Burbuja.info - Foro de economía > > > CRISIS ECONÓMICA: Un debate racional en el foro
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  #11  
Antiguo 31-mar-2007, 03:41
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Exilium
Hola pinchazo,

No estoy de acuerdo, dado que los constructores intentarán vender aquellas promociones que ya tienen acabadas o casi, pero no iniciarán nuevas.
Es decir, de aquí a tres años, se reducirán simultáneamente la oferta y la demanda. Ahora, el análisis es mucho más complejo, dado que la demanda ha estado artificialmente abultada, y además, no tiene una elasticidad constante en todos los tramos, y para colmo, es más inelástica que la oferta, y sufre "capacity constraints". Es decir, en este caso, nos enfrenteamos a un desplazamiento de la curva de demanda. La curva de oferta no se desplaza, per ésta es más elástica. Además, los precios son nominalmente rígidos a la baja en casi todos los mercados. Estaba preparando un gráfico en word pero no me deja pegarlo, así que tendrá que ser otra vez.

Piénsalo dos veces. ¿Como es posible que por una parte afirmes que los pisos no se venderán o no se construirán y por otra que no caerán de precio hasta tocar fondo (entendiendo por "fondo" el precio de construcción más un moderado beneficio como en cualquier otro negocio)?
Eso no tiene sentido. Mientras los precios no toquen fondo y no se vendan, los precios seguirán bajando. ¿Para que mantendrían los constructores los precios? ¡Eso es destruir su propio negocio porque no podrían vender, y por tanto, seguir construyendo!
Y mientras se pueda vender a precios que estén por encima de los costes de construcción, la construcción será viable. Mientras eso se de, ¿porque habría ningún constructor de dejar de construir?

Eso de que "los precios son nominalmente rígidos a la baja" no deja de ser una consecuencia natural de un mercado estable. Es una barrera psicológica, y en todo mercado aproximadamente estable, la tendencia es a precios al alza en términos nominales debido al incremiento de la masa monetaria en relación a los bienes existentes. Por eso los descensos de precios en términos nominales suelen ser raros, porque suponen de hecho ya un descenso en término real superior al incremiento del IPC. O sea, cambios bruscos raros.
Pero si eso es general, un análisis particular de este caso no se mantiene. Aquí hablamos de "caída libre" por acumulamiento de todos los factores.
- Corrección brusca de la capacidad adquisitiva por aumento de tipos de interés.
- Sobreproducción al máximo
- Huida de compras desde el extranjero
- Realimentación económica por alta dependencia de la economía nacional del sector de construcción
- Alta probabilidad de cambio de percepción brusco de los posibles compradores (del "nunca baja" al "pues sí que bajan... pues casi que no compro hasta que la burbuja haya pinchado")
- Alto endeudamiento que conllevarán una caída brusca de compras por cambio a una vivienda mejor así como subastas de los casos de morosidad que irán inevitablemente en aumento..
Etc. etc.

En este conjunto de factores, la barrera psicológica que se superaría ampliamente dejaría de tener sentido, especialmente en el sector de la construcción con los proyectos en marcha tiene una inercia considerable, y sin gran capacidad para aguantar sin vender.
Además, a diferencia de los especuladores, un constructor lo que le interesa es mantener el negocio en funcionamiento. Es mejor vender rápido ahora e iniciar una nueva construcción que mantener la propiedad de lo no vendido a esperar de obtener una venta por mejor precio con el consiguiente riesgo, porque en su caso él tiene una infraestructura para construir que tiene que amortizar, cosa que no se da en el especulador.

Por eso, no veo razón por la que constructor alguno dejará de bajar los precios mientras tenga margen de ganancia, ni que dejará de construir si puede realizar negocio con la construcción.


Iniciado por Exilium
No obstante, me parece que no podemos reducir la cuestión a un simple problema de oferta y demanda, esto es válido para hacernos una idea de la realidad de un problema en particular, pero no para extraer conclusiones definidas.

Pues si no te basas en oferta y demanda,
¿en que te basas a que es defendible que los precios no bajarán o bajarán poco?
Lo que no tiene sentido es decir que no bajarán porque históricamente no han bajado. Al analizar particularmente se observa que en ese "históricamente" la relación de oferta y demanda del pasado no es ni de lejos trasladable al caso actual.


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  #12  
Antiguo 31-mar-2007, 03:48
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Prada
Bien, éstos podrán bajar sus márgenes, pero están limitados por el desembolso/proyecciones/viabilidad.

¿Realmente crees que tienen poco margen para bajar? Yo no me lo creo.


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  #13  
Antiguo 31-mar-2007, 04:47
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Hola Exilium,

Quizás no me he explicado correctamente; yo no he mencionado ningún fondo, simplemente, sostengo que los precios bajarán, pero aún así encontarán una cierta resistencia a la baja. Los que realmente se pueden ver apurados - pepitos-, serán los últimos en desprenderse de ellos; y los que tienen márgen de bajada, son los que pueden aguantar más - "inversores". Ahí me refiero a que los precios nominales son rígidos a la baja. Al fin y al cabo, no hablamos de acciones, sino de pisos donde la gente vive, y muy mal lo tiene que pasar alguien para acabar vendiendo su casa. Este no es el caso de los inversores, claro, sino de los pepitos.

Por otro lado, los promotores que ya se han pillado los dedos en alguna promoción, la intentarán sacar adelante, con rebajas, incluso perdiendo dinero, de ahí vendrá la rebaja que afectará a los precios de la vivienda usada; no obstante, y en un escenario bajista, no creo que nadie se atreva a embarcarse en nuevas promociones, aún si hubierauna cierta expectativa de beneficios, dado el factor riesgo por la incertidumbre de la evolución de la demanda y el coste de oportunidad del capital invertido. En cualquier caso, y dado que la oferta lleva un retraso de 3 años aprox (desde que se hace un análisis de un proyecto hasta que se lleva a cabo), habrá un desajuste de oferta y demanda por una temporada, pero en el medio plazo, la oferta se habrá acomodado a esa demanda, y se construirá mucho menos. Estoy totalmente de acuerdo con que la demanda se reducirá drásticamente, pero también lo hará la oferta. Todos los factores que mencionas se refieren a la demanda, pero también hay que considerar que si bien la oferta lleva un gran desfase respecto de la demanda, en el medio plazo ésta intentará acomodarse reduciendo la cantidad ofrecida. Por eso creo que los pisos bajarán, pero no de una manera espectacular (hablaba de rebajas del 20-30% en términos reales a varios años vista). Es decir, se construirá mucho menos y se venderá a menor precio, pero me parece que el ajuste vía cantidades será bastante menor que el ajuste via precios.

Al respecto de las curvas de oferta y la demanda, es que la situación es mucho más compleja como para reducirla a un simple gráfico de cruzar oferta con demanda y hallar precio de equilibrio, no que la situación no sea, en lineas generales y a fin de cuentas, un asunto de oferta y demanda.


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  #14  
Antiguo 31-mar-2007, 05:24
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Pinchazo, si me disculpas lo cutre del dibujo - lo he hecho con el paint...-, a una situación de este estilo me refiero yo... ajuste vía cantidades más que vía precios.
Dado que la oferta tiene un tramo inelástico a precios bajos (costes de construcción + coste del capital + prima de riesgo), y que la demanda dos tramos inelásticos - a un precio alto, siempre habrá alguien que compre "a cualquier precio"-, y otra a precios bajos - el número de habitantes o compradores es limitado, por muy bajo que sea el precio, más o menos, la forma de la hipotética curva sería así. La oferta tiende a ser mucho más elástica a partir de un determinado nivel de precios.
En realidad, lo que está pasando ahora, es que la curva de la demanda se ha contraído (sobreendeudamiento, subida de tipos...), es decir, disminución de renta. La oferta, no se ha desplazado (los costes, en cierto modo, siguen siendo los mismos). Por ello que defiendo, que el ajuste se hará más por cantidades que por precios. Bueno, con la salvedad de que un gráfico así no dice en realidad nada, pero mi idea es esa.

[IMG]C:\Documents and Settings\Ismael\Mis documentos\Mis imágenes\demand-supply[/IMG]
Imágenes Adjuntas
Tipo de Archivo: jpg demand-supply.JPG (12,8 KB (Kilobytes), 431 visitas)


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  #15  
Antiguo 31-mar-2007, 05:27
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bueno, y con la salvedad de que las dos curvas de demanda deberían estar mucho más separadas (reducción de demanda de 800 a 500 mil viviendas al año).


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  #16  
Antiguo 31-mar-2007, 08:20
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Pero hay un problema, puede que el mercado funcione así durante un tiempo, pero uno de los factores que más ha desplazado la curva de demanda hacia arriba (o hacia la derecha como prefieras), es el asunto de las expectativas de revalorización. La contracción actual de la demanda se debe, aparte del alto nivel de precios alcanzado, a la subida del euribor, en definitiva, la demanda ha dejado de expandirse porque la mayoría ya no puede pagar más ni haciendo encaje de bolillos. Ahí está el problema, la contracción (o menor expansión) de la demanda no va a afectar a los precio de forma brusca, como tu bien dices, pero a lo que sí va a afectar es a las EXPECTATIVAS DE REVALORIZACIÓN, en cuanto se termine la meseta de negación desaparecerán las expectativas.
Y, amigos las expectativas afectan a las dos curvas, a la de oferta y a la de demanda, tanto al pepito como al constructor. Volved a dibujar las gráficas como queráis pero teniendo en cuenta el cambio de expectativas, no hay salvación posible, el constructor tendrá que decidir parar de construir y como tiene que pagar sus deudas tendrá que decidir liquidar, es como cuando cierra una tienda hay que liquidar existencias.

Última edición por Benditaliquidez; 31-mar-2007 a las 08:23


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  #17  
Antiguo 31-mar-2007, 10:05
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Iniciado por Prada
Estaba contestando esta tarde en el otro hilo ==> http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=27735 ,pero como veo que se ha duplicado seguiré por aquí.

Paseoaleatorio

2) Hay una distorsión al creer que todo el mundo en España está “empepitado” al 120% del valor de su vivienda. No es del todo cierto. Ya lo ha expuesto Exilium, pero es correcta la afirmación: un sector de la sociedad que se ha endeudado en la compra de una vivienda en los últimos 3 años será más vulnerable ante las subidas de los tipos de interés. Pero aun siendo “más vulnerables”, si el desempleo no sube y mantienen sus salarios, harán lo que sea antes de vender su vivienda. Si nó hay paro y más paro, no esperéis masivas bajadas de precios del sector “vulnerable” al euribor.

El efecto a corto que esos petitos pueden tener en el mercado es simplemente que aumente el stock de viviendas, pues los que no puedan pagarla la pondrán a la venta. Pero lo interesante del caso es que un gran número de inversores de medio pelo y de particulares que hasta ahora mantenían el mercado por abajo se pueden permitir las cuotas de la hipoteca. Y esto es debido, principalmente, a que el euríbor se ha doblado desde el 2004. Y este año comenzaremos a ver los efectos de las subidas. De ahí la caída de la demanda (reflejada en número de transacciones y nuevas hipotecas constituidas) que venimos viendo desde mediados del año pasado.
Así pues tenemos por un lado a los pepitos hipotecados bregando para pagar la cuota (ojo al subidón de morosidad este año), y por el otro, a los pepitos hipotecable que ya no pueden entrar en el mercado.



Iniciado por Prada
Para más inri, quien realmente afecta y marca el precio de mercado (en su punto más bajo de referencia) son los ayuntamientos y el precio por módulo/m2 para las VPOs. Si las VPOs están en unos 120-140 K, con subvenciones y restricciones a la hora de vender, pues el precio de salida para la vivienda libre no podría bajar menos de los 200-220 K.

Yo soy de los que opina que la demanda es la que marca el precio y la actividad en el mercado. Y esa demanda, desinformada, es la que armada con los créditos excesivos y fáciles de mi querida banca, esa banca tuya, esa banca nuestra... pues eso esa demanda es la que nos ha conducido a la situación donde estamos.


Iniciado por Prada
3) Respecto a que las instituciones internacionales o Gubernamentales no hayan levantado la voz diciendo “crisis, crisis”, se debe a que ni la OCDE, ni la Comisión Europea, ni el FMI, creen que la va a ver. Eso sí, todas les han dado “un toque de atención” al Gobierno de ZP en el tema déficit c/c, deuda externa y baja productividad, pero sinceramente, si las predicciones de empleo y crecimiento que le dan a España en el 2007-8 se cumplen, poca probabilidad de crisis tendremos (por ahora) y sí, más bien, un reajuste de precios a la baja en el sector inmobiliario en los próximos 3-4 años, reajuste suave/medio/brusco ¿?¿ en la oferta-demanda y una sostenida caída en el consumo interno.

No sé, no sé. Estas instituciones no deben leer el FT o el Economist.


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  #18  
Antiguo 31-mar-2007, 15:52
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Muy interesantes vuestras opiniones.
Alguien puede tirar de hemeroteca y ver que decia el gobierno en 1991-1992 sobre el futuro de la economia? Seria interesante poder comparar con lo que estan diciendo ahora.


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  #19  
Antiguo 31-mar-2007, 19:06
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Iniciado por paseoaleatorio
Así pues tenemos por un lado a los pepitos hipotecados bregando para pagar la cuota (ojo al subidón de morosidad este año), y por el otro, a los pepitos hipotecable que ya no pueden entrar en el mercado.

Estimado paseoaleatorio

Nadie está diciendo que la demanda se mantenga al ritmo de años anteriores o que los precios medios no bajen. Creo que, desde mi primer mensaje, hasta este último, lo he corroborado. Pero lo que yo ya no veo tan claro, es que se vaya a producir o se haya producido un “repentino” crash (que es la descripción de lo que significa un estallido de cualquier tipo de burbuja), sino que, a día de hoy, todo indica que el sector está sufriendo una desaceleración desde el 2006 y así se mantendrá progresivamente, durante el 2007-8-9. Hasta que la oferta vs. demanda, se equilibre.

Dicho lo anterior, expones dos escenarios como la fuente principal de la caída de la demanda y/o sobreoferta: los pepitos a los que les afecta el euribor y, según tu, van a salir a vender sus pisos porque no podrán con las cuotas y los pre-pepitos que se quedan fuera del mercado por los altos precios.

Bien, los primeros: muy mal, pero que muy mal se tendrán que ver antes de poner su piso a la venta. Recurrirán a los padres, abuelos, horas extras, venderán su coche o no se irán de vacaciones, pero si consideramos que ese sector no es el que representa al índice medio de los hipotecados en España, pues creo que el nº de viviendas que saldrán al mercado no serán suficientes como para producir un “crash”.

Los segundos: Son los que han producido el descenso de la demanda. Como bien dices, son los que se han quedado fuera del mercado por los altos precios, pero te olvidas de lo principal cuando se trata de cualquier producto que se vende o compra: que representan la demanda latente.

Quiero decir con esto, que esa demanda existe, no se ha disipado o esfumado, sino que está en periodo de espera. Es más, durante estos últimos 5 años, esa demanda ha aumentado por diversos factores demográficos (índice de divorcios, emancipación single, etc) e inmigración. Otra cosa es que no se haya convertido en demanda real al no comprar (pero sí al alquilar), pero sigue como demanda latente y, por cierto, es muy alta.

¿Qué crees que sucederá cuando la vivienda comience a bajar? Parte (no toda) de esa demanda latente, comprará porque el tema vivienda es para muchos individuos, lo que pueda pagar y no lo que se deba pagar.

Pienso que en la vivienda, los factores puramente económicos no se dan. En este tema, el factor emocional es la parte principal para la inmensa mayoría de los compradores. Si la vivienda solo se guiara por recomendaciones económicas, casi nadie hubiese comprado desde hace 4 años y no ha sido (o es) así. En otras palabras: nadie con lógica se embarcaría en un crédito a 35 años para comprarse un Ferrari, sin embargo sí lo hacen para un piso.

Iniciado por paseoaleatorio
Yo soy de los que opina que la demanda es la que marca el precio y la actividad en el mercado. Y esa demanda, desinformada, es la que armada con los créditos excesivos y fáciles de mi querida banca, esa banca tuya, esa banca nuestra... pues eso esa demanda es la que nos ha conducido a la situación donde estamos.

Lo siento mucho si se ha interpretado que la demanda/oferta no es la ecuación principal en el precio de un bien en el mercado. Creía que se daba por hecho y así lo he defendido (y defenderé) en otros mensajes. Mis disculpas por no repetirlo o exponerlo con claridad.

Si he puesto como un factor del precio de referencia la intervención política de los ayuntamientos, es porque en tiempos de ciclos al alza = alta demanda de vivienda (como en estos 9 años), los ayuntamientos/CCAA fijan como referencia el precio de m2/módulos y así, de esta manera (siempre durante los ciclos alcistas), influyen directamente en el precio de salida de la vivienda libre.

Si se vende una parcela –A- , en el ayuntamiento –x- , con subvenciones, con las restricciones lógicas para la construcción de unas viviendas “no libres” y se fija desde el ayuntamiento/CCAA el precio de venta por m2, pues esa es una de las referencias desde el punto de vista del mercado “libre”. Porque la parcela –B-, que ese mismo ayuntamiento ha vendido sin subvenciones, para la construcción de vivienda libre, por lógica de mercado/costes, fijará el precio de salida más alto por m2.

Esto suele suceder en ciclos alcistas, en los ciclos a la baja los precios de vivienda libre vs. VPO se acercan más ¿curioso, verdad? Por esto, durante los ciclos de “vacas flacas” o recesivos, a casi nadie le interesa comprar VPO, ya que su precio se diferencia menos del de la vivienda libre ¿Quién está manipulando/usando el precio del m2 en los ciclos de alza?


Iniciado por paseoaleatorio
No sé, no sé. Estas instituciones no deben leer el FT o el Economist.

Bueno, es tu elección personal darle más credibilidad a un artículo de opinión en la prensa especializada, que al FMI, OCDE o Comisión Europea.

Yo intento siempre valorarlo todo, pero te aseguro que la inmensa mayoría de analistas económicos internacionales, se guían más por los datos reales, informes y análisis de los organismos mencionados que por artículos de opinión. Eso no excluye, en absoluto, que se contrasten, se lean y se tomen en consideración, ya que éstos artículos provienen de analistas/especialistas del sector.

Saludos cordiales


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  #20  
Antiguo 31-mar-2007, 19:17
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Porqueyolovalgoista
 
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Iniciado por Pinchazo
¿Realmente crees que tienen poco margen para bajar? Yo no me lo creo.

Estimado Pinchazo

Por supuesto que tienen margen suficiente para la viabilidad de un proyecto ya comenzado, pero estoy convencida que no se puede hablar de uniformidad en este sector. Mientras que las grandes constructoras han creado sus propios departamentos para la promoción, las medianas o pequeñas usan el mercado del promotor externo para la comercialización. Y éstos se llevan una media del 20%-30% del margen. Es por ello que afirmé en mi anterior mensaje que, para los proyectos ya comenzados, las bajadas dependerán del coste/proyecto/viabilidad.

No es lo mismo tener un pequeño concesionario de coches, con 5-6 que no se venden y decides bajar el precio rozando el margen de tu inversión para darle salida rápida y moverte a otro sector, que una promoción de 700 viviendas, con tiempos de ejecución escalonados, con variantes por m2, variantes de precio según ubicación, etc.

Les será casi imposible determinar una bajada sustancial uniforme en esos pisos. Tiendo a pensar que aplicarán rebajas en los pisos más caros (+m2, mejor ubicación, etc) los cuales tienen más margen, que en los de 1 dormitorio los cuales saben que tienen más salida.

Otra cosa son los futuros proyectos, que no están en construcción. Esos, es de suponer, llevarán un nuevo estudio de mercado junto con la restricción de oferta y m2.

Saludos cordiales y hasta más tarde


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