Burbuja.info - Foro de economía > > > Los Pisos De Segunda Mano Tienen Y Deben De Sufrir DepreciaciÓn
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  #21  
Antiguo 22-mar-2007, 11:11
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Bueno, pues voy a seguir poniendo ejemplos.
Un entresuelo también en la calle provença muy cerquita del otro que puse por 479.000 euros:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

Según el catastro, es un piso de 84 m2 útiles y está construido en el año 1936. En este caso al ser más grande lo compararemos con el ático-dúplex con terraza de obra nueva de la misma promoción que el ejemplo anterior:

http://www.idealista.com/pagina/prom...P0000000790513

81 m2 útiles. 575000/81 = 7099 euros
84 m2 útiles x 7099 euros = 596316

Ahora vamos con la depreciación. 7 (70 años) x 5% = 35% = 208711
596316 - 208711 = 387605. Es decir, una diferencia de 91.395 euros.
En este caso nos encontramos con un piso con una buena reforma y en una finca regia rehabilitada con ascensor pero no deja de ser un entresuelo.

Y es que sólo hay que comparar. Si por 479000 euros compramos este entresuelo reformado, por 100.000 euros más nos llevamos un ático-dúplex de cine de 81 m2 útiles más su terrazica.


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  #22  
Antiguo 24-mar-2007, 19:33
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Bueno, pues seguimos con ejemplos de depreciación.

Esta vez aunque no lo conozco mucho voy a poner ejemplos de Madrid.
Obra nueva, calle Víctor Hugo, 5 (rehabilitación) son estudios de 44 m2 útiles:

http://www.idealista.com/pagina/prom...P0000000873368

278000 / 44 = 6318 euros

Y ahora los comparamos con dos pocilgas muy graciosas que vende la misma persona en una calle (de la Reina) que corta la de Víctor Hugo:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

"40 m2", 195.000 euros, a reformar.

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

"40 m2", 236.000 euros. Dice que está reformada


Bueno, pues nos encontramos con otro propietario que miente. En el catastro nos dice que en la planta 5º hay 3 pisos. Uno de 29, otro de 34 y otro de 55 m2 útiles.

Por supuesto ninguno de éstos es el de 55 m2 útiles, con lo cual:
195.000 euros-- 29 m2 útiles 29x6318 = 183.222 euros
236.000 euros-- 34 m2 útiles 34x6318 = 214.812 euros

Increíble, todavía no he empezado con la depreciación y ya están más bajos

Depreciación. Edificio de 1900. 107 años 11x5% =55 %

183.222 - 100772 = 82450 euros
214.812 - 118147 = 96665 euros

Es decir, el de 195.000 euros está inflado 112.550 euros y el de 236.000 euros está inflado 139.335 euros.


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  #23  
Antiguo 25-mar-2007, 10:44
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Pues nada, gracias a Guajiro vamos a comparar este micropiso:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

Tiene 16 m2 útiles (en teoría) y el edificio está construido en el año 1900. 56.000 euros.
Como ya he dicho, tiene 16 m2 en teoría ya que en los datos de idealista dice que sólo hay 8 m2 por encima de 1,5 m. Por lo tanto, yo voy a tomar esos 8 m2 como la superficie útil. Es más, en teoría tendría que ser más duro y sólo tomar la superficie que tuviera una altura mínima de 2 metros. Y es que todo apunta a que éste es el de 10 m2, el cual en el catastro no dice que tenga uso de vivienda. Ellos han puesto
"LOCAL -BUHARDILLA con cédula de habitabilidad" pero me gustaría saber si eso es cierto. Además ellos mismos lo están considerando como local, no como vivienda.

Con éste:


Que pertenece a esta promoción:
http://www.idealista.com/pagina/prom...o=datosbasicos

http://alcala70.com/sanvicenteferrer.html

Es un ático de 37,70 m2 útiles con una terrazica de 7 m2 por 330.000 euros.
Es decir 37,70+3,5 (siempre que me encuentro con una terraza que no es un balcón, para hacer cálculos del precio le meto en la superficie útil la mitad de la superfice construida de la terraza). Computamos la terraza para el precio pero no para la superficie que se inscribe en el catastro.

330.000/41 = 8048 euros

8x8048= 64.384 euros

Ahora vamos con la depreciación del estudio de Lemos. 107 años (11x5% = 55%)

64.384-35411= 28973 euros

Es decir, que el micropiso está inflado en 27027 euros . Y no deja de ser una porquería y el ático de San Vicente Ferrer una cucada, pero una cucada de 330.000 euros. De todas maneras no varía mucho el precio de este ático con otros estudios en plantas más bajas sin terraza que he visto en el centro de Madrid y éste es un ático con terraza.

Última edición por teto4006; 25-mar-2007 a las 10:50


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  #24  
Antiguo 29-mar-2007, 10:56
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Bueno, seguimos con ejemplos en mi querida Zaragoza:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

En el catastro salen 2 bajos, uno de 45 m2 útiles y otro de 40 m2 útiles. Supongamos que es el de 45 m2 útiles. Está en el barrio olivier- valdefierro.

Con éste de obra nueva en el mismo barrio:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...op=ampliarfoto

Tiene 38 m2 útiles. 143.550/38 = 3778 euros

45x 3778 = 170.010 euros

Ahora vamos con la depreciación. El edificio se construyó en el año 1956. 5(50 años)x5% = 25% = 42.502 euros

170.010 - 42.502 = 127.508

Es decir, este bajo está inflado en 22.745 euros

Última edición por teto4006; 29-mar-2007 a las 10:59


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  #25  
Antiguo 30-mar-2007, 16:57
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Bueno, pues volvemos a Barcelona y voy a poner dos ejemplos de dos estudios ubicados en el mismo edificio para mostrar que no todo está inflado (comparado con la obra nueva de esa zona, claro):

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

306.500 euros, 40 m2 útiles,entresuelo, edificio construido en el año 1974.


http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

310.000 euros, 40 m2 útiles, primero, edificio construido en el año 1974.

Con esta obra nueva en algunas calles más arriba:

http://www.idealista.com/pagina/prom...P0000000596005

http://www.torrebonanova.com/promo3....=37&lang=1#aca

Estudio de 44 m2 útiles, 425.000 euros. La zona es más exclusiva, pero no he encontrado otra obra nueva más cerca.

Después de comprobar en el catastro que las superficies útiles de los 2 estudios en la C/Camps nº36 son correctas vamos con los cálculos:

425.000/44= 9659
40x9659=386.360 euros

Ahora vamos con la depreciación. 33 años (3x5%=15%=57.954)
386.360-57.954=328.406 euros.

Es decir, 21.906 y 18406 euros por debajo respectivamente. Estarían dentro de un precio justo, incluso éstos cuentan con dos patios de 15 y 20 m2 respectivamente que el de obra nueva no tiene.


Y ahora, otro piso por la zona que sí está inflado:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

56 m2 útiles, 390.000 euros, año de construcción 1910.

56x9659= 540.904 euros
Depreciación: 97 años (10x5%=50%=270.452 euros)

540.904-270.452= 270.452 euros. Es decir, inflado en 119.548 euros

Última edición por teto4006; 30-mar-2007 a las 17:16


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  #26  
Antiguo 31-mar-2007, 12:05
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Bueno, pues volvemos a Zaragoza y vamos hacia el casco histórico donde me he encontrado con algo muy anecdótico:

http://www.idealista.com/pagina/prom...P0000000475642

Bueno, pues es esta rehabilitación integral que está haciendo Restaura, en la cual el piso de 40 m2 útiles (habla de 45 m2 construidos) cuesta 354.000 euros.

Pues bien, lo comparamos con este otro piso, que está al lado y con el edificio también rehabilitado hace 6 años:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

320.000 euros

Nos dice el anuncio 48 m2 útiles (tomaré el dato como correcto, ya que en el catastro no queda muy claro). A parte el piso cuenta con un trastero, en el de Restaura no lo incluye.

Pues bien, vamos con los cálculos:
354.000/40 = 8850 euros
48x8850= 424800.

Es decir, sin hacer referencia al trastero, este piso se está vendiendo por 104.800 euros por debajo (comparado con el de Restaura). Y es que me da la sensación que a esta gente de Restaura se les ha ido un poco la pinza.

Última edición por teto4006; 31-mar-2007 a las 12:08


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  #27  
Antiguo 31-mar-2007, 12:41
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Incluso podríamos compararlo con este otro piso en unas calles más abajo:

http://www.idealista.com/pagina/inmu...m=fotos&tipo=I

44 m2 útiles (según el catastro), 282.476

44x8850 = 389.400. Dice que la casa está rehabilitada, pero no queda claro si es sólo el piso o todo el edificio. En el caso que fuera todo el edificio estaríamos hablando de una diferencia de 106.924 euros.

En el caso de que no fuera así vamos con la depreciación.
Edificio construido en 1874. 133 años (5x13=65%=253.110 euros)
389.400-253.110= 136.290 euros. Es decir, unos 146.186 euros inflado aunque también hay que decir a su favor que parece que lleva una buena reforma. Por supuesto, esa reforma del piso no cuesta 146.186 euros.

Última edición por teto4006; 31-mar-2007 a las 13:30


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