¿Como hemos llegado a esto?. Yo sinceramente no me entra todo este papeleo en la cabeza. Esto lo he recogido del blog,

Todo lo que se debe saber para construir una casa
Y es que entre el que hizo el blog y varios profesionales de la construcción no se ponen ni de acuerdo entre ellos.
Es interesante ver el blog y los comentarios que en el se escribe.


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Todo lo que se debe saber para construir una casa
Desear cambiar de vivienda es fácil, lo difícil es saber cuáles son los pasos que hay que dar para hacerlo de forma correcta.


Antes de nada…

Dirigirse a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno (6 – 7% del valor del terreno)

Escriturar el terreno ante un Notario (510 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 €)


Papeleo indispensable

Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:

Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.

El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.

Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topográfico (300/450 €)

El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico (550/900 €) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.

Otro documento, obligatorio des de 1997, es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud (420 €). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.

El Seguro de Garantía Decenal (6000 €) es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).


Imaginando la futura casa

En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.

Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (EDITO 15.000 €). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos.

Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecución).

Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).



Materializar un sueño

Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.

Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.

El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.

Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.


¡Bienvenido a su hogar!

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación (175 €, variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.

Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 €). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5 – 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 €). ¡Y a disfrutar de su nueva casa!

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En su mayoría trámites burocráticos que no aportan nada más que gastos y mordidas.

El papeleo para la construcción de una casa unifamiliar se debería limitar a un proyecto de ejecución de la parte estructural del edificio, (la que es peligrosa) y un seguro de responsabilidad por daños a agentes externos a la obra. Todo ello obviamente siguiendo unas tipologias definidas por el puto hay-untamiento y con la obtención de una licencia de obras que debía de ser gratuita o casi.

A partir de ahí todo lo demás es morralla sacacuartos que tiene su sentido si se hace de forma voluntaria pero no de forma obligada.



Y sé lo que es un estudio geotécnico y extrapolando datos de la población en que se ubique la vivienda y salvo casos muy muy peculiares y algunas zonas geográficas muy concretas, para unifamiliares también es prescindible.

Me reitero, sacacuartos perfectamente prescindible. Para alimentar el sistema.

La obra más reciente que conozco de casita cerca de Barcelona (a 70km) ha salido por 200.000 eur los 100m2. A eso hay que añadir 200.000 eur de la parcela.

Edito: Casa para vivir, no segunda residencia, lo menciono por el tema calidades.

La normativa es cada vez mas exigente, seguro decenal, instalación de agua sanitaria calentada mediante panel de energia solar....
Yo hice mi casa(2.010) sin tanto papeleo y con mis propias manos sin ser albañil.
(Ya abri un hilo en su día).

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Si esta claro que si te la pones a hacer tu mismo puedes tardar 2 años, en vez 20 pagandola con dinero, pero a los politicos no les interesa que tardes solo 2 años puediendo tenerte de exclavo 20 años, por eso hay tantos obstaculos burocraticos.

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Es infinitamente más sencillo que eso.

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Una casa se puede hacer en menos de un año. Depende de la casa, claro. Hablo de una persona, con el contrato temporal de cuadrillas de 2-3 personas.

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Lo interesante, caro y difícil es conseguir que te dejen construir en tu propio terreno.


Estructural o técnicamente una casa unifamiliar de una planta es un tontería la podría hacer cualquiera medianamente espabilado.

En la zona donde vivo hay muchas casas construidas por los propietarios.

Es una zona donde viven muchos profesionales de la construccion ( albaniles, electricistas, fontaneros...).
Ademas se ayudan unos a otros; el otro dia me comentaba una amiga que su marido va todos los sabados a ayudar a un amigo a construir su casa.
Este amigo a su vez les ayudo a ellos cuando construyeron la suya ( peazo casa, por cierto ).
La casa en la que vivo tambien fue construida por el propietario.