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  #1  
Antiguo 29-mar-2007, 02:22
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
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En el hilo de El Paleto, reallife preguntaba

Me vais a perdonar, llevo bastante tiempo leyéndoos, pero es que tengo una duda existencial básica que me corroe el alma (casi ná), así que permitidme que abuse de vuestra más que demostrada sabiduría para que me aconsejeis.

Antecedentes de hecho: divorcio con disolución de gananciales con venta de vivienda incluida en junio de 2006. Después de pagar la hipoteca que gravaba la finca y partiendo por mitad, me corresponden 12 millones de los antes. Los guardo e invierto en fondos. Vendo en octubre un privativo y me corresponden 7 millones más. O sea, tengo 19 millones, he cambiado mi coche, tenía un renault 5 de 18 años, que ya ni palante ni patrás. Me he gastado un millón en el coche nuevo y financio 4500 euros. Ya me quedan 18 millones pero he conseguido ahorrar 3600 euros.

He visto un piso de segunda mano que vale 150000 euros de 86 metros cuadrados, está bastante bien para entrar, dos hab., dos baños, cocina amueblada con electrodomésticos incluidos, no os canso, sólo tengo que amueblar el comedor y el dormitorio de matrimonio.

El caso es que necesito 52000 euros de hipoteca, ya incluidos gastos de notaría, hipoteca, escrituras y los 4500 euros del coche.Todo. Mi sueldo es de 1300 euros netos mensuales, conmigo vive mi hijo de 5 años.

El del banco me dice que sin problemas, la vivienda la tasan en 150000 euros, me dan un +0,40 euribor. Les digo que a 20 años, y dicen que me sale una cuota de 337 euros mensuales. Sé que va a subir el euribor, eso lo tengo clarísimo. Quiero ir a otros bancos a preguntar por el tipo de interés mixto.

¿Qué hago? ¿Soy una PEPITA? El piso no lo quiero para especular sino para vivir en él. Además, el alquiler por la zona está entorno a los 400 mensuales o más y si no invierto en vivienda habitual, Hacienda me sopla el 18% de la ganancia patrimonial.

Ufffffffffff, qué hago, necesito un empujoncito, hacia adelante... o hacia atrás.

Muchas gracias a [email protected]

A lo que juan diego respondía

Yo creo que con esa cuota 337/1300=25 %,de tu sueldo ,no eres PEPITA, y esta bien o muy bien si en el alquiler te vas a gastar 400.

Por otro lado esta la solidez de tu curro, pero de perderlo el problema lo tendrias igual de alquiler, que con hipoteca.(aunque claro con el alquiler, tendrias tu la pasta ,en el banco!!-aunque como matizas hacienda te soplara el 18% o 20 %?)

Con la hipoteca,de necesitar la pasta, tendrías que vender el piso, pagar tu deuda hipotecaria y te quedarias el resto, en principio, mucho tendria que caer para que de 150000, no le sacarás los 52000 €+ un dinerillo(tampoco especules mucho, dinerillo = 23.000 €,con bajadas del 50% ;analisis burbujil casi de máximos.)

Otra opción seria ver como respira esto,especialmente si por donde quieres vivir, hay mucho cartel en venta, y considerás que los precios se han desorbitado, entonces podías hacer un planteo, de un año o dos de alquiler, haber que pasa, y decidir la compra antes del segundo año,y que haciend te pegué el sablazo-(creo que tienes dos años-informate!)

Cada caso es un mundo, evalua tus riesgos, y tu capacidad de actuación o preferencias, en cada uno de los casos y decide.

Suerte y saludos



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  #2  
Antiguo 29-mar-2007, 02:50
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
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Discrepo del análisis que hace Juan Diego. Por curiosidad he hecho el análisis de inversión comparando la compra y el alquiler con los datos que tú has proporcionado. La idea es comprobar cómo habría de evolucionar el precio de la vivienda para que fuera más rentable comprar ahora que esperar alquilando un tiempo para ver qué ocurre.

A primera vista es obvio que las ventajas de la compra son fiscales. El hecho de que no debas pagar el 18% del beneficio. A groso modo son 12.000 euros. Creo que podremos despreciar la reducción por adquisición de primera vivienda porque sólo es aplicable para la fracción del valor del piso que fuera superior a la vivienda anterior, y después del divorcio imagino que habrás optado por uno más barato. Podría estar equivocado, pero en el peor de los casos esa reducción habría que compensar 3000 euros, no más.

He hecho un análisis a dos años vista. Lo que buscamos es comprobara qué variación del precio de la vivienda hace que alquilando nos ahorremos esos 12.000 euros. De esa manera sabremos que para incrementos iguales o inferiores del precio de la vivienda es mejor alquilar.

En la columna de la izda. están los parámetros. Precio del piso, costes del propietario (comunidad, principalmente), etc... Jugando con la depreciación real y el plazo de compra después de alquilar (de manera que la cuota se quede igual que la que tendrías hoy en día si compras después de dos años) se comprueba que:

Si el piso que piensas comprar a día de hoy no sube su precio más de un 0,85% nominal en los próximos dos años sales ganando si esperas de alquilada durante ese tiempo. Dependiendo de dónde vivas y teniendo en cuenta que las bajadas de precio ya han comenzado a producirse en las grandes ciudades yo diría que es una apuesta bastante segura.

El motivo principal es que puesto que ya tienes un buen capital ahorrado, los intereses que te generan te permitirán dentro de dos años pedir una hipoteca por dos millones menos. Y eso aún cuando el alquiler sale 40 euros más caro que la cuota que tendrías a día de hoy y se limaría un poco tus ahorros. Eso implica no sólo que pagas menos intereses, sino que acabarías de pagar antes la hipoteca y por tanto el año adicional de cuotas que pagarías comprando hoy hay que contabilizarlo como un coste, o tal y como está en la hoja de cálculo, en positivo en la alternativa del alquiler.

En suma: Si piensas que los pisos no subirán más de un 0,85% en los próximos dos años, alquila. Si no, compra.

Saludos,
Juan.
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Última edición por toledo; 29-mar-2007 a las 02:59


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  #3  
Antiguo 29-mar-2007, 03:00
juan diego juan diego está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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Tarde, Toledo ya se la ha traido....

y donde este un analisis que se quiten opiniones...


saludos


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  #4  
Antiguo 29-mar-2007, 09:48
amadeus amadeus está desconectado
Himbersor
 
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Juan ,veo que te has trabajado una hoja con macros incluidas.

Enhorabuena!!

¿podrías compartirla con el foro? (evitaríamos pesados como los que todos tenéis en mente argumentando gilipolleces)


Abrazo


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  #5  
Antiguo 29-mar-2007, 10:20
jofrean jofrean está desconectado
Gran Tageador
 
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Iniciado por toledo

El motivo principal es que puesto que ya tienes un buen capital ahorrado, los intereses que te generan te permitirán dentro de dos años pedir una hipoteca por dos millones menos. Y eso aún cuando el alquiler sale 40 euros más caro que la cuota que tendrías a día de hoy y se limaría un poco tus ahorros. Eso implica no sólo que pagas menos intereses, sino que acabarías de pagar antes la hipoteca y por tanto el año adicional de cuotas que pagarías comprando hoy hay que contabilizarlo como un coste, o tal y como está en la hoja de cálculo, en positivo en la alternativa del alquiler.

No acabo de entender. Si tiene 108.000 euros ahorrados, invirtiéndolos al 4%, en dos años obtendría unos 8.800 euros. Pero en esos dos años tendría que pagar 9.600 de alquiler, con lo cual de donde saca para pedir una hipoteca por dos millones menos?? Eso además de que perdería la exención por reinversión. Yo en este caso la única duda que tendría es si dentro de dos años va a encontrar algo a mejor precio, pero vamos 150.000 euros no me parece un precio muy pasado.


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  #6  
Antiguo 29-mar-2007, 10:36
Newclo Newclo está desconectado
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Los anállisis numericos los veo bien hechos, pero son muchas la incertidumbres.
Yo personlamente, esperaría al verano de 2008, a ver si se aprecia la crisiso u nas bajadas generalizadas. Cualquier acción ahora, con la desinformación que hay previa a las elecciones, me parece equivocado. Aunque reconozco que mi análisis es poco profundo.


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  #7  
Antiguo 29-mar-2007, 10:39
Newclo Newclo está desconectado
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Abusando de la confianza de El Paleto, pego aquí su respuesta

Iniciado por El paleto
Diecinueve millones bien diversificados en distintas inversiones, incluyendo letras del tesoro te dan sobrados para pagar un alquiler. Ten en cuenta que el promedio de rentabilidad de inversiones conservadoras andará en el 4%, y la inflación poco más del 2. Eso quiere decir que le estás siempre ganando dinero a lo que ya tienes.

Además, de lo que pagas de hipoteca la mayoría son intereses, es decir, estás tirando el dinero, mientras que alquilando consigues ahorrar, puesto que además de no pagar esos intereses (y otros gastos abusivos en la combra de una vivienda) los pepitos te están pagando (vía inversiones diversificadas en fondos, etc.

Además, lo peor de todo es que los pisos están bajando de precio, y poco a poco te irás dando cuanta que lo que has comprado cada vez vale menos. Independientemente de que lo quieras para vivir, al menos yo, que he tenido que estirar mucho el dinero en otro tiempo, estoy acostumbrado a hacerlo todo con criterios de rentabilidad. Es decir, es patético que compres algo ahora y cada vez vayas viendo que vale menos, mientras que el dinero que tenías cada vez te daba más.

Eso por no hablar de las previsiones futuras, ya que la burbuja hace tan solo un año que ha estallado. Este razonamiento toma fuerza conforme pasa el tiempo, porque el ansia pepitil hace que tu dinero cada vez valga más, y tu piso cada vez valga menos, y encima conforme pasan los años cada vez vas pagando más, hasta niveles estratosféricos tal y como va el euribor. Por todo ello, y de verdad no lo digo bajo la perspectiva del jovencito ansioso de casa (puedo comprarme un chalet, adosado o piso) de lo mejorcito en la ciudad donde vivo, y sin embargo, vivo de alquiler. Si bien todos me criticaban al principio, cuando vendí mi piso para irme de alquiler, ahora me río yo de ellos. Las variables que en el 2005 estaban siguiendo una tendencia, ahora se han dado la vuelta.

Por ello, querida amiga, y con todas las reservas que debe darte el consejo de un desconocido, mi consejo es que si no compras (fijate lo que decían los de tecnocasa, que la oferta cada vez es mayor) el tiempo irá a tu favor. Seguirás teniendo la pasta, ésta te rentará más que la inflación, el piso que ibas a comprar cada vez valdrá menos, y te evitarás pagar por él unos intereses y comisiones abusivos. Así que aguanta, uno o dos añitos, ahorra dinero, y te reirás luego.



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  #8  
Antiguo 29-mar-2007, 12:37
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Agradeceros ante todo vuestras opiniones y consejos, sois muy amables, de verdad.

Pediros igualmente disculpas por haberme metido en medio de una conversación sin haber creado un tema nuevo, pero como iba de pepitos, ahí me metí. Procuraré no hacerlo de nuevo.

Ufff, diversas opiniones que habrá que valorar. Y sobretodo, estudiar la gráfica de Toledo, que me parece muy interesante. Creo, no lo sé, que puedo optar por esperar hasta mayo/junio de 2008 para comprar sin que Hacienda se lleve el porcentaje del incremento patrimonial, son dos años los que te dan para invertir en vivienda habitual desde el momento de la venta.

Otra cosa que no he comentado es que hice la devolución de las deducciones practicadas por adquisición de vivienda habitual a Hacienda, por lo que creo que, aunque la vivienda que compro es de inferior valor a la que tenía tengo derecho a volver a deducirme por adquirir vivienda habitual.

No sé, la opción más rentable y sensata sería esperar a 2008, pero en mi zona todavía no se aprecia el estallido de la burbuja todavía, no hay muchos carteles de Se vende y todavía se sigue construyendo. Es un ciudad industrial del sur de Córdoba. La industria genera aquí mucho empleo y las personas de localidades vecinas vienen aquí a trabajar.

Esperaré, estoy de okupa en casa de mis tías, viudas y sin hijos, y puedo ahorrar, pero por otro lado no quiero "aprovecharme" más de ellas, bastante me han ayudado ya. Por el empleo, estoy indefinida, pero eso hoy en día no es indicativo de nada, pero tendría opción a otro empleo como mínimo, el de un familiar concretamente.

De nuevo, muchas gracias a todos, me habéis dado más criterios para evaluar mi situación.


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  #9  
Antiguo 29-mar-2007, 19:55
toledo toledo está desconectado
Forobodero
 
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Amadeus: adjunta va la hoja de excel con los datos actualizados de Reallife. Para que los botones y el cálculo de la gráfica funcionen hay que habilitar las macros en los ajustes de seguridad. Se puede jugar con las variables sin habilitar las macros de todos modos también.

jofrean: Mi explicación era errónea. No me di cuenta de que en la compra incluyo gastos de propietario de 90 euros. Puesto que la cuota salen 360, si al comprar te puedes permitir pagar 360+90=450, se entiende que alquilando puedes ahorrar al menos 50 euros al mes. Esos 50 euros adicionales al mes durante dos años son los que hacen (junto con los intereses que cobras al invertir el dinero del que se dispone ahora) que haya que pedir un préstamo más pequeño más tarde.

reallife: En el adjunto va la hoja de cálculo utilizando los datos adicionales que das. Puesto que dispones todavía hasta verano del año que viene para pagar por el incremento patrimonial, no hay que asumirlo como coste de alquilar durante ese tiempo. Además, puesto que como dices devolviste la reducción de hacienda, entiendo que es lícito que abras una cuenta ahorro vivienda. Siendo así, la fiscalidad de alquilar puede ser igual a la de comprar si dispones de un extra para ir ahorrando (además en ese casa todavía sale más positivo alquilar).

Con esos datos y a 16 meses vista resulta más favorable alquilar siempre que la vivienda no incremente su precio más de 1,86% nominal anual. Tú tendrás que ver si crees que ocurrirá o no. Personalmente a mí no me cabe duda de que para el verano del año que viene podrás conseguir mejores precios que hoy, aunque se trate un pueblo de Córdoba.

Saludos,
Juan.
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  #10  
Antiguo 29-mar-2007, 20:19
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Gracias de nuevo, creo que hablaré con gente que conozco por aquí y que me dirán si creen que las viviendas subirán o no el 1,85 nominal que comentas, en cuyo caso me esperaré al año que viene.

Pero en ese caso, creo que mis tías no van a dejar que me marche y me quedaré de okupa un poco más, aunque eso suponga pérdida de intimidad, así también me ahorro el alquiler y contribuiría "solo" en los gastos generales de la casa.

El archivo me viene estupendo, lo dejo grabado en el pc (jejeje).

Lo de la cuenta vivienda no lo veo tan claro prefiero en interés a plazo fijo, en algún sitio me dan el 4% aunque a la ganancia haya que descontarle el 18%.

Muchas gracias de nuevo y saludos afectuosos.


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