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  #21  
Antiguo 27-mar-2007, 21:23
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Marai
A la hora de descontar las novaciones hay un problema y es que las novaciones que publica el INE corresponden a hipotecas para vivienda, fincas rústicas y otras fincas urbanas. Por lo que el resultado que se obtiene no es exacto Este mes, por vez primera, el INE ha publicado las novaciones correspondientes exclusivamente a vivienda urbana, un total de 19.660 que suponen un aumento del 37% respecto a Enero de 2006. Además de este fallo, está el hecho de que no todas las hipotecas nuevas corresponden a una nueva compraventa. Esto se deduce de la comparación entre las transacciones del M de V (basadas en hipotecas principalmente) con los datos
de hipotecas "nuevas" del trimestre correspondiente.

No estaría de más que el INE se molestara publicar todos los datos relativos a hipotecas y novaciones desagregados de acuerdo con el tipo de inmueble. No les costaría nada pero no parece que tengan interés ni que nadie les solicite que lo hagan de esa manera por muy sorprendente que parezca.

Me retracto. Si que dan los datos desagregados. Lo estaba haciendo mal. Aquí van las mismas gráficas pero con los datos exactos. Todo corresponde a viviendas urbanas:



Última edición por Marai; 27-mar-2007 a las 22:08


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  #22  
Antiguo 28-mar-2007, 13:06
titito titito está desconectado
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Iniciado por Marai
Me retracto. Si que dan los datos desagregados. Lo estaba haciendo mal. Aquí van las mismas gráficas pero con los datos exactos. Todo corresponde a viviendas urbanas:



Gracias, Marai. Esto ya parece que cuadra un poco más.

Sin embargo hay un tema que me interesa y es... ¿es posible que después de una refinanciación (de las brutales con cambio de entidad, etc), se incremente en una unidad el número de hipotecas canceladas y en otra unidad el número de nuevas hipotecas sin aumentar el número de novaciones?.

Lo digo, porque si esto fuera así. Quizá el descenso en el número de nuevas hipotecas reales sería mayor. Me ampara el dato de que las cancelaciones tb han aumentado en Enero respecto al año anterior.


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  #23  
Antiguo 28-mar-2007, 14:43
munozo munozo está desconectado
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Iniciado por titito
Gracias, Marai. Esto ya parece que cuadra un poco más.

Sin embargo hay un tema que me interesa y es... ¿es posible que después de una refinanciación (de las brutales con cambio de entidad, etc), se incremente en una unidad el número de hipotecas canceladas y en otra unidad el número de nuevas hipotecas sin aumentar el número de novaciones?.

Eso se produce y mucho. Es decir, un pepito quiere refinanciar y lo primero es ir a su banco. Si el banco le da una solución está se plasma en una novación de su hipoteca. Según los datos de Marai las novaciones suman dentro de las nuevas hipotecas constituídas ¿estáis seguros de esto?

Bien, supongamos que el pepito recibe malas noticias de su banco, y este no le refinancia. O bien es tan necio que en lugar de ir a su banco acude primero a una empresa de reunificación de deudas. Estas empresas lo que hacen es lanzar paquetes de hipotecas a sus clientes habituales, es decir, llaman a los directores de sucursales que tienen y negocian con ellos una o varias nuevas hipotecas.

La entidad financiera nunca aceptará ser la segunda hipoteca, lo que hacen es cancelarlo todo y crear una nueva hipoteca, cancelando previamente todos los préstamos al consumo y la antigua hipoteca.

Por tanto, las empresas de reunificación de deudas generan nuevas hipotecas y nuevas cancelaciones.

MI duda es si las novaciones suman tambien como nuevas hipotecas ¿estáis seguros de ello?


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  #24  
Antiguo 28-mar-2007, 20:12
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Tengo mis dudas sobre toda esta historia.
¿Son hipotecas destinadas a adquisición de vivienda habitual?
Si no me equivoco, las series no coinciden.
Puede deberse al aumento del stock sin vender: construyo, necesito dinero para pagar, hipoteco la finca con esperanzas de vender y subrogar.

Última edición por Deadzoner; 28-mar-2007 a las 20:15


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  #25  
Antiguo 28-mar-2007, 21:20
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por titito
Gracias, Marai. Esto ya parece que cuadra un poco más.

Sin embargo hay un tema que me interesa y es... ¿es posible que después de una refinanciación (de las brutales con cambio de entidad, etc), se incremente en una unidad el número de hipotecas canceladas y en otra unidad el número de nuevas hipotecas sin aumentar el número de novaciones?.

Lo digo, porque si esto fuera así. Quizá el descenso en el número de nuevas hipotecas reales sería mayor. Me ampara el dato de que las cancelaciones tb han aumentado en Enero respecto al año anterior.

Según mis cálculos entre un 10% y un 20% de las hipotecas nuevas no se corresponden con compraventas. Algunas de ellas pueden estar asociadas a la cancelación de una hipoteca anterior. Otras pueden ser segundas hipotecas sobre un mismo inmueble. Lo que tu supones puede ser completamente acertado. Las cancelaciones aumentaron un 4,2% en enero y parte de esas cancelaciones pueden estar asociadas al aumento de hipotecas nuevas sobre vivienda urbana. Los datos que publica el INE no permiten comprobarlo.

Última edición por Marai; 28-mar-2007 a las 21:25


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  #26  
Antiguo 28-mar-2007, 21:21
Prada Prada está desconectado
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A ver si podemos llegar a las conclusiones finales

http://diariosur.hoyinversion.com/no...703271017.html

"En cuanto al conjunto de las hipotecas, que incluyen también las de fincas rústicas y urbanas (oficinas, viviendas y locales comerciales), el importe medio de estos préstamos alcanzó los 166.626 euros, el 14,8 por ciento más que en enero de 2006 y un 1,5 por ciento superior al registrado el pasado diciembre.

Según el INE, en el mes de enero se constituyeron un total de 181.296 hipotecas nuevas sobre todo tipo de fincas, lo que supuso un incremento interanual del 5,2 por ciento. De éstas, 126.266 servían para financiar la compra de una vivienda, un 1,7 por ciento más que doce meses antes.

Así, el valor de las hipotecas constituidas sobre vivienda superó los 18.603 millones de euros, un 15,1 por ciento más que en enero de 2006. Para todo tipo de fincas urbanas, el montante total superó los 28.741 millones de euros en enero, lo que supuso un incremento interanual del 22 por ciento."


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  #27  
Antiguo 28-mar-2007, 21:28
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
Tengo mis dudas sobre toda esta historia.
¿Son hipotecas destinadas a adquisición de vivienda habitual?
Si no me equivoco, las series no coinciden.
Puede deberse al aumento del stock sin vender: construyo, necesito dinero para pagar, hipoteco la finca con esperanzas de vender y subrogar.

titito da la pista sobre lo que puede estar pasando. Quizás un número creciente de las hipotecas nuevas que se firman no corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Como los datos de transacciones del ministerio de vivienda se basan principalmente en los de hipotecas, las diferencias trimestrales entre unos y otros indicarán si eso es cierto.


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  #28  
Antiguo 28-mar-2007, 21:42
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Prada
A ver si podemos llegar a las conclusiones finales

http://diariosur.hoyinversion.com/no...703271017.html

"En cuanto al conjunto de las hipotecas, que incluyen también las de fincas rústicas y urbanas (oficinas, viviendas y locales comerciales), el importe medio de estos préstamos alcanzó los 166.626 euros, el 14,8 por ciento más que en enero de 2006 y un 1,5 por ciento superior al registrado el pasado diciembre.

Según el INE, en el mes de enero se constituyeron un total de 181.296 hipotecas nuevas sobre todo tipo de fincas, lo que supuso un incremento interanual del 5,2 por ciento. De éstas, 126.266 servían para financiar la compra de una vivienda, un 1,7 por ciento más que doce meses antes.

Así, el valor de las hipotecas constituidas sobre vivienda superó los 18.603 millones de euros, un 15,1 por ciento más que en enero de 2006. Para todo tipo de fincas urbanas, el montante total superó los 28.741 millones de euros en enero, lo que supuso un incremento interanual del 22 por ciento."

En este hilo estamos intentando desgranar los datos un poco más allá de las comparaciones más sencillas. Yo me fijo en las hipotecas para vivienda excluyendo novaciones porque creo, seguro, que ese dato se aproxima mucho más a las verdaderas transacciones de vivienda. En ese caso, vemos que respecto a enero de 2006 hay un descenso de "hipotecas nuevas" en enero de 2007 del 2,9%. Además, como otros dos foreros han indicado, las hipotecas nuevas tampoco están necesariamente asociadas a una transacción y muchas de ellas corresponden a refinanciaciones o cambios que incluyen la cancelación de una hipoteca anterior o son segundas hipotecas. La idea es que puesto que las novaciones han aumentado tanto (un 37% interanual), es posible pensar que este otro tipo de operaciones también han aumentado mucho, por lo que la reducción del número de hipotecas realmente asociadas a una transacción puede ser todavía mayor. Extrapolando los datos de aumento de novaciones a un hipotético aumento de hipotecas nuevas no asociadas a compraventa me sale, (aunque esto es totalmente especulativo) que las transacciones de compraventa con hipotecas en enero de 2007 fueron un 10% menos que en enero de 2006.

¿Me sigues?

Ese dato resulta ser muy diferente al análisis que has posteado.

salud!

PD: los datos, y las manipulaciones que hago.

Enero 06: 109.819,00 hipotecas vivienda urbana - novaciones. De esas, aprox,. un 15% no corresponden a una compra real = 16.473 aprox. Compras reales (aprox) = 109.819,00 - 16.473 = 93.346 (aprox)

Enero 07: 106.566,00 hipotecas vivienda urbana - novaciones. como las novaciones en V. urbana ascendieron un 37%, si suponemos que algo parecido ocurrió con las operaciones con hipotecas nuevas que no corresponden a una compra real. Nuevas hipotecas no compra = 16.473 *1,37 = 22.568. Compras reales (especulativo) = 106.566 - 22.568 = 83.998, un 10% menos que en enero de 2006.

Última edición por Marai; 28-mar-2007 a las 22:20


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  #29  
Antiguo 28-mar-2007, 21:55
titito titito está desconectado
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Iniciado por Marai
titito da la pista sobre lo que puede estar pasando. Quizás un número creciente de las hipotecas nuevas que se firman no corresponden a verdaderas operaciones de compraventa. Como los datos de transacciones del ministerio de vivienda se basan principalmente en los de hipotecas, las diferencias trimestrales entre unos y otros indicarán si eso es cierto.

Es que realmente es todo muy complejo:
-) no todas las viviendas que se compran se hacen mediante hipoteca
-) no todas las hipotecas se hacen para comprar una vivienda (existen las tetas y los coches)
-) hay hipotecas que se cancelan y se abren en nuevo banco y no entran dentro de las novaciones
-) hay novaciones con cambio de titular, en las que se supone que ha habido compraventa
-) ...

Igual es mejor quedarnos con el dato del colegio de registradores que con el de nuevas hipotecas... y dejar este sólo para ver que cómo sube su volumen. Hay tanto ruido, que sacar conclusiones de aquí es como poner a king-kong a llamar por el movil: pulsa todas las teclas a la vez.


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  #30  
Antiguo 28-mar-2007, 22:08
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por titito
Es que realmente es todo muy complejo:
-) no todas las viviendas que se compran se hacen mediante hipoteca
-) no todas las hipotecas se hacen para comprar una vivienda (existen las tetas y los coches)
-) hay hipotecas que se cancelan y se abren en nuevo banco y no entran dentro de las novaciones
-) hay novaciones con cambio de titular, en las que se supone que ha habido compraventa
-) ...

Igual es mejor quedarnos con el dato del colegio de registradores que con el de nuevas hipotecas... y dejar este sólo para ver que cómo sube su volumen. Hay tanto ruido, que sacar conclusiones de aquí es como poner a king-kong a llamar por el movil: pulsa todas las teclas a la vez.

Estoy de acuerdo contigo en que el indicador de los registradores probablemente es más fiel a la realidad inmobiliaria que el de las hipotecas, pero tiene el inconveniente de que es más atrasado todavía. Respecto a las compras sin hipoteca (o con hipotecas extranjeras), creo que pueden ignorarse sin problemas. Respecto a las novaciones con cambio de titular, también son poco relevantes en cuanto a número y no todas ellas estarán asociadas a compraventa (p. ejemplo si el titular pasa a ser un pariente).

Si no me equivoco demasiado en las aproximaciones que hago, la burbuja tiene ya las primeras banderillas puestas.

Última edición por Marai; 28-mar-2007 a las 22:24


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