Vivienda: ¿Nos podemos fiar de las tasaciones?

Como no hay mercado, la prima de riesgo de las valoraciones inmobiliarias ha aumentado. Y... si no hay operaciones, ¿quién tasa ahora? Sobre todo los bancos, para los embargos, y algún particular que quiere litigar contra la administración y sus impuestos.

Un síntoma de la crisis que viven las tasadoras fue su lucha por diversificarse, por lo que se conviertieron también en valoradores y comparadores de viviendas a través de internet para compradores o vendedores con servicios de pago y también gratuitos. Además, quisieron aliarse a la crisis y a la incertidumbre del mercado con una campaña recomendando a todo el mundo que tasara una vivienda: al comprador, para demostrarle al vendedor que el precio de venta es desorbitado; al vendedor, para contraargumentar que lo que pide está ajustado a la realidad.

Pero, ¿de verdad son fiables las tasaciones? Una de las condiciones para que lo sean es que haya muchos testigos, es decir, numerosos inmuebles tasados recientemente como referencia. Y ahí está el problema: el número de compraventas ha bajado drásticamente y, por tanto, también la concesión de créditos hipotecarios. Y, aunque las tasadoras han luchado porque su actividad no se vea sólo ligada a las hipotecas, el número de valoraciones que realizan ha caído mucho. Según Isidro López, tasador, las valoraciones realizadas en 2011 se situaron entre un 25 y un 30 por ciento por debajo de las realizadas en los mejores años.

El menor número de operaciones y la incertidumbre existente en el mercado inmobiliario español provocan que, como dice López, haya una prima de riesgo a considerar en la valoración. «Es que no hay mercado», asegura. Una tasación, pues, en estas circunstancias, no es fiable cien por cien. Raúl García, de Tinsa, en cambio, apunta: «Este negocio nació en 1985 y entre esa fecha y principios de los noventa se hacían las mismas operaciones que ahora. Y es en este momento cuando nos planteamos si nos tenemos que fiar». «Pero es que ahora el mercado es mucho más exigente», responde Enrique Carrero, de CB Richard Ellis. Este último experto considera que el problema de las valoraciones en España es más profundo, y es que nuestro mercado es muy poco transparente, es muy difícil conocer el precio final al que se cierran las operaciones –en otros países esos datos son públicos y gratis–, aunque reconoce que el menor número de transacciones es un problema.

López insiste: «La distorsión entre los valores de oferta de los inmuebles por parte de los propietarios y aquéllos a los que se cierran las transacciones es muy grande». E influyen, además, la valoración se complica porque está condicionada por factores propios del inmueble y por factores externos, como la financiación y los tipos de interés. «Todo ello dificulta la correcta elección de comparables y, por tanto, la valoración», asegura.

Pero ayudan a afinar: «Se puede realizar una primera aproximación al valor real con la capitalización de rentas de mercado de inmuebles similares al que se está estudiando». Algunos bancos piden realizar el método de comparación y el de capitalización de rentas y eligen el más bajo.

Al menos, parecen haber desaparecido las legendarias presiones: «En el pasado sí había cierta presión para valorar las casas en la parte alta del rango de fluctuación, hoy no existe: los propietarios son conscientes de la situación del sector», explica nuestro tasador.

Si no hay apenas transacciones y tampoco gente buscando comprar casa, ¿quién les da trabajo a los tasadores? Sobre todo, las entidades financieras. Aunque parezca paradójico, son las que más actividad inmobiliaria tienen. Han crecido las valoraciones para embargos, especialmente, como precisa García, de promotores. Y también están haciendo negocio con otra de las consecuencias de la crisis: la quiebra de empresas, porque se ocupan de las valoraciones concursales. Aunque, según confirman desde Tinsa, la mayoría de las tasaciones siguen siendo para hipotecas.
Reclamar al fisco
Las tasaciones también pueden ser armas en manos del contribuyente. Según López, ha aumentado su uso para tramitar reclamaciones frente a la Administración. En compraventas, en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del de Actos Jurídicos Documentados. Y en las herencias, el Impuesto de Sucesiones. Estos tributos se pagan sobre la valoración que haya hecho la comunidad autónoma de cada inmueble.

Según López, la de Madrid en concreto valora hoy las viviendas por encima del nivel del pico de la burbuja. Y eso que la valoración corresponde a 2010 y responde a un, dicen, estudio de mercado por zonas y tipologías. Pero, según López, todos los valores de la Administración sin excepción están inflados. Seguro que es con afán recaudatorio. Y puede que con las revisiones de los valores catastrales y la subida del Impuesto de Bienes Inmuebles, también haya más litigios por esta razón.

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Las tasaciones en España son dirigidas por los bancos.
Pepito va a pedir una hipoteca, el banco "estudia" cuanto le puede dar al pepito y esa es la tasacion. Se puede tasar por lo mismo el palacio de la Zarzuela que un zulo de 20 m2.
Ahora como no quieren soltar pasta, las tasaciones son muy bajas.

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La clave es lo que pone sobre la falta de transparencia: es realmente muy difícil conocer los precios de compraventa reales.

Yo estoy en uno de esos casos, he comprado por 210 y hacienda la tasa por 290 (valor que apare en el ibi) asi que me reclama 5 mil euretes. He pedido la tasación contradictoria y estoy a la espera que vengan a tasarla, si se siguen subiendo a la parra pediré otra tasación "indendiente", ya veremos si el tasador esta comprado por el estado y no me sirve de nada

Mal bicho el tasador hoy y ayer.
Tasan como les piden que para eso cobran.
Ahora tienen en sus manos el ibi y el 7% del impuesto de transmisiones así que harán otra mierda y sin saber.
Hay tasaciones judiciales que tienen en cuenta hasta las toallas y los electrodomésticos que contiene el embargo. Cuatro viviendas iguales en una misma calle, linderas dos a dos y que fueron embargadas en menos de 6 meses valen distinto con diferencias que solo están basadas en si una tiene una secadora de ropa y la lindera no. No son desaciertos sino falta de profesionalidad y,¿se quejan?
Luego la administración se aprovecha de esos 'tasadores' y pasa lo que pasa. Nada de averiguar la antigüedad, el estado de conservación o el puro y duro mercado que es el que da el valor a las cosas.

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Hace poco salió en un reportaje del proceso de tasación de una vivienda y lo que más me llamó la atención es que apuntara los números de los pisos que se vendían alrededor, para llamar y preguntar cuanto pedían por pisos en la misma zona, me quedé ...

Caso real (hace 7-8 años):

Pariente de este vuestro humilde conforero que quiere hipotecar vivienda ya pagada para montar pequeño negocio. Con su sueldo, en Caja ****** le calculan que le pueden prestar unos 100.000 euros o así, aunque él quiere algo más de dinero, en torno a los 120.000. Pero le responden que bueno, que de momento, mejor esperar a hacer la tasación.

Quedan para hacer la tasación del piso. Tasan el piso y el 80% de su valor de tasación (que era lo que le daba la Caja) totaliza, oh, casualidad, 102.000 lereles.

El tío me enseña la tasación unas semanas después: no le habían incluido como superficies ni las terrazas, ni un trastero, ni dos armarios empotrado (unos 12 metros cuadrados menos); la cocina y el cuarto de baño estaban calculados como terrazo, cuando tenía gres; los techos ponía que eran de yeso, cuando eran de escayola, el suelo ponía que era un laminado, cuando tiene una tarima maciza de varios centímetros de espesor, etc.

Conclusión malpensada, pero más o menos obvia: el banco le dijo al señor tasador "necesitamos que tases esto por tanto", y el señor tasador obró en consecuencia.

Tampoco es descabellado.

Se tasa la zona,la calidad de los servicios,el transporte,colegios,etc,etc,el tipo de construcción,la calidad de materiales y su conservación,la orientación de la vivienda,ascensores,garaje,trastero,amplitud del piso,gastos de comunidad,distribución...

Una vez recabado todo tipo de datos se debe tener un precio aproximado de la vivienda,pero claro hablamos de precio.De nada vale ese precio si pisos similares en los alrededores se venden por un 20% menos(por urgencia del vendedor antes de perderlo),con lo que habrá que reajustar el precio en principio tasado.

Si la tasación es para el banco ya sabrá que como mucho debe prestar un 70% de ese precio y si es para el dueño del piso tendrá un precio aproximado al valor en ese momento.

Creo que valorar los precios de los alrededores no convierte al tasador en un chapuzas,siempre y cuando el resto de parámetros los tenga en cuenta.

¿Que si nos podemos fiar? Echa la mirada atrás los últimos 10 años.
Te puedes dar por respondido.

Fiarse de un tasador? Estando loco sí pero cuerdo ni loco.
Mientras cobren lo que cobran y de quién cobran sea propietario sea banco...

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