Burbuja.info - Foro de economía > > > las promotoras compiten contra sus clientes
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #1  
Antiguo 08-abr-2007, 20:30
burbujitaboom burbujitaboom está desconectado
Baneado
 
Fecha de Ingreso: 30-junio-2006
Mensajes: 1.076
Gracias: 75
150 Agradecimientos de 72 mensajes
Me dijo un pajarito, concretamente un pajarito de una promotora, osea un cuervo, que el problema que tienen ahora es que vendieron la primera fase a especuladores ( el le llama inversores ), y ahora al vender la segunda fase, se encuentran con que los que le compraron la primera la revenden al mismo precio o menos.

Osea que los pajaros se tiran a las escopetas

!! Salvese quien pueda!!


Responder Citando
  #2  
Antiguo 08-abr-2007, 20:42
euribor20% euribor20% está desconectado
Madmaxista
 
Fecha de Ingreso: 23-octubre-2006
Mensajes: 135
Gracias: 1
2 Agradecimientos de 2 mensajes
PUES MUUUUUUUUU FACIL la constructora ke lo ponga a mitad de precio ya veran como se los kitan de encima


Responder Citando
  #3  
Antiguo 08-abr-2007, 20:57
alarife alarife esta en línea ahora
ir-
 
Fecha de Ingreso: 12-marzo-2007
Mensajes: 23.516
Gracias: 7.367
71.746 Agradecimientos de 15.325 mensajes
aunque esto que voy a contar supongo que todos los foristas veteranos lo saben lo voy a repetir por si alguien aún no sabe como funcionan las promotoras.

Actualmente los precios de venta de las viviendas rondan el 300% de media del coste de construcción, por tanto con vender un tercio de la promoción a los precios de mercado cubren costes. Por eso generalmente las promotoras pueden aguantar mucho tiempo con un gran número de pisos sin vender. Sin embargo también tiene la lectura contraria. Si ya vendí un tercio de la promoción y he cubierto costes cada euro que saque vendiendo las que me quedan es puro beneficio... mantener los pisos en venta no sale gratis, hay que pagar la comunidad de cada uno de ellos, hay que mantener abierta la oficina de ventas y todo ese capital inmovilizado incurre en un coste de oportunidad astronómico.
Lo primero que se están planteando es alquilar lo que les queda sin vender y ojo no se cortan un pelo en alquilar a unos precios muy inferiores a los que les correspondería por el precio , como ya he demostrado en un hilo paralelo a éste. El alquiler en esas condiciones es ruinoso a menos que los pisos continúen subiendo de precio al menos un 7 % anual ... es decir no se venden pero su precio sigue subiendo y subiendo, si los precios se estancan ó suben menos de eso el alquiler es insostenible desde un punto de vista financiero, ya que, como digo en el otro hilo, es mejor rebajar hasta un 40 y vender que mantener precios y alquilar.
Las promotoras son las grandes burbujistas esperad y ved.


Responder Citando
  #4  
Antiguo 08-abr-2007, 21:43
Marai Marai está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 31-julio-2006
Mensajes: 8.088
Gracias: 847
6.902 Agradecimientos de 2.005 mensajes
Iniciado por alarife
aunque esto que voy a contar supongo que todos los foristas veteranos lo saben lo voy a repetir por si alguien aún no sabe como funcionan las promotoras.

Actualmente los precios de venta de las viviendas rondan el 300% de media del coste de construcción, por tanto con vender un tercio de la promoción a los precios de mercado cubren costes. Por eso generalmente las promotoras pueden aguantar mucho tiempo con un gran número de pisos sin vender. Sin embargo también tiene la lectura contraria. Si ya vendí un tercio de la promoción y he cubierto costes cada euro que saque vendiendo las que me quedan es puro beneficio... mantener los pisos en venta no sale gratis, hay que pagar la comunidad de cada uno de ellos, hay que mantener abierta la oficina de ventas y todo ese capital inmovilizado incurre en un coste de oportunidad astronómico.
Lo primero que se están planteando es alquilar lo que les queda sin vender y ojo no se cortan un pelo en alquilar a unos precios muy inferiores a los que les correspondería por el precio , como ya he demostrado en un hilo paralelo a éste. El alquiler en esas condiciones es ruinoso a menos que los pisos continúen subiendo de precio al menos un 7 % anual ... es decir no se venden pero su precio sigue subiendo y subiendo, si los precios se estancan ó suben menos de eso el alquiler es insostenible desde un punto de vista financiero, ya que, como digo en el otro hilo, es mejor rebajar hasta un 40 y vender que mantener precios y alquilar.
Las promotoras son las grandes burbujistas esperad y ved.

Estoy parcialmente de acuerdo con esto. Las promotoras incurren en dos tipos de gastos (aparte de los gastos financieros): el suelo y la construcción. En las localidades donde el coste del suelo es muy elevado el margen de las constructoras no es tan grande como dices. Cada promoción debe tener su diferente punto de equilibrio. Quizás en algunos casos les basta con vender un tercio de los pisos, pero en otros casos tendrán que vender 2 tercios o más para empezar a ganar. Otro factor importante es la concentración de promotoras en PAUs y otras zonas de desarrollo urbano. Por eso puede haber notables diferencias en la evolución de los precios dependiendo de la localidad y del año. El panorama es un poco más complejo de lo que pintas. Pero lo que dices puede ser bastante aproximado en algunas o muchas promociones.

Última edición por Marai; 08-abr-2007 a las 21:51


Responder Citando
  #5  
Antiguo 08-abr-2007, 21:45
Aitor Menta Aitor Menta está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 21-noviembre-2006
Ubicación: Vladivostok
Mensajes: 3.364
Gracias: 5.085
2.103 Agradecimientos de 839 mensajes
Es lo que tiene convertir un bien de primera necesidad en una inversión, que tiene lo que cualquier enterao conoce como RIESGO. Riesgo a ganar... o a perder. Ahora, con la demanda en clara recesión, toca competencia de inversores, y a ver hasta donde llegan


Responder Citando
  #6  
Antiguo 08-abr-2007, 22:15
alarife alarife esta en línea ahora
ir-
 
Fecha de Ingreso: 12-marzo-2007
Mensajes: 23.516
Gracias: 7.367
71.746 Agradecimientos de 15.325 mensajes
Estoy parcialmente de acuerdo con esto. Las promotoras incurren en dos tipos de gastos (aparte de los gastos financieros): el suelo y la construcción. En las localidades donde el coste del suelo es muy elevado el margen de las constructoras no es tan grande como dices. Cada promoción debe tener su diferente punto de equilibrio. Quizás en algunos casos les basta con vender un tercio de los pisos, pero en otros casos tendrán que vender 2 tercios o más para empezar a ganar.

Desengañate. El coste del suelo por elevado que sea supone una miserable parte del precio de venta. Por dos razones inapelables:

1- El precio del suelo se repercute sobre el número de plantas que se levanten en la promoción. (además están los bajos comerciales y los subterráneos de aparcamiento que se venden a parte). Echa número y verás.
2- Las promotoras están terminando de construir ahora sobre un suelo que como muy tarde compraron hace entre 3 y 4 años. En algunos casos como Osuna, Ferrovial, Metrovacesa etc mucho de lo construido en los últimos años está lotes de suelo que adquirieron a finales de los 90.

Los márgenes de beneficio de las promtoras son altísimos pueden vender por menos de la mitad de precio y sacar un beneficio industrial muy decente.


Responder Citando
  #7  
Antiguo 08-abr-2007, 22:23
Marai Marai está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 31-julio-2006
Mensajes: 8.088
Gracias: 847
6.902 Agradecimientos de 2.005 mensajes
Iniciado por alarife
Desengañate. El coste del suelo por elevado que sea supone una miserable parte del precio de venta. Por dos razones inapelables:

1- El precio del suelo se repercute sobre el número de plantas que se levanten en la promoción. (además están los bajos comerciales y los subterráneos de aparcamiento que se venden a parte). Echa número y verás.
2- Las promotoras están terminando de construir ahora sobre un suelo que como muy tarde compraron hace entre 3 y 4 años. En algunos casos como Osuna, Ferrovial, Metrovacesa etc mucho de lo construido en los últimos años está lotes de suelo que adquirieron a finales de los 90.

Los márgenes de beneficio de las promtoras son altísimos pueden vender por menos de la mitad de precio y sacar un beneficio industrial muy decente.

Te puedo decir sin temor a engañarme que el peso del precio del suelo es superior al 60% en Madrid capital. En Isla Chamartín puede alcanzar facilmente el 70%. Luego te pongo un link a un hilo que puse en este foro con un ejemplo de promoción en esta zona de Madrid.

Ver caso Gestesa.


Responder Citando
  #8  
Antiguo 08-abr-2007, 23:03
alarife alarife esta en línea ahora
ir-
 
Fecha de Ingreso: 12-marzo-2007
Mensajes: 23.516
Gracias: 7.367
71.746 Agradecimientos de 15.325 mensajes
Iniciado por Marai
Te puedo decir sin temor a engañarme que el peso del precio del suelo es superior al 60% en Madrid capital. En Isla Chamartín puede alcanzar facilmente el 70%. Luego te pongo un link a un hilo que puse en este foro con un ejemplo de promoción en esta zona de Madrid.

Ver caso Gestesa.

Insisto, haz tu los números. En la noticia sobre Gestesa se están hablando de suelo para construir 6 torres de 20 plantas cada una por el que se paga 44,75 millones de euros. En 6 torres de 20 plantas como mínimo se podrá construir 6 pisos por planta eso nos da 720 pisos. La repercusión del suelo en el precio de cada piso es de:

44.750.000 / 720 = 62.125 euros

Me dices que supone el 60% del precio ¡vale! entonces esos pisos se venderán a 103.575 € cada uno.

pero ojo ¡¡ que la noticia que me enlazas dice !!

se estima que el coste final de la promoción será de 60 millones de euros. Para rentabilizar la inversión se estima que Gestesa (la empresa adjudicataria) tendrá que vender los pisos a un precio de 5.500 €/m2. Por tanto, la promotora apuesta por una subida de precios en la zona próxima al 10% anual durante la construcción.


El coste final de la promoción 60 millones de euros ... para por lo menos 720 pisos 83330 euros de coste por piso ¡¡ coño mas barato todabía !!


Me parece que confundes, no es tu culpa es que eso es lo que se quiere transmitir, coste del la edificación con precio final. Evidentemente el precio del suelo si es del orden del 50 % del coste final del piso y en las zonas caras hasta el 80 % pero el coste de construción del piso es entre un 25% y un 35% del precio final de venta, como se deduce de los números que has aportado. Por eso precisamente se llama "Burbuja".


Responder Citando
  #9  
Antiguo 08-abr-2007, 23:15
Marai Marai está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 31-julio-2006
Mensajes: 8.088
Gracias: 847
6.902 Agradecimientos de 2.005 mensajes
Alarife, me da que no has hecho bien los cálculos. Me sale que sólo el precio del suelo supone unos 373.000 euros por vivienda. ¡Ouch! A mí me salen 120 viviendas, no las 720 que has calculado tú. ¡Menuda colmena! Para no perder, incluyendo costes de suelo y construcción, la empresa debe vender a no menos de 500.000 leuros del ala cada pisito. Si los vendiera a 600.000 leuros, la promotora tendría que vender al menos 100 viviendas para no tener pérdidas.

Por cierto, en la web de gestesa no he encontrado los datos de esta promoción. ¿Será que algo va mal?

Para ser precisos aquí he encontrado algún dato sobre esa promoción: 168 viviendas tendrá la torre. El precio del suelo supondrá una media de 266.000 leurillos por vivienda. El coste total para la promotora será de 357.000 por vivienda.
Pero según parece Gestesa quiere poner los pisos en alquiler lo que explicaría porqué no ponen esta promoción en su web. Supongo que cuentan con que las torres de la antigua ciudad deportiva del Madrid van a atraer mucha clientela, con mucha pasta a la zona con unos alquileres prohibitivos.

Última edición por Marai; 09-abr-2007 a las 00:23


Responder Citando
  #10  
Antiguo 09-abr-2007, 00:11
alarife alarife esta en línea ahora
ir-
 
Fecha de Ingreso: 12-marzo-2007
Mensajes: 23.516
Gracias: 7.367
71.746 Agradecimientos de 15.325 mensajes
Iniciado por Marai
Alarife, me da que no has hecho bien los cálculos. Me sale que sólo el precio del suelo supone unos 373.000 euros por vivienda. ¡Ouch! A mí me salen 120 viviendas, no las 720 que has calculado tú. ¡Menuda colmena! Para no perder, incluyendo costes de suelo y construcción, la empresa debe vender a no menos de 500.000 euros del ala cada pisito. Si los vendiera a 600.000, la promotora tendría que vender al menos 100 viviendas para no tener pérdidas.

120 Viviendas en 6 torres de 20 plantas ... ¿ qué son Palacios de Invierno ? para el Zar de Rusia jajajaja

20 plantas x 6 viviendas por planta x 6 = 720 viviendas.


Esto lo pusistes tu en el otro hilo

El Ayuntamiento de Madrid acaba de conceder una licencia de obra para una de las parcelas de Isla Chamartín, símbolo madrileño de la especulación inmobiliaria por antonomasia. En este pequeño rincón de Madrid, flanqueado por autopistas, donde un buen parque hubiera proporcionado desahogo a una zona superurbanizada de reciente desarrollo se ha planeado construir 6 torres de viviendas de 20 plantas de las que ya se han construído dos.

Si fuera solo 120 viviendas de 80 m2 (tamaño medio) como según tus datos el coste ascenderá a 60 millones de euros el coste por vivienda para el promotor
sería de 500.000 euros Pero si las va a vender a 5500 euros/m2 solo va a cobrar 440000 euros ¡¡ COÑO LA PROMOTORA PIERDE PASTA !!


Por cierto, en la web de gestesa no he encontrado los datos de esta promoción. ¿Será que algo va mal?

Claro Chaval, según tu, pierden 60.000 euros en cada piso que venden jajajajajaja.

P.D. Ya no insisto mas si te quieres tragar las patrañas ladrilleras allá Tú.
Yo conozco bien el sector desde hace bastante tiempo y sé perfectamente cuales son los costes reales de construcción. España no construye mas que Alemania, Francia y Reino Unido juntas para que las promotoras se lleven menos del 30% de beneficios tras 4 ó 5 que dura el proyecto global de urbanización y promoción (según tus número hasta pierde dinero).


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
Los Espanoles Compiten Ferozmente Por Empleos Que Antes Hacian Inmigrantes pacomer Burbuja Inmobiliaria 7 19-feb-2009 18:26
Nacionales e inmigrantes compiten en la recolección de la fresa en Huelva comandante Burbuja Inmobiliaria 3 22-dic-2008 23:36
La Caixa contra sus clientes TYRELL Burbuja Inmobiliaria 6 10-ago-2008 12:55
Troyanos contra clientes de ING Direct juanantz Bolsa e inversiones 12 07-jun-2008 14:11
Las empresas del Pirineo paran obras y compiten con inversores para vender El_Presi Burbuja Inmobiliaria 13 05-may-2008 05:38


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 21:31.