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  #1  
Antiguo 26-mar-2007, 20:28
Rominger Rominger está desconectado
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Hola.

Llegué hace poco a este foro y me gustaría compartir con vosotros mi opinión sobre el nivel de precios de la vivienda en España y su "sostenibilidad" (término que he empezado a escuchar recientemente en boca de algunos colegas míos del Banco de España).

La razón principal de la escalada de precios de la vivienda es bancaria. Y se explica de manera muy simple.
¿Por qué los pisos tienen los precios que tienen? Porque la gente puede pagarlos.
¿Por qué la gente puede pagarlos? Porque alguien les da dinero.
¿Quién les da el dinero?...

Efectivamente, amparados en unos tipos ridículos provocados por las recesiones francesa y alemana, las entidades españolas han visto su oportunidad en el negocio hipotecario concediendo unas facilidades que no había existido nunca antes en España (hipotecas a 25, 30, 35 40 años, financiaciones del 100%, etc.).

Así, el nivel de precios ha ido subiendo parejo a la capacidad de pago que las entidades han ido proporcionando artificialmente a las familias.

Un segundo personaje ha acudido a la fiesta. Los "inversores", vapuleados por el crack de las punto com y con unos mercados en recesión, han puesto sus ojos en el negocio del siglo.

El resto es política. Los gobiernos socialista, popular y socialista, han confiado la economía española a los antiguos monopolios, la construcción y los bancos (mirad el Ibex).

Así pues, llegados a este punto, la corrección del nivel de precios pasa por dos premisas. La primera que los inversores saquen el dinero de la vivienda.
Para ello es condición necesaria que los mercados no entren en recesión, que las bolsas suban sin cesar (los que dicen que una recesión haría bajar los precios se equivocan, por un lado porque los inversores permanecerían cubiertos en los inmuebles y por otro lado porque los tipos de interés tendrían que volver a una senda descendente... pero esto es otro tema).

La segunda premisa es que los que dan el dinero con el que pagar los precios ridículos dejen de darlo. Y aquí vamos a pinchar en hueso.
Para las entidades lo fundamental es mantener la morosidad a niveles reducidos (de lo contrario el Banco de España tendría que actuar y eso es algo que no les gusta). Mi opinión es que las entidades no están nerviosas. Saben que aquellos que compraron hace más de 4 años están relativamente a salvo, ya que esas deudas son en su mayoría perfectamente asumibles.
¿Y para los que compraron después? Aquí está el riesgo, y por esta razón, mientras los tipos sigan al alza nos encontraremos con soluciones a medida de cada deuda (refinanciaciones, hipotecas sólo interés, suspensión de pago de alguna cuota, etc.). Estas medidas harán capear el temporal a más de uno... y ¿quién sabe lo que pasará de aquí a unos años?
¿Y los que quieran comprar ahora? Las entidades seguirán dando hipotecas, pero con menores cuotas. Es decir, la familia que hace 2 años se compraba una casa de 100 con la complicidad del banco ahora se la tendrá que comprar de 80. Pero se la comprará. Eso no implica necesariamente que la casa que valía 100 tenga que bajar a 80. A lo mejor la familia se tiene que buscar algo más barato...

En resumen, ¿bajarán los precios? Yo creo que el mercado es muy local. Pero no a nivel de ciudad, sino de barrio. En Madrid capital los barrios como Almagro si bajan bajarán poco, porque tienen poca oferta y mucha demanda. Otros barrios como Sanchinarro, Las Tablas o Montecarmelo van a sufrir bajadas importantes por la razón contraria, y por haber alcanzado unos precios que la población a la que iban dirigidos (jóvenes parejas) no pueden pagar.

Al final todo se explica con la vieja ley de la oferta y la demanda que nos enseñaron en la facultad.
Y la demanda de pisos en España se ha construido bancariamente de forma artificial. Ahí esta la madre del cordero.

Última edición por Rominger; 26-mar-2007 a las 20:33


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  #2  
Antiguo 26-mar-2007, 20:38
juan diego juan diego está desconectado
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Bueno, yo no tengo colegas en el Banco de España.Pero creo tener clara una cosa: precisamente el concepto Sostenibilidad, esta muy lejos de esas mentes privilegiadas,

Hablales de crecimiento infinito, de Beneficios infinitos, de mundo infinito...pero de sostenibilidad de sistemas.Creo que no entra en sus cerebros.

Saludos.


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  #3  
Antiguo 26-mar-2007, 20:44
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Y el hecho de que esa demanda de inversores caiga significativamente en cuanto se reduzcan las expectativas de revalorización(algo que parece ya está pasando), una demanda que es enorme e hinchada por ellos y por los cambios de vivienda gracias a que la vieja se ha visto muy sobrevalorada en muy poco tiempo... ¿No cambiará esa oferta y demanda? ¿No estamos entrando ya en una sobreoferta a precios poco alcanzables por la mayoría por mucha ingeniería hipotecaria que se aplique? ¿No se está empezando, a pesar de los todavía bajos tipos, a ser cauto con los préstamos o incluso a restringirlos directamente?

¿Ein?


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  #4  
Antiguo 26-mar-2007, 20:50
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Iniciado por charliness
¿No se está empezando, a pesar de los todavía bajos tipos, a ser cauto con los préstamos o incluso a restringirlos directamente?

No necesariamente, porque la concesión del crédito no sólo depende del valor del activo, sino también de la capacidad de pago del prestatario.


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  #5  
Antiguo 26-mar-2007, 20:52
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Iniciado por Rominger


¿Y los que quieran comprar ahora? Las entidades seguirán dando hipotecas, pero con menores cuotas. Es decir, la familia que hace 2 años se compraba una casa de 100 con la complicidad del banco ahora se la tendrá que comprar de 80. Pero se la comprará. Eso no implica necesariamente que la casa que valía 100 tenga que bajar a 80. A lo mejor la familia se tiene que buscar algo más barato...

Al final todo se explica con la vieja ley de la oferta y la demanda que nos enseñaron en la facultad.
Y la demanda de pisos en España se ha construido bancariamente de forma artificial. Ahí esta la madre del cordero.


¿Una exposición un pelin contradictoria no?

Estás diciendo que la demanda de las casas a 100 bajará, entonces ¿Cómo es posible mantener ese precio si sabes que no van a encontrar compradores?


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  #6  
Antiguo 26-mar-2007, 20:56
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Iniciado por Rominger
No necesariamente, porque la concesión del crédito no sólo depende del valor del activo, sino también de la capacidad de pago del prestatario.

Capacidad que está amenazada por precios demasiado elevados y grandes posibilidades de aumento de tipos.
Se ha llegado ya, o casi, al límite temporal admisible de amortización de las hipotecas. El único fin ha sido conseguir una cuota asumible para el comprador, rozando los límites en muchas ocasiones. Se está llegando al límite admisible en la reducción de metros cuadrados. Esos activos pueden llegar a ver como su valor se empieza a reducir.

Si asumimos que esta situación es artificial ¿Hasta cuando puede ser artificialmente mantenida?


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  #7  
Antiguo 26-mar-2007, 21:04
juan diego juan diego está desconectado
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Para que un sistema sea sostenible, hay que procurar la regeneración continuada de sus recursos.(llamemosle pepitos o viviendas ).

No creo, que cuando tenemos el sistema, en una zona de máximos, entonces es cuando, se planteen, elaborar la sostenibilidad, ya que es imposible!!!.Has agotado los recursos-pepitos- y has jodido el habitat-exceso de pisos.

Que entonces, vengan a hablar se sostenibilidad, me parece,una nueva perversión del lenguaje.Pero bueno,si es un vocablo más, o una acepción de aterrizaje suave.la aceptaré( como pulpo animal de compañia.)


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  #8  
Antiguo 26-mar-2007, 21:08
burbujeitor burbujeitor está desconectado
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Iniciado por Rominger
Hola.

Llegué hace poco a este foro y me gustaría compartir con vosotros mi opinión sobre el nivel de precios de la vivienda en España y su "sostenibilidad" (término que he empezado a escuchar recientemente en boca de algunos colegas míos del Banco de España).

La razón principal de la escalada de precios de la vivienda es bancaria. Y se explica de manera muy simple.
¿Por qué los pisos tienen los precios que tienen? Porque la gente puede pagarlos.
¿Por qué la gente puede pagarlos? Porque alguien les da dinero.
¿Quién les da el dinero?...

Efectivamente, amparados en unos tipos ridículos provocados por las recesiones francesa y alemana, las entidades españolas han visto su oportunidad en el negocio hipotecario concediendo unas facilidades que no había existido nunca antes en España (hipotecas a 25, 30, 35 40 años, financiaciones del 100%, etc.).

Así, el nivel de precios ha ido subiendo parejo a la capacidad de pago que las entidades han ido proporcionando artificialmente a las familias.

Hola Rominger, se agradece que nos pases los cotilleos del banco de España, pero de todas formas a mi me parece simple. Que los bancos han dado facilidad de crédito está claro. Pero llegado a este punto, la gente que conozco entre 25 y 32 años no puede optar a una vivienda ni de lejos. Conozco sólo algunos casos que lo han conseguido, pero todos ellos porque su familia tenía mucha pasta, o porque trabajaron muy de jóvenes y se aventuraron en la hipoteca. En este momento la afirmación casquista "la gente puede pagarlos" creo que está fuera de lugar.

Iniciado por Rominger
Un segundo personaje ha acudido a la fiesta. Los "inversores", vapuleados por el crack de las punto com y con unos mercados en recesión, han puesto sus ojos en el negocio del siglo.

Si los inversores salieron escaldados de las punto com, si piensan que la vivienda puede bajar mucho se refugiaran en otro sitio, digo yo. Mi forma de verlo es que como inversión la vivienda actualmente no vale.

Iniciado por Rominger
El resto es política. Los gobiernos socialista, popular y socialista, han confiado la economía española a los antiguos monopolios, la construcción y los bancos (mirad el Ibex).

Sí, es una pena, pero es así.

Iniciado por Rominger
Así pues, llegados a este punto, la corrección del nivel de precios pasa por dos premisas. La primera que los inversores saquen el dinero de la vivienda.
Para ello es condición necesaria que los mercados no entren en recesión, que las bolsas suban sin cesar (los que dicen que una recesión haría bajar los precios se equivocan, por un lado porque los inversores permanecerían cubiertos en los inmuebles y por otro lado porque los tipos de interés tendrían que volver a una senda descendente... pero esto es otro tema).

Como ya dije, si el inversor piensa que eso puede bajar, es posible que quiera deshacerse de la vivienda. Tampoco pensaban que terra bajaría, y no sólo bajó, si no que lo hizo hasta los mismísimos infiernos. De todas formas, la percepción del inversor es que el ladrillo es muy estable, ciertamente es una traba para la baja.

Los tipos de interés supongo que no los podremos controlar, si tienen que decidir algo en Europa lo harán basandose en las grandes cifras, es decir Francia y Alemania.

Iniciado por Rominger
La segunda premisa es que los que dan el dinero con el que pagar los precios ridículos dejen de darlo. Y aquí vamos a pinchar en hueso.
Para las entidades lo fundamental es mantener la morosidad a niveles reducidos (de lo contrario el Banco de España tendría que actuar y eso es algo que no les gusta). Mi opinión es que las entidades no están nerviosas. Saben que aquellos que compraron hace más de 4 años están relativamente a salvo, ya que esas deudas son en su mayoría perfectamente asumibles.
¿Y para los que compraron después? Aquí está el riesgo, y por esta razón, mientras los tipos sigan al alza nos encontraremos con soluciones a medida de cada deuda (refinanciaciones, hipotecas sólo interés, suspensión de pago de alguna cuota, etc.). Estas medidas harán capear el temporal a más de uno... y ¿quién sabe lo que pasará de aquí a unos años?
¿Y los que quieran comprar ahora? Las entidades seguirán dando hipotecas, pero con menores cuotas. Es decir, la familia que hace 2 años se compraba una casa de 100 con la complicidad del banco ahora se la tendrá que comprar de 80. Pero se la comprará. Eso no implica necesariamente que la casa que valía 100 tenga que bajar a 80. A lo mejor la familia se tiene que buscar algo más barato...

Vaya, que van a cooperar en la medida de lo posible para mantener el precio y jugoso beneficio del sector inmobiliario. No son buenas noticias, desde luego. Para empezar, si consiguen que este modelo funcione lo exportarán al resto de los países (No hay muchos que sean actualmente comparables a España).

Pero creo que hay otras cosas que influyen, como el paro y la oferta de viviendas. La maquinaria ladrillil ha venido agrandándose con suma rapidez, y no puede parar de golpe. habrá sobreoferta. Se resistirán a bajar los precios, pero tal vez no lo consigan


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  #9  
Antiguo 26-mar-2007, 21:15
Rominger Rominger está desconectado
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Iniciado por hormiguita
Estás diciendo que la demanda de las casas a 100 bajará, entonces ¿Cómo es posible mantener ese precio si sabes que no van a encontrar compradores?

Cuidado. He dicho que en ese caso concreto si la familia en cuestión no consigue la rebaja, lo mismo se tiene que comprar algo más pequeño (fíjate que digo "necesariamente").

El precio dependerá de la oferta y la demanda, y efectivamente debería ser como tú indicas. Estoy de acuerdo, si la demanda disminuye pues lo lógico es que el precio baje.

Mi opinión sin embargo es que la bajada no será generalizada, sino segmentada por barrio.

Iniciado por Burbujeitor
En este momento la afirmación casquista "la gente puede pagarlos" creo que está fuera de lugar.

Pero es que es la verdad. Nuestros padres tenían letras de 5-10 años, y no podían pagar según qué casas.
Hasta hace poco la gente iba al banco, enseñaba su nómina y preguntaba "¿cuánto puedo pagar por la casa?" Es una insensatez, pero que levante la mano quien no conozca algún caso de éstos.

Por eso digo que los precios han ido subiendo a la vez que los bancos abrían el grifo.

Última edición por Rominger; 26-mar-2007 a las 21:22


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  #10  
Antiguo 26-mar-2007, 21:35
Macabrón Macabrón está desconectado
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El zulo 26-3-2007
Saludos, Rominger, y mi más efusiva enhorabuena por su brillantísima exposición que analiza las causas principales de la sobrevaloración de los pisos. Ojalá que todos los artículos que se lean en este foro sean de la calidad, precisión y rigor con el que nos ha expuesto su interesante punto de vista que ha sido ampliamente corroborado por la realidad.
Si la madre del cordero es que los bancos dan una barbaridad de facilidades a la financiación no es menos cierto que también los bancos la dan porque NO INCURREN EN RIESGO ALGUNO. Se ejecuta la gaantía real y se tira de avales y de la personal en el peor de los casos. Los bancos nunca pierden.
Pero hay un lobo feroz, que va a ahuyentar los precios a la baja. Primero aúlla: la vivienda YA NO RENTA COMO ANTES. Ya no es un bien de inversión tan jugoso como hace 3 años.
El segundo aullido es la subida d etipos y mayor cautela por parte de las entidades a la hora de conceder créditos, pese a todo. Ambos factores (usted mismo constate preguntando en cualquier banco si los criterios para la concesión de la hipoteca hoy son los mismos que para un mismo cliente y misma situación se exigían hace unos años) presionan los precios para que no suban, pero EL VERDADERO HOMBRE LOBO ASESINO ES EL SIGUIENTE: NO SE ATREVE NADIE A PENSAR NI SIQUIERA A INSINUAR QUE LA CONSTRUCCIÓN, MOTOR JUNTO AL CONSUMO DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA SE VA SIQUIERA A PARAR.
¿Y qué pasa con el aumento del paro? ¿QUÉ GOBIERNO SE COME ESE MARRÓN?
Lo que va a ocurrir es que se mantendrá la vorágine constructiva incrementando por lo tanto la sobreoferta pero al mismo tiempo de manera inmediata los precios se irán ajustando. Sin duda alguna. Paro y sobreoferta son nuestros principales aliados.
Yo me alegro de que se construya cada vez más, porque cada grúa que se erige y cada ladrillo que se pone, y cada cartel de NUEVA PROMOCIÓN es un peldaño más de este castillo de naipes que acabará con una caída de precios fuerte. No tiene por qué ser brusca del 25% en un año pero sí que bajen acumuladamente durante varios más de un 40% de poder adquisitivo real. Y por zonas.
Si quieren mantener los empleos y las empresas del sector, desde inmobiliarias a constructoras, hay que seguir construyendo pero algo que se pueda vender. O bajan los precios o no venden, y si bajan los políticos se pondrán medallas porque querrán los votos de una población cada vez más quemada y enfurecida por estos abusivos precios, creciente cada año, y a los Bancos les dará lo mismo porque a los pepitos que compraron precios insufribles les tienen agarrado de todos modos.
Que España depende prácticamente de la construcción es el gen de autodestrucción que lleva dentro la burbuja inmobiliaria. El tumor ya ha salido, y las metástasis han comenzado a propagarse y aumentar.
Nosotros somos los médicos que le hemos dejado claro que apenas le quedan un par de años de supervivencia.
Le recuerdo que hace un par de años nunca bajaba la vivienda. Hoy nadie duda de que ya no sube.
El argumento de moda es si aterricismo o catastrofismo.
El año que viene BAJAN por narices. Porque dependemos tanto del sector que tiene que sobrevivir como sea. Y sólo sale al mercado lo que la gente puede pagar. A bajar los precios, y quien compró cuando no debía, pagará más que por lo que le dan por lo que tiene, que no hubieran comprado en época de abuso. Yo me esperé un año a que sacasen por 600 euros el portátil desde el que le escribo, pues la primera vez que ví uno similar me pedían más de 1000, exactamente lo que pagó mi hermano por uno igual. Y es que la tecnología es otro sector que no puede dejar de producir, y para dar salida, baja los precios. Oferta y demanda en condiciones de mercado de libre competencia verdadera y no intervenida como ha pasado con los pisos hasta ahora mismo por vías indirectas (hipotecas larguísimo plazo, refinanciadoras paliativas, etc etc).
Es preferible que se desengañen y se joroben quienes compraron a precios irreales y ven bajar los mismos que ver pararse la construcción con todo lo que ello supone políticamente. ¿o no? BAJANDO LOS PRECIOS, MEDALLAS PARA LOS POLÍTICOS QUE SE ATRIBUIRÁN EL "ÉXITO" Y MANTENIMIENTO DE LAS IRREALES CIFRAS DE CRECIMIENTO ECONÓMICO Y EMPLEO.

Agradecidos por tragarse este "ladrillo" antiladrillista. Seguid construyendo, seguid... ¡¡que se acaban los solares!!


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