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ANÁLISIS

Vivienda: el auge toca techo

JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ 11/03/2007



El análisis de la evolución del mercado de la vivienda en España en 2006 obliga a emplear bastante imaginación, en ausencia de un panel amplio de información estadística. El indicador "decano" del mercado en cuestión, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse después de marzo de 2006. Este vacío no ha sido cubierto por ningún indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de vivienda en España con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situación de Estados Unidos. En ese país se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en España: viviendas vendidas, nuevas y usadas, stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcción, hasta cinco índices de precios de la vivienda de metodología dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en España en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del año anterior, según datos de registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho año. Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un crédito a 25 años cercano al 15%. La Encuesta de Población Activa reflejó una creación neta de 497.900 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanzó el record anual de visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, 863.800 viviendas, más de dos veces y medio por encima del ritmo correspondiente a 1997, año inmediatamente anterior al inicio del último auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo del crédito a promotor de las entidades financieras aún crecía por encima del 45% anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, según las tasaciones, el aumento anual se desaceleró desde el 12,8% de 2005 hasta el 9,1% en 2006. Los nueve años de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2% (12,3% fue la media anual), que superó el 200% en las autonomías costeras de Andalucía, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleración del aumento de los precios de venta esté siendo aún más intensa. El índice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez venden "por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuidos en las tasaciones" (JM Naredo, "El ecologista", nº 46).

Los más altos tipos de interés y un aumento de precios que casi triplicó al de los salarios implican más dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales núcleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los "monstruos" periféricos edificados en las zonas de mayor permisividad urbanística, o a esperar "salir" en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de vivienda.

El subsector "motor" de la economía española presentó, pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta última aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de interés y por las menores expectativas de revalorización, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el último año de oferta creciente en un auge inmobiliario atípico por su larga duración. Esta última se explica ampliamente por la ausencia de restricción exterior sobre la economía española y por la persistencia de unos tipos de interés extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y de compra de viviendas previos al mismo. El ajuste será, de momento, suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.




http://www.elpais.com/articulo/empre...pnegemp_18/Tes


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  #2  
Antiguo 11-mar-2007, 15:25
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El ajuste será, de momento, suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.

Lo saben. Vaya que si lo saben.


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  #3  
Antiguo 11-mar-2007, 16:17
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El ajuste será, de momento, suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.

Pues yo no lo entiendo bien. Están diciendo que como hay sobreoferta se podrá seguir construyendo mucho... ¿?
Supongo que quieren decir que hay poca sobreoferta.

Hace falta un estudio serio sobre la oferta y la demanda... que no puede basarse en "tantos pisos" "tanta gente necesita piso".

Porque que hay mucha gente que necesita piso ya lo sabemos, lo que hace falta estudiar es que precio estarán dispuestos a pagar en un mercado estancado o bajista.

Ya lo he dicho varias veces y lo repito, porque lo dice también El País y es muy cierto: No es presentable que ante el mayor problema de España no tengamos estadísticas y estudios sobre cada uno de los detalles. Deberíamos de saber hasta cual es el color preferido para la tarima flotante. Todo.


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  #4  
Antiguo 11-mar-2007, 16:37
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Efectivamente, porque la mayoría de los artículos "serios" que se hacen sobre el tema están llenos de contradicciones. Por un lado dan datos que apuntan a que el mercado se ha dado la vuelta y a continuación dicen, por tanto, seguirán subiendo. Eso tiene un nombre: DESINFORMACIÓN.

Están ocultando los datos que no admiten réplica o los dan parcialmente o dicen: "sube el euribor, buena noticia para los pepitos, ya queda menos para llegar al tope de las subidas". Sube la bolsa, "ganancias", bajan, "recogida de beneficios", se tuercen los datos, "sana corrección",... hasta que no lo vean hasta los ciegos, no lo van a decir claramente.
Y si los precios bajan en diciembre dirán, "bajan en diciembre, pero el interanual... 9% de subidas". Eso tiene un nombre: MAREAR LA PERDIZ.

Pero los signos son cada vez más evidentes y quien no tenga una fe ciega en el nuncabajismo, los ve. Por cierto, muy poca gente los ve.


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  #5  
Antiguo 11-mar-2007, 20:03
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Iniciado por CinquèGat

Ya lo he dicho varias veces y lo repito, porque lo dice también El País y es muy cierto: No es presentable que ante el mayor problema de España no tengamos estadísticas y estudios sobre cada uno de los detalles. Deberíamos de saber hasta cual es el color preferido para la tarima flotante. Todo.

Los tienen, pero no son publicos.
Algo sueltan:
http://oferta.notlong.com


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  #6  
Antiguo 11-mar-2007, 21:20
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Este señor es uno de esos "estudiosos sesudos" en materia inmobiliaria española, aunque tirando más a teórico.

Es ligeramente burbujista, o más bien, concienciado social del problema de la vivienda.

Se me quedó grabada una frase suya: "Hay que llevar la economía al Urbanismo".

En un artículo suyo pone como encabezaciento una cita de un "catedrático burbujista español", Don Javier García-Bellido aparecido en su artículo “Por una liberalización del paradigma urbanístico español (III): el tsunami urbanístico que arrasará el territorio” de la publicación Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, nº XXXVII del 2005:

“¿Que nos ha pasado en España con esto del suelo? Hemos perdido la orientación de sobrevivencia, el mas elemental sentido común de los hombres que es valorar a donde van si siguen por ese camino?¿Será posible que hayamos construido tal castillo de naipes inestable que ahora nos de aprensión , incluso temblor político, si hacemos que las cosas vuelvan a la realidad vulgar y común del resto del mundo, y dejen la ficción virtual en la que nos han mantenido durante cincuenta años con el modelo descastadamente llamado “tradicional” de la especulación legalizada?"

Un Saludo.

Última edición por MNSV; 11-mar-2007 a las 21:25


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  #7  
Antiguo 11-mar-2007, 21:33
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Pues yo no lo entiendo bien. Están diciendo que como hay sobreoferta se podrá seguir construyendo mucho... ¿?
Supongo que quieren decir que hay poca sobreoferta.

Hace falta un estudio serio sobre la oferta y la demanda... que no puede basarse en "tantos pisos" "tanta gente necesita piso".

Porque que hay mucha gente que necesita piso ya lo sabemos, lo que hace falta estudiar es que precio estarán dispuestos a pagar en un mercado estancado o bajista.

Ya lo he dicho varias veces y lo repito, porque lo dice también El País y es muy cierto: No es presentable que ante el mayor problema de España no tengamos estadísticas y estudios sobre cada uno de los detalles. Deberíamos de saber hasta cual es el color preferido para la tarima flotante. Todo.

Me parece que lo que quiere decir es que como en 2006 hay un "record" de visados, el empleo se mantendrá hasta que se terminen las viviendas iniciadas "un cierto tiempo". Lo que no entiendo es porqué lo dice de forma tan enigmática.


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  #8  
Antiguo 11-mar-2007, 21:42
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Me parece que lo que quiere decir es que como en 2006 hay un "record" de visados, el empleo se mantendrá hasta que se terminen las viviendas iniciadas "un cierto tiempo". Lo que no entiendo es porqué lo dice de forma tan enigmática.

Sí, eso tiene lógica...


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  #9  
Antiguo 11-mar-2007, 21:56
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La sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial.



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  #10  
Antiguo 11-mar-2007, 22:13
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Iniciado por CinquèGat
Sí, eso tiene lógica...

Pero siguiendo esa lógica, lo que no advierte es que si se crean existencias abundantes de viviendas y sigue bajando la demanda, después de "un cierto tiempo" la construcción residencial tendrá que caer estrepitosamente hasta que el mercado liquide esas existencias. Eso sugiere un estudio del BBVA publicado este verano (no tengo el link) que prevé una fuerte desaceleración de la construcción residencial entre 2007 y 2008. La construcción residencial es un sector sometido a ciclos muy acusados.

Otra cosa que me parece interesante es que, según el artículo, la apreciación observada en 2006 por la sociedad de tasación es exactamente la misma que la que publica el M de V (9,1%). Será una coincidencia porque supongo que la metodología no es igual. Realmente, teniendo en cuenta que los datos del Ministerio son indicadores "atrasados", ya que contabilizan el cierre de operaciones realizadas con antelación, es muy probable que la apreciación real en 2006 sea inferior a los valores publicados por las sociedades de tasación y el ministerio.


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