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  #1  
Antiguo 30-mar-2007, 14:15
Plusvalias-al-42% Plusvalias-al-42% está desconectado
Grandísimo miembro de la élite burbujista
 
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Vivo en Francia y en Septiembre pasado me compré un señor piso en una buena zona de Niza -Costa Azul-. Tranquilos, un piso parecido en Barcelona me hubiese costado el triple. De verdad, es alucinante. Mirad en "www.pap.fr".


Lo de España es alucinante, y las principales diferencias con Francia son dos:


a) Tributación de las plusvalías: En Francia, para que las plusvalías inmobiliarias tributen al 18% -20% para ser exactos- han de pasar 13 años. En España basta con que pasen 13 minutos -es lo que tardas en hacer dos firmitas en el Notario-. En consecuencia, en España hay un 30% de compradores que no compran para consumo propio, sino para revender. En Francia esto no pasa.



b) Restricción de oferta de crédito: En Francia la "Loi Mme. Neiertz" de 1989 contra el sobreendeudamiento hace que los bancos, al ser corresponsables, sólo conceden hipotecas a tipo fijo -3'9% el mío, 4'10 ahora a 15 años, y 4'20% a 20 años en "Crédit Agricole Côte d'Azur"-, por un plazo no superior a 25 años, y nunca sobrepasando el 30% de tus ingresos netos -tras impuestos y otras deudas preexistentes-. En consecuencia, al tener todo el mundo poco dinero que ofrecer al promotor, éste tiene que adecuarse a la demanda, y los precios son más bajos.



Dicho lo anterior, en las próximas manifestaciones por una vivienda digna deberíais pedir un par de medidas concretas que a buen seguro ayudarían:


a) Tributación de las plusvalías inmobiliarias al 43%: El 43% es el tipo marginal máximo en España. Por supuesto, si es para reinversión en vivienda habitual está exento -como en toda Europa-. Se podría establecer un período transitorio y reducciones en función del tiempo de permanencia, como en Francia -o en España en los años ochenta-.

Si quitas del mercado a ese 30% de compradores que son especuladores, no creo que durante cinco años los precios irán bajando un 30% anual -un 84% en cinco años- pero algo ayudará.

A finales de los ochenta los precios en España se duplicaron en sólo tres años, y luego no bajaron repentinamente, no hubo explosión, y eso fue porque nadie de los compradores lo hizo para revender, pues en aquella época las plusvalías inmobiliarias tributaban en base imponible -el tipo marginal máximo era 56%-, sólo estaban exentas al cabo de 22 años, y para tributar al 18% -20%- habían de pasar 18 años.



b) Modificación de la Ley Hipotecaria: Prohibir que se pueda hipotecar la vivienda habitual para garantizar un préstamo superior a 20 años y que no sea a tipo fijo.

En España cualquier español puede comprar el Palacio de La Zarzuela. Sólo tiene que ir a su banco a recoger la ampliación de su hipoteca. En Francia esto no pasa -por esto los extranjeros ya no pueden comprar en España, porque no tienen la facilidad de acceso al crédito que tienen los españoles.

Hace 10 años mis hermanos compraron un piso en Sant Cugat -al lado de Barcelona-. Cómo a todo el mundo en aquella época el banco no les pudo dar más que una hipoteca a 20 años a 166.000 ptas/mes que, al tipo de interés de ese momento, era un préstamo de 20 millones de pesetas. Y todos esos pisos los tuvieron que vender a todo el mundo por 20 millones de pesetas .

Diez años después los promotores inmobiliarios los siguen vendiendo al mismo precio: Todo lo que te ha podido dar el banco. Y a todos los compradores el banco les ha dado casi lo mismo: 50 millones de pesetas, que son 1.000 Euros al mes, pero a 40 años, y al tipo de interés actual, son 300.000 euros.


En España la subida de los precios no es por falta de oferta de suelo sino por cierto exceso de demanda -hay un 30% de demanda que no es para uso propio sino para revender tributando sólo al 18%- y por sobreoferta de liquidez prestada por los bancos.


Insisto, si en las manifestaciones por una vivienda digna pedís que las plusvalías inmobiliarias pasen a tributar al 43%, estaréis empezando a romper la burbuja -que la hay, no como en 1989 en el que nadie compró por motivos fiscales-.

....hay alguien por ahí que pueda explicar cuál es la situación en otros países?

Buen finde,

PV-al-42%


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  #2  
Antiguo 30-mar-2007, 14:36
jotace jotace está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los grandísimos gurús burbujistas
 
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Alucinante lo de Francia. Con las leyes en contra de los especuladores siempre sale beneficiado el mercado. Aquí en el 96 el PP cambió la ley. Si antes vendías en unos 12 años desde la compra la tributación era incluso cero ya que la plusvalía desaparecía un 10% cada año.
Ahora vendas cuando vendas tienes el tipo único después de pasar por unos coeficientes. Creo que esa modificación no benefició mucho al mercado además de ser una subida de impuestos encubierta.


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  #3  
Antiguo 30-mar-2007, 14:49
Bobojista Bobojista está desconectado
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La misma página en Español me ha encontrado estos precios...

http://www.pap.fr/sp/immobilier/offr...=&Site_Extern=


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  #4  
Antiguo 30-mar-2007, 14:55
llaveenmano llaveenmano está desconectado
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Aquí en Suecia el 30%


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  #5  
Antiguo 30-mar-2007, 15:05
mac1929 mac1929 está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Completamente de acuerdo. Está claro que las claves de actuación son dificultar la especulación y reducir la capacidad crediticia.

Pero claro... a ver quien es el majo que lo hace. En lugar de eso prefieren crear VPOs. De esta forma contentan a todos. Los constructores construyen a todo ritmo, de hecho construyen más. Los pro-pepitos aguantan esperanzados las VPOs que nunca llegan hasta que deciden meterse en una casita normal de 60 kilos.

Esto es un gran engaño, todos lo sabemos. La pregunta es ¿se va a solucinar? ¿cuando y como?

Mi esperanza es que el mercado ajuste por si mismo, y creo que sería bueno pasar un par de años dificiles, con PIB bajo y aumento del paro, solo asi podríamos exigir con visos de éxito una normativa más restrictiva para evitar esa situación en un futuro.

Lo que tengo bastante claro es que la solución no va a comenzar de forma voluntaria.


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  #6  
Antiguo 30-mar-2007, 15:30
Exilium Exilium está desconectado
Cuñado ninja
 
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En Bélgica, la verdad es que no se a como tributan las ganancias por bienes mobiliarios; lo que sí se es que cada vez que compras un piso, tienes que pagar un 19% de IVA por la transacción, por lo que la reventa y el extraperlo inmobiliario de Ehpaña no tienen lugar. Además, las hipotecas también están limitadas a 20 ó 25 años, y por un 30% del salario... Vamos, como en todo el primer mundo...


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  #7  
Antiguo 30-mar-2007, 16:02
Bender Bender está desconectado
Multinick Premium
 
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Ojo con lo de subir la tributación porque es un arma de doble filo.

Hasta donde yo se, una de las medidas que tomó el gobierno japonés durante su gigantesca burbuja inmobiliaria fué un endurecimiento de las cargas fiscales a la compraventa de vivienda, con el bienintencionado fin de frenar la especulación. El efecto, sin embargo, fué el contrario: muchos vendedores retiraron las viviendas del mercado para esperar y esquivar hasta cierto punto estas medidas, con lo cual la oferta se estranguló más aún e hizo subir los precios aún más vertiginosamente.

Por supuesto, a la larga, eso sólo contribuyó a empeorar el pinchazo final.


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  #8  
Antiguo 30-mar-2007, 16:14
>> 47 << >> 47 << está desconectado
ir-
 
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Iniciado por Bender
una de las medidas que tomó el gobierno japonés durante su gigantesca burbuja inmobiliaria fué un endurecimiento de las cargas fiscales a la compraventa de vivienda, con el bienintencionado fin de frenar la especulación. El efecto, sin embargo, fué el contrario: muchos vendedores retiraron las viviendas del mercado para esperar y esquivar hasta cierto punto estas medidas, con lo cual la oferta se estranguló más aún e hizo subir los precios aún más vertiginosamente.

Por supuesto, a la larga, eso sólo contribuyó a empeorar el pinchazo final.

Excelente apunte: ¿y si hubiesen cosido a impuestos la acaparación especulativa, que no demuestra ser primera residencia de nadie de la familia, ni de alquiler?

¿No se hubiese incentivado más las ganas de alquilar o vender, a mantener los pisos cerrados esperando que la necesidad los vaya encareciendo aunque se les multiplicasen los impuestos?

Me parece éste uno de los empujoncitos indispensables para evitar la generación de nuevas burbujas de precios. Por cada piso que se alquilase a precio asequible, el propietario pagaría menos impuestos que por mantenerlo acaparado y sin uso, y habría menos candidatos a comprar, con lo que los precios tendrían que bajar doblemente por esas dos razones:

-descenso de candidatos a comprar si el alquiler acaba siendo más asequible
-presión fiscal sobre un derecho no acaparable con el que no se ha poder especular constitucionalmente.

Última edición por >> 47 <<; 30-mar-2007 a las 16:18


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  #9  
Antiguo 30-mar-2007, 16:37
Inconnue Inconnue está desconectado
Querido forero
 
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Yo quitaría las bonificaciones por compra de vivienda, las pondría por hijos. Pero no al estilo de Alemania (alguien comentó lo bien que vendrían esos 25000 euros para hipotecas) sino mes a mes.


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  #10  
Antiguo 30-mar-2007, 16:44
peñadelaguila peñadelaguila está desconectado
Decorador estilista
 
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Pues claro que hay un montón de medidas para evitar la especulación, el problema es que los que mandan en este país (bancos, constructoras, oligarcas locales,etc..) no les viene bien y sus lacayos, PPSOE lo tienen muy contraladito...habéis oido que estudien este tipo de medidas???


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