Burbuja.info - Foro de economía > > > CRISIS ECONÓMICA: Un debate racional en el foro
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  #21  
Antiguo 31-mar-2007, 20:33
Alvin Red Alvin Red está desconectado
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Quiza diga una tonteria hace tiempo que no toco curvas de Utilidad y paso de repasarlo ahora ... pero esta curva no seria mejor expersarla como

Q*P = C

Q, Cantidad pisos
P; Precio vivienda
C; constante utilidad

Es una curva hiperbollica
El cambio del nivel de utilidad vendria dado por

C=K*eEXP(-L*t); esta C la llamaremos demanda solvente

K;Poblacion demandante
L; Constante decaimiento de la demanda solvente
t, tiempo

A poblacion y rentas constantes entonces

Q*P= K*eEXP(-L*t)

Si la demanda solvente disminuye y la cantidad de viviendas Q permanece constante el precio P baja, aunque baje la cantidad de viviendas segun como baje la demanda solvente tambien bajaran los precios.

Es todo teoria de lo mas barato pero a veces me entretengo en estas cosas.


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  #22  
Antiguo 31-mar-2007, 21:36
paseoaleatorio paseoaleatorio está desconectado
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Iniciado por Prada

Dicho lo anterior, expones dos escenarios como la fuente principal de la caída de la demanda y/o sobreoferta: los pepitos a los que les afecta el euribor y, según tu, van a salir a vender sus pisos porque no podrán con las cuotas y los pre-pepitos que se quedan fuera del mercado por los altos precios.

Bien, los primeros: muy mal, pero que muy mal se tendrán que ver antes de poner su piso a la venta. Recurrirán a los padres, abuelos, horas extras, venderán su coche o no se irán de vacaciones, pero si consideramos que ese sector no es el que representa al índice medio de los hipotecados en España, pues creo que el nº de viviendas que saldrán al mercado no serán suficientes como para producir un “crash”.

Los segundos: Son los que han producido el descenso de la demanda. Como bien dices, son los que se han quedado fuera del mercado por los altos precios, pero te olvidas de lo principal cuando se trata de cualquier producto que se vende o compra: que representan la demanda latente.


Lo que trato de hacer es racionalizar qué está sucediendo y tratar de dar con el detonante. En muchos de los hilos de este foro se pueden encontrar todos y cada uno de los factores que influyen en las actuales condiciones de mercado, y por extensión en la burbuja. El mercado se ha dado la vuelta, de eso creo que no hay ninguna duda, pero el giro comenzó a mediados del año pasado. Y además ha sido un giro abrupto. ¿Cómo lo sabemos? Pues porque tanto el crecimiento de los precios (según el Mº de la Vivienda, Idealista, etc) ha sido mínimo desde mediados de 2006 y el número de transacciones se ha reducido drásticamente (las cifras de los registrados y de nuevas hipotecas han caído en picado). Creo que la pregunta que nos debemos formular es ¿a qué es debido? ¿Cuál es el detonante? Y la explicación más obvia que encuentro es que se debe a la subida de los tipos. Habíamos llegado al límite de capacidad de pago (con unos tipos de algo más que un 2% más el diferencial). En poco más de un año y medio esos tipos se han doblado. El aumento de la morosidad lo que nos indica es que simplemente los nuevos hipotecables ya no ‘están llegando’.

Otra explicación sería que la condiciones de crédito se hubiesen endurecido. Pero en vistas de las ofertas superagresivas de las entidades de crédito y que van detrás de los inmigrantes como locos (siendo este un grupo social con nulo historial crediticio), no parece que sea el caso.

Así pues, a mi entender hemos llegado al límite ‘físico’ del asunto. ¿Qué sucederá ahora? Pues que vamos a ver lo que aguanta el límite ‘psicológico’, a saber, los inversones, españoles y extranjeros, los que se mueven pura y simplemente por expectativas de revalorización. Esa demanda, que es en la que se ha basado esta pirámide de locura colectiva que hemos vivido, comenzará a verse afectada, muy, muy, pero que muy mucho. Cuando las expectativas de esta gente cambien de verdad es cuando va a venir el meollo dela cuestión y se va a poner interesante la película. Hasta hoy creo que empiezan a tener sus dudas (me resulta difícil creer que las expectativas hayan cambiado tan rápidamente), pero cuando vean claro que el pescado se vendió hace más de un año, esto va a ser el sálvese quien pueda.

Si quieres predecir cuál puede ser la dimensión del problema solo tienes que mirar el porcentaje de viviendas para la demanda que no es estructural (segunda residencia, y sobre todo inversores y extranjeros); García-Montalvo, no sé si lo conoces (si no, te lo recomiendo) habló recientemente al respecto (entra en su web).

Pero ya te digo, solo trato de dar con el detonante, aunque si te soy sincero, atinar exactamente con lo que ha desatado el desplome es lo de menos.


[QUOTE=Prada]Quiero decir con esto, que esa demanda existe, no se ha disipado o esfumado, sino que está en periodo de espera. Es más, durante estos últimos 5 años, esa demanda ha aumentado por diversos factores demográficos (índice de divorcios, emancipación single, etc) e inmigración. Otra cosa es que no se haya convertido en demanda real al no comprar (pero sí al alquilar), pero sigue como demanda latente y, por cierto, es muy alta.

El problema es que esa demanda latente a la que haces referencia, no va a poder entrar en el mercado a no ser que 1) se mantengan los precios y, sobre todo 2) baje el euríbor a los mínimos que hemos tenido en los últimos años. Fíjate, con un diferencial al 0,6% y una hipoteca a 30, la cuota ha subido un 24% desde el otoño de 2005. Para volver a la cuota de otoño 2005, y siempre que el euríbor se mantenga en el 4,1 (que ya es mucho pedir), el importe solicitado (y por extensión el precio de la vivienda) ha de caer nada más y nada menos que un 20%.

Iniciado por Prada
Esto suele suceder en ciclos alcistas, en los ciclos a la baja los precios de vivienda libre vs. VPO se acercan más ¿curioso, verdad? Por esto, durante los ciclos de “vacas flacas” o recesivos, a casi nadie le interesa comprar VPO, ya que su precio se diferencia menos del de la vivienda libre ¿Quién está manipulando/usando el precio del m2 en los ciclos de alza?

Sigo creyendo que en el fondo lo que marca ese precio es la demanda (en nuestro caso alimentada por el crédito), los ayuntamientos lo único que hacen es aprovechar la coyuntura. Gracía-Montalvo ha escrito mucho al respecto.


Iniciado por Prada
Bueno, es tu elección personal darle más credibilidad a un artículo de opinión en la prensa especializada, que al FMI, OCDE o Comisión Europea.


El FT tiene más credibilidad que muchas instituciones internacionales (es, como bien dices, una opinión personal). El diario llevaba, por ejemplo, muchos meses advirtiendo de los tejemanejes de Afinsa. Como también advirtió con mucha antelación del desplome de las punto com. Además, Wolf es un periodista/economista de mucho prestigio. No juegan a decir barbaridades como las que pululan por la prensa celtíbera. Y si llevan ya unos meses con una campaña de ‘concienciación’ sobre el problema español por algo será. Además, la labor del FMI tengo entendido que es la de velar por la estabilidad financiera. En su informe del verano pasado venía a decir que el sistema bancario español aguantará lo que le echen. Conclusión que lleva implícito un desplome del mercado. Pero el FMI no deja de ser un instrumento de política económica, es decir, su labor principal es modelar las expectativas. De ahí el “todo va bien”, o como decía en otro hilo citando a Galbraith: “el encantamiento preventivo”.

Siento haberme extendido tanto.

Un saludo


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  #23  
Antiguo 02-abr-2007, 00:47
paseoaleatorio paseoaleatorio está desconectado
Becario de Trichet
 
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Prada, siguiendo con el hilo de la función de las instituciones te doy un par de ejemplos:

No es casual que el ex-director gerente Michael Camdessus del FMI salga ahora diciendo (en el último número de mi cartera de inversión) que en España hay burbuja inmobiliaria, mientras el discurso oficinal de Rato sigue más o menos en la línea del "todo va bien". Cada uno desempeña su papel en esta dramatización de una muerte anunciada.

De igual forma, verás cierto paralelismo con el comportamiento de Greenspan, anunciando una posible recesión desde Asia, mientras que Bernanke trata de sacarle hierro al asunto. Las instituciones hablan del "todo va bien", mientras que los ex siembran la duda o, más bien, nos preparan para lo que se nos viene encima.


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