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  #11  
Antiguo 27-mar-2007, 00:12
Nyr Nyr está desconectado
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Unos pequeños apuntes.
Es decir, la familia que hace 2 años se compraba una casa de 100 con la complicidad del banco ahora se la tendrá que comprar de 80. Pero se la comprará. Eso no implica necesariamente que la casa que valía 100 tenga que bajar a 80. A lo mejor la familia se tiene que buscar algo más barato...

El problema aqui no radica en la que podia comprar por 100 y ahora solo puede 80, radica en la que podiga pagar 30 y ahora solo puede pagar 20 pero resulta que por 20 no hay nada, y quien comprara al que vende por 30? puede decir que el que podia pagar 40 y ahora solo 30, y asi hasta el infinito, pero el problema es que los demandantes no son infinitos, segun dicen el 80% ya compro y el 20% se ha quedado fuera del mercado, si el 20% se ha quedado fuera porque antes le daban 30 y ahora le dan 20 y lo mas barato es 30 digame usted ahora quien va a comprar el de 30?


la corrección del nivel de precios pasa por dos premisas. La primera que los inversores saquen el dinero de la vivienda.
Para ello es condición necesaria que los mercados no entren en recesión, que las bolsas suban sin cesar (los que dicen que una recesión haría bajar los precios se equivocan, por un lado porque los inversores permanecerían cubiertos en los inmuebles y por otro lado porque los tipos de interés tendrían que volver a una senda descendente... pero esto es otro tema).

Aqui usted ve todo muy localmente porque van a quedarse los inversores con los inmuebles españoles que apenas les van a rentar en muchos años cuando no signifiquen perdidas si pueden irse a otros mercardos inmobiliarios mas interesantes, hay tenemos a los paises del este con grandes perspectivas de subidas en el sector inmobiliario.

En Madrid capital los barrios como Almagro si bajan bajarán poco, porque tienen poca oferta y mucha demanda.

Esto disculpe usted es una tonteria, la demanda en Madrid es global y no por barrios se cree usted que la gente mira en Madrid (o en cualquier ciudad) solo un barrio no señor, si otro barrio esta mas barato se iran a ese otro barrio a comprar, se cree usted que la demanda de Almagro se va restringir a Almagro y no va a ir a otro lado? Es usted perdone que lo diga un iluso.


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  #12  
Antiguo 27-mar-2007, 08:43
Rominger Rominger está desconectado
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Iniciado por Nyr
El problema aqui no radica en la que podia comprar por 100 y ahora solo puede 80, radica en la que podiga pagar 30 y ahora solo puede pagar 20 pero resulta que por 20 no hay nada, y quien comprara al que vende por 30? puede decir que el que podia pagar 40 y ahora solo 30, y asi hasta el infinito, pero el problema es que los demandantes no son infinitos, segun dicen el 80% ya compro y el 20% se ha quedado fuera del mercado, si el 20% se ha quedado fuera porque antes le daban 30 y ahora le dan 20 y lo mas barato es 30 digame usted ahora quien va a comprar el de 30?

La consecuencia es que el de 30 tendrá que bajar el precio. Es lo mismo que digo yo, aunque el ejemplo de la familia que he puesto quizá no sea claro.

Iniciado por Nyr
Aqui usted ve todo muy localmente porque van a quedarse los inversores con los inmuebles españoles que apenas les van a rentar en muchos años cuando no signifiquen perdidas si pueden irse a otros mercardos inmobiliarios mas interesantes, hay tenemos a los paises del este con grandes perspectivas de subidas en el sector inmobiliario.

Los grandes inversores harán lo que usted dice, pero el pequeño inversor nacional que tiene 3 pisos en la calle Goya no creo que los venda y se vaya a comprar a Bratislava.
Habría que saber cuántos inversores extranjeros hay (supongo que muchos más en la costa y no en el interior) y cuántos son los pequeños inversores nacionales. Mi hipótesis es que en las capitales de provincia son más los inversores nacionales pequeños, y éstos con los mercados en recesión no venden sus pisos.

Iniciado por Nyr
Esto disculpe usted es una tonteria, la demanda en Madrid es global y no por barrios se cree usted que la gente mira en Madrid (o en cualquier ciudad) solo un barrio no señor, si otro barrio esta mas barato se iran a ese otro barrio a comprar, se cree usted que la demanda de Almagro se va restringir a Almagro y no va a ir a otro lado? Es usted perdone que lo diga un iluso.

Discrepo totalmente, la demanda es local.
El que busca piso en Almagro (digo Almagro por poner un ejemplo de barrio caro de Madrid), no busca en Aluche ni en Campamento. Y viceversa.
Si Almagro no lo puede pagar pues se irá hacia Trafalgar, y después Arapiles, y así hasta que encuentre algo que pueda pagar (o que el banco le permita pagar), pero eso no significa que a la gente le deje de gustar Almagro y no vayan a demandar casa allí en cuanto la puedan pagar.

¿Por qué entonces está más caro Almagro que Rios Rosas, que está unos metros más allá? ¿No será porque la demanda de Almagro es mayor y ha tirado el precio para arriba? Si no es eso entonces tengo que volver a la Universidad porque la ley de la oferta y la demanda que me enseñaron no funciona.

Y no me tomo a mal lo de iluso, aunque no creo que lo sea. Iluso es el que tiene una hipoteca a 30 años que le come el 55% de su sueldo y se cree que es rico.


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  #13  
Antiguo 27-mar-2007, 09:10
Nyr Nyr está desconectado
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Iniciado por Rominger
Iluso es el que tiene una hipoteca a 30 años que le come el 55% de su sueldo y se cree que es rico.

Y tambien es iluso el que se ha comprado un apartamento de 30 m2 por 30 millones y en dos años espera venderlo por 40 millones.


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  #14  
Antiguo 27-mar-2007, 09:24
amadeus amadeus está desconectado
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...como en casi toda discusión entre gente que esgrime argumentos sólidos. Ambos tenéis razón.

Creo que queda claro que los pisos bajarán por restricciones de crédito (fondos), descenso de expectativas (demanda de créditos) y exceso de oferta (ritmo constructivo y aumento de pisos en venta y alquiler)

El problema obvio es encontrar una respuesta que cuantifique esos efectos: ¿cuánto bajarán?¿donde bajarán cuánto?¿hasta cuándo bajarán?

Para ello tendréis que cuantificar las causas:

¿cuánto restringirán más el crédito las entidades? (hasta cuánto y cuándo subirán los tipos?, cuánto subirá la morosidad?..y parámetros menos publcados como "morosidad de promotores inmobiliarios-constructores")

¿hasta cuánto y cuándo seguirá el ritmo constructivo en los próximos 2-3 años? 700-800 mil anuales?, 200 mil como en el resto de país civilizados?, auténtico batacazo de menos de 100,000? (porque no olvidemos que los ayuntamientos necesitan de esa construcción para no tener que atacar impopulares subidas de otros impuestos, Y PODER SEGUIR CON SUS PRESUPUESTOS, amén de las necesidades propias de superviviencia de los negocios asociados)

El factor MENOS CUANTIFICABLE es sin duda, las expectativas de la masa de personas que miramos. ¿estamos ya plenamente convencidos de que los precios van a bajar más?¿nos convertiremos inmediatamente en "demanda latente", reduciendo bajadas?¿habrá pánico y NADIE tendrá narices a firmar nada de 50 años, mitad de sueldo, 100% de trampa...por algo que "no queda tan claro que vaya a subir mas" o por "algo que puedo alquilar más barato"?

Os dejo a vosotros ponerle el "cascabel al gato".

Abrazo al foro


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  #15  
Antiguo 27-mar-2007, 09:30
ominae ominae está desconectado
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La razón principal de la escalada de precios de la vivienda es bancaria. Y se explica de manera muy simple.
¿Por qué los pisos tienen los precios que tienen? Porque la gente puede pagarlos.
¿Por qué la gente puede pagarlos? Porque alguien les da dinero.
¿Quién les da el dinero?...

Su argumentación no se sostiene por ningún lado. Si el valor de los pisos en el mercado es superior cada año esto es debido a que la demanda es mucho mayor a la oferta, debido a que El Estado no puede calcular la necesidad de vivienda. Si usted actua sobre el crédito lo único que consigue es o bien fomentar el mercado negro o bien que solo puedan comprarse una casa los que tengan ese dinero, dejando fuera del mercado de la compra a los mas pobres, que como en otros paises, solo podrían alquilar.

De igual modo a gente compra coches a crédito y esto no provoca escasez de oferta... ¿por que solo pasan estas cosas en el mercado de la vivienda?

La gente pide una hipoteca porque el piso ha alcanzado ese valor, no lo alcanza por la hipoteca... pues el precio es previo a la hipoteca y viene marcado por el mercado, no por la forma de pago.


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  #16  
Antiguo 27-mar-2007, 10:01
jotace jotace está desconectado
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Casi nadie compra un piso al contado.
La vivienda va subiendo promoción a promoción. Si la primera promoción se vende a 100 y se vende rápido, la segunda se venderá a 110, si se vende rápido la tercera a 120 y así sucesivamente hasta que se rompa la cadena.La vivienda de segunda mano se fija en los precios de la nueva, y sube más o menos en proporciones similares.
La gente puede comprar porque el dinero corre fácil, tal y como ha explicado Rominger. El dinero fácil aumenta la demanda, y como la oferta es más lenta en su respuesta, pues aumenta el precio. Ahora puede ocurrir lo contrario, pues si disminuye la demanda puede quedarse una gran oferta en el aire. Pero tal y como dije en otros hilos y teniendo en cuenta la crisis del 93, a la baja sólo venderá el que realmente tenga necesidad, el resto, bancos, promoteres, pasapiseros, propietarios, etc...apretará el ojete y aguantará mientras pueda.
Aparte de las restricciones que van a poner los bancos al crédito, y que es algo que el Banco de España ha solicitado repetidas veces, también hay que tener en cuenta que el precio de los inmuebles está ya a tal nivel que los únicos compradores que quedan son los irresponsables (recordemos la definición de pepito), y a esos se les negarán los créditos tarde o temprano.
Y lo digo con conocimiento de causa, ya que en el año 2000, cuando mi mujer consiguió trabajo, ya nos creíamos los reyes del mambo, con piso más grande y chalet en el pueblo. Entonces hubieramos podido (si mi mujer hubiera comenzado a trabajar un par de años antes). Ahora el mercado nos ha expulsado, sencillamente. Que se empepiten otros .
Esto es lo triste: la sociedad en este aspecto ha ido para atrás, y lo perdido seguramente no se recuperará en muchos años .

Última edición por jotace; 27-mar-2007 a las 10:03


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  #17  
Antiguo 27-mar-2007, 10:05
Agarraoslaskalandrakas Agarraoslaskalandrakas está desconectado
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"Pero tal y como dije en otros hilos y teniendo en cuenta la crisis del 93, a la baja sólo venderá el que realmente tenga necesidad, el resto, bancos, promoteres, pasapiseros, propietarios, etc...apretará el ojete y aguantará mientras pueda."

Si , pero el ojete solo se puede apretar hasta un límite...y al final te lo terminan abriendo


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  #18  
Antiguo 27-mar-2007, 10:11
Rominger Rominger está desconectado
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Iniciado por ominae
Si el valor de los pisos en el mercado es superior cada año esto es debido a que la demanda es mucho mayor a la oferta, debido a que El Estado no puede calcular la necesidad de vivienda.

De ningún modo. Si hay algo que sobra en España es oferta (vea los datos de construcción y de suelo construido).
Además considere que hay más de 3 millones de viviendas vacías.

Efectivamente la demanda es mayor que la oferta, pero porque la demanda se ha hinchado artificialmente vía aumento de concesiones de crédito.

Iniciado por ominae
Si usted actua sobre el crédito lo único que consigue es o bien fomentar el mercado negro o bien que solo puedan comprarse una casa los que tengan ese dinero, dejando fuera del mercado de la compra a los mas pobres, que como en otros paises, solo podrían alquilar.

Se conseguiría disciplinar el mercado, de manera que las familias no viviesen por encima de sus posibilidades, endeudándose por encima del 50% de su renta líquida, por ejemplo.
Los que se jubilen dentro de 30 años con una vivenda pagada y 5.000 euros en el banco tendrán una casa, ¿pero podrán ir al supermercado?

Iniciado por ominae
De igual modo a gente compra coches a crédito y esto no provoca escasez de oferta... ¿por que solo pasan estas cosas en el mercado de la vivienda?

El ejemplo no es acertado porque son dos bienes distintos. La demanda de vivienda es mucho menos elástica que la de automóviles.

Iniciado por ominae
La gente pide una hipoteca porque el piso ha alcanzado ese valor, no lo alcanza por la hipoteca... pues el precio es previo a la hipoteca y viene marcado por el mercado, no por la forma de pago.

Discrepo.
Lástima que no tengamos un índice fiable de la evolución del precio de la vivienda. Si hiciésemos una correlación de éste con las facilidades hipotecarias nos daríamos cuenta de cómo han sido los bancos los que han aumentado el precio vía demanda.


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  #19  
Antiguo 27-mar-2007, 10:29
ominae ominae está desconectado
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De ningún modo. Si hay algo que sobra en España es oferta (vea los datos de construcción y de suelo construido).
Además considere que hay más de 3 millones de viviendas vacías.

Efectivamente la demanda es mayor que la oferta, pero porque la demanda se ha hinchado artificialmente vía aumento de concesiones de crédito.

No señor. El crédito solo puede hinchar el precio cuando la demanda es mayor que la oferta. Pero no es problema del crédito... ¡¡sino de la demanda!!

Una vivienda vacía no conforma la oferta si no está a la venta. Los datos de construcción no significan nada en si mismos sin una referencia. ¿Quien somos usted, o yo, para decir cuando se ha construido bastante? No somos nadie, quien lo debe decir es el mercado, no nosotros.


Se conseguiría disciplinar el mercado, de manera que las familias no viviesen por encima de sus posibilidades, endeudándose por encima del 50% de su renta líquida, por ejemplo.
Los que se jubilen dentro de 30 años con una vivenda pagada y 5.000 euros en el banco tendrán una casa, ¿pero podrán ir al supermercado?

Ese es problema de quienes suscriben esas hipotecas, ni suyo ni mío. El mercado no se disciplina, es libre y cada cual gasta lo que quiere y se endeuda lo que quiere y le dejan.


El ejemplo no es acertado porque son dos bienes distintos. La demanda de vivienda es mucho menos elástica que la de automóviles.

Querrá decir que la oferta es mucho menos elástica. Automóviles tiene de todo tipo gracias a la actuación del mercado, desde unos de 2a mano a 1000 € hasta de lujo por 50.000 €. Y es un mercado que se ha beneficiado igualmente del crédito... ¿o no?

Vivienda solo encuentra a partir de un precio gracias a que se ha controlado donde y como se puede construir.


Lástima que no tengamos un índice fiable de la evolución del precio de la vivienda. Si hiciésemos una correlación de éste con las facilidades hipotecarias nos daríamos cuenta de cómo han sido los bancos los que han aumentado el precio vía demanda.

Un banco no te puede obligar a pagar mas por un bien que puedes conseguir por menos dinero.Un banco no te puede obligar a comprar un Aston Martin en vez de un Seat Ibiza. Sin embargo, si el mercado solo ofrece Aston Martin te ves obligado a comprar uno o no tener coche (casa)

El crédito para conseguir un coche ha mejorado en facilidad y el precio no ha subido... ¿Como lo explica? O para comprar un ordenador o una tele de plasma, sin embargo los precios de esos bienes bajan constantemente. ¿Cómo lo explica?

Es al revés, usted se empeña en poner al crédito como causa del precio de un bien sin darse cuenta de que la razón por la que el precio tiende al infinito es por una demanda desatendida, no por el precio del dinero.

Hoy hay que hacer un esfuerzo menor para tener un buen coche que hace unos años... ¿como lo explica si las facilidades de crédito son mayores?

Sencillamente porque la causa no está en el crédito sino en un precio que tiende al infinito.


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  #20  
Antiguo 27-mar-2007, 10:55
Rominger Rominger está desconectado
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Bueno, tenemos visiones distintas del problema y respeto sus puntos de vista. Algo de razón no le falta.
No entro al trapo de los automóviles porque no veo comparable un mercado con otro por muchos motivos.

Tampoco veo que suframos un problema de oferta. De vuelta a mi casa por el centro de Madrid observo que en uno de cada tres portales hay un letrero "en venta". Si no hay oferta que venga Dios y lo vea.
Si es usted de Madrid dése una vuelta por Sanchinarro y compruebe por usted mismo la oferta que hay.

Estoy de acuerdo en que hay un problema de demanda. Pregúntese por qué ha repuntado tanto ésta en los últimos años. ¿Nos ha tocado la lotería a todos? Yo creo que no. Yo creo que el dinero salió de otro lado.

Es cierto que cada cual es responsable de las deudas que asume. A mí me da pena comprobar cómo se está empobreciendo a las familias españolas.

Por otro lado subrayo lo dicho antes. Las entidades no están preocupadas. Los niveles de morosidad son y seguirán siendo bajos a medio plazo. Antes de ir al banco la gente venderá el coche, dejará de irse de vacaciones, pedirá a los padres, conseguirá otro empleo, etc. Y para los casos que no les llegue los bancos les echarán una mano mientras puedan.
Recordad: las entidades tienen como objetivo mantener bajos los niveles de morosidad para evitar interferencias del Banco de España.


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