Burbuja.info - Foro de economía > > > estallido de la burbuja vs aterrizaje suave
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  #11  
Antiguo 18-mar-2007, 12:22
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
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Iniciado por errozate
Los inmigrantes se van a ir. Los jóvenes libres y preparados se van a ir.

Madre mía!!! Y quién va a pagar las pensiones???


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  #12  
Antiguo 18-mar-2007, 12:31
errozate errozate esta en línea ahora
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Las vamos a pagar nnosotros, los triunfadores del pisito, cuando descubramos que no somos nuevos ricos sino viejos pobres. Vamos a ir a Ciudad Real a recoger ajos y a Lleida a recoger peras y vamos a cotizar para poder pagar esas MENGUANTES pensiones.

Además, tendremos la oportunidad de meter nuestro pasivo en el gran casino y, así, los billetitos volverán con papá.

Nos la están metiendo doblada.


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  #13  
Antiguo 18-mar-2007, 12:35
VirgilHilts VirgilHilts está desconectado
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Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
Sí, claro, que se lo digan a mi vecina. Lleva dos años intentando vender el piso por el mismo precio, sin bajar un céntimo... Y NO SE LO COMPRA NADIE.

Claro, pero por eso digo que lo de que un piso "baje" porque el vendedor pida menos dinero por él es algo un poco "subjetivo" o al menos discutible conceptualmente. Si yo compro un piso por 100, y pasados 2 años lo intento vender por 300, pero como veo que no lo vendo, al mes lo bajo a 250... ¿se podría decir que ese piso ha bajado de precio? Como digo es discutible, al menos desde mi opinión, ya que ese piso nunca se ha vendido por 300 y, para mí, nunca lo ha valido realmente (no entraría en las estadísticas de vivienda al no ser una transacción "cerrada")

Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
- Mi_casa_es_tu_casa, comprarías un paquetes de acciones sabiendo que en los próximos meses y años su valor caerá?
- No, por supuesto, prefiero esperar a que toquen fondo...
- Pues con la vivienda pasa exactamente igual. Nadie quiere comprar para invertir porque huelen que en los próximos años perderá valor. Nadie quiere comprar para perder dinero. Es así de sencillo!! E incluso los que la necesitan para vivir están muy preocupados y prefieren esperar.

Aquí es donde entra otra de las grandes diferencias de los pisos frente a los bienes de "especulación/inversión pura" (usando una terminología propia de mi invención). Las acciones, tulipanes, etc, son inútiles en un 99% si se les quita su interés/objetivo de inversión/beneficio, cosa que no pasa con un piso (se puede comprar como inversión a muy largo plazo, para luego dárselo a los hijos, para pasar vacaciones en la costa, para poder ir de vez en cuando al pueblo, etc.) Como digo, la situación es compleja ya que los pisos, siempre en mi opinión, aúnan el ser un "activo de inversión" (al menos en los últimos tiempos) con ser un bien "de utilidad/disfrute/necesidad". Y ésta es una de las razones por las que yo descarto un estallido de burbuja en plan puro (bajadas de, al menos, un 60-80% de su precio actual)


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  #14  
Antiguo 18-mar-2007, 12:39
errozate errozate esta en línea ahora
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Eso es lo que va a arrastrar el precio a la baja. El comprar vivienda como inversión (especulación) y no como alojamiento que es lo que es.

La vivienda tiene un valor real el coste de producción,... para cubrir las necesidades de alojamiento.

Todo lo que suba de ese nivel es HUMO.


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  #15  
Antiguo 18-mar-2007, 12:43
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Iniciado por mac1929
Hola VirgilHilts, yo tampoco creo que nadie vaya a bajar el precio de venta por debajo del de compra si no es por necesidad imperiosa. Lo normal, o lo natural, es que se queden "pillados" en su inversión, al más puro estilo bursatil.

Exacto. Esto es como lo del famoso artículo yankee sobre la bajada en Japón y el señor ése que vio como su piso bajaba a menos de la mitad.
Si alguien se compra un piso, lo está pagando con una hipoteca larga, y resulta que los precios bajan escandalosamente, pues a él le joderá sobremanera. Pero si no pierde su trabajo (o los intereses se desmadran, etc.) pues seguirá pagando su piso, donde vive, porque al fin y al cabo es un poco a lo que él se hizo a la idea (y también porque no le queda otro remedio :-) )

Otra cosa es que no tengas más remedio que vender. Pero si puedes ir pagando, pues seguirás pagando (aunque sea por algo que ya no lo vale). Y como digo, no creo que haya "tanta" gente que esté pillada "tan" al límite como para no poder seguir pagando sus pisos (suponiendo que no se queden en paro).
Hay que tener en cuenta también que si hay un estallido fuerte, o una supercrisis, o pasa lo que en Japón, o lo que puede (está empezando?) pasar en USA, lo normal es el BCE mantenga o baje los tipos... (no creo que les preocupe más la inflación que una supercrisis apocalíptica como la que muchos auguran por aquí, que de producirse, además, ya contendría por sí sola la inflación).


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  #16  
Antiguo 18-mar-2007, 12:46
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Iniciado por errozate
Eso es lo que va a arrastrar el precio a la baja. El comprar vivienda como inversión (especulación) y no como alojamiento que es lo que es.

La vivienda tiene un valor real el coste de producción,... para cubrir las necesidades de alojamiento.

Todo lo que suba de ese nivel es HUMO.

Yo sigo manteniendo que la clave es que la vivienda tiene los 2 perfiles:
- Inversión (no necesariamente, pero lo ha sido en los últimos tiempos)
- Necesidad/disfrute. Te lo puedes comprar porque lo necesitas, para ir de vacaciones a la costa, para ir al pueblo, para dejarlo en herencia a tus hijos, para que tus hijos puedan estudiar la carrera sin tener que pagar alquiler/colegio mayor, etc.

Si aúnas esos 2 factores verás que es lo que provoca la gran demanda en todos los estratos sociales y culturales, lo que ha provocado el desmesurado incremento de precios (y lo que dificultará que los precios se "hundan" estrepitosamente)


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  #17  
Antiguo 18-mar-2007, 13:05
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Iniciado por VirgilHilts

Aquí es donde entra otra de las grandes diferencias de los pisos frente a los bienes de "especulación/inversión pura" (usando una terminología propia de mi invención). Las acciones, tulipanes, etc, son inútiles en un 99% si se les quita su interés/objetivo de inversión/beneficio, cosa que no pasa con un piso (se puede comprar como inversión a muy largo plazo, para luego dárselo a los hijos, para pasar vacaciones en la costa, para poder ir de vez en cuando al pueblo, etc.) Como digo, la situación es compleja ya que los pisos, siempre en mi opinión, aúnan el ser un "activo de inversión" (al menos en los últimos tiempos) con ser un bien "de utilidad/disfrute/necesidad". Y ésta es una de las razones por las que yo descarto un estallido de burbuja en plan puro (bajadas de, al menos, un 60-80% de su precio actual)

Los factores son múltiples. No confundamos comprar, con invertir e hipotecarse... Hay formas y formas de comprar una vivienda.

Sería interesante que pudiésemos definir qué tipo de comprador hemos tenido en España para que las cosas estén como estén.
En el caso de muchos españoles. Compran una vivienda por 240.000€. A un plazo de 40 o 50 años prácticamente van a tener que pagar el doble... es decir 480.000€... Imagínate qué pasa si de aquí a 5 años su vivienda, por lo que sea, vale 150.000€. Perdona, pero es muy ruinoso. Estás pagando 480.000€ por algo que vale 150.000€!!!!

Por tanto, las hipotecas no son rentables, pero es que resulta que la gran parte de compra proviene de familias hipotecadas, que han decidido pagar esa cantidad. Yo creo que situaciones así van a aflorar en el futuro y ésto tirará aún más a la baja los precios.

Mi opinión es que hemos llegado al final de un ciclo y que la corrección será muy dura. Puede que incluso más que Japón. Si el desempleo aumenta, cosa que aún no ha pasado que es algo que está muy ligado a la propia burbuja, entonces esto alcanzará en muchos casos tintes dramáticos. No exagero ni me monto ninguna película. La situación de sobreendeudamiento familiar es dura, todos tenemos casos a nuestro alrededor de parejas que pagan 1200€ de hipoteca, y que trabajan los dos. ¿Qué pasa si uno de ellos pierde el trabajo?

En cualquier caso este tema es muy interesante. Ya veremos cómo se desarrolla en el futuro... Aunque, decimos por aquí, los que no tenemos hipotecas estamos tranquilos, "a verlas venir"


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  #18  
Antiguo 18-mar-2007, 13:09
Marai Marai está desconectado
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Hombre, esto de las bajadas de precio es muuuuy relativo (algún día con tiempo se podría hablar durante horas sobre la "veracidad"/verosimilitud de las estadísticas de precios de la vivienda, pero ésa es otra historia).
En cualquier caso, para que los precios bajen realmente (...), tiene que producirse que los vendedores acepten vender un piso por menos dinero del que les costó (en otros casos lo de que "el precio ha bajado" es muy discutible y se podría hablar sobre ello ad infinitum). Y para que alguien venda un piso por debajo de lo que le costó es solamente porque ESTÁ OBLIGADO IMPERIOSAMENTE A VENDER (aquí es donde entra mi teoría de diferenciación entre los bienes de inversión puros -tipo burbuja de los tulipanes en Holanda- y los bienes que, inversiones aparte, yo llamo "útiles"). Y la gente solamente está obligada a vender por debajo del "coste" (de compra) si:
- se queda en paro y no puede pagar la hipoteca, lo cual todavía no está pasando, ya que hasta que la ¿crisis? se extienda el empleo parece que sigue bien
- se compra un piso mejor y debe vender el que tiene como parte del pago. Esto ya es bastante más habitual. Pero en cualquier caso tampoco es muy muy preocupante si lo peor que les puede pasar es que, vendiendo su piso por menos de lo que esperaban la implicación es que deben hipotecarse por más de lo que pensaban. El problema real es si han calculado la nueva hipoteca al límite y si no venden el piso por lo que piensan no pueden conseguir la nueva hipoteca...

En cualquier caso no hay que olvidar, como se ha dicho más veces por aquí, que hay mucha gente que ya tiene sus pisos totalmente pagados, así que pensar que esa gente va a "bajar los precios" es un poco aventurado...

Esto que tu dices tiene algo de cierto pero yo creo que no del todo ni mucho menos. Estaría de acuerdo si no hubiera habido la locura inmobiliaria de los últimos años. Ahora hay mucha gente que tiene necesidad de vender: las promotoras y algunos de los especuladores que compraron como locos en los últimos años. Luego vendrán los que no pueden pagar el piso que compraron por encima de sus posibilidades (incluso sin perder su empleo). Probablemente hay muchos que están al límite. Cuando se haya borrado toda la demanda que creaba el efecto riqueza de la revalorización permanente quedarán al desnudo los que hicieron apuestas demasiado arriesgadas.

Hasta hace poco algunos analistas proyectaban que en 2007 se formalizarían 1.000.000 de transacciones inmobiliarias. Esta previsión está obsoleta. ¿Cuanta gente se quedará colgada si el número se reduce a 750.000?


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  #19  
Antiguo 18-mar-2007, 19:03
Prada Prada está desconectado
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Los factores son múltiples. No confundamos comprar, con invertir e hipotecarse... Hay formas y formas de comprar una vivienda.

Sería interesante que pudiésemos definir qué tipo de comprador hemos tenido en España para que las cosas estén como estén.

El caso de España es bastante singular. El perfil de comprador es tan diverso, el cual utiliza bastantes razones dispares entre sí a la hora de comprar, que hará casi imposible que una burbuja explote por igual en toda España. Es por ello que,en mi opinión personal,no lo puedo comparar al 100% ni con Japón, ni con USA.

En españa existen perfiles que abarcan:

- Parejas jovenes que buscaron emanciparse y compraron
- Familias de clase media que tenian su propiedad casi pagada o con una pequeña hipoteca y compraron un piso para vacaciones
- Ídem lo anterior para inversión a medio plazo sin preocuparles el coste mensual porque lo podían asumir sin problemas.
- Ídem lo anterior pero para su jubilación= disponibilidad de una renta extra mediante alquiler.

- Blanqueo de dinero en - B- (clases media-baja y no solo alta) proveniente de una renta mensual que cobran sin declarar (fontaneros, obras, electricistas, ganaderos, vendedores de terreno rural = agricultores, etc)

- Inversores a medio y largo plazo, que salieron de la Bolsa y que compran sin hipoteca alguna (incremento de patrimonio, posibilidad de rentabilidad). Hay una gran diferencia entre estos y los especuladores (pasapiseros)

- Explosión demográfica de inmigrantes residentes supliendo ,así, la baja natalidad y creando otro "babyboom" en 5 años. Solo un dato: en el 2006, ellos compraron casi el 15% de todos los inmuebles en España. Esta cifra se prevee se duplique en solo 3 años. (2007-2010)

- Alta inversión por parte de extranjeros de la UE en zonas residenciales con buen clima por diversos motivos: jubilación en España, ocio, diversificación de patrimonio, etc.

(existen otros factores pero para no extenderme mucho...)

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En el caso de muchos españoles. Compran una vivienda por 240.000€. A un plazo de 40 o 50 años prácticamente van a tener que pagar el doble... es decir 480.000€... Imagínate qué pasa si de aquí a 5 años su vivienda, por lo que sea, vale 150.000€. Perdona, pero es muy ruinoso. Estás pagando 480.000€ por algo que vale 150.000€

Bien, has puesto un ejemplo de lo que sucede, pero tan solo atañe a un perfil de comprador entre otros muchos existentes. Imaginemos que representan un % de compradores importante (o digamos que son mayoría); ¿crees que la mentalidad de un comprador a plazos va a cambiar? verás, el que compra a plazos, sabe que la TV de plasma le va a costar 30% más , el coche otro 40% y así con todo lo que compra. Lo tiene asumido porque él solo "vé" si lo que tiene que pagar a final de mes, lo puede asumir o no.

Es por ello que el Banco de España dijo hace unos dias que "aunque la deuda de las familias era del 125% de su renta, la carga financiera no había subido tanto para las familias españolas. Y lleva razón, solo en parte, porque la carga se ha mantenido por el alargamiento en los plazos de las deudas.

Existen muchas familias que han reunificado sus deudas en el 2006 y su renta disponible ha mejorado. Por eso, antes de que vendan, refinanciarán y aguantarán el ciclo.

Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
Mi opinión es que hemos llegado al final de un ciclo y que la corrección será muy dura. Puede que incluso más que Japón. Si el desempleo aumenta, cosa que aún no ha pasado que es algo que está muy ligado a la propia burbuja, entonces esto alcanzará en muchos casos tintes dramáticos.

En cualquier caso este tema es muy interesante. Ya veremos cómo se desarrolla en el futuro...

Si, el ciclo bajista ha empezado y eso es indudable. De lo que ya no estoy tan segura (puede que me equivoque, aunque soy como Santo Tomás)es que vaya a ser una explosión o "gran crisis" dada la singularidad del mercado inmobilario Español que en poco se parece con el de UK o Alemania.

Aquí, en España, el unico factor que podría convertir un reajuste de precios (aterrizaje) ,en un estallido de la burbuja a nivel crisis es esto:

Paro, paro y más paro.... Nada más. Mientras que ese factor no cambie dramáticamente ( y a dia de hoy, nada ha cambiado), no habrá estallido en toda regla. Ni la inflación, ni la subida de tipos, ya que una familia, mientras que pueda mantener sus dos salarios y refinanciar a largo plazo, su carga de endeudamiento la sostendrán sin vender y esperarán. Independientemente de si es buena o mala inversión tal y como dices acertadamente.

Los pasapiseros especuladores (que no inversores) sí que van a sufrir la bajada de precios y es algo que tenía que suceder. Ese segmento es el que tendrá que rebajar urgentemente si no quiere verse con 4-5 pisos que por ley le obligan a escriturar o pierden su depósito.

Desde luego que yo, al igual que tu, lo llevo siguiendo dia a dia por diversos motivos que en nada tiene que ver con hipotecas. Es muy interesante ver el desarrollo y análisis a partir del 2006.

Saludos cordiales

Última edición por Prada; 18-mar-2007 a las 19:52


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  #20  
Antiguo 18-mar-2007, 21:10
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Secretario/a adjunto/a al viceministro/a tercero/a de vivienda/o
 
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Ja ja ja que gracia me hace el eufenismo 'aterrizaje suave' cuando sale de la boca de los economistas. Todos sabemos lo que significa aunque nadie se atreva decir la palabra mágica exepto Allan Greenspan . Los aterrizajes suaves solo existen en aviación no en economía. Aterrizar implica descender de los cielos a la tierra. Del limbo a la cruda realidad.


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