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  #21  
Antiguo 23-mar-2007, 14:44
noinversor noinversor está desconectado
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¡No firmes eso!
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero

Si es posible si, el propietario y sus descendientes (si se demuestra que estos no tienen mas vivienda). Eso sí, se debe pagar indemnización al inquilino en función de si se le avisa con 6 o 12 meses variará la cantidad (que era un porcentaje de la mensualidad que no recuerdo). También se vigila mucho que luego ocupen ese piso para evitar precisamente que se use esa excusa de forma abusiva.

No es correcto.La LAU 1994 sólo admite la necesidad de vivienda del propietario ,no de sus descendientes ,y en ese caso no procede indemnización al inquilino.El propietario tiene el deber de ocupar la casa en el plazo máximo de 3 meses o de compensar o reponer al inquilino en caso contrario.Legalmente el inquilino no está obligado a desalojar porque el casero necesite el piso para un descendiente ,por eso lo que se hace es negociar una compensación con el inquilino y todos contentos.


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  #22  
Antiguo 23-mar-2007, 14:55
RANGER RANGER está desconectado
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No te preocupes demasiado por las clausulas. Los contratos de arrendamiento se rigen por la LAU como bien han dicho. Y cualquier clausula abusiva en un contrato de arrendamientoque se aparte de lo que dice la ley en cuestión es nula. Aunque si está redactado correctamente mejor, obviamente.

Como ejemplo de cláusulas absurdas, en el anterior piso donde estuve decía que no podía tener bicicletas . Vamos, como si el dueño es supersticioso y le da por poner que no podrás tener ropa amarilla, lo firmas, y haces una fiesta con los amigos y les pides que vengan todos con la camiseta de la selección de futbol de Brasil. Y de paso os reís un rato con la cláusula de la ropa amarilla.


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  #23  
Antiguo 23-mar-2007, 14:57
munozo munozo está desconectado
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Iniciado por noinversor
¡No firmes eso!
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero

Tampoco exageremos, la ley dice exactamente lo mis o que iba a firmar, salvo lo del acuerdo entre las partes, es decir, la ley dice:

Art 9.1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

No obstante, ¿es posible que te pidan el año entero? es decir, si estás 3 años y 2 meses ¿te pueden pedir los 10 meses restantes? yo creo que no ¿verdad?


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  #24  
Antiguo 23-mar-2007, 15:01
Santa Santa está desconectado
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Iniciado por munozo
No obstante, ¿es posible que te pidan el año entero? es decir, si estás 3 años y 2 meses ¿te pueden pedir los 10 meses restantes? yo creo que no ¿verdad?

Sobre el papel sí te lo pueden pedir, tú te has comprometido a estar un año más y te pueden pedir los daños y perjuicios que provoques por no estar el tiempo que falta hasta ese año, es decir: el alquiler de esos meses.

Ahora, esto es muy raro en la práctica. Normalmente se llega a un acuerdo y nadie paga nada de más.


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  #25  
Antiguo 23-mar-2007, 15:05
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Iniciado por munozo
No obstante, ¿es posible que te pidan el año entero? es decir, si estás 3 años y 2 meses ¿te pueden pedir los 10 meses restantes? yo creo que no ¿verdad?

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Eso también está contemplado.


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  #26  
Antiguo 23-mar-2007, 15:18
Anita Anita está desconectado
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Iniciado por noinversor
¡No firmes eso!
Aparte de la trampa de prórroga sólo si quiere la casera, se puede interpretar como que estarías obligado a quedarte un año más cada vez que prorrogases ,y si no podrían pedirte indemnización.
Que no te toquen las narices ;que digan simplemente "prórroga con arreglo al artículo XXX de la LAU " y punto.La dueña que asuma que no puede alquilar un piso y tenerlo a su libre disposición al mismo tiempo .Que la convenza la agencia y de paso se gane su dinero



No es correcto.La LAU 1994 sólo admite la necesidad de vivienda del propietario ,no de sus descendientes ,y en ese caso no procede indemnización al inquilino.El propietario tiene el deber de ocupar la casa en el plazo máximo de 3 meses o de compensar o reponer al inquilino en caso contrario.Legalmente el inquilino no está obligado a desalojar porque el casero necesite el piso para un descendiente ,por eso lo que se hace es negociar una compensación con el inquilino y todos contentos.

A ver, yo te digo lo que me paso hace año, año y medio a lo sumo por que tuve que hablar yo con el abogado ya que mi abuela obviamente no se aclaraba. Recuerdo claramente que me dijo que descendientes directos que necesitasen vivienda podrían alegarlo, siempre y cuando se pagase indemnización. Recuerdo que me dijo que si se le avisaba y se le daba un año de plazo era un porcentaje X sobre lo que pagaba de alquiler, y si eran 6 meses era un porcentaje mayor. Lo siento pero desconozco de qué normativa lo sacó pero era el abogado de mi abuela dudo mucho que se lo sacase de la manga para perjudicarla.
Era una pasta lo que salía a darle unas 700.000 pts (lo siento aun no tengo el chip de euros ). Quizá es por que era inquilino de hace tantos años y se hace de forma distinta no lo sé. De hecho el quería 1 millón y le dijeron que tururú, que lo legal era lo que se decía.


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  #27  
Antiguo 23-mar-2007, 15:23
Sin_techo Sin_techo está desconectado
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Hola Munozo,

Lo que te han dicho es cierto. Según la LAU, salvo que el propietario especifique expresamente a la firma del contrato que deberá hacer uso para sí de la vivienda antes de cinco años de ahí no hay dios que te eche. Otra cosa es que el propietario se crea lo que dice en el contrato e intente denunciarte para hacerlo cumplir: Jamás ganará, pero te puede causar un montón de quebraderos de cabeza y pérdidas de tiempo, además de gastos judiciales si fuesen necesarios (también podrías solicitar que el propietario pagase las costas como daños y perjuicios, pero volvemos a lo mismo: Mas tiempo y complicaciones).

Así que tienes dos opciones y eres tú quien ha de elegir:

- Firmar a sabiendas de que la ley te da la razón. Si el propietario intenta hacer efectivas esas claúsulas te niegas, de buenas maneras le enseñas la LAU y le intentas convencer de que está en un error y si no le convences pues que denuncie. Lo malo es la pérdida de tiempo que esto supone y el deterioro de la relación con tu casero, que no creo que te importe mucho pero no deja de ser un engorro cuando has de pedirle algo (reparación, pagarle unos días antes o después porque no estarás en casa a primeros de mes (esto si pagas en mano, cada vez se hace menos), etc...). Muy importante: Si llegases a un problema judicial por este motivo asegúrate de seguir pagando religiosamente y a tiempo, que no te despiste, a veces ponen excusas (hoy no puedo ir a cobrarte, no tengo listo el recibo...) para luego alegar impago. Si pagas por transferencia paga igual que siempre. Si pagas en mano y te da largas depositas la cuantía del mes en el juzgado (no sé exactamente el procedimiento pero si que se puede hacer) para demostrar que tú si estabas dispuesto a pagar, era él quien no te quería cobrar.

- Exigir que las clúsulas abusivas, a pesar de ser nulas de pleno de pleno derecho, sean eliminadas del contrato. Esto es lo mejor si quieres evitarte complicaciones, pero como te han dicho puede que el propietario cuando vea claramente que sabes de lo que hablas y no va a poder avasallarte decida no alquilártelo.

Personalmente prefiero la segunda, de hecho colgué un hilo hace un mes o así comentando mis dudas sobre el alquiler porque estaba a punto de firmar un contrato... Que no llegué a firmar por ese motivo: La propietaria, cuando vio que me había estudiado la ley y asesorado en la oficina de vivienda del ayuntamiento y que quería eliminar algunas claúsulas abusivas finalmente no quiso firmar en las condiciones que yo exigía (y que por cierto no se salían un ápice de la propia LAU).

Si finalmente decides firmar sólo dos consejos mas:

- Asegúrate de que no aparece en el contrato esa claúsula específica de que precisará utilizar el piso para él antes de los cinco años. Si quiere desalojarte con alguna claúsula ilegal es él quien tiene la responsabilidad de demostrar que tiene razón (cosa que no podrá hacer). Pero si te desaloja con esta (completamente legal) aunque realmente no necesite el piso para él te traspasa a ti esa responsabilidad de denunciar para demostrar que la reclamación era falsa. Y eso es difícil y largo de demostrar.

- No sé como esta esa legislación allí en Cordoba en este sentido porque es regional, pero al menos aquí en la Comunidad de Madrid es obligatorio que el propietario ingrese la fianza que tu le das en el IVIMA (instituto de la vivienda madrileña). SI no lo hace está incurriendo en una ilegalidad, pero esta raramente se descubre, sin embargo ésto te impide a ti desgravarte en la declaración de la renta por ese alquiler. Yo inetntaría (de hecho lo inetnté con el mío) que se hiciese constar expresamente en el contrato en la claúsula que habla de la fianza que ésta será depositada en el XXXXX (instituto de la vivienda que corresponda) en el plazo de 30 días y que el propietario se compromete a entregarte fotocopia del resguardo de ingreso (deberás presentar dicha fotocopia para desgravarte). Infórmate sobre este tema en tu comunidad/provincia.

Sobre todo mucha suerte con tu alquiler y espero haberte ayudado.

Un saludo.


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  #28  
Antiguo 23-mar-2007, 16:54
titito titito está desconectado
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Iniciado por Sin_techo
Hola Munozo,
No sé como esta esa legislación allí en Cordoba en este sentido porque es regional, pero al menos aquí en la Comunidad de Madrid es obligatorio que el propietario ingrese la fianza que tu le das en el IVIMA (instituto de la vivienda madrileña). SI no lo hace está incurriendo en una ilegalidad, pero esta raramente se descubre, sin embargo ésto te impide a ti desgravarte en la declaración de la renta por ese alquiler. Yo inetntaría (de hecho lo inetnté con el mío) que se hiciese constar expresamente en el contrato en la claúsula que habla de la fianza que ésta será depositada en el XXXXX (instituto de la vivienda que corresponda) en el plazo de 30 días y que el propietario se compromete a entregarte fotocopia del resguardo de ingreso (deberás presentar dicha fotocopia para desgravarte). Infórmate sobre este tema en tu comunidad/provincia.

Eso que comentas me interesa muchísimo. Yo llevo 2 años desgravando como un loco y nunca he presentado ninguna fotocopia... así que no sé si el casero tiene la fianza depositada en el IVIMA. Supongo que sí, porque pongo la referencia catastral en la declaración etc...

¿Tienes algún link en el que se hable de la obligatoriedad de depositar la fianza en el IVIMA? Más vale prevenir que curar...


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  #29  
Antiguo 23-mar-2007, 18:52
Sin_techo Sin_techo está desconectado
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Hola titito,

Yo cuando estuve a punto de firmar un contrato de alquiler hace cosa de un mes me asesoré en la oficina de alquiler del ayuntamiento de Madrid, allíme lo explicaron y me dieron un folleto donde lo explicaba. Luego lo busqué por mi mismo en internet y estaba claramente especificado en el manual de ayuda del programa padre de la declaración de la renta 2005 (era el que había disponible entonces, no se si ha salido el de 2006 ya). Sé que tengo el link en algún sitio pero ahora mismo no recuerdo donde, en cuanto lo encuentre te lo pego aquí.

De todas formas haciendo una búsqueda rápida en en google he encontrado esto: Oficina de alquiler ayuntamiento de madrid.

Y si haces una búsqueda con "depósito fianza IVIMA" salen varias referencias mas.

Lo dicho: Cuando tenga tiempo te paso el enlace.

Un saludo.

Edito: Lo he encontrado antes de lo que pensaba:

Enlace del Manual de IRPF 2005

Enlace de la web de IVIMA con las instrucciones de como hacer el ingreso de la fianza

Espero que te sea de ayuda.

Un saludo.

Última edición por Sin_techo; 23-mar-2007 a las 19:05


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  #30  
Antiguo 26-mar-2007, 13:23
Santa Santa está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
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Iniciado por RANGER
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Eso también está contemplado.

Puede que esté equivocado, pero me parece que ese artículo se refiere solo a alquileres de duración superior a cinco años. Al menos es lo que parece si lees el artículo completo:

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.



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