Estimados foreros.

Al respecto de la concesión de créditos hipotecarios, hemos debatido en numerosas ocasiones sobre algunas de las consecuencias de las elevadas tasaciones realizadas durante los años de oro de la burbuja. Entre otras permitieron a los endeudados adquirir capital a partir de tasaciones que cubrian no sólo el precio de compra-venta y los costes de escrituración, sino disponer de liquidez para consumo no relacionado al proceso de adquisición del inmueble (tetas, viajes, coches...).

A partir de un comentario que dejé anoche en un hilo, he pensado abrir este hilo para tratar un aspecto que quizás no haya sido suficientemente abordado y en el que probablemente muchos foreros puedan aportar sus valiosos conocimientos.

Me estoy refiriendo al tipo de salida en subasta, o lo que viene a ser lo mismo, el valor real que el banco otorga a un inmueble cuando concede una hipoteca, dado que es éste el valor a partir del cual el hipotecado paga sus impuestos cuando se produce la compra, siendo éste el mismo valor a partir del cual se subastará el bien si se produjera una subasta del inmbueble como consecuencia de una ejecución hipotecaria.

Muchas veces se ha hablado de "la injusticia" que suponía la aplicación de las leyes que regulan en nuestro país la responsabilidad del hipotecado, sin entrar a valorar miles de casos que se han producido y se siguen produciendo favorables al deudor en caso de subasta, y claramente lesivos a los intereses de los inversores (particulares o no).

Durante aquellos años de locura crediticia, se han dado multitud de casos en los que entidades financieras han escriturado como tipo de salida en subasta cuantías que podían superar más de dos veces el importe concedido para la adquisición de viviendas. Como ejemplo: 200.000 € de préstamo hipotecario, hipoteca sobre una tasación del bien de 170.000 € pero con 420.000 € para el tipo de salida en subasta.

Veamos un par de ejemplos de tasaciones absurdas sobre inmuebles hipervalorados:

Subasta de Piso

75 m2, más de 30 años de antigüedad, en Getafe, 307.061,59 euros de tipo de salida

O este otro: Subasta de Piso

358.323,95 euros de tipo de salida.

En ambos casos se trata de viviendas con más de 30 años de antigüedad, de barrios populares y en unas condiciones de mantenimiento lamentables como se puede apreciar en las fotos.

La pregunta que debemos hacernos (y que algún forero podrá respondernos) es cómo afectaban esos tipos de salida (es decir, el valor real que asignaba la entidad a su activo) a la hora de comercializar las famosas cédulas hipotecarias en el mercado, y qué consecuencias se han derivado de esa mala práctica en la actualidad.

Por último, en estos casos el hipotecado se encontraba (quizás sin saberlo) en una posición de fuerza ante la posibilidad de un impago, dado que a poco que hubiera amortizado en los primeros 4 o 5 primeros años de vida del crédito, el 60% del tipo por el cual el banco habría de adquirir la vivienda en subasta cubriría la deuda, los intereses generados y los costes de ejecución, motivo por el cual muchas entidades no ejecutaron las hipotecas y accedieron en miles de casos a la dación en pago aun cuando el hipotecado contaba con otras garantías.

Desconocía muchas cuestiones al respecto que, charlas más o menos informales ( ) con trabajadores del sector, me han proporcionado algo de luz sobre el tema, pero multitud de interrogantes respecto a la relación entre el valor del inmueble y la comercialización de productos relacionados con estas operaciones.

En todo caso, me confirman que ha habido deudores con suerte e inversores escaldados.

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Quizás ha cambiado la ley, pero antes había 3 subastas posibles, el primero a precio de tasación, el segundo con el precio reducido en 20%, la tercera, subasta libre. SI en cualquier momento el precio de salida es inferior a la deuda el acreedor puede auto adjudicarse la vivienda.
Quizás la estafa no es el precio de salida, es la opción de auto adjudicarse la vivienda y valorar la vivienda a precio de auto adjudicación.. No se debe permitía los Bancos auto adjudicarse la vivienda, o, como mínimo, obligarles a “Mark to market” si se Auto adjudicasen la vivienda. Dado que la vivienda no se vendió en publica subasta su valor debiera ser cero con el “Mark to market”, esto obligara al Banco a aprovisionar la totalidad del deuda haciendo inviable el auto adjudicación por parte del Banco , y permitiendo que los subastas sean un fiel reflejo del mercado, fijando los precios “de mercado” por los precios de venta en subasta.

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No ha cambiado la ley en este sentido. Cuando me he referido al 60% hablo figuradamente de casos en los que los elevados tipos de salida provocan que las subastas anteriores queden desiertas...

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La verdad es que no estoy muy enterado de los entresijos de los subastas, pero es posible que el sobre valoración en el primera subasta sea para proteger al embargado contra una subvaloración de su bien. No me sorprendería que una ley destinada a proteger a los 2 partes en la práctica perjudique una de los partes.

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Evidentemente inflan las subastas pero solo como parte de la estrategia de maquillaje.

Primero intentan arrastrar a todos los avaladores y a todos los activos posibles.

Después según los ingresos de los embargados y sus situaciones se plantea el precio de subasta para sacar el máximo partido tanto para minimizar el agujero en el balance del banco como para máximizar los ingresos por embargo de ingresos de los morosos.

Y con una pequeña deuda para los morosos es suficiente como para que crezca por los intereses de demora con el tiempo, no es necesario dejar el precio del inmueble al 20% para maximizar la deuda que dejan a los morosos.

Así al mismo tiempo no se tiene que aceptar de golpe el nuevo precio de esa vivienda dentro del balance.

Pero en la ejecuciones hipotecarias no se plantean a posterior los precios de salida de las subastas. Eso ya viene marcado por el "tipo" en el contrato hipotecario.

Supone, claro, un beneficio enorme para muchísimos deudores, pero la pregunta es: ¿en qué medida está afectando a los inversores en cédulas hipotecarias? ¿Es admisible tasar un bien en 100.000 pero el tipo de subasta en 300.000? ¿Qué efecto están teniendo estas prácticas en los llamados "mercados" y sus inversores?

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Con eso las cédulas hipotecarias deberian estar contentas. El valor nominal contable sigue siendo el mismo.

Pero los mercados ya saben desde hace 2 años o más que las cédulas hipotecarias españolas no valen un pito. Por eso aunque el nominal parece que no ha caido nadie las va a querer.

Y la caida del valor de este producto puede llegar al 100% en el mercado secundario si no lo ha hecho ya. Pero con la estrategia que comentas el valor nominal se mantiene de forma artificial.

Todo lo que escribo es suponiendo que en este caso son las cédulas hipotecarias las que se quedan los pisos y no los bancos. Y en el momento de liquidar es cuando tendrán que venderlos por huevos.

Así que creo que en el momento en que se liquiden las cédulas que comentas se venderán todos los inmuebles por cuatro euros. Y entonces se informará a los inversores de la catástrofe.

Gracias por el aporte. Al hilo de lo que comentas, algunos inversores de la Caixa se sienten estafados:

Engañados Por "la Caixa" Cédulas Hipotecarias | Facebook

Atención a los comentarios aquí: La Caixa emite Cédulas Hipotecarias

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"Hola,
Me encuentro en la misma situación que vosotros respecto a las Cédulas Hipotecarias La Caixa, me ofrecieron un producto 100% seguro y que podía disponer de él en una semana a lo sumo ya que había mucha demanda de compra y que si no fuera así, la Caixa me las compraba, osea todo perfecto hasta que ha llegado la hora de venderlas.
Me encuentro en estos momentos en una situación ecónomica delicada y las puse a la venta hace 2 meses."

De ahí puedo extraer que es todo mas o menos como me imagino. El mercado secundario no quiere ese producto y en el 2017 ya veremos si llegamos.

En efecto. Se hace mucha publicidad sobre las desgracias de los ejecutados pero ninguna de aquellos que salen ilesos.

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