los bancos encuentran un "atajo" para quedarse con los pisos embargados desde 1 euro
lunes, 16 enero, 2012 - 10:33
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2publicado por equipo@idealista

las escrituras podrían tener este "agujero negro"

"salvajada legal". así califican algunos expertos el nuevo camino elegido por algunos bancos para expulsar a los propietarios que no pagan su hipoteca y que bajo el sistema actual tardan meses en conseguirlo. se trata de utlizar subastas extrajudiciales en notarios para recuperar pisos

es un sistema previsto en la mayoría de las escrituras, pero hasta ahora apenas se había utilizado. no interviene ningún juez y si tras dos subastas por el 100% y el 75% del importe de la deuda no hay postor, los bancos pueden recuperar los pisos desde solo un euro, según la plataforma de afectados por la hipoteca (pah)

los procesos en los que se utiliza este método aún representan un porcentaje mínimo, pero algunas entidades han disparado su uso. en cataluña, las ventas extrajudiciales se han quintuplicado desde 2009: de 21 a 111 casos (hasta diciembre de 2011). son cifras muy modestas frente a las 14.894 casos de subastas judiciales del tercer trimestre de 2011) pero han puesto a la pah en alerta

"parece que las entidades financieras no tienen bastante con un procedimiento de ejecución hipotecaria que permite la adjudicación de las viviendas por un 60% del valor de tasación y el desalojo sin contemplaciones de las personas afectadas. su avaricia no tiene límite, y algunas entidades han decidido recurrir a la subasta extrajudicial, un procedimiento aún más perverso, si cabe, que el de la ejecución judicial: más rápido (se puede resolver en tres meses), con indefensión absoluta por parte de la persona afectada (al no ser judicial, sino notarial, no se tiene derecho a la justicia gratuita) y, el colmo de los colmos, se resuelve en 3 subastas, permitiendo que si las dos primeras quedan desiertas, en la tercera la entidad se lo puede adjudicar por cualquier valor, es decir, a partir de 1 euro, quedando a la persona o familia afectada la totalidad de la deuda de por vida", señala pah

en el diario el país algún notario defiende el sistema pese a que antes del año 2000 la subasta extrajudicial había sido cuestionada por anticonstitucional. esto provocó su modificación por “venta extrajudicial” para introducir la filosofía del pacto. entre sus ventajas figurarían su rapidez y eficacia, ya que el hipotecado deja de ver cómo su deuda crece y crece y el banco recupera antes el bien. comentan que lo lógico es fijar un mínimo del 40% de la deuda -igual que en las subastas judiciales- pero también comentan que en última instancia depende de la interpretación de la ley que haga el notario que celebre la subasta. de hecho, un representante de ofideute, la oficina de mediación de la generalitat a donde han llegado casos, apuntan que la norma actual permite que a falta de postor se pueda vender un inmueble en tercera subasta por un solo euro

artículo visto en el pais

Los bancos recurren a subastas notariales para recuperar pisos
Las ejecuciones extrajudiciales se quintuplican en los últimos dos años. La PAH alerta de que las entidades pueden adjudicarse los pisos por un euro
CLARA BLANCHAR Barcelona 15 ENE 2012 - 00:03 CET1
Archivado en: Desahucios Barcelona Cataluña Vivienda España

Jordi Martín, uno de los afectados en su piso de Badalona. / Carles Ribas


Con los juzgados colapsados, la banca ha comenzado a utilizar las subastas extrajudiciales que celebran notarios para recuperar pisos de familias que no pueden pagarlos. El sistema está previsto en la mayoría de las escrituras, pero hasta ahora no se había utilizado. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) ha comenzado a recibir casos y alerta del “abuso y la indefensión” de un sistema de ejecución hipotecaria en el que no interviene ningún juez y en el que, tras dos subastas por el 100% y el 75% del importe de la deuda, a falta de postor los bancos pueden recuperar los pisos por solo un euro. Incluso la Generalitat se lleva las manos a la cabeza: “Es una salvajada legal”, opina el secretario de Vivienda, Carles Sala.

En Cataluña, las ventas extrajudiciales se han quintuplicado desde 2009: de 21 a 111 casos (hasta diciembre de 2011). Son unas cifras que están a años luz de las ejecuciones mediante subasta judicial (14.894 el tercer trimestre de 2011), pero que han puesto a la PAH en alerta. Una de las portavoces del movimiento, Ada Colau, considera las ejecuciones extrajudiciales “el colmo del abuso en una legislación que ya es injusta” porque, argumenta, permite que las familias pierdan sus casas pero no se libren de la deuda. En el caso de las ejecuciones judiciales, los deudores arrastran el 40% del valor del piso, pero en el caso de las ventas notariales, las familias pueden cargar con la deuda entera. La ejecución extrajudicial prevé tres subastas: por el 100% del valor de tasación la primera, por el 75% la segunda y “sin sujeción a tipo” la tercera. Esto es, que cualquier postor puede adjudicarse el piso a partir de cero euros.

En la PAH aseguran que están dispuestos a recurrir a la justicia para declarar la nulidad de los procedimientos. Abogado y colaborador de la plataforma, Martí Batllori critica la “falta de garantías de las subastas extrajudiciales”. “Los deudores están desamparados”, dice: “No tienen opción a justicia gratuita, como en las judiciales, y en tercera subasta no hay un importe de compra”.

La Generalitat cree que las ejecuciones extrajudiciales son una “salvajada legal”
Los notarios aseguran que las ventas extrajudiciales no son plato de buen gusto, pero defienden las garantías del sistema. El vicedecano del Colegio de Notarios de Barcelona, José Alberto Marín, recuerda que antes del año 2000 la subasta extrajudicial había sido cuestionada por anticonstitucional, pero se modificó su denominación por “venta extrajudicial”, introduciendo la idea de “pacto”. Marín asegura que los deudores no pierden garantías con este sistema, que ve “más rápido y eficaz”. Frente a los meses o años que puede tardar una ejecución judicial, las notariales se despachan en tres meses. “Es mejor para todo el mundo: el deudor no engrosa la deuda y el banco recupera antes su bien”, añade antes de concluir: “Las garantías son múltiples y variadas, nosotros somos funcionarios y nada impide que los deudores vengan acompañados de un abogado”.

Sobre el importe de adjudicación de los pisos en tercera subasta, el decano de los notarios destaca: “La lógica llama a fijar un mínimo del 40% de la deuda” para igualar las condiciones de estas subastas con las de las judiciales. Los notarios discutieron del tema en el último congreso que celebraron en Benidorm, explica, pero en última instancia, depende de la interpretación de la ley que haga el notario que celebre la subasta. La PAH asegura que el procedimiento está tan cuestionado que algunos notarios se han negado a subastar, aunque no revelan sus nombres. El decano, por su parte, recuerda, que el colegio ha lanzado propuestas como el impulso de la ley de la segunda oportunidad para insolvencias sobrevenidas o que se reduzcan los tipos de interés de demora.

Las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales también han llegado a Ofideute, la oficina de mediación de la Generalitat. El secretario de Vivienda, Carles Sala recuerda que el sistema “consta en la mayoría de las escrituras de hipoteca” pero lo considera “una salvajada legal, porque permite que a falta de postor se pueda vender un inmueble en tercera subasta por un solo euro”. “Estamos hablando de derechos fundamentales y constitucionales”, recalca y se muestra partidario de “instar las modificaciones judiciales oportunas para que no se permitiera la venta por debajo del 60% del valor del piso, fijar unas garantías de precio que el ámbito extrajudicial no tiene”.

“Si el Gobierno rescató a los bancos, también merecemos una ayuda”

El timbre de Mercedes Castro (Barcelona, 55 años), sonó el pasado 13 de diciembre mientras removía la cazuela: “Vengo a traer una carta, soy notario”. La carta le anunciaba que el notario había sido requerido por Banca Cívica para “proceder a la venta extrajudicial” de su piso. Castro dejó de pagarlo el pasado mes de abril. Se lo compró en 2001 y pagó religiosamente hasta entonces, pese a las dificultades que tiene desde 2006, cuando tuvo que cerrar la tienda de ropa que regentaba tras cuatro robos consecutivos. Se puso a trabajar en otras cosas, pese a que tiene tres hernias y el médico se lo desaconseja, y ahora está en paro. Sus 580 euros no dan para una cuota de la hipoteca que comenzó costando unos 1.000 euros, pero que ya está en 1.600. Dice que se siente fuerte, pese a que el banco la ha toreado. Por ejemplo, después de ampliar la hipoteca para pagar las deudas con los proveedores de la tienda, le llevó meses y meses que la entidad le proporcionara una copia de la escritura, cuenta. La entidad no ha respondido a las preguntas de este diario.

"Primero piensas que delinques pero los bancos también se equivocaron"
La primera preocupación de Castro fue averiguar el día de la subasta, fijada para el 1 de febrero. Dado que se publica en los boletines oficiales, llegó a recibir una carta de un bufete de abogados que le ofrecían “evitar la pérdida de su vivienda”, pero que se presta a la confusión, porque utilizan una imagen con una señal de Stop, la misma que emplea en sus movilizaciones la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

“Al principio piensas que estás delinquiendo”, reflexiona Castro, “que has fracasado en la vida y acabarás bajo un puente, pero te asesoras —recurrió a la PAH— y llegas a la conclusión de que si los bancos se equivocaron y el Gobierno los tuvo que rescatar, también nosotros merecemos una ayuda”. Castro asume su “parte de responsabilidad en haber firmado la hipoteca”, pero recuerda que lo hizo en un momento en el que la familia le decía que alquilar era tirar el dinero, “ministros y Gobiernos empujaban a comprar” y el banco, “que con mi educación religiosa era gente de confianza” le decía que no se preocupara de nada.

También está pendiente de subasta Jordi Martín, de Badalona (44 años, casado y con dos hijos), que dejó de pagar la hipoteca tras una angina de pecho que le impidió volver a trabajar. “No es que no pague porque no quiero, es que no me dejan trabajar... a mí esto me va grande”, dice angustiado.

Iniciado por Smiling Jack

Apuntar también que aunque teóricamente se pueda hacer, ningún banco en su sano juicio lo hará.

Porque como la deuda viva tras la venta es incobrable, cuanto mayor sea ésta más tiene que provisionar el banco.

Y encima se arriesgan a que les obliguen a apuntar en libros el valor de compra como valor actual de la casa... mal negocio para el banco, comprar por 1€

Recordemos que para que esto suceda la subasta ha tenido que quedar desierta 3 veces, la última sin precio de salida. Si el banco se la queda por 1€ es que nadie más la quiere, ni regalada...

Iniciado por Smiling Jack

Apuntar también que aunque teóricamente se pueda hacer, ningún banco en su sano juicio lo hará.

Porque como la deuda viva tras la venta es incobrable, cuanto mayor sea ésta más tiene que provisionar el banco.

Y encima se arriesgan a que les obliguen a apuntar en libros el valor de compra como valor actual de la casa... mal negocio para el banco, comprar por 1€

Recordemos que para que esto suceda la subasta ha tenido que quedar desierta 3 veces, la última sin precio de salida. Si el banco se la queda por 1€ es que nadie más la quiere, ni regalada...