Burbuja.info - Foro de economía > > > las promotoras compiten contra sus clientes
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  #11  
Antiguo 09-abr-2007, 00:22
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por alarife
120 Viviendas en 6 torres de 20 plantas ... ¿ qué son Palacios de Invierno ? para el Zar de Rusia jajajaja

20 plantas x 6 viviendas por planta x 6 = 720 viviendas.


Esto lo pusistes tu en el otro hilo



Si fuera solo 120 viviendas de 80 m2 (tamaño medio) como según tus datos el coste ascenderá a 60 millones de euros el coste por vivienda para el promotor
sería de 500.000 euros Pero si las va a vender a 5500 euros/m2 solo va a cobrar 440000 euros ¡¡ COÑO LA PROMOTORA PIERDE PASTA !!




Claro Chaval, según tu, pierden 60.000 euros en cada piso que venden jajajajajaja.

P.D. Ya no insisto mas si te quieres tragar las patrañas ladrilleras allá Tú.
Yo conozco bien el sector desde hace bastante tiempo y sé perfectamente cuales son los costes reales de construcción. España no construye mas que Alemania, Francia y Reino Unido juntas para que las promotoras se lleven menos del 30% de beneficios tras 4 ó 5 que dura el proyecto global de urbanización y promoción (según tus número hasta pierde dinero).

Coño alarife tranquilízate que a Gestesa sólo le corresponde una de las seis torres. Lamento que hayas malinterpretado ese post. En fine, yo te he respondido en todo momento sin faltarte al respeto así que espero que tú tambien seas capaz de hacerlo.

Última edición por Marai; 09-abr-2007 a las 00:32


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  #12  
Antiguo 09-abr-2007, 00:52
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Iniciado por Marai
Coño alarife tranquilízate que a Gestesa sólo le corresponde una de las seis torres. Lamento que hayas malinterpretado ese post.

Entonces no estará pagando los 44.75 millones de euros. Ni la promoción tendrá unos costes finales de 60 millones de euros. Porque de ser así a 5.500 euros el metro cuadrado la promotora tiene que ser capaz de meter 180 pisos de 80 metros cuadrados (9 por planta) solo para alcanzar un beneficio bruto del 30%

Un proyecto de inversión que dura entre 4 y 5 años es muy arriesgado, requiere inmovilizar 60 millones de euros y solo da un 30% al final de todo. Eso es una TIR del 5.7 % antes de impuestos lo dicho si nos creemos esos números los dueños de esa promotora son "Almas Caritativas"
Y por cierto si de 5.500 euros/m2 el 60% es el precio del suelo en una torre de 20 plantas el precio del m2 edificable estaría en 66.000 euros. Por tanto un adosadito sobre una parcela de 100m2 debería costar 6.600.000 euros más el coste de la construcción más el beneficio de la promotora se pondría en 9 millones de euros ... ¡¡ Coño y se anuncian por 600.000 euros en zonas similares !! LO QUE LES GUSTA A LAS PROMOTORAS PERDER DINERO OYE.


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  #13  
Antiguo 09-abr-2007, 01:06
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Iniciado por juan carlos.aparejador
Repercusiones del 50% no son de extrañar en Madrid... asi que el margen de bajada en muchos casos es muy pequeño, pero claro.. quien nos lo iba a decir.. la vivienda nunca baja..

Solo para aquellos advenedizos de la promoción inmobiliaria que se metan ahora comprando suelo a las grandes del sector. Es decir los "pasapiseros venidos a más" Si eres aparejador sabes muy bien que desde que una promotora tiene la intención de construir algo hasta que está todo entregado pueden pasar varios años. Se trata de repercutir el precio de un suelo comprado no mas tarde del 2003 sobre precios de pisos hoy y ni por esas me trago la trola de que las repercusiones lleguen a esa cifra. Y hago una reflexión apelando a tu formación académica. Bien sabes que cuando se construye en altura hay un número de plantas que minimiza el coste de la construcción por metro cuadrado edificado y que ese número de alturas en una zona con las características geotécnicas del suelo de madrid está entre 15 y 20 plantas. Cuando el precio del suelo es muy superior al de la construcción es ventajoso económicamente romper la barrera de las 15 / 20 plantas esa es la razón económica de que se levanten rascacielos de 50, 80, 100 plantas en N.Y., Hong Kong etc ... curioso , curioso que siendo el precio del suelo hasta 5 veces más alto que el coste de la construcción en Madrid los edificios tiendan a quedarse siempre el la altura que minimiza el segundo coste.


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  #14  
Antiguo 09-abr-2007, 01:34
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Iniciado por alarife
aunque esto que voy a contar supongo que todos los foristas veteranos lo saben lo voy a repetir por si alguien aún no sabe como funcionan las promotoras.

Actualmente los precios de venta de las viviendas rondan el 300% de media del coste de construcción, por tanto con vender un tercio de la promoción a los precios de mercado cubren costes. Por eso generalmente las promotoras pueden aguantar mucho tiempo con un gran número de pisos sin vender. Sin embargo también tiene la lectura contraria. Si ya vendí un tercio de la promoción y he cubierto costes cada euro que saque vendiendo las que me quedan es puro beneficio... mantener los pisos en venta no sale gratis, hay que pagar la comunidad de cada uno de ellos, hay que mantener abierta la oficina de ventas y todo ese capital inmovilizado incurre en un coste de oportunidad astronómico.
Lo primero que se están planteando es alquilar lo que les queda sin vender y ojo no se cortan un pelo en alquilar a unos precios muy inferiores a los que les correspondería por el precio , como ya he demostrado en un hilo paralelo a éste. El alquiler en esas condiciones es ruinoso a menos que los pisos continúen subiendo de precio al menos un 7 % anual ... es decir no se venden pero su precio sigue subiendo y subiendo, si los precios se estancan ó suben menos de eso el alquiler es insostenible desde un punto de vista financiero, ya que, como digo en el otro hilo, es mejor rebajar hasta un 40 y vender que mantener precios y alquilar.
Las promotoras son las grandes burbujistas esperad y ved.

Yo creo que las grandes promotoras se escudan en el precio del suelo y los terratenientes de suelo urbanizable, viceversa.

Un promotor te sube el precio del piso de un año para otro aun estando edificado y acabado, ¿porque?. Segun ellos el precio de reposicion del suelo es lo que les hace subir los precios de promociones ya acabadas. Es decir para volver a levantar un nuevo pisito necesitaran mas pasta para comprar el terreno.

Un tio que tiene terrenos y esta viendo el festival economico que el promotor se esta llevando, incrementa el precio de la materia prima a raiz de las espectativas de venta.

Esta claro como el monstruo se esta retroalimentando.

Si los pisos no se venden, los margenes van a dar igual, porque el 300% de cero, es cero. Esto que parece tan obvio todavia no lo tienen claro, ni bancos, ni promotores, ni propietarios de solares.

Esta claro que hay pisos que se diseñan con calidades para vender y otros para alquilar, alquilar un piso diseñado para vender es una ruina como comentas. Un particular aun se puede permitir alquilar porque se desgraba 1500 euros al año, puede incluso alquilar por debajo del precio de la cuota hipotecaria y no perderia dinero incluso los que han comprado en plena burbuja. Pero para una promotora seria nefasto.

Si los pisos siguiesen subiendo un 7% la gente seguiria comprando y fomentando el timo piramidal, el problema es que ya poca gente cree en el milagro inmobiliario. eso de que si no lo vendo lo subo un kilo ya se ha acabado.


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  #15  
Antiguo 09-abr-2007, 01:54
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Iniciado por alarife
Solo para aquellos advenedizos de la promoción inmobiliaria que se metan ahora comprando suelo a las grandes del sector. Es decir los "pasapiseros venidos a más" Si eres aparejador sabes muy bien que desde que una promotora tiene la intención de construir algo hasta que está todo entregado pueden pasar varios años. Se trata de repercutir el precio de un suelo comprado no mas tarde del 2003 sobre precios de pisos hoy y ni por esas me trago la trola de que las repercusiones lleguen a esa cifra. Y hago una reflexión apelando a tu formación académica. Bien sabes que cuando se construye en altura hay un número de plantas que minimiza el coste de la construcción por metro cuadrado edificado y que ese número de alturas en una zona con las características geotécnicas del suelo de madrid está entre 15 y 20 plantas. Cuando el precio del suelo es muy superior al de la construcción es ventajoso económicamente romper la barrera de las 15 / 20 plantas esa es la razón económica de que se levanten rascacielos de 50, 80, 100 plantas en N.Y., Hong Kong etc ... curioso , curioso que siendo el precio del suelo hasta 5 veces más alto que el coste de la construcción en Madrid los edificios tiendan a quedarse siempre el la altura que minimiza el segundo coste.


La zona en donde edifiques te marca unas limitaciones, no siempre se pueden hacer 20 plantas. El problema es que los promotres no armonizan los precios del suelo, minimizando los costes al trasladar la repercusion.

Si tengo stock de manzanas a 5 euros y amplio mi stock con nuevas manzanas a 9 euros, sumo y divido y saco un precio ponderado de la repercusion del suelo, mas progresivo. Cuando baje el suelo tambien sera menos reactivo el precio. El problema es que los constructores tambien creen el mito de que todo lo relacionado con la construccion es inmortal, pero por si acaso han dejado de comprar suelos a estos precios y por supuesto te lo repercuten a precios actuales con la excusa de la burbuja.

Yo creo que en el futuro vamos a ver el trueque, gente con terrenos se asociaran con promotores para construir, es una manera de repartir riesgos y beneficios.

El mercado inmobiliario es un mercado cerrado y totalmente intervenido por cuatro hijos de puta.

Última edición por APRENDIZ DE BRUJO.; 09-abr-2007 a las 02:46


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  #16  
Antiguo 09-abr-2007, 16:36
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Iniciado por alarife
Entonces no estará pagando los 44.75 millones de euros. Ni la promoción tendrá unos costes finales de 60 millones de euros. Porque de ser así a 5.500 euros el metro cuadrado la promotora tiene que ser capaz de meter 180 pisos de 80 metros cuadrados (9 por planta) solo para alcanzar un beneficio bruto del 30%

Un proyecto de inversión que dura entre 4 y 5 años es muy arriesgado, requiere inmovilizar 60 millones de euros y solo da un 30% al final de todo. Eso es una TIR del 5.7 % antes de impuestos lo dicho si nos creemos esos números los dueños de esa promotora son "Almas Caritativas"
Y por cierto si de 5.500 euros/m2 el 60% es el precio del suelo en una torre de 20 plantas el precio del m2 edificable estaría en 66.000 euros. Por tanto un adosadito sobre una parcela de 100m2 debería costar 6.600.000 euros más el coste de la construcción más el beneficio de la promotora se pondría en 9 millones de euros ... ¡¡ Coño y se anuncian por 600.000 euros en zonas similares !! LO QUE LES GUSTA A LAS PROMOTORAS PERDER DINERO OYE.

oye machote, si no tienes ni idea mejor no te rías de los demás.

Ese suelo cuesta lo que cuesta porque el ayuntamiento ha dispuesto que ahí se pueden construir torres de 20 alturas. El suelo para construir unifamiliares cuesta muchísimo menos porque el ayuntamiento ha dispuesto que ahí no se pueden construir más de 2 alturas. En concreto cada parcela tiene asignados en los planes urbanísticos un número de metros cuadrados útiles totales de construcción así como perfectamente definido cuál es el uso que se le podrá dar (VPO, libre, comercial, industrial, etc).

Así que, por favor, no digas estupideces de semejante calibre.


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