Ingredientes de la hipoteca ideal

La menor financiación posible y un plazo que no supere los 25 años
Euribor, interés variable y un diferencial del 1% es buena opción
Evitar múltiples cláusulas como el suelo y los 'swaps', principalmente
Que contenga la opción de la amortización anticipada a coste cero

Jorge Salido Cobo | Madrid
Actualizado sábado 17/12/2011 04:40 horas


Cada hipoteca es un mundo, un plato único cocinado con sus propios ingredientes. Mundos sujetos a multitud de condiciones e ingredientes muy diversos con las que se comprometen y se sientan a la mesa media vida sus firmantes. Mundos y sabores muy diferentes dependiendo de las cláusulas y puntos que se contraten y que se deben mirar con lupa. Dos expertos, de la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), elaboran la receta de la hipoteca ideal del momento: plazos, interés, índice, diferencial, cláusulas a evitar, etc.
Financiación: La menor posible

Cuanta mayor cantidad de valor de la casa solicitemos para pagarla, mayor será el nivel de endeudamiento. Y hablando de préstamos a largo plazo e interés variable, el riesgo de las subidas de tipos de interés es patente. Si se cuenta con un porcentaje de liquidez que genere seguridad y con un empleo estable, lo ideal es endeudarse lo menos posible. Destinar el dinero a otro producto de inversión, con los tipos históricamente bajos, no cubre los costes de los intereses de la deuda hipotecaria contraida.
Plazo: Entre 20 y 25 años

Los intereses se disparan cuanto más largo es el plazo. El periodo más razonable va de los 20 a 25 años. Es el que ofrece las cuotas más asequibles y una mejor relación capital amortizado e intereses. A partir del cuarto de siglo, las rebajas que se obtienen en la cuota no compensan el número de años que hay que estar pagando, el préstamo se convierte en más caro y, además, es mucho más sensible a las variaciones del tipo de interés.
Interés: Variable

El actual escenario de tipos bajos hace que el interés variable sea la opción recomendable ya que los préstamos a tipo fijo se están comercializando a intereses bastante altos. Una buena oferta del mercado con un tipo variable hoy en día es del Euribor +1% (el índice registró una tasa en noviembre del 2,044%) por lo que saldría un tipo inicial del 3,044%, mientras que el tipo fijo ronda el 5%-6%. Hay que tener en cuenta que también hay ofertas a tipo variable del Euribor +3%. Eso no es una oferta, eso es no querer dar el crédito.
Índice: Euribor, aunque...

El Euribor es el índice con un abanico más amplio de ofertas, aunque con un componente artificial -lo marcan las 20 principales entidades europeas- que provoca grandes variaciones. El Míbor refleja mejor el tipo de interés real, gozaría de mayor fiabilidad, al que se están prestando dinero las entidades del mercado de Madrid. También podría ser interesante el de Deuda Pública, pero no hay ofertas. Mismo problema que tendría el IRS a cinco años, que aún no ha entrado en vigor.
Diferencial: Por debajo del 1%

Hasta hace poco era habitual encontrar diferenciales del 0,20% o del 0,30%, pero lo normal ahora son diferenciales a partir del 1,75% o del 2%, llegando incluso a pedirse cantidades del 4%. Actualmente, un diferencial inferior al 1% puede considerarse una buena opción y factible. Este punto es totalmente negociable (contratar otros productos con esa entidad siempre es la baza del cliente). Este punto se debe tener muy en cuenta porque se trata de un préstamo a largo plazo, periodo en el que los tipos acabarán subiendo.
Cláusulas a evitar: Suelo, 'swaps', etc.

Múltiples. La más famosa y la más perjudicial, la cláusula suelo. Y en segundo lugar, la que limita la amortización anticipada. También hay que huir de los 'swaps' o permutas financieras, la imposibilidad de arrendamiento de la vivienda mientras el préstamo no se haya pagado, la obligación de tener contratados seguros que no sean obligatorios por ley o la llamada 'hipoteca creciente'. En muchas entidades son difíciles de esquivar e innegociables.
Amortización anticipada: Sí

Hay que exigir la posibilidad de amortizar anticipadamente la deuda sin coste y evitar la comisión de cancelación parcial o total. Con ello, se permite modificar el plazo (acortarlo) o la cuota (hacerla más pequeña). Lo que más interese. Será la mejor inversión. Esta opción es básica y además un derecho. La normativa establece que la comisión máxima por este concepto será del 1%, pero no sólo es posible incluirla a interés 0% sino que es muy habitual y un punto en el que hemos de insistir en las negociaciones. Si usted es buen pagador, el banco rara vez le insistirá o recomendará esta opción.
Dación en pago: No

Resulta más que raro que una entidad acceda a incluir la dación en pago (la casa como única garantía que responde por la hipoteca) sin algún tipo de compensación, ya sea aumentando el tipo aplicado, introduciendo otras comisiones, concediendo una cantidad menor de financiación o conduciéndola sólo a clientes más solventes. La dación no tiene por qué ser necesariamente positiva. Por ejemplo, en muchos casos el valor de la vivienda puede superar ampliamente el del préstamo pendiente. La pérdida económica puede ser tremenda. Es decir, no es la panacea para el consumidor ya que siempre supone una pérdida de todo lo que se ha pagado con anterioridad.
Seguro de vida: No

Resulta muy caro y encarece enormemente la TAE. Es mucho mejor contratar, si se necesita, un seguro de vida por otra vía, mucho más barato. Si se tienen contratados otras pólizas de vida, la de trabajo por ejemplo, puede accederse quizá a un seguro mucho más asequible aún. Esta situación es aplicable a otros productos.
Tipo inicial: No suele haber, pero...

Ahora mismo no suelen aplicarse tipos iniciales. Son directamente el índice más el diferencial contratado. Los tipos iniciales eran una 'técnica-gancho' que se ofrecía para atraer al consumidor con una cuota muy atractiva el primer año. En todo caso, representan una condición susceptible de modificarse y negociarse a la baja.
Intereses de demora: Ignorarlos

Susceptibles de negociación, pero algo muy poco habitual. Los habituales, que pueden ir del 15% hasta el 29%, son muy abusivos. No obstante, es muy poco normal que las entidades accedan a negociar en este apartado considerando que quien pretende una rebaja en este sentido contempla la posibilidad de no poder pagar el día de mañana. Quizá lo mejor para el consumidor sería ignorar esta cláusula y más en una época donde las condiciones de solvencia se han endurecido de forma notable.
Bazas del hipotecado: La fidelización

La fidelización a la entidad, la vinculación de la nómina y los recibos representa la gran baza con la que juega el cliente para firmar una hipoteca con las mejores condiciones para su bolsillo. Pero hay que jugar bien esta carta de la fidelización ya que para al banco estos productos vinculados le suponen un beneficio muy importante. También se puede usar un correcto y cumplidor historial de pagos en la negociación, del que se puede presumir y que el banco debe valorar.

Información elaborada con la colaboración de:

Diego Rodríguez, letrado de los Servicios Jurídicos de Ausbanc: "La mejor hipoteca es la que podamos atender sin sobresaltos, teniendo en cuenta los posibles avatares que pueda depararnos el paso de los años. Partiendo de esta premisa, la mejor hipoteca será la que podamos negociar con el menor plazo e interés posible".

Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU: "Ahora mismo, lo que debe aprovechar el consumidor es la enorme necesidad que tienen las entidades financieras de deshacerse de su 'stock' de viviendas. Las mejores condiciones de financiación se destinan a estas casas. En este escaparate es donde se encuentran hoy las mejores hipotecas. Los bancos están abiertos a negociar todo si se compra uno de sus inmuebles".


La menor financiación posible y un plazo que no supere los 25 años
Euribor, interés variable y un diferencial del 1% es buena opción
Evitar múltiples cláusulas como el suelo y los 'swaps', principalmente
Que contenga la opción de la amortización anticipada a coste cero

Jorge Salido Cobo | Madrid
Actualizado sábado 17/12/2011 04:40 horas

Cada hipoteca es un mundo, un plato único cocinado con sus propios ingredientes. Mundos sujetos a multitud de condiciones e ingredientes muy diversos con las que se comprometen y se sientan a la mesa media vida sus firmantes. Mundos y sabores muy diferentes dependiendo de las cláusulas y puntos que se contraten y que se deben mirar con lupa. Dos expertos, de la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), elaboran la receta de la hipoteca ideal del momento: plazos, interés, índice, diferencial, cláusulas a evitar, etc.
Financiación: La menor posible

Cuanta mayor cantidad de valor de la casa solicitemos para pagarla, mayor será el nivel de endeudamiento. Y hablando de préstamos a largo plazo e interés variable, el riesgo de las subidas de tipos de interés es patente. Si se cuenta con un porcentaje de liquidez que genere seguridad y con un empleo estable, lo ideal es endeudarse lo menos posible. Destinar el dinero a otro producto de inversión, con los tipos históricamente bajos, no cubre los costes de los intereses de la deuda hipotecaria contraida.
Plazo: Entre 20 y 25 años

Los intereses se disparan cuanto más largo es el plazo. El periodo más razonable va de los 20 a 25 años. Es el que ofrece las cuotas más asequibles y una mejor relación capital amortizado e intereses. A partir del cuarto de siglo, las rebajas que se obtienen en la cuota no compensan el número de años que hay que estar pagando, el préstamo se convierte en más caro y, además, es mucho más sensible a las variaciones del tipo de interés.
Interés: Variable

El actual escenario de tipos bajos hace que el interés variable sea la opción recomendable ya que los préstamos a tipo fijo se están comercializando a intereses bastante altos. Una buena oferta del mercado con un tipo variable hoy en día es del Euribor +1% (el índice registró una tasa en noviembre del 2,044%) por lo que saldría un tipo inicial del 3,044%, mientras que el tipo fijo ronda el 5%-6%. Hay que tener en cuenta que también hay ofertas a tipo variable del Euribor +3%. Eso no es una oferta, eso es no querer dar el crédito.
Índice: Euribor, aunque...

El Euribor es el índice con un abanico más amplio de ofertas, aunque con un componente artificial -lo marcan las 20 principales entidades europeas- que provoca grandes variaciones. El Míbor refleja mejor el tipo de interés real, gozaría de mayor fiabilidad, al que se están prestando dinero las entidades del mercado de Madrid. También podría ser interesante el de Deuda Pública, pero no hay ofertas. Mismo problema que tendría el IRS a cinco años, que aún no ha entrado en vigor.
Diferencial: Por debajo del 1%

Hasta hace poco era habitual encontrar diferenciales del 0,20% o del 0,30%, pero lo normal ahora son diferenciales a partir del 1,75% o del 2%, llegando incluso a pedirse cantidades del 4%. Actualmente, un diferencial inferior al 1% puede considerarse una buena opción y factible. Este punto es totalmente negociable (contratar otros productos con esa entidad siempre es la baza del cliente). Este punto se debe tener muy en cuenta porque se trata de un préstamo a largo plazo, periodo en el que los tipos acabarán subiendo.
Cláusulas a evitar: Suelo, 'swaps', etc.

Múltiples. La más famosa y la más perjudicial, la cláusula suelo. Y en segundo lugar, la que limita la amortización anticipada. También hay que huir de los 'swaps' o permutas financieras, la imposibilidad de arrendamiento de la vivienda mientras el préstamo no se haya pagado, la obligación de tener contratados seguros que no sean obligatorios por ley o la llamada 'hipoteca creciente'. En muchas entidades son difíciles de esquivar e innegociables.
Amortización anticipada: Sí

Hay que exigir la posibilidad de amortizar anticipadamente la deuda sin coste y evitar la comisión de cancelación parcial o total. Con ello, se permite modificar el plazo (acortarlo) o la cuota (hacerla más pequeña). Lo que más interese. Será la mejor inversión. Esta opción es básica y además un derecho. La normativa establece que la comisión máxima por este concepto será del 1%, pero no sólo es posible incluirla a interés 0% sino que es muy habitual y un punto en el que hemos de insistir en las negociaciones. Si usted es buen pagador, el banco rara vez le insistirá o recomendará esta opción.
Dación en pago: No

Resulta más que raro que una entidad acceda a incluir la dación en pago (la casa como única garantía que responde por la hipoteca) sin algún tipo de compensación, ya sea aumentando el tipo aplicado, introduciendo otras comisiones, concediendo una cantidad menor de financiación o conduciéndola sólo a clientes más solventes. La dación no tiene por qué ser necesariamente positiva. Por ejemplo, en muchos casos el valor de la vivienda puede superar ampliamente el del préstamo pendiente. La pérdida económica puede ser tremenda. Es decir, no es la panacea para el consumidor ya que siempre supone una pérdida de todo lo que se ha pagado con anterioridad.
Seguro de vida: No

Resulta muy caro y encarece enormemente la TAE. Es mucho mejor contratar, si se necesita, un seguro de vida por otra vía, mucho más barato. Si se tienen contratados otras pólizas de vida, la de trabajo por ejemplo, puede accederse quizá a un seguro mucho más asequible aún. Esta situación es aplicable a otros productos.
Tipo inicial: No suele haber, pero...

Ahora mismo no suelen aplicarse tipos iniciales. Son directamente el índice más el diferencial contratado. Los tipos iniciales eran una 'técnica-gancho' que se ofrecía para atraer al consumidor con una cuota muy atractiva el primer año. En todo caso, representan una condición susceptible de modificarse y negociarse a la baja.
Intereses de demora: Ignorarlos

Susceptibles de negociación, pero algo muy poco habitual. Los habituales, que pueden ir del 15% hasta el 29%, son muy abusivos. No obstante, es muy poco normal que las entidades accedan a negociar en este apartado considerando que quien pretende una rebaja en este sentido contempla la posibilidad de no poder pagar el día de mañana. Quizá lo mejor para el consumidor sería ignorar esta cláusula y más en una época donde las condiciones de solvencia se han endurecido de forma notable.
Bazas del hipotecado: La fidelización

La fidelización a la entidad, la vinculación de la nómina y los recibos representa la gran baza con la que juega el cliente para firmar una hipoteca con las mejores condiciones para su bolsillo. Pero hay que jugar bien esta carta de la fidelización ya que para al banco estos productos vinculados le suponen un beneficio muy importante. También se puede usar un correcto y cumplidor historial de pagos en la negociación, del que se puede presumir y que el banco debe valorar.

Información elaborada con la colaboración de:

Diego Rodríguez, letrado de los Servicios Jurídicos de Ausbanc: "La mejor hipoteca es la que podamos atender sin sobresaltos, teniendo en cuenta los posibles avatares que pueda depararnos el paso de los años. Partiendo de esta premisa, la mejor hipoteca será la que podamos negociar con el menor plazo e interés posible".

Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU: "Ahora mismo, lo que debe aprovechar el consumidor es la enorme necesidad que tienen las entidades financieras de deshacerse de su 'stock' de viviendas. Las mejores condiciones de financiación se destinan a estas casas. En este escaparate es donde se encuentran hoy las mejores hipotecas. Los bancos están abiertos a negociar todo si se compra uno de sus inmuebles".

Ingredientes de la hipoteca ideal | Vivienda | elmundo.es

la hipoteca ideal es la que no existe

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Coincido con el hamijo neofiz. La mejor hipoteca es la que no se tiene

Si tienes que hipotecarte a 25 años es que no te puedes permitir comprar

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Coincido contigo todo lo que sea hipotecarse por más de 15 años es hipotecarse por encima de tus posibilidades.

Venía a postear la noticia pero veo que ya está.

Después de la que ha caído y la que va a caer nos quieren hacer ver que una zipoteca a 20-25 años es lo normal...tócate los huevos!

Gentuza!

¿Todavia estamos dandole vueltas?...

Que no c.ojones, que no. El objetivo de cualquier persona que desee independizarse NO ES CONSEGUIR UNA HIPOTECA, ES CONSEGUIR UNA VIVIENDA A UN PRECIO JUSTO..........


Fijaos hasta que punto nos tienen lavado el cerebro que tanto de manera tacita como expresa, el hablar de vivienda lleva implicito el concepto hipoteca......

Que existen otras opciones como el tocatejismo o alquiler.......C.ojones......

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Es así, cada vez que se toca el tema con un nativo la idea de comprar vivienda lleva aparejada la incorporación de la deuda hipotecaria, yo me pregunto: es ley con rango constitucional que al comprar deba uno hipotecarse?- 2º Existe algun mandamiento bíblico para hispanistanies que diga "aquel que no se hipoteque al menos una vez en su vida arderá por siempre en el infierno" y se lo inculcan cuando hacen la preaparatoria para la comunión? SI NO TIENES EL DINERO ES QUE NO PUEDES COMPRAR¡¡¡ A estas alturas de la pelicula que alguien siga con intenciones de firmarle algo a algún banco o sucedaneos es que es idiota irrecuperable, saludos.

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La hipoteca ideal = el chute perfecto

20-25 años dicen en el artículo... Al menos es un paso, pues ya se empiezan a aceptar como normales cifras no tan disparatadas, como esos chollazos a 50 años que no hace mucho se ofertaban a los jóvenes como la oportunidad de sus vidas.

Poco a poco se irán aceptando como buenas cifras mucho más razonables...

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