COMPRAR VIVIENDA aun habiendo BURBUJA (parte 1)

ex-burbujista dijo:

¿Comprar en tiempos de burbuja.?
Entonces aun habiendo burbuja, dependerá de la zona donde vivamos, depende de si buscamos con cuidado, (yo puedo vivir en una zona donde aun quedan dos años de subida de precios, -en el supuesto de que los precios bajaran:¿me compensa esperar 4 años (dos de subida y dos de bajada) para que vuelvan los precios actuales y otros 3 para que bajen un 20% arriesgándome a que eso no ocurra y mientras pagando un alquiler?)
Es diferente si uno sabe que en su zona los precios no subirán mas.

Hace unos días alguien decía que unos solares para construirse una casa estaban carísimos que pedían 7 millones de pts, -sin conocer el sitio y las circunstancias- ¿compensa esperar 5 años para que bajen a 3.5 millones ? creo que depende de la situación personal. si va a gastarse 20 millones en total, gastarse 23 tampoco es tanta diferencia y puede compensar empezar ya la obra y no digamos si vive de alquiler y le cuesta 4.000 euros al año...

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ex-burbujista dijo:

Algunos burbujistas buscan casos extremos como un anuncio de un sotanillo sin ventanas en vallecas por 380.000 euros que es como TERRA para mostrar la situación inmobiliaria general e insostenible - manipulando la realidad.-

No es lo mismo tener el dinero ahorrado que endeudarse. Reponer una vivienda y endeudarse por 60.000 euros a comprarla sin ahorros.
Vivir feliz en casa de los padres y esperar por si los precios bajan que pagar un alquiler escandaloso.
Tener pareja y vivir de alquiler, que estar solo y compartir piso. No es lo mismo cobrar x*3 que x/3,

No se debe caer en simplificaciones, En 2003 decían que había burbuja, (no entro a discutirlo) pero lo que es seguro es que en el 80% de las ciudades españolas se podía comprar sin problema, igual que en el 2.000 había burbuja bursátil y sin embargo compensaba comprar muchas de las acciones.

las generalizaciones no suelen servir para nada. Reflexión del tipo: "para que valorar tanto el suelo si un día la tierra va a desaparecer en un agujero oscuro" parece absurdo pero si se dice: "si hay burbuja no debemos comprar en ninguna circunstancia, ni regalado"

En la vida lo importante no son las generalizaciones o lo blanco o oscuro, sino los grises, lo que te toca vivir y tu agudeza para captar los matices y aprovechar tus momentos.

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ex-burbujista dijo:

ya se que a algunos leer mas de dos parrafos os cuesta.

esto si lo leerias hasta el final...

"españa se hunde"

"esto es una hez"

el proximo será asi.

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Spain has more reason to quit the euro than Italy

http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=27063


By Wolfgang Munchau (Financial Times) Published: February 20 2006
There was a revealing incident at the World Economic Forum in Davos this year. Nouriel Roubini, the New York-based international economist, took part in a panel discussion during which he raised questions about Italy's future in the eurozone. A fellow panellist was Giulio Tremonti, the Italian finance minister. Professor Roubini wrote in his web log* that his presentation "caused a stir with Minister Tremonti who interrupted me in the middle of my remarks, went into a temper tantrum and shouted: 'Go back to Turkey!' I happen to have been born in Istanbul."

Perhaps one should not conclude too much from this incident, but it does show one thing: European officials are getting nervous about the future of the euro. A few years ago, no one would have raised an eyebrow.

Italy is often mentioned as the country most likely to leave the euro. I disagree. Leaving the euro would not solve any of Italy's problems. Since Italy's debt is mostly euro-denominated, Italy would be facing an Argentinian-style debt crisis. A wise Italian politician told me recently that Italy was more likely to disintegrate as a nation state than to leave the euro.

If any country ever decided to quit, unlikely as this may be, that country would be Spain, not Italy. Over the past seven years, Spain has lost even more competitiveness against the eurozone than Italy. At the same time, Spain is also in a better position to quit. With a debt-to-gross-domestic- product ratio of just over 40 per cent, Spain would have no problem servicing its debts.

Unlike Italy, Spain enjoys the reputation of a European success story. But its economic success rests on shaky ground. It was driven by a housing bubble, during which average property prices have increased almost threefold since 1997. The US and UK housing markets have been well behaved by comparison.

The Spanish housing bubble was caused by a combination of financial deregulation, rising domestic incomes and strong demand from foreign investors. Deregulation has a one-off effect. The contribution of the other two will fade over time. Spain is no doubt an attractive country to live in. But northern Europeans will not continue to invest in a skyrocketing Spanish property market for ever. There is a lot of cheap real estate around the Mediterranean, for example, in Croatia and Turkey.

The house-price bubble has kept the Spanish economy ticking over - and overshadowed Spain's underlying problem of falling competitiveness. Successive Spanish governments have failed to put in place the one condition essential for a country to prosper in the eurozone in the long run - a sufficient degree of wage and price flexibility. Since the beginning of monetary union in 1999, Spain gradually lost competitiveness against the rest of the eurozone, as its inflation rate exceeded the eurozone's by an average of more than 1 percentage point each year. Last year, the gap widened to 1.5 percentage points. If this were to go on for another seven years, there would hardly be a Spanish export industry left.

The country's current account deficit for the first 11 months of 2005 reached 7.3 per cent of GDP. In its latest autumn forecast, the European Commission put the current account deficit at 8.3 per cent this year, and 9.1 per cent in 2007. These are unsustainable levels.

There are some parallels - and one fundamental difference - between Spain and the US. Both countries have a housing bubble - and plenty of economists in denial over it. In both countries, consumers are spending as if there is no tomorrow. And both have lost global competitiveness.

The difference is that Spain is a member of a monetary union. The only way for Spain to regain lost competitiveness is through a long period of wage moderation. The eventual adjustment in the US economy will almost certainly be eased through a weaker dollar.

In Spain, the ratio of average house prices to average incomes is much higher than in other countries with property bubbles. Daniel Gros, director of the Centre for European Policy Studies in Brussels, noted that construction makes up an incredible 17 per cent of Spain's GDP -which is higher than in Germany right after unification**. He predicts that north and south European economies will eventually trade places. German economic growth will gradually improve, while Spain is about to experience a German-style economic stagnation, or worse.

While Spain is more likely to leave the eurozone than Italy, the odds of either country quitting are still small. If faced with a straight choice of a long economic depression and an even longer period of political isolation within the EU, both countries would opt for the former. The real danger for the eurozone is not a break-up, but continued failure. As the boom-bust cycle turns ugly, we should expect to see more irascible finance ministers in southern Europe.

* www.rgemonitor.com/blog/roubini

** "Will Emu Survive 2010?", Jan 2005, www.ceps.be

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Las ventas de viviendas se redujeron en la mayoría de los países occidentales durante el 2006

http://www.elperiodico.com/default....dseccio_PK=1009


GONZALO Bernardos*
En los primeros años de esta década, la vivienda adoptó un nuevo papel: el de activo refugio. En gran medida, por la negativa evolución de las principales bolsas mundiales entre marzo del 2000 y del 2003. Los capitales se desplazaron hacia activos más seguros y con una mejor relación rentabilidad-riesgo, especialmente desde septiembre del 2001, lo que motivó más demanda de vivienda para invertir y contribuyó a generar, en muchos países, una importante subida de su precio.
En el 2001, las repercusiones directas e indirectas del efecto pobreza, causado por la reducción de las cotizaciones bursátiles, condujeron a una recesión económica global. Esta adversa coyuntura hizo temer a los bancos centrales la llegada de la fatídica combinación: recesión y deflación. Era lo que había ocurrido en Japón, tras la explosión de la burbuja especulativa creada en la segunda mitad de la década de los 80. Para evitarla, la Reserva Federal y el Banco Central Europeo (BCE) decidieron rebajar los tipos de interés nominales con tal intensidad que, en algunos países como España y EEUU, el tipo de interés real se convirtió en negativo.

LA REALIZACIÓN
de una política monetaria tan expansiva tenía como uno de sus principales objetivos incentivar a las familias a incrementar su endeudamiento y a elevar su demanda de viviendas. Si el propósito se conseguía, el crecimiento de las ventas en el mercado residencial conduciría a un aumento de la inversión en construcción, una notable creación de empleo y un mayor dinamismo del gasto de las familias. Así, la positiva evolución del consumo privado y de la inversión en construcción impedirían la llegada al unísono de recesión y deflación. En algunos países, como EEUU y España, estas variables no solo evitaron la aparición de una crisis, sino que impulsaron un periodo de elevado crecimiento económico.
Todo esto explica el boom inmobiliario a nivel mundial en el periodo comprendido entre el 2001 y el 2005. En el 2006, excepto en el norte y el este de Europa, la expansión del mercado residencial en los países occidentales probablemente llegó a su final. Aunque los precios continuaron al alza, las ventas se redujeron en un importante número de naciones. Tres fueron las principales causas: la subida de tipos de interés, la progresiva retirada de inversores y la relativa carestía de la vivienda.
Uno de los países donde el cambio de ciclo es más visible es EEUU. El precio de la vivienda en el 2006 siguió aumentando (el 5,87%), pero más moderadamente que en el ejercicio anterior (13,25%). No obstante, el aspecto más destacado, y preocupante para la evolución de la economía americana, fue la reducción de las transacciones. El pasado año, las ventas de viviendas nuevas y usadas bajaron el 17,3% y el 8,4%, respectivamente, respecto al 2005.
Esta evolución es considerada por algunos analistas como el acto inicial de la explosión de la burbuja inmobiliaria creada por Alan Greenspan en los últimos años de su mandato. Según ellos, el anterior presidente de la Reserva Federal sustituyó la burbuja bursátil de la nueva economía por otra de carácter inmobiliario. Logró que la recesión observada en el 2001 fuera muy breve, pero no la eliminó, sino que la desplazó hacia el futuro. Para dichos analistas, este puede situarse entre el último trimestre del año actual y el primer semestre de 2008.
La elevada influencia directa e indirecta del sector inmobiliario y de la construcción sobre el PIB estadounidense sería la causa de la recesión. Previsiblemente, esta solo se produciría si una elevada reducción de las ventas comportara una disminución del precio de la vivienda y un importante decremento de la inversión en construcción.

EL PRIMER
efecto generaría una reducción de la riqueza de las familias (efecto pobreza), dificultaría la refinanciación de hipotecas, reduciría su capacidad de endeudamiento y conllevaría una disminución del consumo privado. La segunda repercusión conduciría a la destrucción de numerosos empleos, afectaría negativamente a la renta disponible de las familias y a su gasto. En definitiva, se produciría una seria desaceleración de la demanda interna y del PIB.
Probablemente, la nueva coyuntura económica comportaría una depreciación del dólar, una caída de las cotizaciones bursátiles y la interrupción de las subidas del tipo de interés de referencia del BCE. La economía global se quedaría sin su principal motor de los últimos años y el boom inmobiliario a nivel mundial ya solo sería historia.

*Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB

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QUIEN SE BURLA DEL BAJISMO SIN DENUNCIAR LA NECEDAD NUNCABAJISTA ESTÁ ACTUANDO CON MALICIA.
¿Cuántas veces hemos escuchado a los usureros y complacidos triunfadores del pisito escupir eso de "cuántos años lleváis los agoreros anunciando el apocalipsis y mirad, 17%, sí, 17%, envidosos, perezosos"?.

En estas cuestiones, todas las burbujas son iguales, como se comprueba leyendo a MACKAY ("MEMOIRS OF EXTRAORDINARY POPULAR DELUSIONS", 1841 http://www.gutenberg.org/dirs/etext96/ppdel10.txt ).

Hay economistas que imputan estas similitudes al hecho de que es la psicología humana la que está detrás y el ser humano evoluciona mucho más lentamente que la ciencia y la técnica. Desde que le dieron el Noble a Khaneman, algunos hemos aprendido mucho sobre estas cuestiones. Por ejemplo, ¿saben ustedes lo que es el VOLATILITY PUZZLE y el HOUSE MONEY EFFECT?. Pues, eso.

En el ciclo bursátil actual, juega un papel de primer orden el ocaso del ciclo inmobiliario. Ambos tienen duraciones distintas. El bursátil es tres veces menor, de modo que un ciclo inmobiliario engloba tres bursátiles. Además, el ciclo inmobiliario está muy sincronizado con el ciclo económico estructural en países, como España, muy bancarizados y dependientes de la actividad inmobiliaria. Esta vez, la madurez del ciclo bursátil coincide internacionalmente con la del inmobiliario. En este aspecto, hay mucha más sincronía en EE.UU. que en España, donde todavía estamos como que no nos creemos que la vivienda no pueda bajar. En España, vamos demorados. Además, en el caso español, la saturación inmobiliaria e hipotecaria determina el estrangulamiento financiero del "patrón de crecimiento", como lo llama el Banco España (el indicador más incontrovertible es el déficit por cuenta corriente); es decir, que, en España, la madurez inmobiliaria va unida al ocaso del modelo estructural.

Pero, estas circunstancias, permítaseme la expresión, son "sanas". No hay nada pesimista en estas previsiones. Son cosas naturales. Saldremos de esta, no les quepa la menor duda. Eso sí, de los 15 millones de hogares, al menos 2 van a tener muchos problemas, pero muchos. Aún así, la situación es muy administrable. Y lo es porque, como seres pensantes, estamos preparados para ello. Cosas mucho peores han sucedido en la Historia. Ahora bien, el pisito, como negociete piramidal-generacional, habrá muerto.

Una de las cosas que más me ha desconcertado estos años, hasta que comenzó el proceso de crash inmobiliario en otoño pasado, es ver cómo los primeros espadas del sector triunfante (los galindos, los mayayos, los santamarías, etc.) repetían (ya no lo hacen) una y otra vez que "aquí, de burbuja, nada de nada, lo que hay es mucha demanda".

¡Las burbujas son objetos relativamente benignos, señores!.

Siempre, desde el Neolítico, y en todas partes, ha habido hay y habrá burbujas cuando, en el precio de un tangible, además de fundamentales, cotizan "expectativas". La gente no somos sencilla. Lo sabemos. La economía experimental demuestra que somos capaces de adquirir un tangible o un título valor a sabiendas de su sobrevaloración, sencillamente, porque creemos que, todavía, otros van a querer comprárnoslo después. En las burbujas, los precios de las cosas no son "lo que la gente está dispuesta a pagar", sino "lo que el comprador piensa que la gente estaría dispuesta a pagarle a él después", que es algo muy distinto (este razonamiento no es más que una síntesis del famoso caso del concurso de belleza del que habló Keynes).

Lo que no es de recibo es que permitamos que se desarrollen auténticas sectas cuya única finalidad es proclamar la mentira de que no hay sobrevaloración ninguna, para "comerle el coco a la gente" y que "pringuen como membrillos". De ahí, lo importante que fue para la evolución del ciclo inmobiliario que el Banco España patrocinara que en 2002 que SCH vendiera Vallehermoso y, una semana después, BBVA hiciera lo mismo con Metrovacesa, y que, en su Boletín Económico de septiembre de 2003, proclamara a los cuatro vientos que la vivienda estaba sobrevalorada en España un porcentaja tal que era imposible reabsorberlo sin ajuste (o sea, como se hacía cuando éramos un país semicerrado y podíamos subir los salarios para restaurar el equilibrio de precios relativos para, acto seguido, devaluar la moneda). Entonces, el Banco España nos mostró, como a Hércules, los dos caminos, el vicio y la virtud: el ajuste "brusco o abrupto" (sic) y el "ordenado y progresivo" (sic) que requeriría sentido de la responsabilidad y medidas "suelo & alquiler". Desde entonces, nos hemos burlado de la declaración bancoespañista y hemos encadenado varias subidas de 17% en contra frontalmente de la opinión de nuestras autoridades monetarias, que se han hartado de avisarnos (sobre todo, Caruana y Malo de Molina); y la jactancia se ha hecho con la sinietra complicidad de la pseudobanca política y proviniciana que padecemos (la Cajas), a sabiendas de que muchas acabarían siendo intervenidas. No hemos sabido dosificarnos y hemos reducido muchísmo la probabilidad de que el ajuste, que ya va a ser brusco con toda seguridad, no vaya a ser catastrófico.

En mi opinión (soy optimista por convencimiento), estamos a tiempo de que las cosas no sean tan negras, siempre y cuando las elecciones generales se anticipen al último trimestre (sin correr el riego de hacerlas con 2007 cerrado estadísiticamente) e, inmediatamente después, se abandone el conejochisterismo estadísitico en materia inmobiliaria y económica en general, dejándo que la gente vea de verdad dónde están los precios inmobiliarios y el resto de variables.

Porque, señores, repito, las burbujas son procesos normales y las personas estamos hechas para abordarlos con total naturalidad. Se han empeñado tanto en decir que no había burbuja que hemos empezado a creer que lo que había era "otra cosa", evidentemente, mucho peor.

Piensen que los benefecios de las empresas cotizadas españolas, en muy buena parte, ya no se obtienen en España. Si, en efecto, todo sucede felizmente y, como anunció L.A. Rojo en otoño, la economía española entra en recesión en 2008, el pisito (y el patrón de crecimiento) podría estar haciendo su doloroso ajuste al tiempo que, en la bolsa, estemos viviendo el alza especulativa final, lo que ayudaría mucho a pasar el trance. Si, por contra, decidimos que el ajuste inmobiliario, que se está viviendo ya sanamente en EE.UU., es cosa solo de América, porque nuestros pisitos patrios, bajar, no bajan, por razones "genéticas" o por lo que sea, corremos el riesgo de que la descomposición bursátil coincida con la inmobiliaria y estructural.

Es una pena que tengamos que debatir estas cuestiones en foros anónimos tan generosos como este. Gracias por leerme.


Enviado por pisitófilos creditófagos . 11:52 07-03-2007

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ex-burbujista dijo:

¿Comprar en tiempos de burbuja.?

¿En el supuesto de que haya una burbuja no debemos de comprar? -aunque las burbujas no se sabe si lo son hasta que no explotan ¿podemos comprar?- . Ocurre que algunos foristas extreman todas las situaciones cogen las excepciones y tratan de pasarlas por lo NORMAL

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pongamos el caso de la burbuja bursátil del 2.000, aquí para deformar la realidad siempre se pone el caso de terra y ponen el valor en máximos (sin mirar siquiera si a esos precios había volumen de ventas) y luego se la pone en mínimos,

Pero en el 2.000 en plena burbuja había muchas acciones en las que se podía invertir, y la mayoría de las que cayeron en poco tiempo recuperaron su valor y hoy prácticamente todas han subido.

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Había muchas acciones que se podían comprar sin temor. la gente pudo comprar tabacaleras que daban unos estupendos dividendos no habrían padecido la crisis y hoy habrían duplicado o triplicado su dinero. (yo compre algunas a 17, pero llegaron a estar a 12, hoy están a 45)

(así a ojo mirando una gráfica) estos valores no sufrieron la burbuja ni la crisis posterior.
altadis, acerinox, acs, banco popular, albertis, gas natural, iberdrola ,iberia, ferrovial, fcc, acciona ,banco sabadel ,metrovacesa , red electrica, scry, union fenosa.)

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goa dijo:

Estoy bastante de acuerdo con lo que dices ex-burbujista. No se puede generalizar ni en las subidas ni en las bajadas.

Por eso estoy en contra de los predicadores que generalizan diciendo que comprar ahora es una locura.......y seguramente lo es en el 90% de los casos, pero hay un 10 % de todos los casos posibles en los que puede compensar comprar, y eso aqui muchas veces no se contempla.

Es como cuando en un post se tido de pepito a alguien que pagaba 1800 euros/mes de hipoteca, sin saber nada mas de tipo de piso, sueldo, localizacion exacta........ en fin.

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