulares y bancos.

__________________