Hola,

Hoy hago mi tercera entrega del análisis de los datos de Idealista (ver los anteriores en La base de la pirámide inmobiliaria se hunde y Las tres velocidades de caída en Madrid). En el análisis de hoy trato de dar una respuesta a la pregunta que nos hacemos todos: ¿cuándo se desinflará la burbuja y llegaremos a niveles de precios acordes con lo que ganamos?

Como medida de ello tomaré el precio por metro cuadrado en los distritos de la ciudad de Madrid y lo referenciaré a la misma magnitud en 4Q 2000. Personalmente no creo que sea el precio pre-burbuja, pero idealista.com no tiene datos anteriores y está suficientemente cerca del inicio de la burbuja como para que sea indicativo.

El resultado de la inflación del precio por metro cuadrado se ve más abajo. Además he representado la inflación general (IPC del INE) que es la línea inferior.



El siguiente paso del análisis es descontar la inflación general a la inflación del metro cuadrado. Léase, es la curva anterior tomando como nivel 0 la curva del IPC.



El último paso es hacer una extrapolación lineal de las curvas en los tres últimos años (desde 1Q 2009). Esto supone una caída en los precios más o menos constante.



El resultado es que habrá que esperar a los siguientes años para tener los mismos pecios que a finales del 2000 ajustados al IPC. Este es el número de distritos que verán "el final de la burbuja" en cada año:
Para ver que es un distrito verde, rojo y azul, os recomiendo ver mis posts anteriores. Básicamente los distritos verdes son los baratos, los azules los caros y los rojos son una mezcla.

Ya sé que el método tiene muchas críticas (la caída puede acelerarse más y no ser lineal, el mercado puede remontar, el IPC futuro es imprevisible, idealista tiene precios de salida y no finales, el inicio de la burbuja es anterior, los salarios no han subido como el IPC, ...), pero es un intento para descifrar hasta cuando veremos el desinfle de la burbuja. Si a alguien se le ocurre un método mejor, que lo proponga, realice y discuta.

En mi opinión el análisis es simple pero eficaz y da una idea de cuanto debemos esperar antes de decir que la burbuja es ya historia. Y la respuesta es "depende":

• Si vives en un distrito verde, llegará en 1-2 años;
• En un distrito rojo, llegará en 2-5 años;
• En un distrito azul, llegará en 3-5 años;

Un saludo,
pmiller

P.D.: Para los curiosos, las curvas de mis dos análisis anteriores siguen con los mismos patrones. El mercado no ha cambiado.

Enhorabuena por esos magníficos gráficos.
Más análisis como este hacen falta en esta santa casa, si señor.

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esto parece una predicción de cómo será el futuro, como en las películas del tipo LA FUGA DE LOGAN, en donde uno vive en el sector X o el distrito de color AZUL.

EXCELENTE ANALISIS ... mil gracias pmiller

Sólo me dejan darte un thanks ... luego ya si eso te daré otro si veo que has comentado algo más.

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Muy buena tercera entrega,ademas,marcas los tiempos y pautas por zonas,gran trabajo.Si todo va lineal como hasta ahora,creo que los tiempos recomendados por ti,son buenos,todo parece indicar que si,quizas saltará algun caso donde alguien tenga que vender a lo que sea,pero al tiempo,creo van unidos una bajada de precios del ladrillo con el tiempo de recuperacion para salir de la crisis,personalmente,nos quedan aun 2-3 años para que se termine la burbuja y empezar a salir de la crisis.

Saludos.

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Yo creo que la crisis será a la japonesa, pero te has currado tus gráficos. El tiempo dirá

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Pienso que la caída se acelerará para las viviendas de los distritos baratos y los de la clase media (en vias de extinción), porque son el tipo de viviendas que acumulan más embargos, porque son el tipo de viviendas construidas en masa que menos ventas registran y porque aunque sea su mayor deseo, los políticos no pueden sostener eternamente la ficción con dinero público.

Buen trabajo, merece la pena votar este post.

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¿Cuántos años quedan hasta desinflar la burbuja?

medio año

0,5 años

6 meses

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Buenos gráficos, una metodología sencilla para dar una estimación aproximada de lo que puede pasar.

Sin embargo creo que si contamos otras variables no tan fácilmente cuantificables tales como:

1)Endeudamiento general del país
2)Psicología de masas, los pocos que quedan no empepitados tienden a huir del ladrillo
3)sobre-stock de pisos
4)demografía
5)etc.

Puede que la caida llegue bastante por debajo de los precios de referencia del año 2000.

No obstante, está claro que los pisitoh mejor no tocarlos ni con un palo al menos en los próximos años.

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Yo supongo que es un buen trabajo ateniéndose solo a la lógica del mercado y sistema actual.

Pero no olivideis que esta crisis es sistémica (fin del sistema) fín del mercado como lo conocemos, fín de nuestras posibilidades de riqueza aunque sea para comprar una vivienda donde vivir, o sea pobreza, y que nada volverá a ser como fué, hasta el rey lo ha dicho en su discurso navideño, la expresión de, "no volveremos a vivir como vivimos", o expresiones parecidas, nos lo han dicho ya por activa y por pasiva y cientos de diferentes voces.

Estamos en un escenario de deflación total por la falta de consumo y al contrario de otras épocas en que se dieron esas circunstancias cuyo IPC era deflacionario, en la actualidad el IPC es positivo y más del que dicen a nivel oficial, la deflación se centra mayoritariamente en artículos innecesarios o artículos que se compran cada 10-15 años y los sueldos, el resto sube, lo que supone pobreza (menos sueldo, más precio en artículos imprescindibles para vivir).

El precio de la vivienda solo puede ajustarse a los nuevos parámetros, costará menos la mano de obra pero la energía será mucho más cara, la energía incide en todos los materiales que se usan para la construcción desde un ladrillo, cemento, baldosas, arena, maquinaria etc. etc. tanto en la fabricación de estos elementos como en el transporte y uso de maquinaria, por esa regla de tres, construir un metro valdrá lo mismo que en 2008 o quizá más y restando la especulación habida, el m2 de construcción no bajará de los 1.000-1.200 €/m2 pero como seremos mucho más pobres (nuestros sueldos a la baja) estaremos en la misma situación que en 2007-2008, es decir precios imposibles para nuestros bolsillos.

Creo que ahora es un buen momento para comprar una vivienda porque hay mucha gente desesperada que pierde su vivienda por tres chavos, o sea hay gangas en el mercado pero no penseis que la vivienda va a a bajar a 500 €/m2 en general, el que haya gangas en el mercado por situaciones específicas no quiere decir que ese precio sea el de mercado, ni ahora ni después.

La inflación en los precios de la vivienda, no ha sido solo especulación, también ha sido inflación de materias primas (las materias primas siguen teniendo inflación ahora mismo) y de energía (la construcción es uno de los sectores que más energía utiliza, todos su componentes devoran energía tanto petróleo, gasolinas como electricidad solo hacen subir).

Mentalizaros, vamos a un mundo nuevo, donde la pobreza reinará a sus anchas y afortunados seremos si podemos comer.

Quizá lo mejor no es estar atado a una vivienda, sino tener movilidad para buscarnos la vida allá donde sea viable.