Borja Mateo: donde no hay oferta de pisos, los precios bajan mucho

En economía siempre se ha dicho que existen dos variables que determinan los precios de las cosas: la oferta y la demanda. Hay una abundante oferta, el precio baja, es la demanda la pujante, el precio sube. Vamos a demostrar como, en el mercado inmobiliario, esto no esto correcto y que, en lugares sin oferta (sin pisos a la venta), los precios también bajan (y mucho).

Borja Mateo: donde no hay oferta de pisos, los precios bajan mucho. Noticias en Invertia

Para esto vamos a tomar el ejemplo de los pisos a la venta en Vizcaya. Vizcaya es la provincia de toda España en la que el número por habitante de pisos a la venta de primera y segunda mano, en construcción así como primera mano aún no a la venta es la más baja y, aún así, los precios se desploman.


1. La población de Vizcaya es de 1.153.274 personas lo que representa el 2,45% de la población de España ;

2. El conjunto de pisos de primera y segunda mano a la venta, sumados a los que se hayan en construcción y de primera mano que aún no están en el mercado es de 22.576 unidades; este número representa el 0,69% del conjunto de pisos en España (22.576/3.280.000) ;

3. Como consecuencia del punto anterior llevamos la conclusión de Vizcaya es una zona en la que se ha construido muy poco y hay pocos pisos disponibles. Para la población de Vizcaya se ha construido el 71,8% menos que lo que correspondería a la media nacional

Aún así, el número de pisos a la venta en Bilbao, Gran Bilbao y Vizcaya cuyo precio esté por debajo de 180.000 euros (30 millones de las antiguas pesetas) es el siguiente para distintas fechas :



Los precios de los pisos en las mismas zonas han bajado los siguientes porcentajes desde mediados de 2006 hasta ahora :




Si Vizcaya es la provincia con menor número de pisos a la venta por habitante, y los precios han bajado lo descrito: ¿qué no habrán bajado ya en otras provincias de España? Que cada uno saque sus propias conclusiones, que a estas alturas ya va siendo hora.

Comprarse una casa ahora es de locos. Todos los elementos:

• Pisos a la venta de primera mano 1,2 millones;
• Pisos en construcción 1,3 millones ;
• Pisos a la venta de segunda mano 720 mil unidades ;
• 2,697 millones de pisos de segunda mano y de primera residencia vacíos y no a la venta ;
• Pirámide de población invertida: mucha más gente mayor que joven con lo que la demanda se contrae;
• Prima de riesgo que dificulta la financiación de nuestros bancos y que los mismos puedan prestar dinero;
• Debates sobre la forma de capitalización de la baca tales que Basilea III que harán que los criterios de préstamo de dinero sean mucho más duros y, por tanto, se presten menores cantidades de cara a futuro;
• Tasa de mora del sistema bancario del 7% (real, teniendo en cuenta los créditos substándard del 13-15%) que hace que bancos y cajas retengan más dinero para lidiar con las pérdidas presentes y futuras con lo que el mismo no es prestado harán el resto para dinamizar en positivo el mercado inmobiliario. Los precios de los pisos continuarán bajando, como mínimo, hasta 2014 año este incluido.

La forma más efectiva de dilapidar un patrimonio a fecha de hoy, es comprándose un piso.

Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos) BorjaMateo.com

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Datos del Instituto Nacional de Estadística a fecha finales de noviembre de 2011
Como llegamos a estos cálculos lo puedes leer en ¿Cuántos pisos hay a la venta en España? ¿Y cuántos en construcción? Cálculos provincia a provincia
2,45%-0,69%=1,76%; 1,76%/2,45%=71,8%
Todos estos datos han sido obtenidos del portal inmobiliario El Idealista para cada una de las fechas indicadas. http://www.burbuja.info/inmobiliaria...record-20.html Muchas gracias a los foreros “azkunaveteya”, “lisasimpson” y “isasstow” por poner a disposición de todos estos datos
Estos cálculos los podemos realizar mendiante interpolaciones de datos de los índices de Tecnocasa, Fotocasa e Idealista
Según datos de Ricardo Vergés Escuín en “La información asimétrica en el sector inmobiliario español (2) Crisis y stock” http://www.ricardoverges.com/pdf/Stocks.pdf
Datos sacados del “Informe relativo a la cuantificación del crédito al sector inmobiliario y su repercusión sobre la solvencia de las instituciones financieras” de 10 de mayo de 2011; en Acuña y Asociados
Según datos de http://dl.dropbox.com/u/19707891/web...20nacional.pdf Este número resulta de restar 3,417 mil pisos 720 mil que sabemos según Acuña y Asociados que están a la venta y son de segunda mano

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Pero que le pasa a la gente que no puede ver los números así de claros

Parece un titular del Marca o de Yahoo Noticias. Al leer el artículo te das cuenta que por "no hay oferta de pisos" quiere decir "hay mucho menos oferta de pisos". Todo lo que ha dicho en ningun momento contradice la ley de la oferta y la demanda.

En España si la oferta es de 1000 y la demanda de 100 es normal que bajen los precios. En Vizcaya si la oferta es de 300 y la demanda por los mismos 100 también es evidente que bajan los precios. Cualquier oferta superior a 0 es demasiado si no hay demanda (porque no hay financiacion ni buenas expectativas económicas).

El tema es que si en tu zona no bajan pero estan cayendo en picado en otras zonas cercanas entonces la poblacion termina yendose a esas zonas,

La consecuencia final es una caida de la demanda por la competencia que realizan otras poblaciones y que tiene como consecuencia la inevitable bajada de los precios para poder vender.

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Que sí que los ven, pero con lo disimulan.

Están acojonados.

El pánico vendedor está iniciándose.

No se refleja en el precio medio porque la mayoría sigue aborregada.

Pero algunos vendedores le están viendo las orejas al lobo.

Solo puedo hablar de mi ciudad, que fue "zona cero punto dos" del boom ladrillístico. Aquí el porqueyolovalguismo ladrillero era de antología. De dos mil euros el metro no bajaba y seguían en la parra.

Pero de unas semanas, casi dos meses, atrás, estoy viendo multitud de flyers de propaganda con pisos rondando los mil euros metro cuadrado. No zulos, pisos más o menos decentes e incluso un adobado muy decente y bien situado. Aún son minoritarios, pero el que quiere vender ya sabe que tiene que ponerse a esos precios.

Algunos no saben aún que hay que vender ya. Como en la burbuja, se enterarán tarde y del mismo modo que compraron caro y por eso ahora están condicionados a vender a pérdidas, pues ahora venderán tarde y por eso tendrán que vender no barato como se puede ahora, sino muy muy barato. Al tiempo.

El mercado va a colapsar. Ya no tengo ninguna duda.

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Uno de los mayores errores colectivos en la época de la burbuja, incluso entre economistas y "consultores", fue considerar el mercado inmobiliario como un mercado más. Como si se tratase de vender y comprar peras o manzanas, vamos. Pero no: el mercado inmobiliario, precisamente el carácter que le da nombre (in-mobiliario, es decir, fijado al terreno) es muy especial. No sigue las mismas reglas que los demás.

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