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Antiguo 08-abr-2007, 20:08
Marai Marai está desconectado
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El mercado hipotecario se ha complicado mucho en los últimos 10 años. Las hipotecas ya no son sólo una fórmula para financiar la compra de una vivienda, sino un instrumento financiero para consolidar nuestras cuentas mensuales o anuales. Además, la creatividad de bancos y cajas, en su afán por ganarse las jugosas comisiones asociadas a las hipotecas, ha llevado a disponer de un variado universo de hipotecas que se “adapta a las necesidades de cada cliente”.

Las estadísticas que publica el INE incluyen todo tipo de hipotecas. Las tradicionales hipotecas asociadas a la compraventa de una vivienda, pero también de locales, oficinas, garajes y fincas rústicas. Si se quiere manejar las hipotecas como indicador del mercado de la vivienda conviene enfocarse sólo en las hipotecas para vivienda. En 2006, por ejemplo, se concedieron un total de 1.863.846 hipotecas de las que 1.324.522 (el 71%) correspondieron a hipotecas sobre viviendas. Según el INE, el capital prestado para vivienda ascendió a casi 186.000 millones de euros.

Aunque al fijarnos en las hipotecas para vivienda se acota el terreno al mercado que interesa, no es cierto que en el año 2006 se prestaran todos esos millones para la adquisición de vivienda, ni mucho menos. En primer lugar tenemos lo que el INE engloba como novaciones, que sólo son cambios en hipotecas existentes. En 2006, el INE contabilizó un total de 177.801 “novaciones” (el 13,4% de las hipotecas sobre vivienda urbana) cuyo importe no se especifica. Puesto que las novaciones no incluyen ampliaciones de capital prestado habría que restar el importe de las novaciones para conocer realmente la cuantía del capital prestado. Para eso es mejor conocer el saldo vivo que publica la AHE. Lo que el INE engloba como novaciones, en realidad corresponde a tres tipos diferentes de cambios de hipoteca:

1) La mayoría de las novaciones que indica el INE corresponden a las novaciones, propiamente dichas: cambios en las hipotecas que afectan exclusivamente a las condiciones de devolución del préstamo (intereses o el plazo de amortización) manteniéndose la titularidad del deudor y del acreedor. Las novaciones no corresponden con operaciones de compraventa e “inflan” el tamaño aparente del mercado hipotecario.

2) Un porcentaje más pequeño de las novaciones (más o menos el 20%) son subrogaciones al acreedor. Esto es, hipotecas que cambian la titularidad de la entidad que presta el dinero y que pueden incluir cambios en las condiciones de la hipoteca pero no pueden incluir cambios en la cuantía del capital prestado. Este tipo de cambios también infla el tamaño aparente del mercado hipotecario.

3) Otro porcentaje todavía menor de las “novaciones” más o menos el 10% corresponden a subrogaciones al deudor. Son hipotecas en las que cambia la titularidad del deudor, y que si pueden estar asociadas a operaciones de compraventa. Sin embargo, opino que la contabilización de estas hipotecas también infla el tamaño aparente del mercado. Supongo que las subrogaciónes al deudor se realizan cuando la hipoteca del primer deudor (el que vende) es muy reciente y se ha amortizado una cantidad muy pequeña del capital prestado. Si no, no tiene sentido hacer esta operación a no ser que se desee hacer un gran favor al comprador. Yo lo veo como una fórmula de pasapiserismo. Una vivienda escriturada en enero que se revende en septiembre mediante subrogación al deudor estaría inflando artificiosamente el tamaño del mercado inmobiliario.

Resumiendo, si al dato de hipotecas sobre vivienda le restamos las novaciones, quedándonos sólo con las hipotecas “nuevas” tenemos un valor que se aproxima más al tamaño real del mercado inmobiliario. En 2006 se concedieron un total de 1.146.721 hipotecas “nuevas” para vivienda. Sin embargo, si se cotejan las hipotecas nuevas con las compraventas que publica el ministerio de vivienda (unas 900.000 en 2006 a falta de confirmar los datos del último trimestre), queda claro que no todas las hipotecas nuevas corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Hay que tener en cuenta que los datos de hipotecas y de compraventas proceden de la misma fuente (las escrituras de las notarías) por lo que podemos considerar que son estadísticas sincrónicas. Además, si tenemos en cuenta que una parte de las compraventas no se realiza mediante hipoteca, o se realiza a través de operaciones financiadas en el extranjero, tenemos que un número considerable de hipotecas nuevas no corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Como mínimo el 22% de las hipotecas nuevas firmadas en 2006 (unas 250.000) fueron en realidad operaciones de refinanciación. Lo más probable es que se trate de refinanciaciones que incluyen cambios en la cuantía de la hipoteca (reunificaciones de deuda etc.) ya que la ley, hasta ahora, no permitía hacer novaciones con cambios en la cuantía del capital prestado. En ese caso siempre hay que cancelar la hipoteca anterior sustituyéndola por una nueva. Las estadísticas del INE no desglosan las hipotecas nuevas según el tipo de operación al que están asociadas.

Desde que empezó a subir el euribor el número de refinanciaciones ha aumentado considerablemente. En 2005 se contabilizaron 134.700 novaciones y en 2006 177.800, un 32% más. Es de suponer que las refinanciaciones realizadas mediante sustitución de hipoteca también habrán aumentado mucho. Por eso, los datos de hipotecas de 2006 inflan la realidad del mercado inmobiliario ya que incluyen un número creciente de nuevas operaciones que no están asociadas realmente a la adquisición de viviendas mediante hipoteca.

Total hipotecas 2006……1,863,846
Hip. Vivienda 2006……...1,324,522
Hip. Viv. Nuevas 06……..1,146,721
Hip. Compra vivienda….....900,000 (aprox).

Las refinanciaciones correspondieron aproximadamente a un 32% de las hipotecas para vivienda firmadas en 2006. Una proporción similar a la que se ve en las estadísticas de solicitud de hipotecas en EEUU que publica la MBA. Si se desglosan los datos trimestralmente se puede observar que las refinanciaciones son más frecuentes a principios de año. ¿Tendrá que ver con los excesos navideños?

NOTA: las diferencias entre novaciones, cancelaciones y subrogaciones no son sólamente semánticas. Las comisiones bancarias aplicables a estos diferentes tipos de operaciones son distintas.

Última edición por Marai; 08-abr-2007 a las 22:38


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  #2  
Antiguo 08-abr-2007, 22:20
cibex cibex está desconectado
Super Mario
 
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muy bueno, lo subo.


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Antiguo 09-abr-2007, 00:04
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Sobresaliente!
Iniciado por Marai
Resumiendo, si al dato de hipotecas sobre vivienda le restamos las novaciones, quedándonos sólo con las hipotecas “nuevas” tenemos un valor que se aproxima más al tamaño real del mercado inmobiliario. En 2006 se concedieron un total de 1.146.721 hipotecas “nuevas” para vivienda. Sin embargo, si se cotejan las hipotecas nuevas con las compraventas que publica el ministerio de vivienda (unas 900.000 en 2006 a falta de confirmar los datos del último trimestre), queda claro que no todas las hipotecas nuevas corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Hay que tener en cuenta que los datos de hipotecas y de compraventas proceden de la misma fuente (las escrituras de las notarías) por lo que podemos considerar que son estadísticas sincrónicas. Además, si tenemos en cuenta que una parte de las compraventas no se realiza mediante hipoteca, o se realiza a través de operaciones financiadas en el extranjero, tenemos que un número considerable de hipotecas nuevas no corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Como mínimo el 22% de las hipotecas nuevas firmadas en 2006 (unas 250.000) fueron en realidad operaciones de refinanciación. Lo más probable es que se trate de refinanciaciones que incluyen cambios en la cuantía de la hipoteca (reunificaciones de deuda etc.) ya que la ley, hasta ahora, no permitía hacer novaciones con cambios en la cuantía del capital prestado. En ese caso siempre hay que cancelar la hipoteca anterior sustituyéndola por una nueva. Las estadísticas del INE no desglosan las hipotecas nuevas según el tipo de operación al que están asociadas.

Desde que empezó a subir el euribor el número de refinanciaciones ha aumentado considerablemente. En 2005 se contabilizaron 134.700 novaciones y en 2006 177.800, un 32% más. Es de suponer que las refinanciaciones realizadas mediante sustitución de hipoteca también habrán aumentado mucho. Por eso, los datos de hipotecas de 2006 inflan la realidad del mercado inmobiliario ya que incluyen un número creciente de nuevas operaciones que no están asociadas realmente a la adquisición de viviendas mediante hipoteca.

Total hipotecas 2006……1,863,846
Hip. Vivienda 2006……...1,324,522
Hip. Viv. Nuevas 06……..1,146,721
Hip. Compra vivienda….....900,000 (aprox).

Las refinanciaciones correspondieron aproximadamente a un 32% de las hipotecas para vivienda firmadas en 2006. Una proporción similar a la que se ve en las estadísticas de solicitud de hipotecas en EEUU que publica la MBA. Si se desglosan los datos trimestralmente se puede observar que las refinanciaciones son más frecuentes a principios de año. ¿Tendrá que ver con los excesos navideños?

NOTA: las diferencias entre novaciones, cancelaciones y subrogaciones no son sólamente semánticas. Las comisiones bancarias aplicables a estos diferentes tipos de operaciones son distintas.



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