Quiero presentarme. Me llamo Gabriel y he hecho un par de inversiones creando empresas tecnológicas que me han resultado francamente bien. Estoy pagando una hipoteca de mi vivienda y nunca invertiría en compra de inmuebles. El motivo no está en la existencia de una burbuja inmoviliaria —que sí existe— sino en que simplemente es una inversión en que no creo. Voy a explicar los motivos.
Quiero hacerle una pregunta al lector: ¿Cuanto dinero pagarías por un sueldo fijo eterno ajustado por la inflacción? Pongamos por caso, pagas a tocateja 100.000 euros y, a cambio, te dan 10.000 euros al año ajustados a la inflacción para siempre. Naturalmente que compensaría; en 10 años recuperas la inversión y después a absorber del bote. ¿Y si sólo te diesen 5.000 euros al año? En ese caso la cosa no estaría tan clara porque tendrías que esperar 20 años para recuperar la inversión y seguramente no tendrías tanta paciencia. Si miramos los datos de la bolsa a lo largo de 100 años nos encontramos con que se recupera la inversión por término medio al cabo de 14 años. En otras palabras: el individuo medio está dispuesto a pagar 14 veces un sueldo anual para conseguir un sueldo vitalicio. Esta es una constante universal que está relacionada con la sicología humana y que se refleja en un valor aceptable del PER de 14.
En mi opinión, para invertir en bolsa no hay que mirar si las acciones suben o bajan. Eso responde a comportamientos especulativos a corto plazo. Una buena inversión es aquella donde los dividendos más la revalorización bursátil dan una buena cifra. El valor bursátil es algo bastante caótico a corto plazo, pero a largo plazo si hay buen reparto de dividendos el valor sube. ¿Y si baja? que más dá si estás recogiendo buenos dividendos. En otras palabras no se trata de comprar acciones que suban, sino acciones con un buen PER.
Las empresas crecen de forma natural al igual que los árboles. Teléfonica hace 50 años tenía 4 empleados y ahora es un monstruo multinacional. El crecimiento de las empresas hace que a largo plazo se repartan cada vez más dividendos por acción.
¿Que sucede con una casa? Pues una casa tiene dos problemas. En primer lugar no crece, a menos que hagamos una ampliación. En segundo lugar se devalua constantemente por envejecimiento al igual que un coche. A nadie se le ocurriría invertir en un coche, sin embargo, hay gente que piensa que invertir en vivienda es en general rentable. Un coche dura unos 10 años. En otras palabras tiene un periódo de amortización de 10 años con lo que cada año tenemos un 10% de gastos de amortización. El gasto de amortización es muy alto y la gente lo nota. Una casa dura aproximadamente 50 años, con lo que tenemos unos gastos de amortización del 2% anual que la gente no aprecia con claridad. Sin embargo es mucho dinero. En una vivienda de 200.000 euros supone un gasto de amortización de 4.000 euros al año.
Los dividendos de las acciones tienen su comtrapartida en la renta que genera el alquiler de una casa. Con un PER medio de 14, típicamente tendremos un reparto de dividendos del 4% del valor de la acción y una revalorización bursátil del 3%, una vez hecho el ajuste por la inflación. Trasladando los datos al alquiler de una vivienda, si restamos el 2% de gastos de amortización, deberemos generar un 6% en forma de renta, es decir alquiler menos gastos. Sin contar gastos, ni el hecho de que no es posible alquilar un piso el 100% del tiempo, un piso de 200.000 euros tendríamos que alquilarlo en 12.000 euros al año, es decir 1.000 euros al mes. Si sumamos gastos, riesgo de impagos, capacidad ociosa, etc., nos pondremos en un alquiler de unos 1.500 euros al mes. Por debajo de eso se pierde dinero.
Creo que el mercado de alquiler en España está por debajo de esos valores. Y en los cálculos anteriores me he olvidado de hacer ajuste por inflación.
Y no nos olvidemos de que la casa se está depreciando en términos reales.
Esto último me lo va a discutir mucha gente. Frente al mito general, no es cierto que las casas sean cada vez más caras, si comparamos casas iguales. Las casas aumentan de precio porque cada vez son más grandes y de mejor construcción. Para hacer una comparación justa tendríamos que comparar el precio de una casa nueva de 100 m2 en 1960 con otra casa nueva, construída con los mismos materiales, en 2007; y después tendríamos que hacer el ajuste por la inflación. Si eliminamos burbujas coyunturales nos encontraríamos con precios muy similares.
Sí se producen aumentos de precios en los puntos concretos donde hay aumento de densidad de población. En otras palabras: la migración masiva de población del campo a la ciudad entre 1960 y 1980 ha producido subidas considerables de precios en el centro de las ciudades, que aumentaron espectacularmente en número de habitantes. Se trata de un fenómeno que no se va a repetir y que condujo a bajadas reales de precios en el ámbito rural. Estas bajadas de precios no se contabilizan en las estadísticas porque estas reflejan las casas construídas, y estas se han construído justamente donde ha aumentado la población y por tanto los precios.
En donde vivo, en Galicia, los precios han aumentado en 5 municipios correspondientes a las 5 grandes ciudades. En el resto de los municipios, que cubren el 90% de la superficie gallega, se han producido bajadas muy considerables de precios.
De lo anterior se deduce que es posible conseguir revalorizaciones en precios de viviendas, pero únicamente en puntos muy concretos y en ciertos periodos. La inversión en vivienda tiene que ser extremadamente selectiva, exactamente igual que la inversión en bolsa.
Tambien se me dirá que las empresas constructoras tienen beneficios muy altos. En realidad esto no tiene mucho que ver con lo que discutimos. Es como comparar el negocio de la fabricación de coches con la venta de coches de segunda mano. La inversión en Empresas Constructoras es muy interesante porque son empresas que crean valor transformando ladrillos y cemento en algo más valioso que los ladrillos más el cemento. Por otra parte no veo nada claro que la venta de viviendas de segunda mano conduzca a la creación de valor.
En cualquier cálculo hay que tener muy en cuenta la inflación. Supongamos que compramos una casa de 200.000 euros con un préstamo bancario de 20 años. Al cabo de 20 años le habremos pagado al banco 400.000 euros, y podremos vender la casa por 500.000 euros, que en realidad se corresponderán, con suerte, con 300.000 de hace 20 años. ¿Hemos ganado dinero? Lo dudo mucho.
Un saludo
Gabriel
Quiero hacerle una pregunta al lector: ¿Cuanto dinero pagarías por un sueldo fijo eterno ajustado por la inflacción? Pongamos por caso, pagas a tocateja 100.000 euros y, a cambio, te dan 10.000 euros al año ajustados a la inflacción para siempre. Naturalmente que compensaría; en 10 años recuperas la inversión y después a absorber del bote. ¿Y si sólo te diesen 5.000 euros al año? En ese caso la cosa no estaría tan clara porque tendrías que esperar 20 años para recuperar la inversión y seguramente no tendrías tanta paciencia. Si miramos los datos de la bolsa a lo largo de 100 años nos encontramos con que se recupera la inversión por término medio al cabo de 14 años. En otras palabras: el individuo medio está dispuesto a pagar 14 veces un sueldo anual para conseguir un sueldo vitalicio. Esta es una constante universal que está relacionada con la sicología humana y que se refleja en un valor aceptable del PER de 14.
En mi opinión, para invertir en bolsa no hay que mirar si las acciones suben o bajan. Eso responde a comportamientos especulativos a corto plazo. Una buena inversión es aquella donde los dividendos más la revalorización bursátil dan una buena cifra. El valor bursátil es algo bastante caótico a corto plazo, pero a largo plazo si hay buen reparto de dividendos el valor sube. ¿Y si baja? que más dá si estás recogiendo buenos dividendos. En otras palabras no se trata de comprar acciones que suban, sino acciones con un buen PER.
Las empresas crecen de forma natural al igual que los árboles. Teléfonica hace 50 años tenía 4 empleados y ahora es un monstruo multinacional. El crecimiento de las empresas hace que a largo plazo se repartan cada vez más dividendos por acción.
¿Que sucede con una casa? Pues una casa tiene dos problemas. En primer lugar no crece, a menos que hagamos una ampliación. En segundo lugar se devalua constantemente por envejecimiento al igual que un coche. A nadie se le ocurriría invertir en un coche, sin embargo, hay gente que piensa que invertir en vivienda es en general rentable. Un coche dura unos 10 años. En otras palabras tiene un periódo de amortización de 10 años con lo que cada año tenemos un 10% de gastos de amortización. El gasto de amortización es muy alto y la gente lo nota. Una casa dura aproximadamente 50 años, con lo que tenemos unos gastos de amortización del 2% anual que la gente no aprecia con claridad. Sin embargo es mucho dinero. En una vivienda de 200.000 euros supone un gasto de amortización de 4.000 euros al año.
Los dividendos de las acciones tienen su comtrapartida en la renta que genera el alquiler de una casa. Con un PER medio de 14, típicamente tendremos un reparto de dividendos del 4% del valor de la acción y una revalorización bursátil del 3%, una vez hecho el ajuste por la inflación. Trasladando los datos al alquiler de una vivienda, si restamos el 2% de gastos de amortización, deberemos generar un 6% en forma de renta, es decir alquiler menos gastos. Sin contar gastos, ni el hecho de que no es posible alquilar un piso el 100% del tiempo, un piso de 200.000 euros tendríamos que alquilarlo en 12.000 euros al año, es decir 1.000 euros al mes. Si sumamos gastos, riesgo de impagos, capacidad ociosa, etc., nos pondremos en un alquiler de unos 1.500 euros al mes. Por debajo de eso se pierde dinero.
Creo que el mercado de alquiler en España está por debajo de esos valores. Y en los cálculos anteriores me he olvidado de hacer ajuste por inflación.
Y no nos olvidemos de que la casa se está depreciando en términos reales.
Esto último me lo va a discutir mucha gente. Frente al mito general, no es cierto que las casas sean cada vez más caras, si comparamos casas iguales. Las casas aumentan de precio porque cada vez son más grandes y de mejor construcción. Para hacer una comparación justa tendríamos que comparar el precio de una casa nueva de 100 m2 en 1960 con otra casa nueva, construída con los mismos materiales, en 2007; y después tendríamos que hacer el ajuste por la inflación. Si eliminamos burbujas coyunturales nos encontraríamos con precios muy similares.
Sí se producen aumentos de precios en los puntos concretos donde hay aumento de densidad de población. En otras palabras: la migración masiva de población del campo a la ciudad entre 1960 y 1980 ha producido subidas considerables de precios en el centro de las ciudades, que aumentaron espectacularmente en número de habitantes. Se trata de un fenómeno que no se va a repetir y que condujo a bajadas reales de precios en el ámbito rural. Estas bajadas de precios no se contabilizan en las estadísticas porque estas reflejan las casas construídas, y estas se han construído justamente donde ha aumentado la población y por tanto los precios.
En donde vivo, en Galicia, los precios han aumentado en 5 municipios correspondientes a las 5 grandes ciudades. En el resto de los municipios, que cubren el 90% de la superficie gallega, se han producido bajadas muy considerables de precios.
De lo anterior se deduce que es posible conseguir revalorizaciones en precios de viviendas, pero únicamente en puntos muy concretos y en ciertos periodos. La inversión en vivienda tiene que ser extremadamente selectiva, exactamente igual que la inversión en bolsa.
Tambien se me dirá que las empresas constructoras tienen beneficios muy altos. En realidad esto no tiene mucho que ver con lo que discutimos. Es como comparar el negocio de la fabricación de coches con la venta de coches de segunda mano. La inversión en Empresas Constructoras es muy interesante porque son empresas que crean valor transformando ladrillos y cemento en algo más valioso que los ladrillos más el cemento. Por otra parte no veo nada claro que la venta de viviendas de segunda mano conduzca a la creación de valor.
En cualquier cálculo hay que tener muy en cuenta la inflación. Supongamos que compramos una casa de 200.000 euros con un préstamo bancario de 20 años. Al cabo de 20 años le habremos pagado al banco 400.000 euros, y podremos vender la casa por 500.000 euros, que en realidad se corresponderán, con suerte, con 300.000 de hace 20 años. ¿Hemos ganado dinero? Lo dudo mucho.
Un saludo
Gabriel
